誰も住まなくなった自宅、有効活用したいと考えることはありませんか。そんなときに思い浮かぶ選択肢の一つが、自宅を賃貸に出すことではないでしょうか。
しかし、自宅を賃貸に出すことにどのようなメリットとデメリットがあるのかをはっきりと把握しないままに大切な自宅を貸し出すことには不安が残るはずです。
・自宅を賃貸に出すときにかかる費用はいくらか
・家賃収入を得た際の確定申告は必要か
・住宅ローンを利用しながら自宅を賃貸に出せるか
など、さまざまな疑問もでてくるでしょう。
そこで今回は、自宅を賃貸に出すときに知っておきたいことについて説明していきます。
賃貸経営では、不動産投資と言われるように、投資の対象として新たな不動産を購入して貸し出すことが多いですが、今回取り上げるのは自宅の賃貸です。
自分や家族が暮らす目的で取得した家やマンションは、状況の変化に伴って空き家となってしまうことがあります。そうしたときに自宅を賃貸し、賃料をもらって誰かに貸し出した場合の話を例として取り上げます。
自宅を元々の「住む」という用途から「賃貸」という用途に変えたときに、どのようなメリットがあるのでしょうか。転勤や住み替えといった状況の変化に対して自宅の賃貸を選択した場合に、賃貸が持つメリットはそれぞれのケースでどのような役目を果たすのでしょうか。
まずは、賃貸にどういうメリットがあるか見ていきましょう。
家賃収入が得られる
自宅を賃貸に出すことで、入居者から毎月賃料を受け取れるようになります。
自宅を手放さなくて良くなる
一生で一番の大きな買い物となることも多い持ち家。空き家になるくらいならば売ってしまうというのも一つの方法ですが、今後のことを考えたときに、苦労して手に入れた家を今ここで手放してしまって良いのかと考えることもあるでしょう。そうしたときに、維持費のかかる自宅を活用して収入を得ながら保持できることは、賃貸を行うことによるメリットです。
自宅の状態の維持につながる
自宅は人が住むことでも傷みますが、長期間空き家のままにしておくこともまた、物件や設備に傷みを与えることにつながります。人の居住によって居室や収納への通風、配管への通水などが行われ、一定の頻度で設備が使用されることや、定期的に清掃が行われることによっても、家の状態がある程度まで保たれます。また、空き家を対象とする犯罪から自宅を守ることができるメリットもあります。自宅の状態を長期間維持しようとすると、メンテナンスのための費用もかかるので、ここでも賃料収入が助けになります。
賃貸物件は自宅を相続するより相続税が減る
相続税を計算する際の評価額について、物件が賃貸中であると、その物件に関する「権利関係による調整」が評価額をマイナスする形で行われます。そのことは、相続を行う際の相続税が減るというメリットにつながります。
賃貸ができる場面が訪れたとき、実際に行うことでどのような恩恵に期待できるのか、具体的なものを挙げてみます。
予期せぬことで一時的に自宅を空けることになりやすい転勤の場合
自宅を買ったときに「もしかしたら」と思うこともあるかもしれませんが、不意の転勤の機会はしばしば訪れるもの。転勤によって年単位で家を空けるとしても、転勤には終わりが見込まれる場合も多いです。
せっかく購入した家を簡単に手放しづらいと思うことも多いでしょう。長く住んできた場所ならば、数年間の転勤のために住み慣れた地域から離れたくはない、離れたとしても戻ってきたい、といった思いもあるかも知れません。また、転勤先での居住のためにかかる費用のことも無視できません。賃貸を選択することで自宅を手放す必要はなくなり、帰ってきたときにはまた同じ家での生活を再開できます。加えて、賃料収入は転勤中の生活の支えにもなります。
部屋の数が足りなくなるなどして引っ越す場合
同居中の家族が亡くなることや子供が独立することで、自宅の部屋が余ることがあります。このときには持っている家を貸し出して、一回り小さい家に引っ越すなどすれば、資産を増やしていくことができるかも知れません。
