転勤や出張などで空き家となるマンションは、貸し出すことで有効活用できます。
初めてマンションを貸し出すことを検討する際は、そもそもマンションを貸し出すとはどういうことか、どのくらいのメリットがあるのか、失敗することはないのか、といった多くの疑問を感じることかと思います。また、税金はいくらかかるのか、ローン返済中でも貸せるのか、が気になる人もいるでしょう。
この記事では、マンションの貸し出しを検討している方向けに、マンションを貸し出すメリットとデメリットから、貸し出す方法、発生する費用、注意点や失敗しないためのポイントを解説します。
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目次
1. マンションを貸すメリットとデメリット
まずはマンションを貸すメリットとデメリットを正しく理解し、所持する物件を貸すかどうか判断してみてください。
1-1. マンションを貸すメリット
マンションを貸すメリットは次の3つです。
家賃収入が見込める
マンションを貸し出すことによって家賃収入が見込めます。賃貸管理会社を活用すれば、自身で大きな手間をかける必要はありません。転勤などで物件を離れなくてはいけなくなってしまった場合にマンションを賃貸することは、有効な活用方法として最適です。
節税に繋がるケースがある
節税については、不動産所得がマイナスとなった際に他の所得からマイナス分を差し引けるというものです。賃貸経営が黒字であることが好ましいですが、なかなか入居者がみつからず空室期間が長引いてしまい、家賃収入が少なくなってしまうこともあるでしょう。賃貸経営にかかる経費が家賃収入よりも多くなってしまった場合、そのマイナス分を活用して節税できます。赤字になった場合の保険として覚えておくと良いでしょう。
貸すことを止めた際に住むことも可能
賃貸であれば、入居者がいなくなった場合に、再び自身が住むことができます。売却を選択してしまうと、再度住みたいと思った時に住むことができません。転勤などで長期間自宅を離れる場合は、賃貸にしておくことで「再度帰ってくること」を選択肢に残しておくことができます。
資産を保有しながら、継続的に家賃収入が得られるため、マンションを賃貸に出すことはおすすめです。
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1-2. マンションを貸すデメリット
マンションを貸すデメリットは次の通りです。
空室リスクが伴う
賃貸経営をする際に必ずついて回るのが「空室リスク」です。立地や物件の状態が良くなければ入居希望者が集まる可能性は低くなります。空室の期間が続くとその分だけ収入は入ってこなくなるため、その期間のマイナスも見込んでおかなくてはいけません。マイナス収支となった場合は節税に繋げることができるメリットもあるので、空室リスクと合わせて覚えておきましょう。
管理会社を利用しても一定の負担はかかる
マンションを貸すことで発生する負担は、リフォーム等にかかる費用と、契約時の手続き、賃貸中の管理といった実務があります。実務面での負担のほとんどは管理会社が肩代わりしてくれますが、それでも一部の決定事項等の検討や契約の際には自身が参加しなくてはいけません。費用面の負担については、「マンションを貸す際に発生する費用」を参考に確認しておきましょう。
ここで挙げたメリット、デメリットは一般的なものになります。個々の事情や物件の状況でも変わります。当社では、賃料の査定と合わせてヒアリングさせていただき、ご事情を考慮した上でご説明いたします。
マンションを賃貸に出す際の賃料査定やご質問はこちらのフォームから
2. マンションを賃貸に出すときに必要な書類
マンションを賃貸に出すのに必要な書類を挙げていきます
- マンションの図面
管理会社との契約時に必要な書類
- 第三者使用に関する届出書
- 賃貸借契約書
- 身分証明書
- 登記簿謄本
- 重要事項説明書
- リフォームしていればリフォーム時の書類
- 取扱説明書
管理会社などによって違いがあるため、目安としてお考えください。
3. マンションを賃貸に出す手順
マンションを貸すうえで発生する賃貸管理や契約内容の取り決め、入居者の募集などを全て一人で対応するのは困難です。そのため、これらを任せる管理会社を決める工程も必要となります。初心者の方は次の流れに沿って、マンションの貸し出しを進めることを推奨します。
3-1. 管理会社を決める
自身で管理・運営をしない場合は、賃貸中のマンションを管理してくれる賃貸管理会社を決める必要があります。どのような物件を取り扱っているか、自身のマンションは対応エリア内か、などの観点から候補となる管理会社を探してみましょう。
いくつか候補が揃ったら、その中から依頼する管理会社を決めます。賃料査定額や管理手数料、サービス内容などを踏まえて決めてみてください。
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3-2. 契約方法や家賃を決める
マンションを貸す場合、事前に契約方法や契約条件、家賃を決めなくてはなりません。たとえば、契約方法は「普通借家契約」「定期借家契約」「一時使用賃貸借契約」の3つがあります。自身がマンションを貸しに出す理由を踏まえて契約方法を決めておくことで、自身で物件を使いたいときに都合よく手元に戻すことができるでしょう。各契約の違いは、関連記事で解説しています。
