1. 戸建てを賃貸に出すか売却するかの判断基準

この章では、戸建てを賃貸に出すか売却するかの判断基準について解説します。

1-1. 立地の良否

戸建ては、売却はできても賃貸に出せない物件は多く存在します。

賃貸に出せない最大の理由は、立地が劣るという点です。

「立地が劣る」とは、主に生活の利便性の面で不利な条件を抱えている状態を指します。
具体的には、最寄り駅やバス停から離れており徒歩で30分もかかる場合や、
騒音や排気ガスに悩まされる交通量の多い幹線道路沿いなどが該当します。

また、周辺に商業施設や公共施設が少なく人通りが乏しい地域や、道幅が狭く急な坂道があるなどの物理的な制約がある場所も、立地が劣ると評価されやすいです。

立地が劣る物件は、仮に最初は借主が見つかったとしても、
次回以降はなかなか借主が見つからない可能性があります。

借主を見つけにくい立地であれば、空室が長期化して維持費の負担が重くなっていくことから売却を選択した方が良い場合が多いです。

一方で、立地が良い物件であれば売るのは惜しいため、賃貸に出した方が良いといえます。

戸建てはターゲットがファミリー世帯になりますので、例えば以下のような立地は特に戸建てが賃貸に出しやすい立地です。

• 評判の良い学校の学区内にある
• 学童保育がある小学校の学区内にある
• 塾に通わせやすい
• 病院やスーパーなどが近くにあり生活しやすい

近くに大企業がある街であれば転勤族も多く、評判の良い公立学校の学区内は戸建ての賃貸ニーズが強いです。

2026年現在、保育園不足は以前ほど聞かなくなりましたが、代わりに親たちのニーズが高いのが「小学校入学後の預け先不足」と「送迎時間の確保」です。

共働きが当たり前になった今、学童保育が小学校内に併設されているか、
あるいは夜まで預けられる民間学童が近くにあるか、
という点が戸建て賃貸の成約率を大きく左右しています。

また、塾の送り迎えの負担を減らせる「駅近」や、子供だけで安全に通塾できる立地は、
忙しい親たちにとって何物にも代えがたい価値です。

このようなファミリー層のライフスタイルに合致するなら、築年数が少々経っていても、
安定した賃貸需要が見込めます。

賃貸ニーズがあるかを知るためには、賃貸管理会社に実際の物件や周辺の環境も合わせて見てもらうのが良いでしょう。

1-2. リフォームの必要性

戸建てを賃貸に出すか、売却するかの判断基準としてリフォームの必要性の有無も賃貸に出すかどうかの判断ポイントです。

リフォームが必要な物件の場合、売却であればリフォームしなくても売ることはできますが、賃貸に出すのであればリフォームは必要となります。

具体的にリフォームが必要なのは、自宅が以下のような状態の場合です。

• キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備の老朽化や汚損
• 床や畳の破損や汚れ
• 壁紙の破損や汚れ
• 建具の破損　など

想定する入居者によっては、間取りの変更やバリアフリー化も視野に入れる必要があります。

ただし賃貸に出す際のリフォームは、費用のわりに得られる収入が少なく、投資回収に時間がかかる点が難点です。そのため、高額のリフォーム費用が発生してしまう場合には、売却を選択するのも判断の一つです。

1-3. 将来活用する可能性

戸建てはマンションとは異なり、建て替えができる点が特徴です。
マンションも理論上は建て替えができますが、現実的には難しいです。そのため、マンションは将来活用しにくい点が戸建てとの相違点になります。

そのため、戸建ては将来活用する可能性を十分に考慮したうえで、貸すか売るかを判断することが望ましいです。

活用法としては、例えば子や孫が住んだり、必要に応じて売却したり、自分でアパートを建てたりすることが考えられます。

戸建てを賃貸に出せる立地の物件は希少性がありますので、将来少しでも活用する可能性があれば、売らずに賃貸に出していくことをおすすめします。

1-4. 賃貸に出す際は管理の手間が発生

戸建てを賃貸するか売却するかは、維持管理ができるかにも考慮することも大切です。

売却してしまえば、維持管理の手間はかかりません。
賃貸に出す場合の賃貸管理業務の主な内容は以下のようになります。

• 入居者募集
• 貸し出し前の物件状態の記録
• 入居者審査、契約手続き
• 家賃の管理、滞納時の対応
• エアコンなどの設備への修繕が必要になった際の業者手配
• 入居者、近隣住民への対応
• 退去時の敷金精算
• 原状回復工事の手配

