住宅ローンが残っているマンションは貸せる？知っておくべきリスクと対策、例外的な賃貸方法を解説
急な転勤で住宅ローンが残るマンションをどうするべきか…』。多くの貸主様が直面するこの深刻な悩み。
住宅ローン返済中のマンションを貸し出すことは原則禁止ですが、特定の条件を満たせば合法的に賃貸に出すことが可能です。
この記事では、無断で貸して契約違反になるリスクを回避し、安心してマンションを賃貸に出すための具体的なステップ、税金、そしてトラブルを未然に防ぐためのノウハウを以下の通り徹底的に解説します。
- ローン利用中はそのまま貸し出せない。その理由と対策
- ローン返済中でも貸せる例外ケース
- ローンを継続したまま貸すための3ステップ
- 貸し出す前に知っておくべき4つの注意点
- 本当に「貸すべきか」を判断するためのポイント
目次
1. 住宅ローン中はマンションを貸し出せない
住宅ローンが残っているマンションは原則貸し出せません。住宅ローンは、契約者やその家族が居住することを前提に融資されているため、他ローンよりも低金利で融資を受けられます。そのため、ローンが残ったまま第三者に貸し出すことは契約違反になります。
住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出す場合、まずは金融機関に相談し適切な手続きをする必要があります。金融機関に無断で貸し出した場合、発覚すると金利の変更や一括返済、投資ローンへの借り換えが必要になる場合があります。支出が増えるのと同時に借り換えには費用もかかるので慎重に検討しましょう。
"住宅ローンで取得した物件を賃貸した場合の取扱いについて
引用元：横浜信用金庫
お客さまが住宅ローンを利用して取得した物件を賃貸とした場合、適用金利を自動的に最大２．７％引き上げることとしています。
"原則、転勤などで海外に長期滞在される場合、当社の口座はご利用いただけなくなりますが、当社所定の手続きを行うことで継続して住宅ローンをご利用いただけます。
引用元：PayPay銀行
※万が一、資金使途違反が判明した場合、借入残高全額を一括で返済いただく場合があります。
さらに悪質な場合は刑事告訴につながることもあり、住宅ローンが残ったまま賃貸管理に出すのは大きなリスクがあります。
しかし、原則、貸すことはできないため、状況によってはローンが残っていても貸し出せる場合もあります。詳しく説明します。
関連記事：住宅ローンが残った家を賃貸に出すのは黙認されるのか？賃貸に出せるケースとポイントを解説
2. 住宅ローンが残っている状態でマンションを貸せる例外ケース
住宅ローンが残ったままでも次のような場合は、住宅ローンを継続しながらマンションを貸すことができます。
- 転勤が理由の場合
- 賃貸併用住宅の場合
今回は転勤などの止むを得ない事情による際の賃貸について詳しく解説します。
2-1. 転勤が理由の場合は、住宅ローンを継続できる可能性がある
転勤期間中だけ自宅マンションを貸し出したい場合は、「転勤による一時的な貸し出しであり、帰任後はまた居住する予定である」という旨を相談すれば住宅ローンを継続できる可能性があります。
銀行独自の住宅ローンなのか、それとも銀行を介して契約する住宅金融支援機構のフラット35なのか、住宅ローンの種類によって変わってくる可能性があります。
そこで以下では、金融機関の住宅ローンを利用している場合と住宅支援機構のローンを利用している場合の２通りの内容について解説します。
2-1-1. 銀行のような金融機関の場合
銀行のような金融機関が提供する住宅ローンの場合は、銀行が取り決める規定に基づいて賃貸ができるかどうか判断されます。そのため、転勤などのやむを得ない事情がある場合でも、金融機関によっては賃貸の許可が下りない場合があります。
初めから転勤が理由で賃貸に出すことを前提に住宅ローンを組む方はいらっしゃらないと思いますので、まずは賃貸ができるのかどうかを金融機関に相談するところから始めないといけません。場合によっては別の金融機関で借り換えるなどの手段を取らなければいけない可能性もあるでしょう。
2-1-2. 住宅金融支援機構の場合
住宅支援機構の規定では、転勤などのやむを得ない場合には賃貸としての貸し出しを許可する旨が記載されています。
