1. 持ち家を貸す際、最初に確認する3つのポイント

持ち家を貸すときに最初に確認したいのは、「貸せる条件が整っているか」です。
まず、家を貸す前段階では次の3点に注意しておきましょう。

1-1.住宅ローン返済中か

最大のポイントは「住宅ローンの有無」です。

住宅ローンは、契約者自身やその家族が居住することを前提に、
低金利で融資されており、銀行に無断で第三者に貸し出すことは規約違反となり貸せません。

持ち家を人に貸すには、住宅ローンを完済させるか、
他のローンに借り換える必要があります。

しかし転勤のような、やむを得ない事情であれば、
事前確認をすることで、例外的に認められるケースもあるので必ず金融機関に相談しましょう。

その際、「賃貸の予定期間」や用意できるなら「辞令」のような会社が発行した書類や
「家賃の目安」が分かるとスムーズです。

なお、金融機関で認められた場合、再審査が行われ長い場合は1か月くらいかかるので余裕をもって相談しましょう。

1-2.将来、その家に住む予定はあるか

将来、その家に住む予定があるなら、契約方法の選び方は重要です。

一般的な「普通借家契約」は借主の権利が強く守られているため、
契約満了後も借主が更新を希望すれば住み続けられます。

そのため、急にその家が必要になっても、貸主の都合だけで退去してもらうことは簡単ではありません。
場合によっては立ち退き交渉や費用負担が必要になることもあり、
借主に退去してもらえるとは限りません。

将来、自分が再入居する前提であれば、あらかじめ契約期間を定める「定期借家契約」や、事情に応じて「一時使用賃貸借契約」を検討しましょう。

1-3. マンション規約や土地の契約に「賃貸制限」はないか？

物件の立地や権利関係によっては、
一般的な賃貸住宅とは異なる確認が必要になることがあります。

たとえば「借地権付き物件」では地主の承諾が必要な場合があり、
分譲マンションでは管理規約で届出や一部の利用制限が定められていることがあります。

判断に迷う場合は、管理組合や不動産会社、必要に応じて専門家へ確認しましょう。

2.将来「また住める」契約か｜賃貸借契約の選び方に注意

持ち家を貸すとき「長期的な貸し出し」と、転勤などで「期間を限定して貸す」のかによって、選ぶべき賃貸契約が異なります。

特に将来的に自宅へ戻る予定がある場合、「契約種類」を間違えると、必要なとき自分の家に戻れなくなるリスクがあります。

日本の法律（借地借家法）は借主の権利を非常に強く守っているため、
以下の違いを理解しておく必要があります。

2-1.普通借家契約

普通借家契約は、長期間の賃貸運営（資産運用）を想定する方向けの一般的な契約形態です。
契約期間が満了しても、「借主が住み続けたい」と希望する限り更新され続けます。

貸主から更新を拒否したり、立ち退き依頼をするには
「正当事由（自分がどうしてもそこに住まなければならない客観的かつ重大な理由）」が必要となり、裁判でも容易には認められません。

将来戻る予定がある場合は、後述する定期借家契約などを選択しましょう。

2-2.定期借家契約

定期借家契約は、契約で定めた期間の満了によって終了する契約です。

将来また自分が住む予定がある場合に適しています。
締結にあたっては、賃貸保証期間（2年間など）を定めたうえで書面により契約を結び、
さらに契約書とは別に、「更新がなく、期間満了で終了する」旨を記載した事前説明文書を交付して説明しなければなりません。

また、解約をするには設定した保証期間の1年～6か月前の間に行います。

借主側にとっては「期間が来たら退去しなければならない」
という制限があるため、相場より1～2割家賃を安く設定しないと入居者を見つけにくい側面があります。

重要事項説明だけでは足りないため、定期借家の実務に慣れた会社に確認しながら進めると安心です。

参考：定期建物賃貸借 Ｑ＆Ａ［国土交通省］

2-3.一時使用賃貸借契約

一時使用賃貸借契約は、転勤や海外赴任など、
一時的に家を空ける事情が客観的に明確な場合に検討される契約です。

通常の居住を目的とした契約とは異なり、
借地借家法の「借主を強く保護する規定」が適用されないため、
期間が来れば確実に退去してもらえます。

ただし、2年間などの「賃貸保証期間」を設定して貸し出す必要があります。
また、予定通り2年後に元の家に再入居する場合は、保証期間終了の3か月前までに解約予告をします。

