リロの留守宅管理 > よくある質問

「リロの留守宅管理」
よくある質問

はじめに

       
       
リロケーション とは?
       
リロケーションとは英語の「relocation」つまり、「移転」や「配置転換」といった意味になり、また、転勤者の留守宅を一定期間賃貸する留守宅管理サービスを指します。
留守宅管理としてのリロケーションとは、転勤などによって不在となる住居について賃貸運営を行いたい場合に、賃貸に関する煩雑な業務(入居者の募集、賃貸契約の締結、賃料収受や修繕等、退去手続きなど)をまとめて代行させていただくサービスになります。
弊社 株式会社リロケーション・ジャパンでは、株式会社リログループが1984年に日本で初めて事業化した「転勤者の留守宅管理サービス(リロケーションサービス)」を、グループ事業会社としてサービスを引継ぎ、リロケーションサービスのパイオニアとして培った海外赴任・転勤時の賃貸管理サービスを提供しております。
       

01.賃貸に向けての準備

詳しいサービスの内容を聞きたいけど・・・
オーナー様のご都合に合わせて、当社の担当者がご説明にお伺いいたします。
サービス内容をはじめ、ご利用にあたってのご質問やご不安にお答えいたします。
また、ご自宅をお貸しした際の賃料の査定もさせていただいておりますので、お気軽にご連絡ください。
いつごろ相談すればいいのですか?
ご相談はいつでも承っておりますので、ご赴任時期が具体的にお決まりでなくてもお気軽にお問合せください。
入居希望者は、転居したい時期の1ヶ月くらい前には家探しを始める傾向にございます。オーナー様はお引越をしてご自宅を空けられる時期の1ヶ月半~2ヶ月前までに、当社へのお申込みがお済みであれば、適正な賃料で募集を開始することで、設けた賃貸期間に対して余計な空室期間を生まないで済むような、効率的な募集活動が行えます。
すでに引越しをしています。賃貸の申し込みはできますか?
可能です。資料と申込書を事前にお送りさせていただき、それらをご覧いただきながら、お電話にて、当社のサービス内容、賃貸における注意事項といったことをご説明させていただきます。ご不明点やご心配事につきましても、思いつく限りをお聞かせください。お申込みいただきましたら、ご物件の鍵をお送りいただきます。お電話の段階では、地域相場などから算出した概算賃料に基づいてお話をさせていただきますが、実際にご物件を拝見することで、改めてご状況・ご要望・ご条件に応じた、募集開始時の適正な賃料を提案させていただくことが可能です。以降は当社が責任をもって入居者募集の手続きを進めせていただきますのでご安心してお任せください。
住宅金融支援機構(旧 住宅金融公庫)の融資を受けていますが、賃貸することはできますか?
転勤などやむを得ない理由により所有者以外の賃貸居住者が居住することは例外的事項として認められておりますので賃貸が可能です。
ただし、無断で賃貸を行ってしまった場合、あとから一括返済を求められるといったことが起こり得ます。事前に住宅金融支援機構への所定の手続き等が必要になります。
自宅を現状のままで貸すことはできますか?
ご自宅をお貸しして、その対価として賃料を受け取る以上、賃料を支払う側の入居者の方が、その間を快適に居住できる状態にしておく必要があります。基本的にはある程度のハウスクリーニングは必要となり、ご自宅の状態によっては、加えて建物・設備の整備やリフォームといったことを要する場合がございます。
賃貸前にどの程度までご自宅に手をかけるかということは、ご自宅の状態だけでなく、ご希望とされる賃料や、どの程度早く確実に入居者を見つけたいかといったことにも関わりますので、当社担当者がご自宅を拝見し、ご予算やスケジュールなどのご要望をお伺いした上で、募集賃料の初期設定などと併せたアドバイスをさせていただきます。