一方、親の介護のために同居が必要になる、子供が成長して大きくなる、すると自宅の部屋が足りなくなることもあります。そうすると、自宅を空けてより大きな実家や新居へと引っ越すことが考えられます。このような場合、数年後には前述のような理由で、元の自宅の部屋数で足りるようになることも考えられます。
また、元の自宅が１～３人などの比較的少ない人数で住んでいたものであれば、ほかの家族や親戚が使うという検討も比較的しやすくなるでしょう。
自宅を一度空けることになっても、また使うかも知れない自宅であるならば、しばらく賃貸に出すことで収入源として活用することができます。
ちなみに、ある程度大きな自宅について部屋が余るような場合には、自宅全体を貸し出すという選択肢だけではなく、一つの家を複数戸に分け、所有する物件の一部を貸し出すことで、賃貸併用住宅にするという方法もあります。
先々を見越して自宅売却時の価格にある程度の期待が持てる状態で、住み替えを行う場合
売却価格が「上がりそう」「キープはできそう」「大きくは下がらなさそう」といった期待がある場合には、賃貸で収入を得ながら市場の変化を待つことができます。 貸してしまうと自由な売買をしづらくなってしまう面はありますが、家の状態を維持しつつ、家を保持したまま売却の機会を先送りにすることができます。
買い替えを伴う住み替えなどで資金に余裕がない場合には、物件を売却して資金を作るようなことも多いと思われますが、賃貸物件に住み替えられる程度、手元の資金にゆとりがあるような場合であれば「持ち家を売却するか」「持ち家で賃貸するか」についてある程度自由に選択できます。売却のように一度に大きなお金は手に入りませんが、今後5年、10年という先々を考えたときに、長期的に続く収入源として賃貸を選んだ方が得になるということが考えられます。
特に、高齢者が体力を考慮してより暮らしやすい場所への住み替えを検討するような場面では、自宅を賃貸に出しておくことで、その後の相続では相続税が減ることも期待できます。
自宅を賃貸に出せば、賃料収入や自宅の維持にメリットを発揮する場面があると分かりました。一方で賃貸にはデメリットもあります。実際に、どのような場面でどのような困りごとにつながるリスクがあるのかと併せて理解しておきましょう。
うまくいけば継続的な収入を期待できる賃貸ですが、そのために必要な出費が存在します。物件を売らずに保持するので、税金の支払いや経年劣化を補修するための維持費は通常通りに発生しますが、それ以外にも「賃貸をするため」「賃貸の収益性を高めるため」「賃貸を楽にするため」といった目的の費用がかかります。
賃貸をするための費用
初期費用など、賃貸の準備にかかる費用です。賃貸では一般的に、部屋を空けて、キレイにして、それから家を貸し出します。部屋に残っているものを処分したり、トランクルームに預けたり、あるいは別の家に引っ越したり、これらには費用がかかります。また、清掃は業者にハウスクリーニングを頼むことが一般的です。ハウスクリーニングは、初めて賃貸をするときだけではなく、入居者が退去して次に貸し出す準備としても行います。
賃貸の収益性を高めるための費用
賃貸の準備として、清掃だけではなく、リフォームやリノベーションと呼ばれる工事を行う場合があります。
「いくらの賃料にしておけば、どれくらいの人が入居したいと思ってくれるか」。物件としての人気が賃貸経営の成否を分けます。これから貸すのに良さそうな物件を探すのであれば、好立地で使いやすい広さや間取り、暮らしやすい部屋の向き、築年数が浅いなど、人気がありそうな条件の物件を求めて、いくらくらいまで掛けられそうかをまず検討するでしょう。しかし、既に自分のものとなっている自宅をこれから賃貸に出す場合、考えることは自ずとそれ以外の条件になります。壁や床、設備の状態次第でも、賃貸物件を探す人からの評価は変わります。
そこでリフォーム等で費用をかけることで、得られる賃料が高くなることや、入居者が早く決まり、空室期間を短くできることが考えられるので、そのままでは期待できる賃料が少ない場合や、なかなか貸し出せそうもない場合に、あえて費用を投じることがあります。
賃貸を楽にするための費用、収支を安定させるための費用