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契約条件は、ペットの可否、喫煙の可否などが該当します。こういった条件に関しては物件の持ち主の意向に沿った形で決めることが可能です。
家賃は物件付近の相場を調べて、適切な賃料を設定しましょう。高すぎれば入居者が見つからず、安ければ自身が損をしてしまう可能性があります。家賃相場を調べる方法については、関連記事で解説しているので参考にしてみてください。
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3-3. 入居者を募集する
契約方法や家賃を決めたら、入居者を募集します。入居者の募集は、不動産ポータルサイトへ物件情報を掲載して行うのが一般的です。
入居者の募集が進むと、それに伴って内見希望の申し込みが入ってきます。内見での印象は契約の有無に大きく関わるため、内見時の物件状態はなるべく良くしておくことを推奨します。
内見の後に入居希望の申込が入った場合は、支払い能力などに問題がないか確認する「入居審査」を実施し、審査結果に問題がなければ、契約に向けて準備に取り掛かります。
3-4. 入居者と契約を結ぶ
入居審査完了後は入居希望者と契約を結びます。契約では入居希望者の要望が入ることがあり、契約開始日などの調整が必要な場合もあります。相手の要望を確認し、双方が納得した上で契約締結へ進めていきましょう。
なお、マンションを貸す場合は、入居に伴って管理組合への届けが必要です。管理規約に従って、必要な手続きをしましょう。こういった調整次項をクリアして、最終的に貸主借主双方が合意したら契約が完了します。
4. マンションを賃貸に出すときの注意点
4-1. 住宅ローン返済中のマンションを賃貸に出すことはできる？
住宅ローンが残っている場合には、原則としてマンションを貸すことができません。住宅ローンが残っているにもかかわらず貸しているのがバレてしまうと、違約金の請求や残債の一括請求が発生します。以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
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4-2. 入居者もマンションの管理規約に従わなければならない
マンションの管理規約には、ペット入居の制限や共用部の使い方など、マンションの使い方についてのルールが定められています。入居者もこれらのルールを守らなければなりません。マンションの管理規約の内容は必ず入居者に伝え、ルールを守ってもらいましょう。
4-3. 賃貸契約の種類によっては貸主からの解約が難しい
一般的な賃貸で用いられる「普通借家契約」は、契約期間は定めるものの入居者からの希望があれば契約は更新され、貸主からの解約が難しくなっています。
将来的に賃貸に出すこと以外にマンションを使う予定がある場合は、期間を限定して貸し出す「定期借家契約」を使用しましょう。
転勤中にマンションを貸し出す場合は、「一時使用賃貸借契約」という選択肢もあります。
各契約についての詳細は、関連記事をご確認ください。
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4-4. 管理方法によって減らせる手間は異なる
賃貸管理の業務は多岐にわたります。賃貸管理業務のすべてを自ら行う自主管理は、入居者との連絡や業者の手配を自ら行わなければならないため、本業がある方には難しいでしょう。
貸主の多くは賃貸管理会社へ賃貸管理業務を委託しています。賃貸管理会社のサービスは、一部の業務のみを委託する「管理委託」と、貸主と入居者の間に入って契約当事者として管理を行う「サブリース（転貸）」があります。手数料と減らせる手間のバランス、保証などから、サービスを検討しましょう。
詳しくは、関連記事をご確認ください。
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4-5. 確定申告は必ず行う
賃貸を始めて、家賃収入を得たら、必ず確定申告を行いましょう。マンションを貸し出して得た収入には、所得税と住民税が課されます。経営が赤字となっている場合は課税されませんが、赤字分を他の所得から差し引くことで節税できる場合があります。詳しくは「Q.マンションを貸すと節税に繋がる？」で解説します。
本業で年末調整を行っている場合でも、別途確定申告が必要です。
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5. マンションを賃貸に出してかかる費用と手取りの考え方
5-1. マンションを賃貸に出して得られる収入
マンションを貸して得られるもっとも大きな収入は毎月の家賃です。
家賃の他にも、賃貸借契約締結時の礼金や、普通借家契約にて通常2年ごとに発生する更新料が収入となります。これらは家賃の1～2ヶ月程度であることが一般的です。
5-2. マンションを賃貸に出すとかかる費用
マンションの賃貸では、貸主も負担を想定しておくべき費用がいくつかあります。以下の表を参考に確認しておきましょう。
| 費用相場 | 概要 | |
|---|---|---|
