マンションを貸し出す方法には、管理会社を通じて貸す方法が一般的です。
しかし管理会社を通さず当時者同士で「直接貸す」といった方法もあります。直接貸す場合、友人や知人に貸し出すケースが考えられ、親しさゆえの貸しやすさがある一方で、トラブルに対してシビアになり切れないといった問題があるでしょう。
また、家を貸すというのは購入時の価格や本来の性質からトラブルがあった時では遅く、慎重になるべきです。以上のことから、友人・知人にマンションを貸すにしても、どのようなことに気を付けるべきかを慎重に判断しつつ貸し出せるように正しい情報を身に着けておくことが大切であると言えます。
本記事では、正しい情報が身に着けられるように、「マンションを直接貸す」ことに関する詳細な情報をまとめています。ぜひ参考にしてみてください。
結論として、マンションを直接貸すことはできます。家賃の未払いが続いたとき、近隣住民とトラブルがあったとき、契約終了でも明け渡しに応じてくれないときの対応など時間や手間は発生するものの、そういった業務と言える部分や法的知識があるなら直接貸しても懸念点は少ないかもしれません。
ただし、住宅ローンを返済中の場合は直接貸すことができません。住宅ローンはローンの契約者やその家族が住む家であることを前提に受けられる融資のため、原則として、住宅ローンが残っているマンションの貸し出しが禁じられています。例外として、転勤などやむを得ない理由で家を空けることになってしまった場合には、住宅ローンが残っていても融資元によっては貸し出しを許可してもらえる場合があります。
そのため、マンションを直接貸そうと考えていて、且つやむを得ない事情がある場合には、一度融資先の金融機関に相談をして「直接貸し出せるのかどうか」を確認した方が良いでしょう。
マンションを直接貸すことができる方は、以下のメリットを確認しておきましょう。
管理会社や仲介会社を利用しない分、管理手数料や仲介手数料が発生しない点は直接貸す上で一番のメリットと言えます。管理手数料は一般的に家賃の5～10％、仲介手数料は最大で「家賃1ヶ月分+消費税」の額になると言われており、直接貸すことでその金額の負担を削減可能です。
また、直接居住者とやり取りをすることになるため、どのような人が住んでいるのか把握しやすいメリットもあります。特に友人や知人に貸す場合には、その人の性格などまで把握できていることもあるでしょう。性格も含めどんな人が住むのか把握できれば、貸すことで発生する可能性のあるトラブルなどの発生リスクを抑えることにも繋がります。
マンションを直接貸すことで得られる金銭的なメリットは確かに大きいですが、一方でデメリットもあるため押さえておきましょう。デメリットを踏まえた上でリスクが大きいと感じた場合には、管理会社の利用を検討する必要が出てきます。
【マンションを直接貸すデメリット】マンションを直接管理する一番のデメリットは、家賃の未納や賃貸契約が終了しても家を明け渡してくれないなどのトラブルが発生した際の対応を全て自分自身で請け負わなければならない点でしょう。ましてや、トラブルの原因が貸した友人・知人であった場合には、その関係性自体にヒビが入ることも考えられます。
管理会社に委託することで保証会社での信用調査を行うため、家賃滞納などのトラブルのリスクは抑えられます。
また、契約書の作成や契約手続きも任せられます。
入居中の入居者とのやり取りも管理会社を通して行うため、専門的な知識を求められるようなトラブルに見舞われることがあっても管理会社が間に入り解決してくれます。
もちろんトラブルが発生しないに越したことはありませんが、発生確率がゼロにすることは難しいため、直接貸す際はそういった点も踏まえて慎重に検討しなければいけません。トラブルが発生してからでは手遅れになってしまうことも十分に考えられます。
マンションを直接貸す際に失敗しないためのポイントを御紹介します。直接貸すことによる負担は決して少なくないため、以下のポイントを確実に抑えて失敗リスクを抑えることが重要です。
【マンションを直接貸す際に失敗しないためのポイント】上記のとおり、失敗しないためのポイントは多いです。マンション賃貸の専門家ならまだしも、そうではない個人の方が直接貸す場合には相応のリスクがあるため、手間ではありますがポイントをしっかりと押さえておかなければいけないでしょう。
