個人でも家は貸せる？失敗しない手順や家を貸す注意点・ポイントを解説！
更新日：
個人で家を貸すことは可能です。
資格も不要で、副業となりにくいことから、
転勤中の持ち家や相続した空き家、自宅の一室などを賃貸に出すケースもあり、家賃収入によって固定資産税などの維持費を賄える金銭的なメリットがあります。
ただし、住宅ローンの有無、契約方法、家賃設定、入居者審査、管理方法など、貸し出す前に確認すべき点は少なくありません。
この記事では、個人で家を貸す際の注意点、手順、費用、管理の考え方を、初めてのオーナーにもわかりやすく整理して解説します。
成約事例から「適正賃料」を算出
成約事例から「適正賃料」を算出
まずは無料で賃料査定 まずは無料で賃料査定
目次
1. 個人でも、家を貸すことはできる
個人でも家（一戸建て、マンション）を貸すことは可能です。特別な資格も不要です。
安定した家賃収入を得る手段となる一方、個人で家を貸す場合
賃貸借契約書の作成（入居期間を限定する定期借家、一時使用賃貸借契約は特に）、
入居者審査、近隣トラブルがあった際の対応や退去時の敷金精算、原状回復など
専門的な知識や経験が求められことに加えて、賃貸運営に関わる業務は多岐に渡ります。
このような手間やトラブルを避けるため管理会社に委託することが推奨されています。
1-1. 家を貸して家賃収入を得ると副業になる？
個人で家を貸して家賃収入を得ることは、副業とみなされません。
たとえば、公務員は原則副業禁止とされていますが、「貸す物件が5棟10室未満」「家賃収入が年間500万円未満」「管理業務を委託する」条件内であれば副業規定に抵触せず、賃貸を行うことは可能です。
民間企業においても同様の条件内であれば、労務を提供しない「資産運用」として扱われるため認められています。
家賃収入が副業としてみなされない基準には、「家賃収入は不労所得のため、本業への影響が少ないこと」や「親が賃貸経営していたマンションを相続するなどのやむを得ない事情であること」などの理由も含まれています。
1-2. 会社員でも個人事業主と判断されるケース
会社員であっても、
複数物件を貸し出している場合や、一定規模を超える場合は、副業ではなく事業として判断されることがあります。判断基準は以下の通りですが、下記未満であったとしても別の要件が加わります。
- 独立した家屋をおおむね5棟以上貸している
- マンションなど独立した部屋をおおむね10室以上貸している
参考：No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分[国税庁]
この場合は事業税を納税することになり税率は、所得に対して5％になります。
会社員の副業としては規模が大きいですが、個人事業主の方で不動産所得でも一定規模の所得がある場合は、別の事業がメインだったとしても、家を貸すことは副業ではなく本業扱いとなります。
公務員による賃貸が副業にあたってしまう「基準」は、人事院の規則に記載されています。
- 年間家賃収入の合計が500万円以上
- 独立家屋の所有数が5棟以上
- 独立家屋以外の建物の場合は、独立的に区画された物件数が10室以上
- 建築物の駐車場、または機械設備のある駐車場
- 駐車台数が10台以上の駐車場
- 土地の賃貸契約件数が10件以上
- 娯楽施設や遊戯施設を含む不動産
- 旅館やホテル
参考：人事院規則14―8（営利企業の役員等との兼業）の運用について
副業として賃貸経営を考えている方は、これらの基準に該当しないようにしましょう。
1-3. 個人で家を貸すと確定申告は必要？手間を減らす方法も解説
「不動産所得」が年間20万円を超える場合は、確定申告を行います。
個人で知人や親戚に家を貸して家賃収入を得た場合、会社員などの給与所得者であっても例外はありません。
※所得とは「総収入 − 必要経費」であり、単なる家賃合計ではありません。
確定申告は所得があった翌年の2月16日〜3月15日の間に行います。
一方、空き家を無償で貸す場合は貸主側に所得税はかかりません。
ただし、個人間の賃貸にありがちな無償または著しく低い賃料での貸し出しは、状況によって借主側に贈与税が発生する可能性があるため注意が必要です。
特に親子・親族間での無償貸与は「課税上弊害がない」と判断されるケースが多いものの、自己判断は難しいため、不安な場合は税理士に確認することをおすすめします。
管理会社に管理を委託すれば毎月の収支明細が発行されるため、
その数字を申告書に転記するだけで済み、帳簿をゼロからつけるような手間はかかりません。
確定申告の手続きや税率の計算については、こちらの記事で詳しく解説しています。
関連記事
家を貸すときの税金。税率の計算方法は？確定申告の流れ・しないリスクを紹介
1-4. 【調査データ】160人のオーナーが「賃貸」を選んだ理由
当社が行ったオーナーアンケートでは、全体の約8割が「転勤」や「相続」といった、不測の環境変化をきっかけに貸し出しを検討されています。
当社で賃貸管理をお任せいただいているオーナー様への調査（2025年10月実施 n=160）では、次のような実像が明らかになっています。