一時使用として法的に認められるためには、「転勤命令書（辞令）」の提示など、客観的な証拠が必要です。
事情や契約の設計が曖昧な場合、万が一トラブルになった際に裁判で「普通借家契約」とみなされてしまうリスクもあります。

デメリットとしては、定期借家契約と同様に期間の制限があるため、相場より家賃を1〜2割安く設定しなければ入居者が見つかりにくいというデメリットもあります。

当初の契約期間を設定しつつ、赴任期間が延びる場合は借主も合意すれば「転勤が終了するまで」賃貸期間を延長することもできます。

予定より早く帰任する可能性や、逆に赴任が長引く可能性も踏まえ、
リロケーション（留守宅管理）実務の実績がある不動産会社へ確認するのが安全です。

3.家賃は全額手元に残らない。費用と税金の注意点

持ち家を貸すことで家賃収入が得られますが、そのまま利益になりません。
貸し出し前後には次のような費用がかかります。
後悔しない賃貸運営のために、あらかじめ発生するコストと税金の仕組みを理解しておきましょう。

3-1.持ち家を貸す際にかかる費用一覧

貸し出し前にかかる主な費用（初期費用）

• ハウスクリーニング：必須項目（目安：㎡あたり1,210円～/80㎡のマンションであれば、96,800円）
• リフォーム・修繕費：機能性の良い設備への入れ替え、設備の交換が必要な場合のみ発生します。
• 仲介手数料・事務手数料：入居者を決めてくれた不動産会社へ支払う（家賃1ヶ月分が目安）

貸し出し中にかかる費用（ランニングコスト）

• 管理委託手数料：管理会社へ毎月支払います（家賃の5～10％程度）
• 火災保険料：後述しますが、オーナー用の火災保険へ切り替える費用が必要です
• マンションの場合、管理費・修繕積立金：賃貸中も、貸主（区分所有者）が支払い続けます
• 固定資産税・都市計画税：賃貸中も所有者である貸主に納税義務があります
• 設備故障時の修繕費等：賃貸中にエアコンや給湯器が故障した場合、貸主負担で修理・交換します

賃貸終了時にかかる費用（退去時の原状回復費）

• 退去後、次の入居者を募集するために室内の修繕（クリーニングやクロス貼り替え等）を行います。
  法律（ガイドライン）上、経年劣化や通常の使用による損耗は「貸主負担」となるため、退去時は一定の支出を想定しておく必要があります。
  
  （例）壁紙（クロス）張替え（量産品）：1,000円程度/㎡
  80㎡の持ち家の場合、天井以外だと3面になるので、概算で3倍とし約24万円になります。

3-2.例）家賃16万円で貸した場合、大まかで手元にいくら残る？

住宅ローンがない戸建て（4LDK・約100㎡）を、
家賃16万円・管理委託手数料5%で貸し出した場合を試算します。

戸建てはマンションのように毎月の「管理費・修繕積立金」の引き落としはありませんが、
その分、将来の修繕や退去時の原状回復費用を貸主で毎月積み立てしておくことが大切です。

※「住宅ローンの返済」がある場合は、この額（119,500円）からローンの月返済額を差し引いた金額が、最終的な毎月の手残りとなります。

3-3.持ち家を貸す際の税金の基本

持ち家を貸すと、主に「所得税・住民税」「固定資産税」の2つが関わってきます。それぞれどう変わるのか説明します。

①家賃収入には所得税・住民税がかかる
家賃収入は「不動産所得」として扱われ、給与所得などと合算して所得税・住民税が課税されます。

• 所得税：課税所得金額に応じて5%〜45%の7段階の累進税率が適用されます（分離課税等を除く）。
• 住民税（所得割）：所得にかかわらず原則一律10%（都道府県民税4%＋市区町村民税6%、政令指定都市は配分が異なる）に加え、定額の均等割（年間数千円程度）がかかります。