マンションを貸す際には連帯保証人をつけることで、家賃の滞納リスクを軽減できます。ここでいう連帯保証人とは、家賃の滞納が発生したり、物件を汚されたりした際に借主に代わって弁済する義務を負う人のことです。
たとえ親しい間柄の人に物件を貸すことになったとしても、家賃を適切に払ってくれるかどうか、物件を綺麗に扱ってくれるかどうかはまた別の話になります。自身の大切な資産を貸し出すのですから、資産を守るためにも連帯保証人はつけておきましょう。
万が一夜逃げなどの被害にあっても、保証してもらえるような契約をしておけば家賃を保証してもらえるでしょう。
物件を貸すのであれば、敷金・礼金の設定も必須です。基本的に物件を賃貸に出す際は、原状回復による修繕費の負担や家賃滞納などのリスクを回避するためにも敷金や礼金を設定しておくのが一般的です。これは直接貸し出す場合も同様のことが言えるため、同じように敷金・礼金は設定しておきましょう。
仮に知人に貸すにしても、先述したように家賃を滞納するリスクはゼロにできません。そのため、礼金を設定して万が一の事態が発生しても最小限の負担で済ませられるようにしておくことが大切です。
また、敷金についても同様のことが言えます。知人だとしても物件を必ず綺麗に使ってくれる保証は無いため、敷金を設定しておき、退去時に原状復帰できるように備えておくことが大切です。敷金・礼金は金銭面でのリスクヘッジの役割も持ちますし、借主とのトラブルの発生を最小限に抑える役割も持つため、必ず設定しておきましょう。
契約方法は自分の環境に合わせて決めることが大切です。特に直接貸す場合には、契約方法を適切に決めた上で取り決めを交わさないと、自分が再度住むことになった際に明け渡してもらえないことも考えられます。
明け渡してもらえずに居座られた結果、最も困るのは自分自身なので、「貸す際には必ず期間を決めて、必要に応じて再契約できる定期借家契約にする」などの契約方法を決めなければいけません。特に友人・知人ならなおさら、曖昧な貸し出しの結果自身が損する事態にもなりかねないでしょう。
賠償責任保険とは、他者の家財を損壊させてしまったりした場合の賠償責任を補償する保険のことです。万が一借主が火事を起こしてしまった際には、自身の資産を失うことにも繋がるため、その保障についても考えておかなければいけません。
たとえ知人であっても、火事等による資産価値の損失が発生するリスクが無いわけではありません。万が一のことも想定して、借主には賠償責任保険に加入してもらうようにしましょう。
マンションを貸し出すことで、使用する設備は経年により劣化していきます。経年による故障が発生すれば貸主が修繕費を負担しなければならず、その費用は自己資金から支払わなければいけません。そのため、マンションを貸し出す際には設備故障を想定した修繕費の積み立ても考慮する必要があるでしょう。
また、直接貸し出している場合に修繕が必要になった際は、業者探しから始めなければいけないため、その負担も想定しておかなければいけません。管理会社に委託していれば、取引のある業者を利用することで手間や費用面といったコストを抑えて修繕してもらうこともできるかもしれませんが、直接の場合は簡単にはいかないでしょう。
マンションに住んでもらう以上、そのマンションの規約には従ってもらう必要があります。規約には「ゴミ出しのルール」や「ペットの可否」などが記載されており、借主にはその規約を守ってもらわなければいけません。
物件の所有者が規約を守るのは当たり前ですが、賃貸によって住んでいる人が守るべきルールもあります。万が一、規約を破って借主がトラブルを起こした場合には、物件の所有者である貸主にも責任が及ぶ可能性があるので、注意しなければいけません。
契約方法は「普通借家契約」「定期借家契約」「一時使用賃貸借契約」の３種類があります。それぞれの詳細は以下の通りです。
| 概要 | メリット | デメリット | |
|---|---|---|---|
| 普通借家契約 | 借主から解約の申し入れがない限りは契約が自動的に更新される契約。入居者が退去を申し入れるまで継続的に家賃収入を確保できる。 |