"フラット35は、お申込ご本人またはそのご親族の方がお住まいになる住宅の取得資金としてご利用いただいております。
引用元：返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。（住宅ローン：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】）
転勤等のやむを得ないご事情で、一時的に居住できない場合、融資住宅に戻ることを前提に賃貸することは可能です。
ただし、金融機関の窓口で住所変更に関する手続を行ってください。
なお、第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済いただく場合がありますのでご注意ください。“
住宅金融支援機構のローンであるフラット35の場合、金融機関の商品では無いため金融機関ごとに対応が変わることはありません。住宅金融支援機構の規定に沿って判断されるため、どの金融機関を経由して利用したとしても結果は同じです。住宅金融支援機構の規定では、転勤などのやむを得ない場合には賃貸としての貸し出しを許可する旨が記載されています。
転勤の場合は住宅ローンが残っているマンションを貸せるかもしれません。まずは無料の賃料査定で可能性を探ってみましょう
また、賃貸併用住宅の自宅部分は住宅ローンを利用できるので自宅部分の場合は住宅ローンを継続することができることがあります。ただし、自宅部分の面積が51％以上を占めるなどの一定の要件を満たす必要があります。
3. 住宅ローンが残っているマンションを貸すための3ステップとポイント
転勤などで住宅ローンが残ったマンションを貸すには大まかに3つのステップがあります。
3-1. 金融機関への事前相談と申請
- いつ：転勤の内示が出た段階
- どこへ：ローンを借りている金融機関の担当者やローンを扱っている窓口
- 用意するもの：転勤の事実を証明する書類（辞令のコピーなど）を持参し、「転勤期間中だけ貸し出したい」旨を伝える。
関連記事：転勤の間だけマンションを貸すにはどうする？ローンの有無、転勤だからこそおすすめの契約方法を紹介
3-2. 信頼できる賃貸管理会社を探し、賃料査定を依頼する
賃貸管理会社が必要な理由：賃貸に出すと、入居者の募集、契約、入居中の入居者対応や設備故障の対応など大小様々な賃貸管理業務が発生します。転勤や病気療養のように自宅が遠方になる、本業があり賃貸管理まで手が回らない、賃貸管理の経験がないなどの理由で自主管理は現実的ではありません。賃貸管理会社に委託するのが一般的です。
賃貸管理会社選びのコツ：転勤中のマンション管理を任せる不動産会社は、どこでも同じではありません。一般的な賃貸管理と、「リロケーション」では、求められる専門性が大きく異なるため、賃貸管理会社選びは最も重要なポイントと言えます。
関連記事：信頼できる不動産会社の選び方とポイント、家を貸すときは管理会社が重要！
管理会社を選ぶ際は、提示された家賃の高さだけでなく、「転勤者の留守宅管理」に特化した実績がどれだけあるかを必ず確認しましょう。長年の経験を持つ専門企業であれば、転勤される方の様々な事情に寄り添い、安心してご自宅を任せることができます。
リロの留守宅管理は、転勤期間中に家を貸し出す「リロケーション」を日本で初めて事業化し、これまで４０年以上の実績と、その間に培った独自の集客ルートで転勤者の賃貸運用に貢献してきました。
3-3. 賃貸借契約を締結する
前項でお伝えした通り、将来戻ってくるために期間を定められる「定期的借家契約」「一時使用賃貸借契約」で契約することが必須です。各契約にどのような違いがあるかQ&A形式で説明します。
Q. 転勤から戻る時、確実に家を明け渡してもらえる契約はどれですか？
A. 「一時使用賃貸借契約」と「定期借家契約」です。
将来ご自宅に戻ってくるご予定なら、選ぶべき契約は「一時使用賃貸借契約」もしくは「定期借家契約」です。 この契約は、あらかじめ決めた契約期間（例：3年間）が終わると、更新されることなく契約が終了します。そのため、「転勤期間の3年が終わったら、家を明け渡してほしい」という貸主の希望を確実に実現できます。
一時使用賃貸借契約と定期借家契約の大きな違いは、解約予告期間です。
