1. 家を貸す流れ6ステップとは

家を貸す流れ6ステップを解説していきます。

1. 賃料査定を依頼する
2. 賃貸管理会社を決める【選び方】
3. 賃料と募集条件を決める
4. 家を貸す準備をする
5. 入居者の募集を行う
6. 入居審査を行い賃貸借契約を結ぶ

1-1. 賃貸管理会社を探し、賃料査定を依頼する

まずは管理を依頼する不動産管理会社を探します。
「賃貸に強みがある」会社を洗い出し、そのなかから保持する物件の種類や、貸し出したい期間に応じた実績のある会社を選定します。特にファミリー向けの物件や一戸建ての賃貸や期間限定で貸し出す定期借家契約や一時使用賃貸借契約を用いた賃貸は取扱いが少数であるため、実績がない会社だと借主を見つけられない可能性が高くなります。

賃貸管理会社の候補がある程度絞れたら、賃料査定を依頼しましょう。
「机上査定」では築年数や面積などのデータを中心に、
「訪問査定」では、それらに加えて設備や周辺環境といった条件も踏まえて査定します。訪問査定ではより多くの情報を拠り所として査定を行うため、より精度の高い賃料査定額を知ることができます。

査定額は賃貸管理会社の担当者の経験則から算出している部分が大きいので、相場を知るためにも賃料査定は複数社に依頼するようにしましょう。

賃料査定についての詳細はこちらの記事をご確認ください。

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1-2. 賃貸管理会社を決める【選び方】

賃料査定を複数社に依頼したあとは、家を貸す際の管理を委託する会社を選定します。信頼できる賃貸管理会社を選ぶためには、以下のようなポイントに注目します。

• 管理実績や管理件数の多さ
• 管理委託に含まれる業務の範囲（入居者の募集業務・クレーム時の対応・更新や退去時の手続きなど）
• 独自のネットワークを活用した集客ルート
• 騒音等の入居者トラブルの対応

管理会社選びでは、管理実績や管理件数の多さなどに加えて、貸主に寄り添ったサービス内容や独自の入居者募集ルートがあるか、トラブル発生時の対応力などが重要なポイントです。貸主にとって、なるべく早く借主が見つかることは重要ですが、オーナーの状況に適したサービスを受けられるかも家を貸す際には大切です。

例えば、海外転勤が理由で貸し出す場合には、万が一のトラブル対応や退去時の手続きまでを対応してくれる会社に依頼するのが理想的でしょう。適切な管理会社が見つかったら、管理委託契約を締結します。

家を貸す際に信頼できる不動産会社選びのポイントは、以下の記事で詳しく解説しているので合わせてご覧ください。

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1-3. 賃料と募集条件を決める

依頼する賃貸管理会社を決めたら、入居者募集に向けて条件や賃料を決めていきます。賃貸管理会社に提示された査定額を目安として、貸主の希望や他の募集条件と調整しながら決めていきます。

• 家賃
• 敷金・礼金の有無と金額
• 保険への加入
• 契約の種類
• 契約期間
• ペットの可否
• 喫煙の可否
• 楽器演奏の制限
• 中途解約の条件
• 退去時の原状回復の範囲と費用負担　など

募集条件は「ペット飼育」や「喫煙」などに関する条件も付すことができますが、多すぎる条件は入居者候補を狭めてしまいます。どのような条件であれば借り手がつきやすいか、必要最低限の条件を意識することが大切です。

一方で条件が緩すぎると、賃貸契約終了時物件の価値低下や以下のようなトラブルの原因となる可能性があるので注意が必要です。

• 敷金が少なすぎることで、原状回復費用の未回収が発生する
• 厳密な禁止事項を定めないことで、騒音トラブルが起きる
• 原状回復費用の負担範囲を契約書で明確にしておかないことで、退去時にトラブルが発生する

家を貸すときの家賃の決め方については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

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1-4. 家を貸す準備をする

家を貸し出す前には、修繕やリフォーム・ハウスクリーニングなどを行い、入居者が快適に過ごせるように準備します。特にお風呂やトイレ、キッチンなどの水回りは汚れが目立ちやすい箇所なので、内覧時に好印象をもってもらうためにも必ずきれいにしておきましょう。