このような管理業務をできるかどうか、できたとしても、
急な対応を要する場合もあり、物件が近くにあるかも判断基準となるでしょう。

ただ、これらの管理業務は管理会社にほぼ全てを委託する方法もあります。

賃貸を検討したいが、上記の管理業務が難しい場合は、
賃貸管理会社に委託する方法で上記のような管理業務を管理会社が行ってくれます。
将来活用する可能性がある場合は、賃貸管理会社を活用して賃貸を検討してみても良いでしょう。

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1-5. 住宅ローンの残債がある場合

住宅ローンが残っている家を貸し出す際は、
原則として金利の高い「不動産投資ローン」への借り換えが必要です。

2026年現在は、国内の金利上昇に伴い、
投資ローンの金利も2〜3%台と以前より高めに推移しています。
住宅ローン時代より返済額が増えるケースが多いため、「増えた返済額を、現在の賃料相場で十分にカバーできるか」が最大の判断基準となります。

転勤などの事情で住宅ローンのまま貸せる特例もありますが、
まずは最新の賃料査定を行い、「借り換え後のコストを差し引いても、手元に収益が残る資産か」をシミュレーションすることが、失敗しない賃貸経営の第一歩です。

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2. 戸建てを賃貸に出す3つのメリット

ここでは、戸建てを賃貸に出すメリットについて解説します。

2-1. 家賃収入を得られる

戸建て賃貸の最大の魅力は、長期にわたる安定した家賃収入です。

特に2026年現在のように物価が上昇する局面では、現金の価値は下がりますが、
家賃は物価に合わせて上昇しやすい（物価スライド）という性質があります。

売却して得た現金は使えばなくなりますが、戸建てを賃貸に出せば、
資産価値を維持したまま、将来にわたって「自分年金」のような安定したキャッシュフローを生み出し続けてくれます。

2-2. 家の価値を自然と維持できる

戸建てを賃貸に出すと家の価値を自然と維持できる点もメリットとなります。
家を維持するためには、定期的な換気と通水が必要です。

定期的な換気をしないと、壁や床等にカビが発生する恐れがあります。
また、定期的な通水をしないと、排水管の下にある封水が蒸発し、下水からの汚臭が室内に充満してしまいます。

家を賃貸に出せば、借主が生活の中で換気や通水を行いますので、家賃を得ながら自然と家の価値を維持することができるのです。

2-3. 資産を残すことで将来活用できる

戸建てを賃貸に出すことで資産を残すことができ、将来活用できる点もメリットです。

まず、現時点でまとまった現金が必要なければ、特に今すぐに売る必要はありません。資産を残しておけば、必要なタイミングで売ることができます。

また、貸しておけば、将来、子供や孫が自分たちのマイホームとして利用する住む可能性を残すことができます。
契約方法によって期間を限定した貸し出し方法もあります。
さらに、子や孫が利用しなくても、将来、土地活用をしてアパート経営すれば、より多くの家賃収入を得ることができるでしょう。

活かせる土地であれば、無理に売る必要はないのです。

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3. 戸建てを賃貸に出す3つのデメリット

戸建てを賃貸に出すデメリットについて解説します。

3-1. 借り手のニーズとズレた物件の「長期空室リスク」

戸建て賃貸の最大のデメリットは、入居者が決まらなければ収益がゼロになり、
税金や維持費だけが持ち出しになる「空室リスク」です。

戸建てを貸し出そうとした際、貸したいけど貸せない物件も多いです。不動産は、賃貸と売却の難易度は同様ではありません。

2026年現在、住宅価格高騰の影響で戸建て賃貸の需要は高いですが、借り手側の選別眼も非常に厳しくなっています。

• 立地が不便
• 設備が今の暮らし（テレワークや省エネなど）に合っていない
• 収納スペースが少ない

といった、市場ニーズとズレた物件は、いくら貸したくても見向きもされません。

自分の思い入れのある家だからこそ、客観的な市場価値の判断は難しいものです。
まずは賃貸管理会社に、「今の市場環境で、その設備と家賃で本当に選ばれるのか」を
査定してもらうことが、空室という最大の失敗を避ける唯一の方法です。