| リフォーム費 | 50～300万円 | 物件の内装を変更するのにかかる費用です。リフォームする部屋の間取りや規模によって費用はかなり変わってくるため、希望する場合は事前に見積もりを取っておきましょう。 |
| 修繕費 | 50～300万円 |
修繕費は主に水回りや壁の破損部分などの修繕・修復にかかる費用です。こちらもリフォーム費と同様に修繕の規模によって金額が変わってきます。 設備故障は入居者の満足度を下げるだけでなく、トラブルのもとにもなるため入居前に修繕をしておきましょう。 |
| 仲介手数料 | 家賃の0.5か月～１か月分+消費税 | 賃貸物件の契約をする際に不動産会社に対して支払う手数料のことです。基本的に宅地建物取引業法に沿って決められるため、不動産会社によって金額に大きな差が出ることは少ないです。 |
| 管理手数料 | 家賃収入の約5% | 物件の管理をしてくれている管理会社へ支払う手数料のことです。管理手数料は法律で定められているわけでは無いため、設定額は管理会社によって異なります。 |
| 税金 | 各税率に基づく | マンションを貸すことで発生する税金には「固定資産税」「都市計画税」「所得税」「住民税」などがあります。費用は各税率に基づいて算出されます。 |
マンションを賃貸に出すときに費用がどれくらいかかりそうかは、ご自宅の状態を拝見し、ご希望の賃料をお聞きしながらリフォームなどを検討していくことで、金額を掴むことができるでしょう。
マンションを賃貸に出すときは、収入と費用のバランスが大切です。入居者募集を開始した後に、何度も家賃を変更することは避けた方が良いため、相場や時期を踏まえた見極めが重要です。そのためには、実績のある管理会社に賃料査定を依頼し、賃料と収入のバランスを踏まえた提案を受けましょう。
賃料査定をご希望の方は、こちらのフォームからお申し込みください。40年以上の賃貸管理実績から、ご希望に合ったより良い提案をいたします。
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5-3. マンションを賃貸に出したときの手取りは？
マンションを賃貸に出す際、最も気になるのが毎月の手取り額です。家賃収入からローン返済や管理費、修繕積立金、税金、保険料などの経費が差し引かれるため、最終的に手元に残る額がどれくらいか大まかにシミュレーションします。
賃料が15万円の手取り額：約113,333円/月
賃貸管理委託料：7,500円
管理費：7,500円
修繕積立金：10,000円
固定資産税・都市計画税：10,000円
火災保険料・地震保険料：1,667円
賃料が25万円の手取り額：約203,333円/月
賃貸管理委託料：12,500円
管理費： 12,500円
修繕積立金：10,000円
固定資産税・都市計画税：10,000円
火災保険料・地震保険料：1,667円
家賃収入の手取り額を増やす方法としては、繰り上げ返済を行う、部屋に付加価値を加えて家賃を上げる方法などがありますが、初期費用がかかることもあり先ずは今の状態でどれくらいの家賃が見込めそうかを賃貸管理会社に確認すると良いでしょう。
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6. マンションを賃貸に出したときの税金
マンションを貸し出している間も、固定資産税や都市計画税はかかり続けます。
マンションを貸し出して得た収入は不動産所得とされ、所得税と住民税が課されます。不動産所得は、家賃などの収入から経費を差し引いた金額です。
マンションを貸して20万円以上の収入を得たら、確定申告を行いましょう。本業で年末調整を行っている場合でも、別途確定申告が必要です。
詳しくは関連記事をご確認ください。
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7. マンションの貸し出しを成功させるためのポイント
実際にマンションを貸すことを決めたのであれば、貸し出しを成功させるためのポイントは必ず押さえておきたいところです。
特に転勤などでやむを得ず貸しに出す場合には、これらのポイントを意識しておかないと自身の仕事に支障をきたすような状態になってしまうことも考えられます。以上のことを踏まえて、次項の各ポイントを確認してみましょう。
7-1. 事前に収支のシミュレーションする
マンションを貸すのであれば、基本は黒字で運営したいものです。転勤での一時的な貸し出しにしてもその点は変わりませんので、収益を見込むためにも事前に収支シミュレーションをしておきましょう。
また、家賃を上げることで大きな利益を見込んだシミュレーションをすれば、その分だけ入居希望者が少なくなる可能性がある点にも注意です。バランスの取れた収支シミュレーションをすることで、一定の集客が見込めます。シミュレーションの方法については、こちらの記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
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7-2. 信頼できる管理会社に依頼する
管理会社は、自身の物件を管理する業者です。入居者のクレーム対応、家賃の集金、住宅環境の整備などあらゆる面で管理をしてくれるため、できる限り信頼できるところに依頼した方が、管理・運営がスムーズになります。