②固定資産税は貸していても所有者が払い続ける
持ち家を人に貸しても、固定資産税・都市計画税の納税義務者は変わらず所有者のままです。家賃収入とは別に、毎年の固定資産税の支払いが続く点は見落としがちなので注意しましょう。

参考：個人住民税│総務省

参考：固定資産税│総務省

4. 持ち家を貸す流れ│6ステップでわかる進め方

持ち家を貸すときは、次の流れで進めると判断しやすくなります。

1. 住宅ローンや規約など、貸し出しの前提条件を確認する
2. 賃料査定を依頼し、手取りの目安を把握する
3. 契約方法（普通借家・定期借家・一時使用）を決める
4. 募集条件を整え、入居者募集を行う
5. 審査・契約・引き渡しへ進む
先に全体像を把握しておくと、
「貸せるかどうか」の確認と「どう貸すか」の実務を混同せずに進められます。

ステップ1. 賃貸管理会社への問合せと賃料査定を依頼する

「転勤中だけ」のような期間限定での貸し出しであれば「留守宅管理（リロケーション）」の実績が豊富な賃貸管理会社へ「管理可能であるか」問合せと「賃料査定」を依頼します。
期間限定で貸し出す賃貸契約の割合は少ないことに加え、専門性も求められます。

また、戸建ての場合は、戸建てでの貸し出し実績も確認しましょう。
戸建ては各戸の間取りや設備も異なり、造りなども個性がある場合もありマンションに比べて貸し出す際の注意点が多いためです。

また、相場を把握するためにも賃料査定は複数社に依頼するようにしましょう。

賃料査定の方法などは、こちらの記事もご確認ください。

賃料査定とは？査定額の決まり方・3つの方法・不動産会社の選び方を解説【無料査定あり】

ステップ2. 査定額の確認と管理会社を比較する

提示された査定額の根拠が妥当かを確認します。
「独自の入居者募集のルートはあるか」「トラブル時の対応範囲はどこまでか」など、
管理手数料（コスト）とサービス内容のバランスを比較検討します。

ステップ3. 管理会社と契約し募集条件を決定する

依頼する賃貸管理会社を決めたら、「管理委託契約」を結び入居者募集に向けて条件や賃料を決めていきます。

賃貸管理会社に提示された査定額を目安として、
実際の募集家賃、条件（タバコ、ペット飼育、楽器演奏）を決めます。

賃料などの条件を厳しくしすぎると空室期間が長引くリスクがあるため、
管理会社の担当者と相談しながら最適なラインを見極めます。

条件が多すぎると募集範囲を狭めてしまうので必要最低限の条件を意識することが大切です。

ステップ4. 持ち家の清掃・貸し出し準備をする

内覧時の第一印象を良くし、早期成約に繋げるために専門業者による
ハウスクリーニングを行います（特に水回り）。

同時にエアコン等の設備動作を確認し、必要なら軽微な修繕を行います。
この際、後々のトラブルを防ぐため室内の既存の傷をチェックシートに記録します。

ステップ5. 入居者の募集と入居審査をする

管理会社を通じて入居者の募集を開始します。

入居希望者が現れたら、管理会社を通じて保証会社による「入居審査」を行います。
家賃の支払い能力（勤務先や年収）、過去に家賃滞納歴、近隣トラブルがなかったかなどを調査し結果は共有されます。
「早く決めたい」よりも、「トラブルが起きにくい入居者か」を最優先に判断しましょう。

特に転勤、海外赴任で住まいが遠方になる場合は、安全に貸すことを優先すべきです。

ステップ6. 借主と契約し物件を引き渡す

入居審査が問題ない場合、正式に賃貸借契約を締結します。

契約書は賃貸管理会社が用意し、家賃の支払い期日、
禁止事項、退去時の原状回復のルールなどが明記されます。

将来戻る予定がある場合は、契約期間や終了条件が想定どおりになっているかを、
最終確認して締結します。
契約締結後、入居日に合わせて鍵を引渡し、持ち家の貸し出しが決まります。