3-2. 修繕費用が発生する

戸建てを含めた賃貸借では原則として貸主側に修繕義務があるため賃貸に出す修繕費用が発生する点がデメリットです。

経年劣化や通常損耗の部分が貸主側に修繕義務があります。

経年劣化とは、時間が経ったことにより建物や設備等に自然に発生した劣化や損耗のことで、クロスや畳、フローリングの変色等のことです。
通常損耗とは、借主の通常の使用による損耗等のことで、画鋲の跡や家具の設置によるカーペットのへこみ等が該当します。

具体的には、退去時のハウスクリーニング費用やクロスの張り替え費用等の貸主負担となる修繕費です。

入居者退去後の修繕に関しては、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にしながら判断しましょう。

3-3. リフォームが必要となることもある

戸建てを賃貸する場合、リフォームが必要となることもあります。
リフォームの必要性は、売却と賃貸では大きく異なります。

売却は、所有権が買主に移転しますので、買主が購入後に自由にリフォームできる選択肢があります。

一方で、賃貸は所有権が貸主のままですので、借主が自由にリフォームすることができません。
そのため、戸建てを貸し出す場合、リフォームを要する物件は貸主側で工事することが必要です。

リフォーム費用は相応にかかりますが、家賃収入で回収しようとするとかなりの時間がかかります。

よって、戸建てを賃貸でリフォームする場合には、無駄な費用を抑えるためにも管理会社に実際に物件を見てもらい、アドバイスを受けたうえで実施することが望ましいです。

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4. 戸建てを売却する3つのメリット

戸建てを売却するメリットについて解説します。

4-1. まとまった現金が入る

戸建てを売却するとまとまった現金が入るという点がメリットです。

まとまった現金が必要となるケースは、老人ホームに入所するための一時金が必要な場合や相続税の納税資金が必要な場合等があります。

まとまった現金が必要というタイミングが今であれば、売却することをおすすめします。

なお、売却する際には、買取か仲介によって売却金額と売却完了までのスピードが以下のように異なるため注意が必要です。

買取と仲介のどちらを選択するかは、物件の状態や売却までのスピードを考慮して検討します。

4-2. 住宅ローンを完済できる場合がある

戸建てを売却するメリットの一つが、住宅ローンを完済できる場合があることです。売却益がローン残高を上回る状態であれば、残債を一括返済することが可能になります。

ローンを完済すれば抵当権も抹消されるため、新たな住宅購入や資金の有効活用といった選択肢も広がります。ただし、戸建ての売却益がローン残高を下回る場合は、自己資金での補填が必要になるため注意しましょう。

4-3. リフォームしなくても売却できることが多い

戸建てを売却する場合はリフォームしなくても売れることが多い点もメリットとなります。
例えば、不動産会社へ売却する買取では、不動産会社が買い取った後にリフォームしますので、売主がリフォームを行うことは不要です。
買取とは、再販を目的とした不動産会社に下取り価格で安く家を売ることを指します。

また、買取ではなく、仲介を選択したとしてもリフォームせずに売却できることは多いです。

高額なリフォーム費用を投じないと貸せない物件は、売却を選択した方が経済的といえます。

5. 戸建てを売却する3つのデメリット

戸建てを売却するデメリットについて解説します。

5-1. 資産を手放すことになる

戸建てを売却すれば、その時点で資産を手放すことになります。
今後、子が孫や住んだり、自分でアパート経営等をしたりといった活用ができなくなります。

売却はいつでもできますので、今すぐ現金が必要といった事情がない限り、無理に売却する必要はありません。

期間を限定できる契約方法もあるので、賃貸に出せる需要がある戸建てであればとりあえず賃貸に出して家賃収入を稼いでおき、現金が必要となったタイミングで収益物件として売るのが望ましいといえます。

5-2. 不動産は買い替えると購入時の価格が高い

近年は不動産価格の高騰が続いており高く売りやすいことから、単純に売却だけであれば売りどきと捉えることもできます。
しかしながら、買い替えを行う場合には、購入時の価格が高くなる点がデメリットです。

2026年現在、不動産価格は「高止まり」の状態。
売れば確かにまとまった現金が入りますが、問題はその次です。

別の家を買い直そうと思っても、物件価格だけでなく諸経費や建築コスト、
さらには新規の住宅ローン金利まで上昇しており、
「売った金額で同レベルの家が買い直すことができない」という現象が起きています。

「高く売れるから売り時」というのは真実ですが、買い替えが必要なら、
今は無理に売らずに賃貸で回して収益を得つつ、市場の過熱が落ち着くのを待つ。
これも2026年において資産を守るための立派な戦略です。