02.借主(入居者)募集

借主募集方法について教えてください。
リログループの取引先法人・企業転勤サイト”リロネット”などの専門ウェブサイト・地元仲介加盟会社・過去取引実績不動産会社・インターネット・不動産業者間流通システムなどを利用し、幅広く告知活動を行い、法人個人を幅広く集客してまいります。
禁煙・ペット飼育禁止などの募集条件をつけることはできますか?
募集条件をつけることは可能です。例えば、喫煙やペットの飼育、ピアノの搬入等について条件をつけるようなことがあります。
ただし、数多くの条件をつけることは、募集の間口を狭め、入居希望者を遠ざけることにもつながるため注意が必要です。早期に入居者を見つけ、賃貸期間を十分に得るためにも、厳しい条件やたくさんの条件をつけることはあまりお勧めできません。
転勤期間がはっきりしておらず、帰任の時期が前後するかもしれません。賃貸期間の設定はどのように考えればいいですか?
通常、賃貸で入居者募集を行うにあたり、最低でも2年間程度は貸せる期間を設けられないと、入居を希望する方をわずかしか見つけられないため、賃貸運営としてのご検討は厳しい場合が多いです。「十分な賃貸期間を設けられるかも分からない」といった方には、空けてしまうご自宅の巡回管理のみを行う、「空き家管理サービス」のご利用もご検討されることをお勧めいたします。
転勤者向けの専用賃貸管理プランである「リロの留守宅管理―スタンダードシステム(一時使用賃貸借契約)」をご利用されるオーナー様の場合で、帰任後はすぐにご自宅に帰りたいといった方の場合、帰任が想定より多少早まっても間に合う程度で、かつ2年以上の長めの期間を考え、この期間を入居者の方がご自宅を利用できる保証期間として設けることで、賃貸物件としての人気を保つことができます。
保証期間を長く設けるほど、入居者をスムーズに見つけやすくすることができますが、同時に、想定よりも帰任が早まってしまった場合のリスクが上がるとも言えます。基本的には長めの期間を設定することが望ましいですが、「スタンダードシステム」では、入居者を無事に見つけられさえすれば、仮に賃貸中に帰任が延びてしまったような場合、保証期間経過後も賃貸期間は自動的に延長されるようなご契約となっています。
「保証期間より多少早く帰任になっても当面は住む場所に困らない」ということでなければ、帰任時にスムーズにご自宅に帰るためにも、「無理するほど長くはないけれど、長めで設けられる丁度良い保証期間」というものを考えていく必要があります。
お悩みの際は経験豊富な当社までお気軽にご相談ください。
賃料の設定はどのようになりますか?
「転勤中限り」など、期間を限定して入居者募集を行う場合は、一般相場(特に期間の制限を設けない普通借家契約の場合の相場)と比べて、減額させた賃料で入居者の募集をかける必要があります。
また、一般的な話として、賃料を安く設定するほど、入居者は見つかりやすくなり、賃貸期間を長く設けやすくなりますが、月々の収入は必然的に少なくなります。賃料を高く設定すると、月々の収入は増えますが、入居者を見つける難度が上がり、賃貸期間が短くなった結果、トータルの収入は下がるリスクもあります。賃貸期間と月々の賃料のバランスを考え、状況に応じた適切な賃料設定で入居者募集を開始しましょう。
当社の「無料訪問査定」では、担当者がお住まいを実際に拝見し、過去の取引実績、賃貸可能期間、立地、ご物件の状態といった情報を踏まえ、目安となる賃料を提示させていただきます。オーナー様のご状況に合わせて、「もう少し安めにすると」「これくらいまで高くすると」といったこともご説明させていただくことが可能です。専用のフォームからも簡単にお申込みが可能です。ぜひご活用ください。
期間を限定して貸す方法と、一般の賃貸物件のように契約更新可能な形で貸す方法はどのように違いますか?
賃貸物件を借りたことや探したことがある方など、ご存知の方も多いかも知れませんが、多くの賃貸物件は、貸し借りの契約が結ばれると、その後の賃貸期間中において、契約更新の機会があっても、その際に入居者側が更新を望めば、希望通りに更新が行われるものとなっています。これは、それらの賃貸物件について、普通借家契約という契約で貸主(賃貸人)と借主(賃借人)の間の貸し借りの約束(賃貸借契約)が成立しており、この普通借家契約を用いて賃貸借を行った場合には、借主が契約の更新を希望するならば、貸主は原則的にこれを断ることが法的に難しいものとなっているためです。
普通借家契約は、入居者にとっては、期間の心配をあまりせずに、気に入れば長く定住できるというメリットがあり、一部の期間を限定して貸し出される物件より高めの賃料でも、入居を希望する方を見つけやすい契約となっています。資産運用による収入を重視して、長期的に貸し出しても問題ないのであれば、この賃貸借契約が最適なため、不動産賃貸では用いられる機会も多い一般的な契約となっています。