リロの留守宅管理のサービスご利用の流れを確認する

5.持ち家を貸す際に確認したい6つの注意点

面倒なトラブルや後悔を避けるために、貸し出し前に必ず押さえておくべき6つの注意点を解説します。

5-1.トラブルを未然に防ぐ！貸す前に対策したい注意点

退去時に「元からあった傷か、入居者が付けた傷か」で揉めるケースは非常に多いです。
以下の2つの対策を徹底してください。

対策①「入居前チェックシート」と写真での現況記録

持ち家を貸し出す前に管理会社の立ち会いの下、入居前の室内の傷や設備の動作状況を写真や動画、書面（現況確認書）としても残します。

戸建てであれば、門扉や庭、塀といった室外の設備についても記録しておく必要があります。
賃貸管理会社が代行する場合も、データを共有してもらい自分でも保管しておきましょう。

参考：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン[国土交通省]
参考：入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）[国土交通省]

対策②将来の持ち家を守る「ペット・喫煙」の条件設定

将来自分が戻る家であれば、「ペット不可」「室内禁煙（電子タバコ含む）」が推奨されます。

もしペットを許可する場合は「敷金1ヶ月積み増し」「退去時の消臭・消毒は全額借主負担」とする特約を契約書に明記し、資産価値を守る防衛策を講じましょう。

5-2.持ち家を友人や知人に貸すとき

「知人や親戚なら安心だから」と不動産会社を挟まず口頭のみで直接貸してしまうと、
家賃滞納や「家を空けてほしいのに出ていってくれない」といったトラブル時に人間関係まで破綻しますし、最悪の場合、大切な資産も失う可能性があります。

どれほど親しい間柄でも、必ず管理会社を間に入れて法的な効力を持つ「賃貸借契約書」を作成してください。

5-3.火災保険を「賃貸用」へ切り替える

自分が住んでいたときの「住宅用」の火災保険のまま他人に貸してはいけない契約になっています。

万が一、賃貸中に火災や漏水トラブルが発生した場合、保険金が一切下りないリスクがあります。必ず貸し出すタイミングで保険会社へ連絡し、用途変更（賃貸用への切り替え）を行ってください。

5-4.近隣住民からの苦情（マナー違反）リスクと対策

騒音やゴミ出しといった入居者のマナー違反による近隣苦情への対策として、
「苦情が続いた場合は契約解除の対象となる」旨を契約書に盛り込むことが大切です。

また、24時間対応のコールセンターや緊急時の修理体制を持つ賃貸管理会社に委託しておけば、
貸主の手を煩わせずに一次対応を任せられます。

5-5.確定申告の手間がある

持ち家を貸した際の家賃収入は「不動産所得」となるため、
年間20万円以上の利益（所得）が出る場合は、
2月16日〜3月15日の間に確定申告を行う義務が発生します。

給与のように源泉徴収されないため、e-Taxなどを利用して自身で申告が必要です。
参考：e-Tax（国税電子申告・納税システム）[国税庁]

不動産所得は「総収入金額－必要経費」で計算され、
必要経費として認められるのは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、
家事上の経費と明確に区分できるものです。

国税庁では、主な例として固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などを挙げています。
参考：No.1370 不動産収入を受け取ったとき［国税庁］

⇒持ち家を貸す際の費用は？賃貸管理の手数料などの考え方

⇒家を貸すときの税金。税率の計算方法は？確定申告の流れ・しないリスクを紹介

5-6.貸してる期間は住宅ローン控除適用外

持ち家を貸している期間は、原則として住宅ローン控除（減税）を受けることができません。

住宅ローンは本人、または家族がその家に住む条件で融資されています。
そのため、貸している期間は本人も家族も住んでいないため住宅ローン控除の適用外になります。

ただし、転勤などでやむを得ず一時的に貸し出し、その後また自分で住む場合は、貸し出す前に税務署へ届出書を提出しておくことで、再びその家に住み始めた年、またはその年に賃貸していた場合は翌年から、残りの期間分の控除を再開できる制度があります。