当社オーナー様アンケート（2025年10月実施 n=160）
オーナー様の70%は「会社員」です。年齢は40代（38%）・50代（30%）が中心で、購入時の目的は85%が「居住用」でした。投資目的で買った方は7%にすぎません。
家を貸し出した理由は、最も多いのが「転勤」（57%）、次いで「住み替え」（21%）。不動産経営を最初から意図していた方はごく少数です。
つまり、家を貸している方の多くは「不動産のプロ」ではなく、転勤や住み替えというライフイベントをきっかけに決断した普通の会社員です。
特徴的なのは、収益目的（投資）ではなく、「将来、自分や家族がまた住むための選択肢を残したい」という意向が非常に強いことです。
そのため、賃貸を検討する際は「いくら儲かるか」以上に、「数年後、確実に自分の手元に家が戻ってくるか」という確実性が、オーナー様にとって最も重要な判断基準となっています。
2.個人で家を貸すときの注意点・ポイント
個人で家を貸す際は、次の点に注意が必要です。
- 住宅ローンが残っているときは金融機関に確認する
- 賃貸借契約書を必ず作成する
- 家の現状を記録しておく
- 分譲マンションを個人貸す場合は規約を確認
- 一軒家を貸す場合はリスクについても理解しておく
- 管理会社を通して家を貸す際に気を付けるポイント
- 知り合いに家を貸すときにも注意が必要
2-1. 住宅ローンが残っているときは金融機関に確認する
住宅ローン返済中の家は、原則として金融機関の承諾なく貸し出すことはできません。
なぜなら住宅ローンは、契約者本人またはその家族が住む家の購入を目的としたローンだからです。
ただし、転勤などで住宅ローンのある家を一時的に空けるやむを得ない理由がある場合は、住宅ローンのある家の貸し出しが認められるケースもあるため、まずは金融機関へ相談してみましょう。
金融機関の承諾を得ないまま賃貸を行った場合、金融機関との契約に違反することとなり、ローン残債の一括返済を求められる可能性もあるため注意が必要です。
関連記事
【住宅ローンでも賃貸に出せる】転勤時に持ち家を賃貸する方法｜金融機関への伝え方、注意点を解説
2-2. 賃貸借契約書を必ず作成する
個人間でも家を貸す際は、必ず契約書を作成しましょう。契約書は貸主・借主双方の合意内容を明確にし、金銭、明け渡しトラブルなどを未然に防ぐための法的根拠となります。
- 物件の情報（所在地、間取り、物件種別、構造、専有面積等）
- 貸主、借主の情報
- 賃貸借期間
- 賃料の額、支払方法、支払期限
- 敷金の有無と金額
- 禁止事項（ペット飼育や喫煙、無断改築、転貸、楽器の演奏など）
- 契約解除の要件（家賃の滞納、目的外の使用、禁止条項への違反など）
- 修繕が発生した時の借主、貸主の費用負担範囲
- 退去する際の原状回復義務とその範囲
- 連帯保証人の有無
なかでも「退去する際の原状回復義務とその範囲」については、個別に特約を設定することも考えられます。しかし、特約の有効性については、判例により下記のような要件が必要とされています。
(1)特約の必要性があり、かつ、暴利的でないこと
(2)賃借人が通常損耗や経年変化の修繕義務を負うことを認識していること
(3)賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
これらの要件が満たされていない場合は、特約を設定していても無効とされてしまう可能性があるため、注意しましょう。
なお、契約書は国土交通省が雛形となる「賃貸住宅標準契約書」を公開していますので、こちらをベースに作成するとよいでしょう。
ポイントは管理会社は、入居者募集から契約、入居中、退去時の対応など入居者管理だけを行うこともできます。
物件管理は自身で対応できるが、入居者管理のみの委託も可能なので管理会社を上手く活用しましょう。
2-3. 家の現状を記録しておく
家を貸すときは、必ず貸し出す前の家の状態を記録しておきましょう。
入居者が退去した際には、入居者の故意や過失などによる損傷の「原状回復」を求めることができますが、退去時の物件の損傷については、入居者と貸主のどちらが支払うかで、しばしば揉めることがあります。
築年数が経過した家を貸す場合は、すでに傷などがついている箇所もあります。
入居前にどのような傷があるか画像や映像などで記録します。
一軒家は門扉や外壁なども記録しておくのがポイントです 退去時に入居前の状態と比較することで、原状回復の負担についてのトラブルを減らすことができるでしょう。
なお、一般的な生活をしていても発生しうる「経年劣化」や「通常損耗」は、原則貸主負担です。国土交通省から原状回復ガイドラインも発表されているので、一度目を通しておくとよいでしょう。
2-4. 分譲マンションを個人貸す場合は規約を確認
分譲マンションでは、管理組合が「管理規約」や「使用細則」を定めていることが多く、これは区分所有者だけでなく、占有者である入居者にも適用されます。
入居者にも「管理規約」や「使用細則」の内容を共有し、マンションのルールも遵守してもらいましょう。