転勤は流動的なことが多いので、一時使用賃貸借契約が有効です。デメリットは、この契約を扱う賃貸管理会社が少ないことですが、弊社は転勤の留守宅に特化しており一時使用賃貸借契約での取り扱いも豊富にあります。
Q. なぜ「普通借家契約」ではダメなのですか？
A. 一度貸すと、貸主の都合で解約するのが非常に難しいからです。
「普通借家契約」は、入居者の居住権が強く保護されている契約です。たとえ契約書に「転勤から戻る際は明け渡す」と書いても法的な効力は弱く、入居者が「まだ住み続けたい」と希望する限り、契約は更新され続けるのが原則です。
再開発のため立ち退きが必要のような「正当な事由」がなければ、貸主から契約を終わりにすることは極めて困難で、転勤からの帰任も正当な事由にあたらない場合もあります。
| 比較ポイント | ☑定期借家、一時使用賃貸借契約（転勤の方はこちら） | 普通借家契約（注意が必要） |
|---|---|---|
| 契約の更新 | なし（期間満了で必ず終了） | 原則あり（入居者が望めば更新） |
| 将来戻れる？ | 確実に可能 | ほぼ不可能 |
| どんな人向け？ | 期間限定で貸したい転勤者など | 長く住んでほしい投資向けの貸主 |
4. 住宅ローンが残っているマンションを貸すときの4つの注意点
住宅ローンが残っているマンションを貸すときには、次のような点に注意が必要です。
- 貸している間は住宅ローン控除の適用が受けられない
- 家賃収入がそのまま利益になるわけではない
- 家賃収入は「確定申告」が必要になる
- 家族や親族に貸す場合でも、手続きは必須
4-1. 貸している間は住宅ローン控除の適用が受けられない
住宅ローンのままマンションを貸せる場合であっても、賃貸に出している間は住宅ローン控除が適用れません。これは、住宅ローン控除はローンの契約者本人、または家族が居住している場合に適用される制度だからです。賃貸に出した場合、家族は住んでいないので適用外になり、年間最大35万円の控除が受けられなくなります。
参考記事：住宅借入金等特別控除の控除期間および控除額の計算方法（国税庁）
住宅ローン控除が適用されない場合、控除されない額は以下のように計算されます。
- 住宅ローンの年末残高：3,000万円
- 住宅ローン控除率：0.7％
年間の控除額は、3,000万円×0.7％＝21万円となり、年間21万円分の税金が控除されなくなります。
転勤期間が3年間だった場合、合計で21万円×3で最大63万円の差が発生しますが、年間21万円は月間で17,500円なので、家賃収入で埋められるでしょう。
控除額を家賃に上乗せする考えもありますが、相場以上の家賃になる可能性もあり空室期間が長期化する可能性もあるため注意が必要になります。
また、住宅ローン控除は受けられなくても青色申告による控除や設備や修繕にかかる費用を経費で計上することで、住宅ローン控除が受けられない分の負担を軽減することができます
帰任後に住宅ローン控除の適用期間が残っていれば、再開手続きを行うことで再度住宅ローン控除を利用することが可能です。控除の停止、再開は自身で手続きが必要です。
関連記事：転勤中の住宅ローン控除（減税）はどうなる？賃貸する場合や適用条件と手続きについて解説
4-2. 家賃収入はそのまま利益にはならない
家賃収入はそのまま利益には繋がりません。マンションは貸すことで管理手数料などの費用が発生します。また、マンションを貸している間も引き続き共益費や固定資産税は貸主が負担します。
そのため「家賃収入ー（ローン+管理費手数料+共益費+固定資産税）＝利益」となります。
家賃が費用を下回ることも考えられるので収支計画をしっかりと立てましょう。 仮に貸さない場合でも固定資産税や共益費は発生するので仮に収支がマイナスだったとしてもマイナスの幅を考え、貸した場合と貸さない場合で比較してみましょう。
4-3.家賃収入は確定申告が必要になる
持ち家を賃貸に出して家賃収入を得ることを「不動産業」と呼びます。
不動産所得が年間20万円以上（通年で家賃収入がある場合は、月の家賃収入が17,000円以上）なら確定申告をしなければなりません。
給与所得のみの会社員の方は給与天引きで源泉徴収され、会社の年末調整で納税や還付の手続きが完結することがほとんどですが、 不動産所得を得た場合は自身での確定申告が必要です。