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| 定期借家契約 | 契約更新がなく、契約期間を自由に決めることができる契約。契約期間満了の1年前から6か月前までの期間に解約を申し入れることで、満了時点での物件の明け渡しを受けられる。 |
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| 一時使用賃貸借契約 | 「一時使用目的」で締結された賃貸借契約。解約の申し入れが3か月前でもよくなるため、よりフレキシブルな対応が可能。 |
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例として、以下のようにケース別で考えると最適な契約方法を知ることができるでしょう。
| ケース | 最適な契約方法 | 理由 |
|---|---|---|
| 転勤 |
定期借家契約 一時使用賃貸借契約 |
転勤がいつまでか明確になっているなら定期借家契約、未定の場合は一時使用賃貸借契約が最適です。 |
| 投資目的 | 普通借家契約 | 入居者が退去を申し入れるまでは住み続けてもらえるため、安定した家賃収入に期待できます。 |
| 老人ホーム等の施設に入居 |
普通借家契約 定期借家契約 |
戻ってくる予定が基本的に無い場合には、普通借家契約をして施設の費用に充てるのもおすすめです。期間が決まっている場合には定期借家契約でその期間だけ貸し出すのも良いでしょう。 |
自身の都合に合わせて最適な契約方法を決めることが大切です。
直接のやり取りをするにしても、契約書は作成しておくことをおすすめします。大切な資産を貸すからこそ、万が一何かあっても最小限の損失で抑えられるように契約書を作成しましょう。
契約書が無ければ、全て口頭でのやり取りになってしまい、契約内容について証明する方法がないため、トラブル発生時の対応が難しくなります。特に知人への貸し出しは、お互いの間柄のせいで取り決めが曖昧になりやすいため、しっかりと契約書を作成して線引きをしておきましょう。
また、契約書を実際に作成する場合には、以下のような内容を盛り込んでおきましょう。
【盛り込む内容の例】特別な内容を盛り込む予定がない場合には、国土交通省が用意している標準契約書があるので、こちらの内容を確認の上、利用してみることをおすすめします。
以下の記事では、マンションを貸す際の一般的な注意点について解説しているので、合わせて参考にしてみてください。
マンションを直接貸すのなら、前項で触れた失敗しないためのポイントはもちろんのこと、管理業務全般の知識や法律も押さえておく必要があり手間はかかります。そのため、自身の負担は大きくなりやすく、場合によっては賃貸運営をしていく中でトラブルが発生した場合の対処ができないことも考えられます。
それゆえに、本記事では直接貸すことについて解説をしておりますが、賃貸に慣れていない場合や不安な点に気付いた場合は管理業務の委託の検討もしておくことよいでしょう。ここでいう委託とは、物件の管理を業者に委託することであり、委託することで自身の管理負担やトラブルが起こったとき、家賃が未払いのときの対応などを大幅に削減可能です。
また、先述した「マンションを直接貸す際に失敗しないためのポイント」の内容も、委託してしまえば網羅できますます。以下では、賃貸管理会社に自宅の管理を委託する方法の代表でもあり「管理委託」と「サブリース」について解説します。
管理委託は、管理会社に物件の管理を委託することを指します。家賃に対して5～10％前後の管理手数料が発生しますが、管理会社は、貸主側の意向を汲みつつ、物件の管理を適切に行なってくれるため、自身の負担を最小限に抑えることが可能です。
具体的な業務としては、以下のようなものが挙げられます。入居審査や契約手続きといった仲介業務まで対応してくれる管理会社もあります。業務の対応範囲は管理会社によって異なるため、自身の用途に合わせて委託する会社を選定しましょう。
サブリース契約とは、転貸借契約とも呼ばれる契約方式です。一般的な賃貸物件の場合、オーナーと入居者が賃貸借契約を結びますが、サブリースの場合はオーナーと管理会社が賃貸借契約をします。その結果、物件を契約しているのは管理会社となります。