また、家を貸す場合に管理組合に対して届出が必要な場合があります。一般的なものは次の通りです。
- 専有部分を第三者が使用する旨
- 共用施設（駐車場、駐輪場など）の使用
（マンションによって入居者が契約できる場合と、貸主での契約が必要な場合があります） - 入居者がペットを飼育する場合、その旨
マンションの場合は、管理規約等に従う必要がありますので、家を貸す前に必ず確認しておきましょう。
2-5. 一軒家を個人で貸す場合はリスクについても理解しておく
賃貸のなかでも一軒家を貸し出す場合は、次のようなメンテナンスの必要性や災害リスクなどについても理解しておく必要があります。
●外装のメンテナンス
一軒家を賃貸する場合、分譲マンションと異なり、外壁や屋根なども管理しなければなりません。
これらのメンテナンスを怠ると、雨漏りなどが発生する可能性もあります。
定期的な点検やメンテナンスが必要な箇所ですので、修繕計画を作成し、修繕費用を見込んでおきましょう。
●水害などのリスク
自然災害による損傷は、貸主が修理しなければならないため、
あらかじめ火災保険に加入し、万が一の費用を準備しておきましょう。
隣家から火災が発生し家財を焼損した際にも火災保険は必要になります。
●セキュリティ
マンションの場合はオートロックなど建物全体でセキュリティが設定されていることが、一般的ですが一軒家の場合は自分で対策を行う必要があります。
警視庁のデータでは、一軒家で発生する犯罪の半数以上は窓からの侵入です。
そのため、補助錠やロック付きクレセントの設置、または内窓を設置したり、
セコムなど、民間の警備会社と契約することを検討するのもよいでしょう。
これらは付加価値として入居者にも響くポイントにもなり、早期成約や相場より高い賃料設定が期待できます。
参考：住まいる防犯110番[警視庁]
関連記事
戸建てを賃貸に出すには？一軒家を貸す方法・費用・注意点を解説
2-6. 管理会社を通して家を貸す際に気を付けるポイント
個人でも資格は必要なく家を貸すことは可能ですが、管理会社への委託をおすすめします。管理会社を通して家を貸す際は、契約前に次のような点を確認しましょう。
- 管理物件の入居率が95％以上か
- 空室対策について具体的かつ納得できる提案があるか
- 自身の持つ物件の種類・状況に近しい物件の管理実績あるか
- 担当者の対応・態度は悪くないか
- 管理手数料は安すぎないか
物件管理の質は、入居者の満足度にも関係してきます。
管理実績が浅い会社の場合、入居者がどういった点に不満を抱えやすいかなど、対応に戸惑うことが予想されるので、
実績と経験が多い会社を選ぶようにしましょう。
そのうえで、管理手数料が安すぎる会社には注意が必要です。
管理手数料は安いにこしたことはありませんが、標準サービスが少ないなど、その他のところで追加コストが発生する可能性が高くなります。
トータルで出費が増える可能性があるので、
金額だけでなく希望するサービスが含まれているか、どこまで対応してくれるのかをしっかりとチェックしましょう。
また、その管理会社が賃貸住宅管理業に登録されているかも確認しましょう。
令和2年6月12日より、200戸以上管理する賃貸住宅管理会社は、国土交通省への登録が義務付けられ賃貸不動産経営管理士などの資格を持つ業務管理者1名以上配置しなければいけなくなりました。
物件の管理を委託するにあたり、信頼性も大事なポイントになるため、登録がされているかも確認しましょう。
参考：「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」成立[公益財団法人日本賃貸住宅管理協会]
2-7. 知り合いに家を貸すときのポイント
友人・親戚だから口頭でも大丈夫と思わずに必ず契約書を作成し契約を交わすことをおすすめします。（2-2. 賃貸借契約書を必ず作成する）
心配なときは「一時使用賃貸借契約」「定期借家契約」で期限を決めましょう。
相手の承諾も必要になりますが、これらの契約は前もって契約期間を決められるので、契約期間が満了と同時に家を明け渡してもらえます。
契約終了後も賃貸を継続したい場合は、同内容で再契約をすることで決められた期間の賃貸が継続ができます。
このような契約方法で、家を返してもらえないリスクから貸主を守ってくれます。
※契約方法の詳しい違いは（3-1. 家を貸す際の契約方法を決める）で解説しています。
住む予定が全くない空き家の場合は、普通借家契約で問題ないでしょう。
契約期間が満了になっても借主が更新を希望する限り、貸し続けられるので長期的に家を貸す際におすすめですが、もし必要になった際、立ち退き料を払わらないと家を取り戻せないリスクもあります。
実際に貸す場合は、エアコンや給湯器などの動作確認を行い、
家具が残っていれば、借主となる友人に必要なものがあるか確認の上、
不要なものはレンタル倉庫に預けるなどして処分しておきましょう。
空き家の場合は、清掃箇所が多いことも考えられます。
「自分で清掃する」のではなく専門家によるハウスクリーニングを行い貸し出しましょう。
関連記事