賃貸でより大きな収益を生み出すための方法の一つは、あまり賃貸管理サービスを利用せず、賃貸運営をなるべく独力で行うことです。自主管理と呼ばれますが、賃貸管理のための様々な業務を、サービスに頼らずに自分でこなすことができれば、その分手数料を抑えることができます。
しかし、賃貸経営には多くの知識が必要です。長く賃貸を行っていて慣れているなどすれば、それほど苦ではないという人もいるかと思いますが、難しいことが多く、手間も多くかかるので、手数料などの費用を支払って何かしらの賃貸管理サービスを利用することが一般的です。多くのことを任せられるサービスほど、楽になる代わりに料金も高額化する傾向にあります。またそうしたサービスの中には、標準のサービスやオプションのサービスといった形で、何かしらの保証が含まれている場合も多いです。リスクに対する備えを厚くするほど、料金は高額化します。
例えば設備の故障など、何かあったときを含めて収支が変動しづらくなるメリットがあります。これら費用は、賃貸で収入を得るための投資とも言えるものです。上手に費用をかけられれば、それだけ楽に収入が得られることや、かけた費用以上の収入となって返ってくることが考えられますが、誤った費用の投じ方をすれば、後に費用の回収できないまま賃貸経営の収支が赤字となってしまうリスクもあります。
どれくらいの手間になるかは賃貸のやり方次第ですが、何もしない、何も考えないという訳にはいきません。賃貸運営全てをひとりでこなそうと思うとかなりの手間を要するので、それらを楽にするために賃貸管理サービスが利用されることが多いです。
賃貸管理業務の例として、下記のようなことがあります。
・賃料の見積と募集条件の設定
・空室状態の物件に関する記録
・入居者募集
・内見の案内
・入居審査
・賃貸借契約の契約書作成
・家賃の集金
・入居者等からの問い合わせ対応
・設備トラブルへの対応や修繕工事の手配
・契約更新等に関する折衝
・精算並びに原状回復費用の請求
利用するサービス次第で、これらのほとんどを行わずに済みます。そのため、かなり楽に賃貸を行うこともできますが、それでも賃貸の開始時・終了時といった機会があり、賃貸管理会社や入居者との間において、手続きや何かしらの判断を求められる場面が一定の頻度で訪れます。
自主管理を中心に行った場合や、費用をあまりかけなかった場合では、特に収支が赤字になるリスクを軽減できます。一方で大きな手間をかけて賃貸を行っているとすれば、賃貸に投じた手間や時間のわりに、知識や経験は得られても十分な収入とはならなかったというようなことがリスクとして考えられます。
賃貸では、人が住むことで行われる、清掃、通風、通水により自宅の状態が守られますが、一方で、設備について利用を続けることで生じる消耗なども存在します。賃貸中に発生した破損や消耗のうち、直すための費用を入居者が負担しなければならない範囲が定められているため、貸主の負担なしに元通りにできる範囲もありますが、自己負担で直さなければならないことや、場合によっては直すこと自体が難しいこともあります。
入居を希望している人が、物件所有者である自分たちの家族と同等やそれ以上に家や設備を丁寧に扱うかどうかを入居者審査の限られた情報だけで見極めることは難しいです。一般的に通常利用とされる範囲での損耗などは、国土交通省が定めたガイドラインに従い、原状回復のための費用として入居者に請求することができません。賃貸を行うことで、物件へのダメージなどの損失が発生するリスクが存在します。
自宅を貸し出すことで、守らなければならない契約や法律があります。
家を貸すことに成功すると、家の所有者と入居者の関係は、貸す（賃貸）人と借りる（賃借）人になります。物件の取り扱いに関して、賃貸人と賃借人は互いに権利を得るとともに義務を負うことになります。交わす契約で個々に定められることもあれば、借地借家法などの法律で定められていることもあります。
例えば、下記のようなことです。
・賃貸人は備え付けの設備に不具合が起きたときには、修理や交換をして通常通りに使えるようにしなければならない。