オーナーから物件を借りた管理会社がさらに他者へ物件を貸し出すことで、管理会社が契約当事者になるため、トラブル等が発生した際の対応も「管理会社 対 入居者」になって貸主が当事者にならずに済みます。万が一訴訟問題に発展しても、管理会社に代わりに対応してもらうことができるため、自身の負担を大幅に軽減することが可能です。
手数料の負担は増えますが、直接貸すことによるトラブルリスクや管理の手間といった負担を出来る限り抑えたいという方には最適の方法です。
又貸しとは、借りた物件を貸主の許可を得ずに友人や知人といった他人に貸すことを指します。基本的に賃貸マンションの又貸しは禁止されており、賃貸契約時に貰う契約書にもその内容が記載されているケースがほとんどです。
場合によっては又貸しも許可を得れば許されるケースがありますが、基本的に責任の所在等の兼ね合いもあって禁止されているケースが多いことを覚えておきましょう。以下では、確認方法と又貸しがバレてしまった場合にどうなるのかについて解説します。
又貸しをしても良いかどうかは、契約時の書類を確認するか貸主に対して確認を取りましょう。一時的な出張など、家を留守にする状況が予定されており、有効活用したい場合にはそういった旨を説明の上確認を取ってみてください。
又貸しは、自身が留守の間に貸すこともそうですが、それ以外にも契約時に提示した居住予定者以外の人が同居しており、その人から家賃を取る場合にも又貸しとなります。
民法612条では、賃借人が賃貸人の承諾を得ないまま無断で賃借物を又貸しすることを禁止しています（無断転貸借）。これに反した場合、賃貸人は契約の解除が行えるため、バレた場合は賃貸契約の解除に至ることになるでしょう。貸主から訴訟を起こされる例もあります。
以下の記事では、又貸しが許可されている場合に、実際に又貸しをする際のメリットなどについて解説しています。賃貸マンションの又貸しを検討している場合にはぜひ参考にしてみてください。
友人・知人に家を貸して収入を得て、且つ１年間で20万円の所得を超えた場合には確定申告の必要が出てくるため、結果的に税金がかかります。
無償で家を貸す場合は、収入が発生していないため税金はかかりません。ただ、無償だとしても契約時に提示した人以外が賃貸物件に住む場合には又貸しとなってしまうため、禁止されている場合には注意が必要です。
個人としておこなう賃貸は、一般的な他の副業とは異なり、各社の規約や契約に記載されている二重就労の条件に当てはまりづらいため、副業とされにくいです。そのため、副業禁止の職についていたとしても、家を貸して収入を得ること自体は大体の場合は大きな問題になりにくいと言えるでしょう。
より詳しい詳細については以下の記事で取り上げています。
基本的には、再契約となるケースが多いです。場合によっては敷金を引き継ぐこともできる可能性はありますが、友人・知人はオーナーからしたら別の他人でしかないため、入居審査などを経て再契約となる可能性が高いと言えるでしょう。
持ち家を貸した場合は、家賃収入に応じて所得税がかかります。他にも、所有している間は固定資産税等もかかるため、事前にかかる税金については把握しておく必要があるでしょう。
マンションを直接貸すこと自体は、可能です。ただし、直接自分で管理するには管理業務に関する知識が必要になるだけでなく、管理に割く時間も必要になるため、負担が大きくなります。
それゆえに、マンションを直接貸す際には「失敗しないためのポイント」がいくつもあります。これらをすべて把握したうえで実施するのは簡単なことでは無いため、本記事では専門家でない限り、個人で直接管理するのはおすすめしておりません。
賃貸管理会社に相談し、管理を委託することで、自身の負担を最小限に物件を貸し出すことができます。管理手数料は取られますが、その負担の軽減度合いを考えれば十分に利用する価値はあると言えます。
直接管理する自身の負担を踏まえた上で、委託すべきかどうか判断してみてください。
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