参考：No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等［国税庁］

5-7.注意点を把握したら、準備状況を確認しましょう

入居前の現況記録・ペット喫煙の条件設定・火災保険の切り替え・近隣トラブル対策と、
持ち家を貸す際に知っておくべき注意点を解説してきました。
実際に動き出す前に、現時点での準備状況を下のチェックリストで整理してみましょう。

6.持ち家を貸す際の管理会社を選ぶポイント

持ち家を貸すには賃貸管理会社に委託するのが一般的です。
管理の手間が軽減でき、転勤で遠方にいても安心して貸し出せます。

「持ち家を貸す」にあたり、信頼できる賃貸管理会社を選ぶ5つの基準を解説します。あわせて、実際にご利用中のオーナー様の声もご紹介します

6-1.持ち家周辺の「家賃相場」に詳しく、現実的な募集プランや先を見越した戦略があるか

周辺の類似物件の成約価格データをもとに賃料が提案され、「なぜその家賃なのか」を根拠のある説明ができる会社を選びましょう。

また、万が一、入居が決まらない場合の次の一手（設備の入替えや軽微なリフォーム等）まで、現実的な目線で親身に提案してくれる会社が信頼できます。

6-2.管理手数料は安すぎないか（サポート体制が整っているか）

管理会社を選ぶ際は、管理手数料の安さだけで判断せず、
「その手数料に見合うサービス内容であるか」を確認してください。

毎月のコストを抑える目的で「手数料0円」や格安を謳う会社を選んだ場合、必要なサービスがすべてオプション（別料金）になっており、
結果的に高くつくケースもあるためです。

例えば、トラブル対応や退去時の立ち合い・原状回復の折衝が含まれておらず、貸主自身が動かなければならないケースがあります。

また、エアコンや給湯器などの設備故障時に、安易に業者を丸投げせず、
コールセンターでの丁寧なヒアリングや社内スタッフによる応急処置等で
「無駄な修理コストを抑えてくれる体制」があるかどうかも、
貸主の実質的な手取りを増やす重要な見極めポイントです。

■筆者の失敗談
私が都内のマンションを賃貸に出した際、手数料の安さだけで
管理会社を選んでしまい、杜撰な対応で後悔したことがあります。

契約書には入居前の「現況チェックシート」を作る旨が記載されていたにも関わらず、実際には作成されておらず、退去時の原状回復の際、どちらがつけた傷か分からず高額の見積もりになり揉めたことがあります。

手数料の安さだけでなく「契約通りの業務を確実に実行する体制があるか」の確認、スタッフ間で管理物件の状況が共有され担当者不在でも、別担当者が対応できる体制があるか否かも確認しましょう。

6-3. 「貸し出す期間や目的」に合わせた、柔軟な賃貸プランがあるか

「転勤中の数年間だけ貸したい」
「相続した家なので長期で貸したい」
「将来的には売却も視野に入れたい」
など、
持ち家を貸す目的に対して、普通借家・定期借家・一時使用のメリット・デメリットを柔軟に提案・使い分けられる実績があるかを確認しましょう。

将来の売却が想定できる場合は、売却までワンストップで相談できる環境があればなお安心です。

6-4.転勤に伴う「リロケーション（留守宅管理）」の専門知識があるか

転勤の間だけ家を貸す「リロケーション」では、「一時使用賃貸借契約」の実務ノウハウが必須です。

特に確認したいのが、修繕対応や契約更新などの手続きが、オンラインで完結できるかという点です。
海外や遠方からでもスマホひとつで手続きが進められる体制があると、赴任中の負担が大きく減ります。

また、海外赴任の場合は特に注意が必要です。海外在住者本人が直接貸主になると、時差や入居者対応の手続きが煩雑になります。
そのため管理会社が契約当事者となる「転貸形式」でサポートしてくれる仕組みがあるかどうかも、
事前に確認しておきたいポイントです。

6-5.借主を見つけるネットワークが豊富であるか

不動産会社がどのような募集ルートを持っているかも大切です。

「法人提携がある」という場合、借主はその法人の社員になるので質の良い貸主であることが期待できるのと、募集ルートが増えるので早期に決まる可能性もあり、管理会社を選ぶ基準になるでしょう。