信頼の基準は人それぞれであるため、「管理実績がある」「担当者とコミュニケーションがとりやすい」など数値や自身の感覚などを判断基準に選んでみてください。
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7-3. 禁止事項をあらかじめ決めておく
禁止事項は、ペットの飼育や喫煙などに関するものが挙げられます。自身の物件の劣化を著しく低下させないためにも、ペットや喫煙に関するルールは明確にしておきましょう。同じ人がずっと住み続けるわけではないことを前提に、長期的な目線で物件をどのように保持していきたいかを考えつつ禁止事項を検討してみてください。
ただし、禁止にすることで入居条件の幅が狭まって、入居希望者が集まりにくくなる可能性がある点については気を付けなければいけません。禁止にするのではなく、敷金の上乗せや原状回復の特約を付けるなど、なるべく元の状態に戻して退去してもらえるような契約にすれば、必ずしも禁止にする必要は無いでしょう。
7-4. 必要に応じてクリーニングやリフォームを行う
入居者募集をする前には、必要に応じてハウスクリーニングやリフォームを行ないましょう。引越し先は少しでも綺麗な方が良いと考えるが一般的です。ハウスクリーニング等を実施して内見時の印象を良くしておくと、空室期間を短くできる可能性が高まります。
リフォームに関しては、本当に必要な場合だけにしておかないと、経費がかさんで赤字になってしまうため、収支シミュレーションをしつつ、検討してみてください。リフォーム費用の相場については、関連記事をご確認ください。
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8. マンションを貸す際によくある質問
8-1. Q.分譲マンションと賃貸マンションの違いは？
賃貸マンションは、家賃収入の為に利用する事業用マンションのことを指します。一方で、分譲マンションは、購入をするためのマンションです。賃貸マンションよりも設備や施設の面において質が高いのが特徴です。
本記事では一時的に空いてしまうようなマンションを貸し出すケースについて解説しているため、分譲マンションを貸し出す想定の内容となっております。
8-2. Q.個人でもマンションは貸せる？
個人でもマンションを貸すことができます。貸すにあたって特別な資格も不要です。
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8-3. Q.マンションを貸す際にリフォームは必要？
マンションを貸す際は必ずしもリフォームが必要という訳ではありません。ただ、リフォームをしていないことによって入居希望者が思うように集まらない可能性がある点については理解しておく必要があるでしょう。
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8-4. Q.マンションを貸したら確定申告が必要？
マンションを貸して年間20万円を超える収入が発生した場合には、確定申告が必要です。仮に空室が続いて、賃貸経営が赤字になってしまっても、確定申告をすれば本業の所得から赤字分を差し引くことができるため、いずれにせよ確定申告は必要です。
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8-5. Q.マンションを貸すと節税に繋がる？
マンションを貸し出すことによって発生する費用（固定資産税や管理費、リフォーム費用等）は経費として計上できます。そのため、経費の金額が増え、家賃収入が減ることによって赤字となる場合には、本業の収入とあわせることができて節税に繋げることが可能です。基本は黒字運営が好ましいですが、赤字となってしまった場合の節税方法として覚えておくと良いでしょう。
経費として扱われるものの中に「減価償却費」というものがあります。これは実際に支払う費用ではなく、建物の資産価値の減少分を計上できる費用です。実際には黒字運営でも、減価償却費を計上することによって赤字となり、節税に繋げられる場合もあります。
マンションを貸した場合の税金についての詳細は、こちらの記事をご覧ください。
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9. まとめ
マンションを貸す際に知っておくべきことは、管理会社選びや契約方法、発生する費用など色々とあります。管理会社に委託するにしても、契約の当事者であることには変わりありません。賃貸に関する知識を理解し、しっかりと準備しておくことが大切です。
最低限知っておくべきこととしては、契約方法や収支が挙げられます。契約方法は、将来的に物件を賃貸以外で活用する予定があるか、を基準に検討しましょう。収支は、かかる費用と収入のバランスをシミュレーションしておかなければ、赤字経営になってしまう可能性があります。あわせて、収入を得たら確定申告が必要なことも、必ず覚えておきましょう。
もし本記事の内容を確認しても不安が残る場合は、管理会社に初めから相談をしてみるのも一つの方法です。マンションを貸すのが初めての方は、本記事の内容等を参考にひとつずつ準備していくことをおすすめします。
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