転勤を行い、帰任後はまたご自宅に居住したい場合や、ご物件をご家族が今後ご利用されるかも知れない場合など、貸したままになってしまうかも知れない普通借家契約では、賃貸を行うのに不都合なこともあります。そうしたときに用いられている賃貸借契約に、定期借家契約と一時使用賃貸借契約というものがあります。定期借家契約は、最初に具体的な契約の期日を設定し、その期日を迎えた時点で契約が終了するものです。一時使用賃貸借契約は、転勤期間中に発生する空き家など、一部の限られた目的でのみ用いることができる契約となっており、その目的を果たすこと(転勤中の空き家であれば帰任)が予定された際に、その時期に合わせた事前の通知を行うことで、通知から3か月後に契約を終えられるものです。
入居者にとっては、普通借家契約とは異なり、貸主の都合での退去があることを予め約束されるデメリットがあるため、普通借家契約で賃貸借契約がなされる賃貸物件の賃料を一般的な相場とした場合、定期借家契約や一時使用賃貸借契約では、それよりも多少安めの賃料を設定していないと、入居を希望される方が見つかりづらくなります。
「リロの留守宅管理」では、多くの場合で転勤者のリロケーションに最適となる一時使用賃貸借契約を用いたプラン「スタンダードシステム」だけでなく、「セーフティーシステム(定期借家契約)」、「パーソナルシステム(普通借家契約)」といったプランもサービスとして取り扱っております。
当社にご相談いただければ、どのような目的の賃貸においても、ご状況に応じた最適なご契約内容を用いたプランをご利用いただくことが可能です。
賃貸できる期間が短いのですが、募集はできますか?
募集は可能ですが、短期間の賃貸は自宅建替期間の仮住居など需要が限定されるため、通常の物件に比べ入居者が決まり難い傾向にあります。
当社では、空き家の状態が続くことがご心配なお客さまには、定期的に訪問し状況確認や通風、通水などの簡易作業を行う「空き家管理サービス」も承っております。
また、短期賃貸専門のグループ会社に、ケイズマネージメント株式会社がございます。同社が提供しているサービス「リロの仮住まい」をご案内させていただくことも可能です。
現在のご状況など、お気軽にご相談ください。
引越しの際に置き残したいものがありますが可能でしょうか?
なるべく室内・室外の置き残しがないようにすることをお勧めいたします。
置き残したいものによっては置き残せる場合もありますが、ほとんどのものが置き残しておくことで入居者募集の妨げになります。引越し先に持っていけないような場合も、極力はトランクルームをレンタルするなどの対処をお勧めいたします。
入居者が快適に過ごすために必要な設備や機能としてあえて残しておいたものや、取り外すこと自体が困難なものの場合は、入居者が住居を利用している間、その機能を維持しておかなければならなくなります。入居者の過失以外で設備が故障するなどして、その機能が住居から損なわれるようなことになった場合、修理や交換によってその機能を回復させる義務がオーナーに生じます。
家財の中には、「住居に残しておいた方が良い一部のもの」「住居に置き残すか、住居から持ち出すかを選べるもの」「住居から持ち出さなければ賃貸運営が難しいもの」があります。賃貸をご検討される中で、置き残せるか気になっているものがございましたらお問い合わせください。慣例や置き残す場合のリスクなどと併せてご説明させていただきます。
賃貸募集の状況は確認できますか?
ご依頼いただいているご物件の募集状況はオーナー様マイページ「soraリロ」にて、随時ご確認頂くことが可能です。
マンション内の駐車場があるので、入居者を募集する広告には、「駐車場有り」で表記してもらえませんか?
駐車場のスペースを確実に確保できるような場合には可能です。駐車場の利用を確約できない場合には「駐車場有り」として募集できません。マンションの管理組合に、事前確認をお願いいたします。
事前にリフォームや設備の修理は必要ですか?
賃貸を開始する上での準備として、例えば、給湯設備・空調設備・テレビ受信機器・インターホンなど、既に備わっている設備は、それらが入居者の生活に支障なく機能し、本来の役割を果たせる状態に整えておかなければなりません。また、ほとんどの場合において、専門業者によるハウスクリーニングは行う必要があります。
少し費用をかけてリフォームすることで、期待できる賃料が変わってくるような箇所もあるかも知れません。ご訪問でご物件を拝見した際には、ご予算に合わせたご提案をさせていただきますのでご相談ください。