5-3. 相続税が上がる場合がある

相続税が発生する資産家の場合、戸建てなど不動産を売却すると相続税が上がってしまう点がデメリットです。

不動産の相続税評価額は時価よりも低いことが一般的であるため、戸建てを売却して不動産を現金(時価)に換えてしまうと相続税評価額が上がります。

そのため、相続税が課税される恐れがある資産家の方は、生前中に不動産は売却しない方が相続税対策となります。

なお、相続税は被相続人(死亡した人)の資産が基礎控除額を超える場合に課税される税金です。

基礎控除額は、以下の計算式で求めるものになります。

基礎控除額　＝　3,000万円　＋　(600万円　×　法定相続人の数)

被相続人の財産が基礎控除額以下であり相続税が課税されない人は、売却によって相続税が上がるデメリットはありません。

6. 戸建てを賃貸する場合と売却、それぞれの収益シミュレーションを解説

以下の条件で、賃貸と売却それぞれの収益シミュレーションを行ってみます。

エリア：千葉県千葉市若葉区
購入時の価格：6,000万円（土地2,500万円・建物3,500万円）
築年数：築20年
建物の構造：木造
間取り：4LDK、30坪
周辺環境：駅まで徒歩約15分、スーパーや学校も近い
住宅ローン：完済

6-1. 賃貸に出す際

賃貸に出す際のシミュレーションでは、賃料を月額12万円、各支出を以下のように仮定して計算してみます。

【賃料と各支出】
・賃料：144万円（12万円×12）
・維持修繕費：12万円（1万円×12）
・火災保険料：7万円（単年度分）
・固定資産税と都市計画税：10万円
・管理委託料：7.2万円（賃料の5%）

【年間収益】
144万円 -（12万円＋7万円＋10万円＋7.2万円）= 107万8,000円

賃貸に出した場合の収益は、107万8,000円×複数年（賃貸を行う年数）になります。

6-2. 売却する際

売却時の収益シミュレーションを行う際には、自宅がどれくらいの金額で売却できるかを把握する必要があります。売却が可能だと思われる価格を把握するには、不動産ポータルサイトをもとに同条件の物件の価格相場を参考にするか、不動産会社が行う無料査定を依頼してみましょう。

本記事では、物件の売却価格を4,000万円とし、実際の手残りを計算してみます。手残りを計算するには、まずは売却にかかった費用を算出する必要があり、計算方法は以下のとおりです。

【売却費用の計算】
・仲介手数料=（4,000万円×3％＋6万円）＋消費税（10%）
　　　　　　=138万6,000円
・印紙税=1万円
・登記費用=5万円
　　　　　=144万6,000円

また、売却時には、譲渡所得税を計算し支払う必要があります。譲渡所得税は、土地や建物などの資産を売却して利益（譲渡益）が出た場合にかかる税金で、決められた税率をかけて算出します。譲渡所得税の計算方法は、以下のとおりです。

【減価償却費を考慮した譲渡所得金額の計算】
・減価償却費=建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数（所有期間）
　　　　　　=3,500万円×0.9×0.031×20年=1,953万円
・取得費用=土地の取得価格+（建物の取得価格-減価償却費）
　　　　=2,500万円＋（3,500万円-1,953万円）=4,047万円
・譲渡所得金額=4,000万円-（4,047万円＋譲渡費用100万円）＝-147万円
（課税譲渡所得がマイナスのため、譲渡所得税は発生しません）

※減価償却の計算式と償却率は国税庁「減価償却費の計算について」を参照
譲渡所得税はかからないため、今回は以下のように売却価格から売却費用を差し引いて手残りを算出します。

【実際の手残り】
手残り=売却価格-売却費用
　　　=4,000万円-144万6,000円
　　　=3,855万4,000円

以上の計算から、売却した場合には3,855万4,000円が残るとわかります。ただし、実際には賃貸と売却それぞれのケースで、物件の状態やエリア、立地によって維持管理費や税金などが異なるため、あくまでも目安としてお考えください。

7. 2026年現在、戸建てを「売らない方がいい」3つの理由

この章では、今は戸建てを売却しないほうが良い理由について解説します。

7-1. 実物資産（土地）インフレ対策になる

近年は戸建てなど不動産価格の高騰が続いている状況であることから、売りどきと言われることも多いです。
しかしながら、今が売りどきと考えるのは、一部は正しいですが、全部は正しいとは限らないといえます。