また、リフォームは賃貸管理会社と相談しながら進めることが重要です。設定する家賃や貸し出し期間によっては、リフォーム費用を回収できない可能性があります。特に転勤による一時的な貸し出しの場合は、費用対効果を慎重に見極める必要があるので、賃貸管理会社との打ち合わせが重要です。

1-5. 入居者の募集を行う

準備が整ったら、管理会社を通じて入居者の募集を開始します。募集活動は、不動産ポータルサイトや自社ホームページへの掲載が一般的です。なかにはグループ企業や提携している法人などの独自のネットワークを活用して集客を行うケースもあります。
このように、管理会社が募集活動を行うため、オーナー自身がやることはありません。また、入居希望者からの申し込みがあった場合は内見に対応しますが、内覧時の対応まですべて任せられる管理会社がおすすめです。

1-6. 入居審査を経て賃貸借契約を結ぶ

入居希望者から申し込みが入ったら、入居審査を実施します。また、入居希望者が募集条件とは異なる条件を希望する場合は、条件交渉も行われます。

入居審査は保証会社や賃貸管理会社独自の基準により行われ、職業、収入、過去の家賃滞納歴などの支払い能力が審査対象です。そして、最終的な入居の可否は貸主が決めます。

入居審査に問題がなく、契約条件においても貸主と入居希望者双方の合意が得られたら、賃貸借契約を締結します。

2. 家を貸す流れで「一戸建て」と「マンション」の違いを解説

家を貸す流れで「一戸建て」と「マンション」による違いは、流れ全体ではありませんが、貸し出し条件の設定が一戸建ての場合は少し厳格になるでしょう。加えて一戸建てとマンションによって、家を貸す際に注意すべきポイントが異なるのでそれぞれの違いを解説します。

2-1. 一戸建ての場合

一戸建ては敷地と建物全体を貸し出すのに対し、マンションは基本的に一室を貸し出し、これに共有部分を利用できる権利がつくという点が違いになります。一戸建てでは日常的な庭の手入れや建物全体の維持管理（屋根・外壁の補修、雨樋・排水設備の点検、駐車場の舗装など）が必要になる点がマンションと異なります。そのため、家を貸す流れの中で「入居条件」を決める際、一戸建ての場合は入居者が行うべき管理範囲や費用負担を明確にしておくことが必要になります。例えば庭の除草剤の購入など日常的な管理は借主負担、外壁や屋根の修繕など経年劣化による修繕は貸主負担などです。場合により修繕費用も見積もっておくと良いでしょう。

また、戸建ては子どものいるファミリー層からの需要が高く入居者が限られます。
ファミリー層の入居者が重視するポイントは、学校までの距離や周辺環境の充実度などであり、エリアや立地によっては借り手探しに苦戦する可能性があります。そのため、戸建て賃貸の実績がある不動産会社に依頼し、賃料・貸し出し条件の設定や入居者探しを任せることが大切です。

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2-2. マンションの場合

マンションを貸し出す場合は管理規約に従う必要があり、賃貸すること自体に管理組合の承諾を求められるケースもあります。そのため、賃貸の可否に関する事前確認は必須です。また、賃貸できる場合には、管理規約の内容を借主に守ってもらう必要があります。もし借主が規約違反を犯した場合は、所有者が責任を追うのが一般的です。

マンションを貸す際の管理は居室やバルコニーのような専有部のみで、エントランスやエレベーターなどの共有スペースの管理は管理組合が行います。一戸建てと比べると管理しやすいのは、マンションのメリットでしょう。

一方で、借主が決まらずペットの飼育を限定して認めるなど条件変更をしようと思っても管理規約で禁止されていれば認めることはできないので自由度が下がるのはデメリットといえるでしょう。

一戸建てとマンションの違いを踏まえると、一戸建ては維持管理がマンションより増えるため貸し出し時の条件を少し細かくし、修繕に備えて費用を計画しておくこと、マンションは入居者も管理規約に従う必要があるため、賃貸条件の設定に注意することが重要です。