03.賃貸中(借主が入居している期間)

賃貸中に住居の設備に不具合が発生したときはどのような対応になりますか?
賃貸中、オーナー(貸主)は入居者(借主)に対して、募集時に用意されていた設備・機能を維持し、それら設備を用いた快適な住居環境を提供する義務を負います。貸しているものに含まれているものは、貸している期間中きちんと使えなければなりません。そのため、住居そのものや、そこに付帯する設備に不具合が発生した場合、都度適切に修繕を行っていかなければなりません。
当社が不具合発生のご連絡を受けた際には、すみやかに状況を調査し、オーナー様にご報告いたします。
修繕が必要な場合には、お見積りもあわせたご報告を行い、その後、修繕に必要な手配をいたします。
メンテフリーサービスとはどのようなサービスでしょうか?
賃貸を行うオーナー(貸主)には、賃貸借契約期間中に生じた住居や設備の不具合について、入居者がそれら住居・設備を使用するのに不都合が生じないように保つための修繕を負担する義務が生じます。当社のメンテフリーサービスは、この修繕義務による突発的な出費を軽減するため、当社が上限5万円(税別)まで費用を負担するサービスです。
家賃は毎月振込みがあるのでしょうか?
毎月5日に当月分賃料(銀行等休業日は繰延)をご指定口座に送金いたます。
賃料をご自身で管理される煩わしさはなく、入居期間中の家賃はリロケーション・ジャパンが保証しますので滞納のご心配はございません。

04.ご解約

解約方法を教えていただけますか?
所定の書式にて、書類の郵送によりお申し出ください。解約希望の旨をご連絡いただきましたら、まず当社よりオーナー様へ、「建物賃貸借契約の解約通知書」を送付いたします。書類がお手元に到着いたしましたら、必要事項をご記入いただき、当社までご返送ください。お電話やE-mailのみによるお申し出は受け付けることができません。
オーナー様(貸主)からの解約には、予告期間や解約理由など、ご契約内容による制限が設けられております。お申込み時にもご説明をさせていただいておりますが、ご確認の際にはお問い合わせください。
損傷査定について考え方を教えてください。
入居者退去後に行う査定です。鍵の回収を行い、賃貸中に物件が受けた損傷をチェックいたします。賃貸開始前の状況と比較検証を行い、入居者の責めに帰すべき事由による損傷の有無を調べます。当該箇所については、適宜、減価償却資産の考え方を取り入れるなどすることで、経年変化・通常損耗による損傷分を差し引いた上で、入居者に請求可能な金額を算定します。併せて、実際に修繕を行う場合に必要となる費用についてもお見積りさせていただき、修繕のご提案をさせていただきます。
賃貸中の自然損耗・経年劣化と呼ばれる範囲について、考え方を教えてください。
一般的に入居者が通常の住まい方、使い方をしても発生すると考えられる損耗・汚損や劣化です。例えば、畳の日焼けや磨耗、使用頻度の高い床材の損傷などが挙げられます。
入居者は家賃を支払うことで、借りた家屋を使用し、そこで生活する権利を契約によって認められます。その際、通常の生活から発生する損傷、汚損や劣化といった範囲については、入居者の責任によるものとは判断されず、修繕などを行う場合も貸主の負担で行うこととなります。
「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは?
・不動産取引に関する紛争の未然防止を図ること
・不動産取引に関する紛争の適正かつ迅速な処理の推進
・それらによる消費者の保護と宅地建物取引業の健全な発展への寄与
これらを目的に設立された(財)不動産適正取引機構に、当時の建設省、現在の国土交通省が、「原状回復にかかる契約関係、費用負担等のルールのあり方を明確にし、賃貸住宅契約の適正化を図ること」を目的として、「賃貸住宅リフォームの促進方策」の検討を委託したことで取りまとめられたガイドラインです。
当社が行う査定の指針、費用負担に関する判断基準もこのガイドラインを参考に策定されているものとなっております。
・国土交通省ホームページ「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について」
・国土交通省ホームページ「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)」