転勤時に友人・知人へ家を貸す際に起こる問題とは？
関連記事
家を貸すときの注意点を場面別で解説！貸す前、賃貸中、退去時の気を付けるポイントを紹介
3. 家を貸すときの手順
入居者との契約までの流れは、次のとおりです。
1. 家を貸す際の契約方法を決める
2. 相場感を掴む事前調査をする
3. プロに正式査定を依頼する
4. 物件の管理会社を決める
5. 物件の募集条件、賃料などを決める
6. ハウスクリーニングの実施
7. 入居者を募集する
8.入居者審査を経て賃貸借契約を結ぶ
3-1. 家を貸す際の契約方法を決める
家を貸す際の契約方法には、「普通借家契約」「定期借家契約」「一時使用賃貸借契約」の３つがあります。それぞれの特徴について解説します。
| 契約種別 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 普通借家契約 |
|
|
| 定期借家契約 |
|
|
| 一時使用賃貸借契約 |
|
|
それぞれメリット・デメリットがありますが、
長期的に貸し出したい場合は「普通借家契約」、
短期的に貸し出したい場合は「定期借家契約」
転勤など用途が明確で再入居の意向がある場合は「一時使用賃貸借契約」がおすすめです。
普通借家契約で家を貸す
普通借家契約は、一般的な賃貸における契約方法です。
入居者の希望があれば、契約を更新して住み続けることができます。
入居者保護の観点から、貸主からの解約には正当事由が必要であり、一方的な解約は難しくなっています。
一般的には2年契約などの契約縛りがあり、長期的に貸し出すのに最適です。
借主にとって優位な契約方法になるので、
賃料を相場で設定しても借主が見つかりやすい特徴があります。
これらの特徴から、安定的な家賃収入が期待できるのが普通借家契約のメリットです。
一方で、貸主側の都合で解約ができないため、短期的な賃貸には向かない点はデメリットと言えます。
【普通借家契約がおすすめの人の特徴】
- 長期的に貸し出したい人
- 安定的に家賃収入を得たい人
定期借家契約で家を貸す
定期借家契約は、契約時に設定した契約期間のみを賃貸期間とする契約方法です。
入居者は原則として、契約期間満了時に退去しなければなりません。
貸主と入居者の双方の合意が得られれば、再契約を行い、賃貸期間の延長が可能です。
将来的に家を使う予定がある場合や、家を使わない間に有効活用したい場合におすすめの契約です。
ただし、貸主優位な契約方法となるため、家賃は相場の8割程度に下がります。
また、契約期間が限定的であるため、借主が見つかりにくい点はデメリットになります。
【定期借家契約がおすすめの人の特徴】
- 将来的に賃貸に出した家を自分で使う予定がある人
- 家を空ける間を、空き家として保持しておきたくない人
一時使用賃貸借契約で家を貸す
一時使用賃貸借契約は、持ち家を一時的に賃貸として貸し出したい場合に用いられる契約方法です。
たとえば転勤などで数年の期間だけ賃貸に出す場合が該当します。
また、一時使用賃貸借契約は、契約時に定めた契約期間は遵守しなければいけませんが、3ヶ月前までに告知すれば解約可能です。
そのため、定期借家契約よりも期間の柔軟性が高い契約方法です。ただし、入居者の立場が不安定となるため、2年以上の賃貸保証期間を設定して貸し出すことが一般的です。
期間を限定した契約であるため、普通借家契約と比較して借主が見つかりにくく、賃料を低めに設定する傾向にある点はデメリットとして挙げられます。
【一時使用賃貸借契約がおすすめの人の特徴】
- 転勤など、一時的に家を貸し出したい人
- 転勤や建替え工事など期間が変更になる可能性が高い
将来的にご自宅に戻る予定がある方には
「定期借家契約」や「一時使用賃貸借契約」が安心ですが、相場より賃料が下がる点がネックとなります。
「家賃が下がっても、ローン返済や維持費をカバーできるのか？」
「自分のケースだと、どの契約方法が一番良いのか？」
この不安を解消するには、ご自身の物件が
「普通借家契約」と「定期借家契約」のそれぞれで、
具体的にいくらで貸せそうかを比較検討するのが一番の近道です。
ご事情に合わせた貸し出し期間での賃料目安を、無料で算出いたします。
成約事例から「適正賃料」を算出
成約事例から「適正賃料」を算出
まずは無料で賃料査定 まずは無料で賃料査定
3-2. 相場感を掴む事前調査
家を貸す際は賃料相場の調査も事前に行いましょう。
相場の調査方法は3つあります。
- スーモやホームズなどで物件のエリアから似たような間取りや築年数の家がどれくらいの賃料で募集されているか
- 一括査定サイトから賃料査定を依頼する
- 賃貸管理会社を検索して個別で賃料査定を依頼する（特に戸建ての場合は有効）
1の注意点：募集賃料なので成約時の賃料ではありません。信用し過ぎると相場以上の賃料で募集することになり、長期化するリスクがあります。
2の注意点：10社近くの管理会社に一斉に情報が発信されるため、ほぼ一斉に管理会社から連絡が入り応対が手間になるのと、小規模や経験値の浅い会社からも連絡が入り望んでいるような額にならないこともある。貸し出す目的や自宅の情報をそれらの会社に渡すリスクもある。