大きな違いはないですが、注意深くみると貸し出す流れの一部分で多少の違いがあり、注意すべきポイントが異なります。

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3. 家を貸す流れ│貸した後の流れを解説

ここでは、実際に自宅を貸し出してから契約期間満了、退去後の原状回復費用の清算までを解説します。

3-1. 入居中の管理を行う

入居後の主な管理業務として以下のものが挙げられます。

• 室内設備の点検・管理（給湯器・エアコン・換気扇などの定期点検の手配や不具合対応）
• 家賃の管理や滞納時の督促
• トラブル対応
• 修繕工事の手配

トラブルは24時間365日発生する可能性があるので、管理会社にどこまで対応してもらえるかを必ず確認しておきます。
以下は家を貸した後に発生することが多い具体的なトラブル例です。

• 騒音等の生活音による近隣トラブルが発生する
• エアコンなどの設備が不具合を起こす
• 敷金の返還をめぐって揉める
• 無断でペットを飼育する

このようなトラブルを未然に防ぐには、入居審査を厳格に行うことや親族などの緊急連絡先を確認しておくことが重要です。また、保証会社の利用や転貸契約の締結も有効な対策となります。

3-2. 契約期間満了に伴う手続きを行う

契約期間が満了する前には、契約の更新や再契約、あるいは退去の手続きが必要となります。転勤からの帰国時期が決まっている場合は、その時期に合わせて解約手続きを進める必要があります。契約更新や再契約をせずに退去となる場合は、物件の明け渡し期日を明確に設定し、スムーズな引き渡しができるよう準備を進めます。

3-3. 退去後のチェックと原状回復費用の清算を行う

退去時には、入居前の状態と退去後の状態を確認・比較し、賃貸期間中に発生した損傷の有無をチェックします。入居者の過失によるものと認められる損傷については、原状回復費用として算出され、敷金から清算されることになります。

原状回復費用の清算が完了すれば、家を貸す一連の流れは終了です。

4. 家を貸す際の費用

家を貸す際に必要な費用は、以下のとおりです。

仲介手数料や賃貸管理手数料は、家賃や管理会社が決まれば算出可能です。
しかし、そのほかの費用は自宅の状態によって異なるため、実際の想定金額は自宅の賃料査定をしてもらい正確な家賃を算出して貰いましょう。

〉〉家を貸す流れ、費用に関するご相談はこちら

自宅を賃貸する際の費用や税金については、以下の記事でも詳しく解説しているので合わせてご覧ください。

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5. 転勤時に家を貸して賃貸運営を成功させる5つのコツ

転勤時に家を貸して賃貸運営を成功させるコツは、以下の5つです。

• 信頼できる管理会社の訪問査定を受ける
• 転勤の場合は一時使用賃貸借契約か定期借家契約を使う
• 一時的に貸す場合の管理方法は管理委託か転貸を選ぶ
• 確定申告を忘れずに行う
• 住宅ローンの有無によっては借り換えが必要になる

それぞれ詳しく解説していきます。

5-1. 信頼できる管理会社の訪問査定を受ける

信頼できる管理会社の訪問査定を受けることで、正確な賃料把握だけでなく、物件を高く貸し出すためのアドバイスや早期成約をするための助言なども得られます。また、具体的な収支シミュレーションを実施してもらうことで、貸し出し期間中の運営イメージを明確にできるでしょう。

さらに、サービスの説明を通して、管理会社独自の強みや営業担当者との相性を知ることができます。特に転勤という特別な事情を理解している管理会社では、遠方や時差のある海外で暮らす貸主の困りごとに対応でき、貸主専用アプリや安心保証サービスなどのサポート内容も充実しています。

このように、訪問査定を受けることで管理会社の対応力や信頼性、強み、営業担当者の相性などもわかるため、管理会社の選定が成功しやすくなります。

5-2. 転勤の場合は「定期借家契約」または「一時使用賃貸借契約」を結ぶ

家を貸す際の賃貸借契約には「普通借家契約」「定期借家契約」「一時使用賃貸借契約」の3種類があります。

普通借家契約の場合、借地借家法により入居者が強く保護されるため、入居者が住み続けたいと希望すれば、基本的にオーナーは契約更新に応じる必要があります。
そのため、転勤などで一時的にマンションを貸す場合には、「定期借家契約」か「一時使用賃貸借契約」を選ぶことが重要です。主な特徴は、以下のとおりです。