05.税金

不動産所得(賃料等)の確定申告について知りたい
受け取った賃料収入等について、不動産所得として確定申告が必要となります。 確定申告時に必要となる年間の収支情報はオーナー様マイページ「soraリロ」でご確認いただけます。確定申告の際には、固定資産税や都市計画税、火災保険料、当社にお支払いいただく管理手数料や契約時の費用等、必要経費として計上することができるものがございます。
手続きの詳細は、最寄りの税務署にてご確認いただけます。当社では税理士法人のご紹介といったことも承っておりますので、難しい手続きにお悩みの方はご相談ください。
海外赴任者の納税はどうなるの?
海外赴任により国内非居住者で、借主が法人である場合、得た賃料等の20.42%が不動産所得税として源泉徴収されます。当社が提供している賃貸管理サービス「リロの留守宅管理」「リロの空き家再生」も、当社がオーナー様の直接の借主となる転賃によるサービスであるため、この場合に該当いたします。
※公務員は国内居住者として取り扱われるため源泉徴収の対象とはなりません。
還付請求について
所得税の源泉徴収に課徴分があるときは、還付申告で還付請求することができます。但し、還付申告の猶予は申告できる日から5年間です。
リロケーション・ジャパンでは、海外居住者を対象としてこの手続きを代行する特定確定申告サポートサービスがございます。国内居住者の方には、税理士のご紹介を行っておりますので、是非ご利用ください。