3の注意点：選定ポイントが分からないのと自身が探す手間が発生する。
関連記事
信頼できる不動産会社の選び方とポイント、家を貸すときは管理会社が重要！
3-3. 正式査定をプロに依頼する
物件の管理を依頼する賃貸管理会社を探します。
「賃貸に強みがある」会社を洗い出し、そのなかから所有する物件の種類や、貸し出したい期間に応じた実績のある会社を選定します。
特に一戸建ての賃貸や定期借家契約や一時使用賃貸借契約のような期間を限定した賃貸は取扱いが少数であるため、実績がない会社だと借主を見つけられない可能性が高くなります。
賃貸管理会社の候補がある程度絞れたら、賃料査定を依頼しましょう。
「机上査定」では築年数や面積などのデータを中心に、
「訪問査定」では、それらに加えて設備や周辺環境といった条件も踏まえて査定します。
訪問査定ではより多くの情報を拠り所として査定を行うため、より精度の高い賃料査定額を知ることができます。
賃料査定から賃料目安を知ることで、年間で得られる賃料収入のイメージがつくので
- リフォームが必要かどうか
- 住宅ローンの返済をカバーできるか
- 固定資産税を払っても手元に残るか
といった判断ができるようになります。
査定額は担当者の経験則に基づく部分も大きいため、複数社に依頼して相場感を掴むことをおすすめします。
ちなみに、当社が2025年10月までに実施した当社オーナーに向けたアンケート結果では、賃貸経営に期待することの第1位は「安定収入（58%）」でした。
「安定収入が目的」であるからこそ、相場に合わせた無理のない賃料設定が重要になることから、複数の不動産会社に査定を依頼することが望ましいです。
関連記事
家を貸すときの家賃の決め方を解説！重視される基準や算出方法について
当社オーナー様アンケート（2025年10月実施 n=160）｜不動産賃貸への期待
3-4. 物件の管理会社を決める
次に、賃料査定を依頼した会社の中から、依頼する不動産管理会社を決めます。
査定額の高さだけでなく、説明のわかりやすさ・提案の具体性・実際に任せたオーナーの評価まで確認することが大切です。
「本当に任せて大丈夫？か」当社に管理をお任せいただいたオーナー様アンケートの結果では、次のような評価をいただきました。
当社オーナー様アンケート（2025年10月実施 n=160）｜実際に任せたオーナーの声
リロを選んだ理由の第1位は「入居者を見つける仲介力（23%）」、
次いで「充実した管理内容（17%）」「安心できる法人契約（15%）」。管理サービスへの満足度は合計77%、そして59%が「次も同じ会社に任せたい」と回答しています。
3-5. 物件の募集条件、賃料などを決める
依頼する賃貸管理会社を決めたら、入居者募集に向けて条件や賃料を決めていきます。
賃貸管理会社に提示された査定額を目安として、貸主の希望や他の募集条件と調整しながら決めていきます。
入居条件は「ペット飼育」や「喫煙」などに関する条件も付すことができますが、多すぎる条件は入居者候補を狭めてしまいます。
どのような条件であれば借り手がつきやすいか、必要最低限の条件を意識することが大切です。
また、賃料設定は入居者を決める重要なポイントです。
家賃を高く設定すれば空室期間が長期化する可能性もある反面、ひと月あたりの収益は増えます。
逆に低く設定すると入居者が決まりやすくなる反面、月々の家賃収入が減ってしまいます。
賃料は時期や相場で変動するため見極めが難しいです。
賃料や入居者条件を決める際には、賃貸管理会社の担当者としっかりと打ち合わせを行いましょう。
3-6. ハウスクリーニングの実施
家を貸すということは、家賃という対価と引き換えに、自分の家を使わせることです。
家賃（対価）に見合った家でなければ、借り手は見つけられません。
入居前に専門業者によるハウスクリーニングを実施し、綺麗な状態の家を貸すのが一般的です。中でも特にチェックしておきたいポイントは、次の通りです。
- 台所、風呂、トイレなどの水回り設備
- エアコン
- 壁紙や床
- 照明
- ベランダ
- 窓、網戸
基本的には専用の薬剤や機材を使うので、専門業者に任せましょう。
3-7. 物件の入居者を募集する
入居者募集の条件を決めたら、
不動産ポータルサイトなどに広告を掲載し、入居希望者を募りましょう。
不動産管理会社によっては、社宅として貸し出す法人契約のチャネル、自社のグループ会社などのネットワークを生かした独自チャネルを持ち、集客力や法人契約を強みとしている会社もあります。
広告を見た入居希望者から内見の申し込みが入ることがあります。
内見を通して「住みたい」と思ってもらうことができれば入居申し込みに繋げることができるので、ハウスクリーニングなどを行い、内見前に家の中を綺麗にしておきましょう。
3-8. 入居審査を経て賃貸借契約を結ぶ
入居希望者から申し込みが入ったら、入居審査を実施します。
また、入居希望者が募集条件とは異なる条件を希望する場合は、条件交渉も行われます。
入居審査は管理会社を通じて保証会社が行います。