確定申告の際には、事業を行うために必要な支出について、収入から必要経費として控除することができます。経費にできるものの一例を紹介します。
・固定資産税および都市計画税
・管理費
・賃貸管理手数料
・修繕費
・住宅ローンの利子
など
関連記事：持ち家を賃貸に出したときの確定申告や税金、計算方法と申告方法を解説
4-4.家族や親族に貸す場合でも、手続きは必須
家賃が発生する場合、身内でも手続きは同じになります。
身内だと気は緩みがちですが、契約書がないとトラブルがあった場合に対応できません。
特に転勤で賃貸に出す場合、自分が住む際に立ち退いて貰えない可能性もあり、立ち退き料が必要になる場合もあります。
仮に明け渡してもらえても、原状回復について金銭問題となることもあるため、賃貸管理会社に委託し第三者に貸すのと同様に契約を締結しましょう。
関連記事：転勤時に友人・知人へマンションを貸す際に起こる問題とは？
5. マンションを貸すか判断のポイント
自宅マンションを離れることになった際、本当に貸すべきかどうか悩むことも珍しくありません。もし、どうするべきか迷った場合には、以下のポイントを意識して判断してみることをおすすめします。
自宅を離れる理由がどういったものなのか、「すぐに戻れるのか」「戻る予定はないのか」などを基準に貸すべきかどうかを判断します。また、マンションを貸し出した結果、赤字になって自身の負担が増えてしまっては本末転倒ですので、収益の側面でも問題は無いか判断しなければいけません。
5-1. 将来的にマンションに戻る予定があるか
将来的にマンションに戻る予定がある場合には、物件を売却するという選択が無くなります。貸し出すことで収益が期待できそうな場合は住宅ローンの返済と合わせて貸し出しを検討してみるのも一つです。家賃収入を得られれば、住宅ローンの返済に充てることもできるため、自身の負担を軽減することができます。
5-2. 立地・築年数、設備などから賃貸需要があるか
マンションの立地や築年数、設備状況によって賃貸需要は変わります。大まかではありますが以下の条件を満たす物件ほど、賃貸需要が期待できます。
立地条件
- 駅徒歩10分以内
- 商業施設や学校が近い
- 治安が良い住宅街
物件条件
- 築年数が比較的新しい（築20年以内が理想）
- 設備が充実している（オートロック、宅配ボックスなど）
- ごみ捨てのルールなどが守られていて共有スペースの管理状況が良好
5-3. ローンの残債と家賃収入のバランス
帰任後も住む予定がなく投資ローンなどに切替えてマンションを貸す際には、ローンの支払いと家賃収入のシミュレーションが欠かせません。
毎月の家賃収入＞（住宅ローンの返済額+管理手数料+共益費・修繕積立金）
このようになれば、プラス収支になるので「貸す」判断のポイントになります。
仮に収支がマイナスでも資産価値の上昇や節税対策になる場合もあります。
判断に迷う場合は賃貸管理会社に相談することで、適正な家賃設定や収支シミュレーションが行われ、より正確な判断ができます。
住宅ローンが残っていても、適切な家賃設定やアドバイスにより安定した賃貸経営を実現できるケースは多くあります。
ご自宅であるマンションの適正賃料を知り、具体的な収支計画を立てましょう。まずは無料の賃料査定で見込み賃料がどれくらいか査定を申込んでみましょう。
参考までに同じようなケースでマンションを貸し出したお客様の声を紹介します。
"6年間の海外赴任が終了し、その間御社には本当にお世話になりました。
入居者が1回入れ替わりましたが、どちらの方も非常にきれいに使用して頂き、賃貸に出して良かったと思います。
私は住宅ローンがありましたので、家賃収入があったことは非常に助かりました。
私の代わりに赴任することになった同僚にも御社のことを教えて、利用することになったと聞いています。
川崎市中原区 T様
"転勤が終わったら家に戻ってきたい気持ちはあるのですが、賃貸に出すと入居者とのやり取りや修繕とか発生して面倒くさそうだったので、いっそのこと売却してしまおうか迷っていました。
会社から御社を紹介されたので、一度話を聞いてみることにしました。
担当者の方は熱心に話をして頂き、また私たちの悩みにも丁寧に回答してくれました。御社に任せれば、面倒な入居者とのやり取りは必要ないということがわかったので、御社にお願いすることにしました。