近年における日本の土地価格は2013年から上昇し始めており、2024年時点では11年連続で上昇している状況です。
物価は上昇しており、日本全体としてはインフレ傾向にあるといえます。

インフレとは、不動産のようなモノの価値が上がる現象ですが、
見方を変えると現金の価値が下がる現象です。

売却とは、これから価値が上がるモノを、わざわざ価値が下がる現金に換える行為といえます。

インフレ局面で一番怖いのは、資産をすべて「現金」で持ってしまうことです。

売却して得た数千万円の現金は、物価が上がれば上がるほど、その実質的な価値（買えるものの量）が減っていきます。

それに対して戸建てという「現物」は、インフレに合わせて価値が維持されやすく、
家賃も物価に連動して上げやすい。といえます
資産防衛の観点から言えば、今このタイミングで戸建てを売って現金化するのは、わざわざ「目減りする資産」に乗り換えるようなもの。

だからこそ、賢いオーナーほど「今は売らずに貸す」という選択肢を真剣に検討しています。

7-2. 不動産は買いたいときに安く買えない

不動産の性質として、不動産は買いたいときになかなか安く買えないという性質があります。

土地は立地を考慮すると同じ商品が存在しないことから、一点モノの商品です。
一点モノの商品は購入希望者が2人以上現れると価格が競り上がってしまう性質があり、安く買うことが難しくなります。

昔購入した土地の値段は、往々にして安いことが多いです。
一度売却してしまうと、将来同じ土地を買おうとしたときに昔買った金額では二度と購入できないため、不動産は売らずに持っていた方が良いといえます。

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7-3. 低金利時代のローン契約「特権」の維持

もし低金利時代にローンを組んでいるなら、その有利な条件を手放すのは得策ではありません。

2026年は、年初から固定金利を中心に上昇傾向が顕著で1999年以来の27年ぶりの高水準となるなど固定金利が選びにくい環境です。2026年2月のフラット35は2.260％へ上昇し
主要銀行の10年固定の金利も2～2.8％台に上昇しています。

変動金利は据え置き傾向ですが、2026年4月以降に引き上がる可能性もありそうです。
新規でローンを組む際の金利は上昇傾向にあります。

有利な条件のローンを維持したまま、家賃収入で返済を回し、
自分の資産を形成していく方が、将来的なトータルリターンは大きくなります。

8. 賃貸中の物件も売却可能！2つの方法を紹介

賃貸に出している物件を売却する方法として、以下の2つがあります。

• オーナーチェンジ
• 入居者への売却

それぞれ詳しく解説します。

8-1. オーナーチェンジ

オーナーチェンジとは、現在の入居者がいる状態で物件を次のオーナーに売却する方法です。新しいオーナーは、入居者との賃貸契約を引き継ぎ、家賃収入を得ることができます。新オーナーは、入居者探しの手間が省けて、すぐに収益化できることが大きな魅力です。

売主と買主それぞれのメリットとデメリットは、以下のとおりです。

入居者側は、家賃の支払い先が変わるぐらいで大きな変化はありません。ただし、入居者の同意が必要な場合もあるため、事前に説明会を開いたり手紙を投函したりして通知することが重要です。オーナーチェンジは、売主・買主・入居者の三者にとってメリットの大きい売却方法だといえます。

8-2. 入居者への売却

賃貸中の物件を現在の入居者に購入の意思を確認したうえで、そのまま売却する方法です。

売主と買主それぞれのメリットとデメリットは、以下のとおりです。

オーナーチェンジよりも売却活動にかける手間や費用を削減できる方法ですが、そもそも入居者が購入してくれるかどうかが運次第です。可能性の1つとして、入居者に声をかけてみてもよいでしょう。

9. まとめ

戸建てを賃貸に出すメリットには「家賃収入が入る」等があり、デメリットには「空室時は維持費の負担が重くなる」等がありました。

一方で、戸建てを売却するメリットには「まとまった現金が入る」等があり、デメリットには「資産を手放すことになる」等があります。

近年はインフレ方向にありますので、インフレ対策として今は家を売らないほうが良いです。
戸建てを賃貸に出すか売却するかの判断基準は、以下の5つです。

• 立地の良否
• リフォームの必要性
• 将来活用する可能性
• 建物の築年数
• 住宅ローンの残債

戸建てを貸すか売るかを決める際の判断材料としていただければと思います。