例えば設備に想定外の故障があったとき、空き家としている場合は直すかどうかについて自由に決められるが、賃貸に出している場合には速やかに直さなければならなくなる。
・賃貸借契約の解約や更新の拒絶に契約ごとの条件が設けられるので、一定の条件を満たさないと一方的に解約できない。
契約方法次第では、解約時期や解約の条件についてある程度のコントロールができますが、売りたいときに売りづらい状態になることや、自分が住みたいときに住めなくなるリスクがあります。
先述の通り、賃貸には任意のものも含めて多様な費用がかかります。ここでは、いくつかの費用について「どういうことで増減するのか」「何のための費用なのか」などを改めて補足していきます。
賃貸を成功させるには費用の掛け方が重要です。家の清潔さを高め、借りる賃貸物件を探しに見に来た人の物件に対する心象を良くするハウスクリーニングは、必須と言っても良いほど重要な費用の掛け方になります。
人が住んでいた痕跡が色濃く残るような物件は、やはり借り手からは好まれません。ほとんど人が住んでいないような物件であれば、ハウスクリーニングの重要度が多少は下がるかも知れませんが、ある程度の期間を暮らしてきた物件であれば、日常的な掃除ではなかなか取れない汚れも残ってしまうものです。費用をかけてプロにハウスクリーニングを任せることで、落としづらい汚れや、暮らしているときには気づきづらい汚れもきちんと落としてもらえます。あまり高額な費用をかけずに清潔感を高めることで、物件が与える印象を新築当時に少しでも近づけ、借りる検討をしている人のお得感、割安感を高めていくことが重要です。かかる費用は、広さや対象とする設備の数、種類といったもので決められることが多いです。
リフォームやリノベーションといった工事は、古くて住みづらい場合や、既に壊れている設備がある場合など、賃貸に出すために「ほぼ必須」となることもありますが、よく実施が検討されるのは、実施しなくても賃貸できる状況において、想定される収入をより大きくしたいときなどです。どこにどれくらいの費用をかけるのか、壁、床、天井、水回りなど、対象も方法も様々な選択肢があることで、正しいお金の掛け方を考えることが難しい部分でもあります。優先順位が高い工事について調べてみることで、いくつかの一般論を見つけることはできるかも知れませんが、実際に何から手をつけるべきかは、家の状態や予算の状況によっても優先度が変わります。
特定の状況下で修繕の必要性がある設備を見極めるには、豊富な賃貸経営の経験が頼みになります。個人の経験でこれを身に付けることは、なかなか容易ではありません。賃貸管理会社に家を見てもらうことで、今の状態での賃料査定を行ってもらうことと併せて、リスクが小さくて効果に期待を持てるリフォームにどういうものがありそうか聞いてみるのも良いでしょう。自宅で行う賃貸の場合、後々自分や家族も再度その家を利用することが考えられるケースも多いと思われます。再度住む予定などがある場合には、その見込みの高さや時期が訪れた以降のことも踏まえた上で、「今回の貸し出しを機に直しておくべきか」ということを考えてみましょう。自分が住む上でも価値あることなのか、賃貸のためだけのことなのかによっても、是非の判断が分かれる場合が考えられます。
設備の修理には、自宅を貸し出す準備として行うものもありますが、賃貸中に生じた故障について復旧させるためのものもあります。過失等で入居者に責任があれば入居者の費用負担ともなりますが、経年劣化や通常利用の中での消耗による故障等は、貸し出している所有者が自ら費用を負担して直さなければなりません。貸し出しをはじめたときに問題なく使えた設備については、借りている間は入居者が問題なく使える状態を保たなければなりません。自宅の中の設備について、いつ壊れるかはなかなか分かりませんが、長く使っているものが多い場合には、設備の耐用年数を確認しておき、賃貸中の支出としてある程度の予算を見積もっておくと安心です。不意の支出に対して早急な対応を求められることも多いので、こうしたときの貸主の負担を軽減するためのサービスがオプションなどの形で提供されている場合があります。毎月一定額を支払うことで、故障等が発生したときの修繕や設備交換の費用を一定額まで肩代わりしてもらえるような設備メンテナンスに関するサービスです。