過去の家賃滞納歴の有無、支払い能力、勤務先や勤務歴などが審査対象で、最終的な入居判断は貸主が決めます。
このような調査を個人で実施するのは難しいことから、賃貸管理は専門の管理会社に委託することが望ましいといえます。
入居審査に問題がなく、契約条件においても貸主と入居希望者双方の合意が得られたら、賃貸借契約を締結します。
3章のまとめ│管理会社選びで確認したい8つのチェックリスト
ここまで、家を貸す流れを見てきました。
実際に進めるうえでは、流れを把握するだけでなく、
「どこまで任せられるか」「自分の事情に合う実績があるか」を事前に確認することも大切です。
管理会社選びで後悔しないために、まずは次の8項目をチェックしてみましょう。
3章のまとめ
チェック数：0 / 8
まずは比較の軸を整理しましょう
まだ確認前の項目が多い状態です。サービス範囲や戸建て管理の実績、転勤・海外赴任時の対応などを先に見ておくと、 管理会社ごとの違いを比較しやすくなります。
比較の観点を整理してから、具体的な相談や査定に進むのがおすすめです。
※ このチェックリストは、管理会社選びで見落としやすい代表的な確認項目です。最終的な契約条件や対応範囲は、 実際のサービス内容・委託契約書・担当者への確認を前提に判断してください。
4. 個人で家を貸すメリット
個人で家を貸す場合、主に次のようなメリットがあります。
4-1. 家賃収入を得られる
家を貸すことの最大のメリットは、毎月一定額を家賃収入として得られることでしょう。
特に一軒家は、広い敷地や部屋ごとの独立性、庭付きといった付加価値によって、収益性の高い家賃収入を得ることができます。
4-2. 自宅を手放さなくてよくなる
賃貸に出す場合、売却して手放すのとは異なり、不動産を保有し続けられます。
これにより、賃貸終了後に再び住む選択肢を残すことができ、賃貸に出している期間は家賃収入を得て、必要になった時は自分達で住むことができるのも魅力です。
また、不動産価格の上昇が期待できる場面においては、
賃貸として物件を保有することで、月々の家賃で収入を得ながら、
現在より高い価格で売却するための機会をうかがうこともできます。
家を貸すことは将来の選択肢が広くなるため有効な資産活用方法です。
4-3. 空き家リスクを防げる
長期間空き家のままにしておくと、物件や設備の劣化を早めてしまいます。
家を貸した場合、定期的に居室や収納への通風、配管への通水などが行われます。
一定の頻度で設備が使用されることや、定期的に清掃が行われることにより、ある程度の状態に保たれます。
また、人が住んでいないことで放火や犯罪の温床になるリスクがあります。人が住むことで犯罪から自宅を守ることができるメリットもあります。
4-4. 節税効果が見込める
家賃収入で得た不動産所得は所得税の課税対象となりますが、
建物の減価償却費や管理費、修繕費、火災保険料、固定資産税、住宅ローン金利など、様々な費用を「必要経費」として計上することができます。
なかでも減価償却費は支出を伴う費用ではないため、費用計上すると所得税を節税できる可能性があります。
もし不動産所得がマイナスになった場合でも、ほかの所得と「損益通算」することで払いすぎた所得税が還付されるケースもあり、特に会社員のような給与所得者にとって魅力的にうつるでしょう。
なお、賃貸に出すことを検討している物件を遺産として相続する場合、
賃貸に出していた場合の方が「権利関係による調整」により物件の評価額が下がるため、相続税においても節税効果が期待できます。
家を貸すことにメリットを感じたら最初に行うことは、ご自宅がどのくらいの賃料になりそうかを知ることが重要です。
賃料の目安がわかると、貸すかどうかの判断が具体的になります。
成約事例から「適正賃料」を算出
成約事例から「適正賃料」を算出
まずは無料で賃料査定 まずは無料で賃料査定
5. 個人で家を貸すデメリット
一方、個人で家を貸すデメリットは次のとおりです。
5-1. 空室リスク
賃貸経営を行ううえでもっとも代表的なリスクが「空室リスク」です。
入居中であっても契約期間中に退居する場合もあります。
空室期間中は家賃収入がなくなるため、賃料収入で住宅ローンを補填していた場合は、空室期間が長引くと収支が赤字になってしまうでしょう。
空室リスクの対策は、適切な賃料設定や条件設定、入居者募集に向けたリフォームや付加価値をつけて入居者の満足度上げることや、法人提携数の多い賃貸管理会社に管理委託するなどがあります。
5-2. 管理の手間がかかる
家を貸す際には、入居者対応や物件の管理が必要です。
特に退去時の精算や原状回復工事の手続き、突発的な設備不備の対応など予期せぬことも起こるため、手間に感じることがあるでしょう。
特に転勤などで遠方に住む場合は、オーナー自身が管理することが難しくなります。
また、賃貸管理には不動産の実務や法律など専門的な知識と経験が必要になります。
特に入居者管理は慣れていないと精神的にも負担となることから、入居者管理だけでも管理会社に委託することをおすすめします。
5-3. 費用が発生する
家を貸すと初期費用として「ハウスクリーニング」が必要になります。
