誰も住まなくなった自宅を有効活用したいと考えることはありませんか。そんなときに思い浮かぶ選択肢の一つが、自宅を賃貸に出すことではないでしょうか。
しかし、自宅を賃貸に出すことにどのようなメリットとデメリットがあるのかをはっきりと把握しないままに大切な自宅を貸し出すことには不安が残るはずです。
など、さまざまな疑問もでてくるでしょう。
そこで今回は、自宅を賃貸に出すときに知っておきたいことについて説明していきます。
自分や家族が暮らす目的で取得した家やマンションは、状況の変化に伴って空き家となってしまうことがあります。
そうした場合に、自宅を元々の「住む」という用途から「賃貸」という用途に変えると、次のようなメリットが発生します。
自宅を賃貸に出す代表的なメリットといえば「家賃収入が得られる」ことですが、そのほかにも管理維持費を経費計上できることや、相続税の低減が見込めるといったメリットも存在します。
自宅を賃貸に出すことで、入居者から毎月賃料を受け取れるようになります。本業がある場合は本業とは別に不労所得が得られるうえに、入居者がいる限り継続的に収入が発生するのは大きな魅力です。
管理会社に管理を委託する場合は、管理手数料などの支払いが発生しますが、賃料設定によっては収入が費用を上回る可能性もあります。費用を上回った分は生活費に上乗せしたり、貯金に回したりできるのと自由な使い方ができるので、生活の質を上げられます。
賃貸として貸し出せ収入を得ながら、維持費のかかる自宅を保持できます。つまり、賃貸にすれば自宅を活用して資産運用ができるのです。生涯で最も大きな買い物となる持ち家を手放すのは思い入れもあるため、なかなか難しいでしょう。かといって空き家にした場合は、ローンの支払いや固定資産税などの税金関係、管理費など、支出はあれど収入は発生しません。しかし賃貸にした場合、自宅を手放さずに済みます。それどころか賃料設定によってはこれらの支出をカバーしつつ、収入を得られます。
自宅は人が住むことでも傷みますが、長期間空き家のままにしておくこともまた、物件や設備に傷みを与えることにつながります。家は人の居住によって居室や収納への通風、配管への通水などが行われ、一定の頻度で設備が使用されることや、定期的に清掃が行われることにより、状態がある程度保たれます。
また、空き家を対象とする犯罪から自宅を守ることができるメリットもあります。自宅の状態を長期間維持しようとすると、メンテナンスのための費用もかかるので、ここでも賃料収入が助けになります。
相続税を計算する際の評価額について、物件が賃貸中であると、その物件に関する「権利関係による調整」により物件の評価額が下がります。物件にかかる相続税は物件の評価額に対して計算されるので、評価額が下がればその分、相続税が減ることを意味します。
少し話はズレますが、相続税には基礎控除というものがあり、「3,000万円+（600万円×法定相続人の数）」で計算されます。不動産を含めた遺産総額がこの金額よりも低かった場合は、相続税がかかりません。当然ですが、基礎控除を上回る金額が少なければ少ないほど、相続税も低くなるため、総合的に見た相続税の節税対策としても自宅を賃貸に出すことはメリットが大きいと言えます。
自宅を賃貸として出す場合、経営に関わる費用は経費として計上できるようになります。たとえば以下のような項目です。
賃貸に出さない場合、これらは単なる出費として家計を圧迫しますが、賃貸に出せば経費計上できるため、税金の支払いを抑えられるメリットが得られます。
一方で自宅の賃貸にはデメリットもあります。
自宅を賃貸に出すデメリットは多くありますが、いずれも事前に対策を取っていれば避けられるものばかりです。どういった対策を取れば良いのかも含めて、詳しい内容を見ていきましょう。
自宅を賃貸に出した場合、下記のような費用がかかります。
これらの費用は物件を所有するオーナーが支払う必要があります。自宅を貸し出す際には、これらの費用を計算して賃料を決めておかないと、支出が多くなり「家賃収入を得られる」メリットを享受できません。ただし、収入を得ようと家賃を高く設定してしまうと、借り手が見つかりにくくなるので、適切な賃料設定が重要です。
賃料の設定を行う際は、「賃料査定」を行うのが一般的です。リロの留守宅管理では無料で賃料査定ができるので、自宅をどのくらいで貸し出せそうか知りたい人は、ぜひ試してみてください。
自宅を賃貸にした場合、次のようなさまざまな手間が発生します。
| 管理委託 | 自主管理 |
|---|---|
| 管理会社の選定 管理会社とのやり取り |