06.リロケーション よくある質問

リロケーション : 急な転勤。持ち家をどうする?
持ち家については「売却」「賃貸」などの選択肢が考えられます。また「空き家」として残す方法もあります。
家を貸す時に役立つコラムはこちら。
リロケーション : 家賃収入にかかる税金はいくらかかる?
リロケーションによって月々の賃料収入を得る際、不動産所得として確定申告が義務付けられています。 不動産所得とは、毎年1月1日~12月31日の総収入(家賃、礼金、更新料、駐車場利用料金等)から必要経費を差し引いた額になります。必要経費として固定資産税、都市計画税、損害保険料、建物の減価償却費、ハウスクリーニングなどの修繕費、住宅ローンの支払利息、マンション管理費、リロケーション会社の管理料などが該当いたします。 所得税は総合課税が原則です。給与所得、不動産所得等から各種控除を引いた額に所得税が課税されます。
家を貸す時に役立つコラムはこちら。
リロケーション : 海外赴任が決まったら、車はどうする?
買ったばかりだから帰国後も乗り続けたい、売りに出して処分したいけど、できれば出発直前まで使いたい、慣れ親しんだ愛車を赴任先でも使いたいなどが挙げられます。
日本に保管しておきたい場合 : まず考えられるのが、赴任期間中、家族や知人の家で預かってもらうという選択肢。この場合、帰国後に再び慣れ親しんだ車を利用することができます。その際、任意の自動車保険については、渡航前に解約することになります。無事故割引が適用されている場合、保険会社に依頼して「中断証明書」を発行しておけば、帰国後、渡航前と同じ条件で契約を再開することができますので、保険会社に確認しておきましょう。
売却したい場合 : 車を売却する場合に特に注意すべきポイントは、「車の名義変更」です。名義変更には名義人の印鑑証明書が必要となりますが、国外転出届の提出後は印鑑証明書を取得することができなくなります。海外赴任の際には書類等にこうした制約があり、渡航後に手続きをするとなると渡航先の領事館等との間でかなり複雑なやりとりが発生します。そのため、渡航前までに売却に必要な手続きを確実に終えておくことが得策だといえます。
赴任先に送りたい場合 : 一部の国では海外赴任者の自家用車の免税制度などもあり、現地で購入するよりコストを抑えられるとあって、以前に比べて自家用車を赴任先に送る方も増えています。赴任先で安全に確実に自家用車を利用するためにも、事情に精通した自家用車専門の輸出入業者に相談してみることがおすすめです。
家を貸す時に役立つコラムはこちら。
リロケーション : 海外赴任先でパソコンは?インターネット接続は?
パソコンは日本からの持ち込みがおすすめ
パソコンは現地で購入することも可能ですが、現地で販売されているパソコンは現地の言語仕様になっています。日本語で使うためには、自分で日本語環境にセットアップする必要があり、手間がかかるうえ、インストールがスムーズに進むとも限りません。また、日本語仕様のパソコンが売っている場合でも、現地で購入すると日本で購入するよりも価格は割高になります。そのため、海外赴任中には日本で使い慣れたパソコンを赴任国に持ち込むことが得策といえます。
また、パソコン等の電化製品の持ち込みには輸入規制や関税がかかる場合があります。対応する電圧やモデムの種類なども赴任国の事情によって異なりますので、事前の確認が必要です。
海外赴任中にインターネットに接続する際には、日本のプロバイダの海外接続サービスを利用する方法、現地のプロバイダと契約する方法、Wi-Fiルーターをレンタルする方法があります。
家を貸す時に役立つコラムはこちら。
リロケーション : 日本と海外、ビジネスにおけるマナーの違いとは?
知らないと損をするビジネスにおけるマナーの違い ビジネスシーンでは特に失礼がないように、赴任国のマナーについて、事前にしっかりと確認しておきましょう。
●名刺交換は重要ではない
日本人は名刺交換を重要視しますが、欧米では名刺交換のタイミングは特に決まっていません。初対面では、まず握手をすることが一般的です。しっかりと相手の目を見て、固い握手を交わしましょう。
●腕組みは敵意を表す
アメリカでは、腕組みは敵意があると認識されることがあります。腕組みだけでなく、日常的に何気なく使っているボディーランゲージでも、地域によっては侮辱的な意味を持っているものもありますので、注意が必要です。
●お客様や上司へのお酌はしない
日本では、上司やお客様にお酒注ぐことがコミュニケーションの一環となっていますが、海外では自分で注ぐかウェイターに注いでもらうことが一般的です。
家を貸す時に役立つコラムはこちら。
リロケーション : リロケーションとサブリース、違いを教えてください。
まずはサブリースの意味から解説をしていきましょう。
本来の意味でのサブリースとは、管理会社が所有者の物件を一括借り上げし、入居者へ貸し出す仕組みのことです。いわゆる「転貸」を意味する言葉として用いられます。一方、不動産会社が提供しているサブリースは、家賃保証などを含むサービスの総称として用いられており、一般的に広く知られています。
サービスとしての(狭義の意味での)サブリースでは、管理を行う不動産会社と貸主様・借主様の双方が契約を結ぶことで、借主様と貸主様との直接契約が不要となる仕組みが用いられています。これを転貸契約と言います。
なお、リロケーションにおいても転貸契約は多用されており、その意味では広義の意味でのサブリースとも捉えられます。ただし、リロケーションと呼ばれる賃貸物件のなかには、所有者と借主が直接契約を結ぶ直接契約(代理契約)のものも一部存在します。そのため、直接契約のリロケーションは代理型、転貸契約のリロケーションをサブリース型とそれぞれ区分する場合があります。
ちなみに、リロケーションでは多くの場合、転貸契約が選ばれています。この理由は、管理会社自身も契約当事者となるため、責任ある対応が期待できるからです。保証範囲も広いため、転勤時に利用するには最適です。その分、直接契約(代理契約)に比べて手数料が高い傾向にはありますが、総合的なメリットは転貸契約のほうが大きいと言えるでしょう。
家を貸す時に役立つコラムはこちら。
リロケーション : 転貸借とはなんですか?
転貸借とは、借りたものを他の誰かに貸す行為を指します。いわゆる“又貸し”のことです。たとえばあなたが友人から本を借りて、それを別の友人に貸した場合には転貸借となります。
モラル的に考えても、無断で又貸しをするのは気持ちのよいものではありません。同様に、民法612条では、賃借人が賃貸人の承諾を得ないまま賃借物を転貸することを禁止しています(無断転貸借)。これに反した場合、賃貸人は契約の解除が行えます。
ただし、上記はあくまで“賃貸人の承諾を得ないまま”ということ。つまり、貸し手側が又貸しを認めるのであれば、転貸借が可能になります。
家を貸す時に役立つコラムはこちら。