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賃料査定とは

賃料査定

賃貸を取り扱う不動産会社が、物件情報や周辺相場をもとに物件について評価を行い、物件を賃貸する場合に「どのくらいの賃料で貸し出せそうか」という「想定の賃料」を算出することを一般的に「賃料査定」といいます。入居者を募集する際は、賃料が高すぎると入居者が決まらずに空室期間が長くなってしまいます。賃料を下げることで入居者は決まりやすくなりますが、月々の収入は減少してしまいます。賃料査定では、賃料設定を適正な範囲で調整するために、検討の基準となるような査定額を調べます。

賃料査定は無料でご利用いただけます。賃貸をご検討されている方、売却と賃貸で迷っている方、まずは賃料査定をご利用ください。

2つの賃料査定

リロが行う賃料査定には、「机上査定」と「訪問査定」があります。「机上査定」では築年数や面積などのデータを中心に、「訪問査定」では、それらに加えて設備や周辺環境といった条件も踏まえて査定します。訪問査定ではより多くの情報を拠り所として査定を行うため、より精度の高い賃料査定額を知ることができます。

査定の流れ

賃料査定を行う際は、不動産市場における過去の成約実績や現在の入居者募集中物件を調査します。類似物件の賃貸実績・募集実績を基準として、査定対象となる物件の情報と類似物件の特徴を比較しながら金額を調整することで、賃料査定額を算出します。

想定賃料としての賃料査定額は、それぞれの賃貸管理会社の考え方や性格、経験の違い、あるいは担当者とのコミュニケーションの違いによって、複数社で同じ物件を対象として行った査定でも異なる査定額が出されることがあります。

担当者が伝える査定結果の高い・安いが、単純にオーナーにとっての良し悪しとはなりません。

持っている情報の中から様々な状況や条件を想定して提案を行えることと、それぞれのシチュエーションにおける妥当な賃料を導き出す精度が賃料査定には求められます。

1.類似物件の賃貸実績・募集実績から基準となる賃料を算出

まずは、大手不動産ポータルサイトや、不動産業者向けの各種サービスを利用し、 「場所」「広さ」「築年数」などの賃貸物件としての基本的な機能を中心に調べ、実際の賃貸市場の情報から類似性が高い物件の情報を探します。賃料査定額の参考となるような、査定対象の物件と似た特徴を持っている物件について、入居者募集中の物件、賃貸中の物件、過去の賃貸物件をそれぞれ調査します。ピックアップしたいくつかの物件の中に、近い特徴を多く持っている物件があれば、その物件の実績を査定の主な参考とします。査定対象の物件との面積や築年、エリアといった違いを考慮して加減の調整を行い、基準となる「およその賃料査定額」を定めます。

2.設備や周辺環境等が賃料に与える影響を加味して賃料を調整

物件の広さや築年数は、賃料を決定づける基本的な物件情報ですが、賃料にプラスの影響、マイナスの影響を及ぼす要素はほかにも、物件の設備や周辺環境などが存在します。査定の対象となる物件について多くの情報が得られている場合には、それらが賃料に与えると思われる影響もチェックします。

物件の基本的な情報から求めた査定額を基準に、他の特徴による賃料の変動を想定した調整を改めて行うことで、元の査定額よりも精度が高い賃料査定額となります。訪問査定ではこのときに机上査定よりも多くの項目をチェックできるため、より信頼性の高い賃料査定額を算出できます。

3.査定額を参考にして契約内容なども踏まえた賃料を設定

実際に入居者募集を行う際に設定する賃料は物件の状態だけでなく、契約期間やペットの可否などの貸借契約における諸条件、リフォームやハウスクリーニングなどの有無、賃貸物件の需要の変動によっても増減します。

物件の状況だけでなく、実際に貸し出す場合を想定し、各想定下における適正賃料を提案するところまでを含めて賃料査定と呼ぶこともあります。

賃料査定のメリット・デメリット

賃料査定を利用することで、物件を持つオーナーは様々なメリットを得ることができます。賃貸を検討されている方は、まずは賃貸市場でのご物件の賃料を把握する方法として、賃料査定をご利用ください。

メリット

賃貸市場での物件の価値を知ることができる

売却との比較など運用計画が立てられる

訪問査定の場合

現地の状況が加味された、より現実的で貸し出しやすい賃料を知ることができる

賃貸運営を行うにあたって効果的なリフォームについてのアドバイスを受けることができる

賃貸運営の方法やスケジュールについて説明を受けることや相談することができる

サービスの説明を受けて、賃貸を開始したい場合は、その場で説明を受けながら申し込みの手続きを進めることができる

デメリット

賃料は市場の状況によって変動するため、しばらく賃貸を行う予定がない場合は、賃貸を検討する際に改めての査定が必要になる

訪問査定の場合

来客に備えなければならず、時間に合わせて家に居なければならないことなどが手間になる