物件の広さにより異なりますが、5～10万円ほどが考えられます。
また、エアコンや給湯器など経年劣化による設備故障時の修繕費用、
退去時後も貸し出す場合であれば、クロスの張替えなどの原状回復費用が発生します。
費用とは少し意味が変わりますが、
家賃収入が発生することで所得税や住民税が増えるため、支出が増えます。（確定申告で費用計上できます）
設備故障は自身が住んでていても発生するので貸すことによるデメリットにならないかもしれませんが、万が一に備えて修繕費用を積み立てておくと良いでしょう。
5-4. 入居者トラブルのリスク
入居者が出す騒音や生活マナーの問題が近隣トラブルに発展する可能性があります。
例えば、深夜の騒音やゴミ出しルールが守られないことなどにより、近隣住民とのトラブルが生じることがあります。
マンションの場合は、違法駐車・駐輪も代表的なトラブルのひとつと言えます。
オーナー自身が近隣住民と良好な関係を築いていても、入居者の生活習慣や対応によってその関係性が崩れるかもしれません。
これらのデメリットは、管理会社に委託すれば大幅に軽減できるでしょう。
管理手数料として家賃に対して5～10％が発生しますが、
個人で全ての管理を行おうとする場合、時間コストなど目に見えない費用や精神的な負担も掛かります。
物件管理は自身、入居者管理の一切は弊社のような管理会社に委託する方法もあります。
どのような方法がベストか家を貸そうとする際は、一度、ご相談いただければベストな提案をいたします。
6. 個人で家を貸すときに発生する費用一覧
家を貸すときには、以下のような費用がかかります。
家を貸すときの初期費用が発生します。
主に「ハウスクリーニング費」「事務手数料」場合により「リフォーム費」などが発生します。
| 費目 | 費用相場 | 内容 |
|---|---|---|
| ハウスクリーニング費 | 2万円〜10万円 |
|
| リフォーム費 | 5万円〜100万円 |
|
| 仲介手数料・事務手数料 | 家賃の1〜2か月分 |
|
| 損害保険料 | 数千円〜数万円／年 |
|
| 税金 | 物件・収入により異なる |
|
実際の費用は物件の状態やエリアによって大きく変わるため、事前に賃料とあわせて収支シミュレーションを行うことが重要です。
これらの他に下記も、確定申告時に経費として計上が可能です。
収入から差し引ける経費が増えることで所得が減り、納めた過ぎた税金が還付されるメリットがあります。
プライベートと兼用している場合は按分が必要ですが、完全に私的利用しているものに関しては、経費として計上できないことは留意しておきましょう。
家を貸した場合、管理に関わる費用の多くは確定申告で経費として計上可能です。代表的な経費は以下の通りです。
| 費目 | 内容 |
|---|---|
| 通信費 |
|
| 旅費・交通費 |
|
| 自動車関連費 |
|
| 新聞図書費 |
|
| 交際費 |
|
| 減価償却費 |
|
| ローン金利 |
|
| 消耗品費 |
|
経費を正しく計上することで課税所得を抑えられる可能性があるため、領収書の保管や記録を徹底しておきましょう。
関連記事
家を貸すときの収入は？税金や必要経費、収入を増やす3つのコツとは
7. 家を貸しているときにやること
個人で家を貸しているとき（自主管理）には次のようなことを実施します。
今回挙げているのは上記の3つですが、
各作業においても多様な作業があります。特に副業として賃貸経営を実施しようとしている場合は、自主管理では管理業務への対応が追いつかなくなるでしょう。
本業であっても大変な作業になるため、できれば賃貸管理は管理会社に委託するのがおすすめです。
関連記事
家を貸したい人に管理会社をおすすめする3つの理由！賃貸管理会社を選ぶ際のポイントを5つ紹介
7-1. 家賃の管理
貸し出している家を自主管理している場合、原則として家賃は貸主の家に入居者が持ってくるとされていますが、現在は口座振替や振り込みが一般的です。
入居者からの入金がない場合は、貸主であるオーナー自らが督促や回収するための対応も行わなければなりません。
債権回収の段階になった場合、裁判などの法的措置をとらなければならないこともあるため、
弁護士へ依頼が必要になることもあります。
不動産管理会社を利用すれば、このほとんどを任せることができます。
ただし、債権回収や裁判などの法的措置は当事者もしくは弁護士しか対応できません。
このような内容も任せたい場合は、貸主から不動産管理会社が賃貸して入居者へ貸し出す「転貸方式」をとっている不動産管理会社を利用しましょう。
7-2. 設備のメンテナンス
家に付帯する設備は、入居者が問題なく使用できる状態にしておく義務を貸主が負っています。
賃貸期間が長くなるにつれて、メンテナンスが必要な設備が増えていきます。壊れているものは修理を行い、耐用年数が過ぎたものは交換するなどの対応が必要です。
メンテナンスを行う設備によっては、数十万円単位の出費になることもあるので、あらかじめ修繕費用を積み立てるなどして備えておきましょう。