世田谷区 T様
転勤で持ち家を貸してみようと思ったら、先ずは「どのくらいの賃料になりそうか」を知ることが大切です。当社では無料の賃料査定とあわせて、ニーズに合わせた賃貸プランをご提案しています。お気軽にお問合せください。
6. よくある質問
6-1. 住宅ローンを払いながら住宅ローン物件を貸すことはできる？
住宅ローンを払いながらマンションを貸すことは基本的にできません。転勤など特別な理由がある場合には、金融機関に相談することで許可が下りるかもしれませんが、原則は禁止されているので気を付けましょう。
関連記事
【住宅ローンでも賃貸に出せる】転勤時に持ち家を賃貸する方法、注意点を解説
6-2. 住宅ローンが残ったマンションを家族に貸すことはできる？
住宅ローンは債務者が居住する事が前提のローンであるため、家族といえども返済中の貸し出しによって家賃を得る場合は契約違反になる可能性があります。しかし、自身が転勤などの例外に当てはまる理由でマンションを離れる場合には、金融機関に相談することで貸すことができるようになる可能性があるでしょう。
自身が単身赴任で転勤し、生計を一にしている残された家族が生活することは問題ないことがほとんどです。ただし、金融機関への連絡は必要です。
住宅ローンの変動金利は1.0％未満のものが多いことを考えると、事業用ローンの方が高く設定されているのがお分かりいただけるかと思います。また、銀行によってローンの金利には差があるため、実際に借り換えを検討することになった際には、複数の銀行の金利情報を確認の上、できる限り権利を抑えられる条件の良いところで借り換えを行うようにしましょう。そうすることで、金利の負担を最小限に抑えることが可能です。
6-3. 事業用ローンへの借り換えには諸費用がかかる
住宅ローンが残っているマンションを貸し出す場合、例外のケースを除けば基本は事業用ローンへの借り換えが必要になります。事業用ローンへの借り換えには、現在の住宅ローンの完済の他、いくつかの種類の費用が掛かります。具体的な費用は以下の通りです。
| 費用名 | 概要 | 相場 |
|---|---|---|
| 事務手数料 | 借り換えに伴う金融機関の事務手数料。 | 30,000円～ |
| 印紙税 | 住宅ローンの契約書類にかかる税金。 借入金額によって費用が異なります。 |
2,000円～ （借入金額 100万円超～） |
| 保証料 | 新たな保証会社に依頼するための料金。 | 保証会社による。 |
| 繰り上げ返済 手数料 |
住宅ローンを繰り上げて返済する際に かかる手数料。 |
5,000円～ ※ネット手続きは無料の場合もあり |
| 保証会社 事務手数料 |
保証料金の返金がある場合に 発生する手数料。 |
約10,000円 ※ネット手続きは無料の場合もあり |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンの繰り上げ返済に伴って実施する抵当権抹消にかかる費用。 | 1,000円 / 1不動産 |
| 司法書士 依頼費用 |
抵当権抹消手続きを司法書士に依頼した場合の費用。 | 10,000円～ |
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7. まとめ
住宅ローンが残っているマンションを貸す場合は、事業用ローンへの借り換えが必要です。
ただし、転勤などのやむを得ない理由で一時的にマンションを貸す場合、金融機関によっては住宅ローンを継続したままマンションを貸し出せる場合もあります。転勤のために自宅マンションを貸したい場合は、まずは金融機関に相談し、転勤期間中の賃貸（リロケーション）に詳しい不動産会社に問い合わせをしてみてはいかがでしょうか。
転勤などで、期間限定でお家を貸してみたいけどどうすれば良いか分からない時は「リロの留守宅管理」をご利用ください。
日本で初めてリロケーションを事業化した当社は、40年以上の実績をもとに、充実のサポート、転勤者に寄り添った特別な契約方法で、お客様にとって最適な解決方法を提案いたします。
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