自宅を賃貸に出した場合でも、自宅として使用していたときに支払っていた土地と建物に関する税金は継続して支払わなければなりません。また、家賃収入が発生すると賃貸経営で得た所得に対する所得税を支払う義務が発生します。
自宅を賃貸に出しても、自宅の所有者であることに変わりありません。そのため固定資産税や都市計画税は、これまで通りに支払う必要があります。賃貸に出すことによって、固定資産税や都市計画税の金額が変わることはありません。
自宅を賃貸に出して得た所得は不動産所得と呼ばれ、所得税の課税対象となります。そのため、家賃収入によって利益が生じた場合には翌年2月16日から3月15日までの間に、忘れずに確定申告を行う必要があります。
ただし、会社員で給与所得以外の所得（不動産所得とその他の所得）の合計が20万円以下の場合は確定申告が不要です。個人事業主は不動産所得を含めた所得が48万円以下の場合、年金受給者は、公的年金等の収入の金額が400万円以下で公的年金等の収入を除いた所得（不動産所得含む）が20万円以下の場合に確定申告が不要となります。
【参考】
政府広報オンライン「ご存知ですか？年金受給者の確定申告不要制度」
所得税を決める元となる所得の計算方法
確定申告時に課税対象となる所得は、収入から必要経費を差し引いて計算します。自宅の賃貸の場合、収入に含まれるもの、経費に含められるものは次のとおりです。
【参考】
岡山市公式ホームページ「収入金額と所得金額とは、意味が違うのですか？」
賃貸の収支で収入に含めなければならないもの
・家賃
・礼金
・更新料
・敷金、保証金などのうち入居者に返還しない額
賃貸の収支で経費に含められるもの
・固定資産税、都市計画税
・火災保険料、地震保険料などの損害保険料
・ハウスクリーニング費用、リフォーム費用、修繕費
・減価償却費
・マンションの場合、管理組合に支払う管理費・修繕積立金
・賃貸管理会社に支払う管理手数料
・住宅ローンが残っている場合、自宅を取得したときの借入金の利息分（ローン元本は認められません）
転勤が決定し、転勤の間だけ自宅を賃貸に出したい場合などでは、住宅ローンを利用しているケースもあるでしょう。では、住宅ローン利用中に自宅を賃貸に出すことはできるのでしょうか。
住宅ローンは、居住を目的とした土地・建物を取得する人が利用できるローンです。自宅を賃貸に出す場合、居住を目的とした土地・建物ではなく、賃貸経営を目的とした土地・建物に用途が変更されるため、原則として住宅ローンを利用することはできません。
住宅ローンの残債がある場合は、残債の支払いを行ってローンを完済するか、残債を支払えない場合には事業用ローンへの借り換えを行わなければなりません。
原則として住宅ローン利用中に自宅の賃貸はできませんが、住宅ローンを利用したまま自宅を賃貸に出せる可能性がある特殊なケースがあります。
例えば転勤によって自宅に居住することが難しくなり、ローンの支払いを継続するためにも一時的に自宅を賃貸に出したいような場合です。もともとの契約内容や金融機関が事情の説明を受けた上での判断次第となりますが、不意の転勤などでその間に必要となった自宅の賃貸であると、今後の計画通りの返済のためにも望ましい場合なども考えられ、契約の内容を改めるなどしてローンの継続が認められる可能性が考えられます。
なお、契約を無視して相談なしに賃貸を始めてしまうと、契約違反で信用を失うばかりでなく、組んでいたローンに対して一括返済を求められることや、違法行為となるリスクもあるので注意が必要です。住宅ローンがある状態で賃貸を始めたい場合には事前に金融機関に相談をしましょう。
住宅ローン返済中でも持ち家は賃貸に出せる？転勤時に知りたい疑問
住宅ローン控除は自宅の所有者やその家族が自宅に居住している場合について、一定期間の所得税が軽減される制度です。住宅ローン控除の適用期間中に自宅を賃貸に出した場合は、所有者や家族が居住しなくなるため、住宅ローン控除が適用されなくなります。ただし、賃貸期間が終了して自宅での暮らしを再開する場合に、住宅ローン控除の対象期間が残っていれば、税務署に再度届出を提出することで住宅ローン控除の再適用を受けることができます。