定期借家契約と一時使用賃貸借契約のどちらも「正当な事由」なしに契約を終了できますが、定期借家契約は借地借家法が適用されることや、解約には期間満了の6ヶ月〜1年前に予告が必要という点が大きな違いです。

契約形態の選択は、転勤期間の明確さや将来の予定によって判断するとよいでしょう。
期間が明確で確定している場合は定期借家契約が適しており、期間が不確定でも必ず戻る予定がある場合は一時使用賃貸借契約が便利です。

また、これらの契約形態はすべての不動産会社が扱っているわけではないため、契約前に「定期借家契約または一時使用賃貸借契約の実績があるか」を確認しましょう。定期借家契約と一時使用賃貸借契約については、以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

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5-3. 一時的に貸す場合の管理方法は管理委託か転貸を選ぶ

自宅を賃貸する際の管理方法は、大きく以下の3つに分けられます。

転勤のように遠方に引っ越す場合や本業が忙しい場合など、ほぼ全ての賃貸管理業務を管理会社に任せたい場合は「管理委託」または「転貸」を選択しましょう。管理委託は、入居者の募集や契約の締結、退去時の立会いなどの管理業務を管理会社が代わってくれるため、遠方にいる場合でも賃貸経営が可能です。ただし、会社によって管理委託の範囲が異なるため、どこまで対応してくれるのかを事前に把握しておく必要があります。
転貸は、いわゆる「又貸し契約」のことです。最初に物件オーナーと管理会社が賃貸借契約を結び、それから管理会社と入居者で契約を締結します。転貸の場合は、管理業務やトラブル対応までほとんどを任せられるので転勤などの方におすすめです。
「リロの留守宅管理」では、40年以上の賃貸管理実績を活かし、最も手間が軽減できる「転貸」方式を採用しています。丁寧なサポート体制も整っているので、家を貸すことを検討している場合は、気軽にご相談ください。

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5-4. 税金の知識を身につける

賃貸運営を成功させるために、税金の知識を身につけたり節税の意識を高めたりすることが大切です。例えば、不動産所得が年間20万円以下の場合、所得税の確定申告は必須ではありませんが、申告することに意味があります。同一年で得た各所得の利益と損失を合算する「損益通算」を行うことが可能で、住民税などの節税につながります。

また、節税のためには些細な経費でも計上を忘れないために、領収書を紛失しないように管理することが大切です。海外赴任で確定申告ができない場合は、親族や税理士に「納税管理人」を依頼する必要があります。一部の賃貸管理会社では「確定申告サポートサービス」を提供しており、管理会社に納税管理人として対応してもらえます。

確定申告や税金に関しては、以下の記事も参考にしてみてください。

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5-5. 住宅ローンがある場合は金融機関に相談する

住宅ローンは契約者が居住することを前提としているため、返済期間中は基本的に家を貸し出せません。

ただし、転勤等のやむを得ない事情により家を空ける場合は、その期間のみ賃貸が認められることもあります。
契約書を確認し、金融機関に相談してみましょう。金融機関の規定によっては、住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えが必要になります。

無断で賃貸に出した場合は、契約違反としてローン残債の一括返済を求められる可能性があるため注意しましょう。

6. まとめ

家を貸す流れを把握することで、最初にやるべきことや借主が見つかるまでの具体的なイメージを膨らませることが可能です。特に賃料査定で信頼のおける管理会社に出会えるかどうかが、賃貸経営を成功させるポイントです。海外転勤を控えている方は、本記事で紹介した家を貸す流れや転勤時の賃貸運営を成功させるポイントを参考に、自宅の貸し出しを進めてみてください。

「リロの留守宅管理」は、40年以上の賃貸管理事業を持ち、今までに25万件以上の管理戸数実績があります。また、入居者募集・入居中・入居者退去にいたるまで、安心・安全にこだわった賃貸管理サービスを提供し、賃貸不動産経営のリスクに備えるさまざまな保証サービスでオーナー様をお守りいたします。無料の賃料査定を行なっていますので、賃貸経営をお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。

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