7-3. トラブルやクレームの対応
自主管理している場合は、入居者から受ける問い合わせについても貸主が対応しなければいけません。
なかでもクレームは迅速に対応しなければ、対応の遅さにさらなるクレームを受けることになります。
内容によっては専門知識が必要な場合もあり、対応は慎重に行わなければなりません。
また、エアコンなどの設備トラブルが深夜や休日に発生する場合もあります。
これらに対しても迅速に対応する必要があり、個人間で家を貸し出す場合は対応が難しいでしょう。
賃貸管理会社であれば、24時間年中無休のコールセンターを運営していたり、
それまでの実績を活かして迅速にクレーム対応したりしてもらうことができます。
家を貸す場合はイレギュラーなことに迅速に対応することが重要です。
また、賃貸経営の入り口である入居者募集においては適正な賃料設定が重要なので、
賃貸管理会社に委託すれば揉めやすい退去時の対応なども含め、
個人で家を貸すよりも賃貸管理の手間を大きく軽減することができます。
管理手数料は掛かりますが、それ以上のメリットを受けられるでしょう。
8. 個人で家を貸す際によくある質問
Q1. 古い家だとリフォームは必要？
必ずしも必要ではありませんが、まずは物件の状態を不動産会社に確認してもらいましょう。
築年数が経っていたり、内装が劣化していたりすると、借り手のイメージが良くなく長期化する可能性があります。
リフォームによって家賃を上げられる可能性もあるため、物件の状態を確認してもらう際に不動産管理会社に相談してみるとよいでしょう。なお、壊れている設備の修理は必須となります。
ポイントは、必要最低限の箇所で留めることです。家賃収入の範囲であること、生活する上で困らない範囲で構いません。
リフォーム会社に依頼すると色々な箇所を提案される可能性があり、費用が膨らむ可能性があります。
そのため、リフォームを検討するなら先ずは不動産会社に確認して、必要最低限の範囲のみを実施するようにしましょう。
まｔ、先にリフォームを決めるより、まずは今の状態でいくらで貸せそうかを知ることが先です。査定結果がわかれば、手を入れるべきか、そのまま募集できるかの判断もしやすくなります。
Q2. 空き家を無償で貸すと税金はどうなる？
本来は家賃収入に対して所得税が発生しますが、空き家を無償で貸した場合、家賃収入がないため所得税は掛かりません。
ただし、入居者に対しては贈与税の課税対象にとなります。空き家であっても資産である家を無償で貸すケースは親子、親族間など個人間での賃貸になると思わが考えられます。このような場合は「課税上弊害がない」とされるケースが多く、課税対象となりません。「課税上弊害がある」と判断された場合でも、1年間の賃料などの合計額が110万円以内であればなら、贈与税はの課税対処となりされません。しかし、自分自身で課税対象であるかの判断は難しいため、税理士に相談することをおすすめします。
Q3. 家を貸すのは副業になる？
本業がある場合は、賃貸経営は副業となります。ただし、副業が禁止であった場合でも「本業への影響が少ないこと」や「親が賃貸経営していたマンションを相続するなどのやむを得ない事情であること」などの理由から、一定の基準内であれば副業を認められるケースが多いようです。
Q4. 自宅の一室を個人で貸すには？
自宅の一室を親子、親族、知り合いなどに貸す場合も資格や許可は必要ありません。ただし、他人へ貸す場合と同様に賃貸借契約を締結しておきましょう。
自宅の一室であってもエアコンなどの設備があれば、事前に動作確認などし、不具合があれば交換しておきましょう。
また、賃料が発生する場合は年間所得が20万円以上なら確定申告も必要です。
成約事例から「適正賃料」を算出
成約事例から「適正賃料」を算出
まずは無料で賃料査定 まずは無料で賃料査定
9. まとめ
個人でも家を貸せますが、貸す前の準備や貸している最中にやるべきことなど、さまざまな作業が発生します。これらの作業には賃貸経営や賃貸管理について専門知識が必要となる場合が多々あります。トラブル発生時には法的な知識を要するケースもあるので、特に はじめて家を貸す場合は自主管理ではなく、管理会社を利用するのがおすすめです。
管理会社に管理を委託すれば、賃貸管理の煩雑な作業をほぼ代行してくれます。手数料は発生しますが、逆を言えばそれ以外のデメリットはありません。ただし、管理会社の選定には注意が必要です。
家を貸す判断に迷う方も、まずは無料の賃料査定から始めてみましょう。プロの提案を聞くことで、最適な貸し方が見えてきます。
（株）リロケーション・ジャパンは東証プライム上場企業 株式会社リログループのグループ企業です。
提携企業1万社超の法人ネットワークを活用し、転勤ニーズなど多様な入居者をスムーズに確保！
「賃貸支払保証」「施設賠償責任保険付保」「明渡し保証」など、40年以上の実績に基づいた豊富なサービスをご用意しています
弊社が納税管理人となり、確定申告手続きも代行！日本にいなくても、帰任まで任せられる体制でサポートします
目的に合わせた契約形態で、将来の住み戻りも見据えた活用方法をご提案