自宅を賃貸に出すときには、賃貸管理サービスを利用するケースとオーナー自身が管理を行う自主管理と呼ばれるケースがあります。自宅を始めて貸し出す際には、自主管理を行うことは難しいと考えられますので、ここでは賃貸管理サービスを利用する場合の手順について解説します。
不動産会社に賃料査定を依頼します。期間限定で貸し出す場合、入居者にとっては入居できる期間が短くなるというデメリットがあるため、一般的な賃貸方法に比べて家賃は低い金額となります。また、不動産会社によっては貸出期間を限定する「一時使用賃貸借契約」や「定期借家契約」の取り扱い実績が少ない会社もあります。期間限定で自宅を賃貸に出したいと考えている場合は、「一時使用賃貸借契約」や「定期借家契約」などの実績が豊富な不動産会社に賃料査定を依頼することをおすすめします。
賃料査定の金額を参考に、家賃や敷金・礼金など入居者募集にあたっての条件を決定します。転勤の間だけ自宅を賃貸に出したい場合や、将来的に自宅を使用する予定が決まっている場合などであれば、貸出期間も決定します。また、ペットの飼育が可能か、喫煙が可能かなど、入居者に希望する条件なども同時に決めておきましょう。
入居者募集も賃貸管理会社に任せることができます。賃貸管理業務を委託する不動産会社によって、サービス内容や手数料などが異なります。任せられる業務の内容や、サービスの特色を見比べて、手間やリスクの面など、行いたい賃貸に合わせた賃貸管理会社を選び、入居者募集を始めてもらいます。様々なメディアで入居者募集の広告が載るようになります。
広告に記載された条件を見て関心を寄せた人が物件を見学しに訪れるようになります。賃貸物件を探している人による内見です。いくら入居者募集の条件が良くても、実際の物件で汚れなどが気になるような場合は、入居申し込みをしてもらうことがきません。ハウスクリーニングなどを利用し、内見前に物件内を綺麗にしておきましょう。
内見をして物件が気に入った人から、入居希望の申し込みが入ります。そして、入居希望を受けて入居審査を行います。賃貸管理会社またはオーナーが可否判断を行い、入居審査に問題がなかった場合は賃貸借契約を締結します。
入居者が入居を開始したら、賃料の集金や入居者からの問い合わせ対応等の賃貸管理業務が発生します。ただし、利用する賃貸管理サービスによっては、これらのほとんどの業務を任せてしまうこともできます。賃貸借契約が終了する際には解約時の精算を行い、その後も賃貸を続ける場合には改めてハウスクリーニングを行うなど、新しい入居者の獲得に向けた再募集の準備へと続きます。
転勤やライフスタイルの変化に伴って一定期間自宅を離れる場合には、自宅を賃貸に出すことで、また自宅へと帰ってくることができます。家賃収入を手に入れることができ、自宅の状態を守ることにもつなげられるというメリットがあります。
収入が得られる一方で賃貸には手間や費用もかかるため、やり方を誤ると収入に対して過剰な労力や投資となってしまうというリスクも存在しています。賃貸経営がうまくいくと所得税が発生するので、収入と経費の内訳を理解して、しっかりと確定申告を行いましょう。
住宅ローンは自己居住の物件のためのローンです。住宅ローンを組んでいるときには、契約違反などにならないように、事前に金融機関に相談した上で賃貸を始めるように気をつけましょう。
自宅の賃貸で期間を限定して貸し出しを行いたい場合には、一時使用賃貸借契約や定期借家契約という契約を用います。一般的に賃貸で多く利用される普通借家契約では、解約時期が不確かになるためです。限られた期間で賃貸を行える契約で入居者の募集を行おうとした場合、通常の賃貸物件とは賃料の相場が変わってきます。適正な賃料を設定することは賃貸経営においてとても重要です。そうした場合の賃料査定は、取り扱い実績と経験豊富な当社に是非お任せください。
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