提携社数が数千社以上の会社であれば、募集の窓口が広がり早期成約に直結します。

6-6.ご利用中のオーナー様の声

ここまで紹介した基準をもとに管理会社を選ぶ際の参考として、
当社サービスをご利用中のオーナー様に実施したアンケート結果もご紹介します。

2025年8〜10月に実施したアンケート（有効回答：160、調査方法：インターネット、調査対象：当社サービスをご利用中のオーナー様）では、
「満足・やや満足・非常に満足」の合計が77%、「新しい物件も任せたい」との回答が59%という結果でした。

7.持ち家を貸す際によくある質問

Q1.転勤の間だけ家を貸したい場合、どの契約が一番安全ですか？

A：将来また自分が住む予定がある場合は、
普通借家契約ではなく、定期借家契約や一時使用賃貸借契約を前提に検討するのが一般的です。

どちらが適しているかは、転勤や海外赴任など一時的な不在であることをどこまで客観的に示せるか、帰任時期がどの程度決まっているかによって変わります。
再入居前提なら、自己判断で決めるのではなく、契約実務に慣れた不動産会社へ確認してから選ぶのが安心です。

Q2.家具や家電を残したまま貸せますか？

A：エアコン・給湯器・温水洗浄便座・ビルトイン食器洗浄機・照明（シーリングライト）・カーテン・物置は、設置したまま貸せます。

この他の家具・家電は、原則として撤去が必要です。

これらが入居中に故障した場合は、貸主（オーナー）負担での修繕が必要になる点も覚えておきましょう。
残せない家具・家電は、トランクルームへの預け入れや処分の検討が必要です。

Q3.戸建てを貸す場合、毎月の家賃収入以外にどんなコストを想定しておくべきですか？

A：主に「管理委託手数料」「固定資産税（月割分）」「将来の修繕・原状回復のための積立金」「突発的な設備修繕費」の4つです。

戸建てはマンションのような「毎月の管理費・修繕積立金」の引き落としがない分、退去時の原状回復費用（クロス貼り替え等）を見越して、オーナー自身で毎月1.5万〜2万円程度を自主的に残しておくことが望ましいです。

Q4.家を他人に貸している間、住宅ローン控除はどうなりますか？

A：自分がその家に住んでいない期間は、住宅ローン控除は原則として適用を受けられません。

ただし、転勤などやむを得ない事情で必要な手続きを行っていれば、
再びその家に住み始めた年（または賃貸中に再居住した場合はその翌年）から、

残りの期間分の控除を再開できる制度があります（詳しくは5-6へ）。

条件によって扱いが変わるため、税務署や税理士へ確認しておくと安心です。

Q5.親しい友人や知人に家を貸す場合、不動産会社などに委託する必要はありますか？

A：トラブル予防のために、間に必ず不動産会社を入れるべきです。

個人間での口頭契約や独自の書面だけだと、
万が一「家賃の滞納」や「帰任するから家を空けてほしいのに出ていってくれない」といった事態が起きた際、法的な強制力が弱く、
人間関係まで完全に破綻してしまいます。
第三者である管理会社を介し、法的に有効な賃貸借契約書を交わすことが、お互いの信頼を守る最大の防衛策になります。

8.まとめ

「持ち家を貸す」という選択は、転勤や住み替えの間も大切な資産を有効活用し、安定した収入を得られる賢い方法です。 しかし、ここまで解説してきた通り、事前の注意点や賃貸契約の設計を怠ると、思わぬ損失やトラブルを招きかねません。

最後に、失敗しない賃貸運営のために、今すぐ始めるべきチェックポイントをまとめます。

手続きや賃貸借契約の話は難しく感じるかもしれませんが、手続きや契約の話は難しく感じるかもしれませんが、
実績のある賃貸管理会社に相談しながら進めれば、確認漏れや契約上のリスクを減らしやすくなります。

まずは、ご自身の持ち家が「実際にいくらで貸せるのか」「手元にいくら残るのか」という賃料査定（シミュレーション）から、具体的な第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

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