入居者の募集 家賃の徴収 入居者トラブルの対処 リフォームの手配 入居者との契約・更新・解約などの手続き 建物の管理 など |
管理会社に物件の管理を依頼しない場合は、費用は抑えられますが物件維持に関する手間を一手に引き受けなければいけません。一方で管理会社に依頼する場合でも管理会社の選定やトラブル時のやりとりなどが発生します。管理方法にもよりもますが、自宅を賃貸に出した場合一定の手間が発生するのはやむを得ません。
特に自主管理は多くの手間が発生するうえに専門知識も必要になってきます。その点、管理会社に管理を委託すれば、手間も最小限で済み、プロに任せられるので専門知識がなくても大丈夫です。そのため、自宅を賃貸に出す場合は、管理委託を選択することをおすすめします。
賃貸では、人が住むことで行われる、清掃、通風、通水により自宅の状態が守られますが、一方で、利用を続けることで設備生じる消耗なども存在します。
賃貸中に破損や消耗が発生した場合、修繕にかかった費用をオーナーが全額負担しなければいけないかというと、実はそうではありません。発生した破損や消耗のうち通常の生活でできた、いわゆる経年劣化に関してはオーナー負担となります。一方で、故意に破損させてしまったものや、故意でないにしても破損や劣化を放置して悪化させたような入居者に過失がある場合は入居者負担となります。ただし、この点は証明が難しいケースもあるため、場合によってはオーナー負担が増すことも考えられます。
設備消耗による費用負担を最小限に留めるためには、オーナー側と入居者側の負担項目について具体的な内容を契約書に盛り込むのがおすすめです。入居者自身が設備の破損に対して費用を負担する可能性があることを提示しておくことで、入居者が物件を雑に扱う可能性を低減できるはずです。
家を貸すことに成功すると、家の所有者と入居者の関係は、貸す（賃貸）人と借りる（賃借）人になります。物件の取り扱いに関して、賃貸人と賃借人は互いに権利を得るとともにそれぞれ義務を負うことになります。義務の内容については交わす契約で個々に定められることもあれば、借地借家法などの法律で定められていることもあります。
賃貸人は「建物を使用・収益させる義務」を負います。そのためには、建物が使用できるように「建物の修繕」と「建物の維持・管理に必要な費用の支払い」が必要です。
前項でも触れているとおり賃貸に出した場合、賃貸人の義務が発生するためオーナー都合の一方的な解約はできません。これによって次のように物件の取扱いに制限がかかります。
要は自分が所有する物件なのに、自分の意思で自由に取り扱えないということです。ただし、これは賃貸の契約方法によって回避できる問題です。賃貸における契約方法としては、退去申し出がないかぎり更新され続ける「普通借家契約」と、契約期間を自由に設定できる「定期借家契約」、保証期間の経過後3ヶ月前までに解約を申し入れれば退去させられる「一時使用賃貸借契約」があります。
自宅を期間限定で貸し出したい場合は、定期借家契約もしくは一時使用賃貸借契約がおすすめです。特に一時使用賃貸借契約の場合は、貸主側が優位な契約方法なので、物件の取扱いの自由度を求める場合は、一時使用賃貸借契約を選択しましょう。それぞれの契約方法についての詳細はこちらの記事をご確認ください。
先述の通り、賃貸には任意のものも含めて多様な費用がかかります。ここでは、いくつかの費用について「どういうことで増減するのか」「何のための費用なのか」などを改めて補足していきます。
| 費用相場 | 概要 | |
|---|---|---|
| ハウスクリーニング費用 | 8,000～25,000円 | 自宅内の清掃にかかる費用 |
| リフォーム・リノベーション費用 | 5～100万円 | 老朽化した設備を新築の状態に近づけるための改修費用 |
| 故障した設備の修繕費 | 15～300万円 | 貸し出し前から故障している設備または賃貸中に故障した設備に関する修繕費用 |
| 管理会社へ支払う委託費用 | 家賃の5～12％程度 | 入居者募集から管理までを管理会社に委託するための費用 |
どの程度の費用がかかるかは物件の状況によって変わってきますが、初期費用としてある程度の出費があることは覚悟しておきましょう。ただし、ここで費用を出し渋ってしまうと入居者探しが難航するなど、賃貸経営に悪影響が出てくるので、ある程度は先行投資として割り切る勇気が必要です。
ある程度の期間を暮らしてきた物件であれば、日常的な掃除ではなかなか取れない汚れも残ってしまうものです。人が住んでいた痕跡が色濃く残るような物件は、やはり借り手からは好まれません。こうした汚れを取り、人が住んでいた痕跡を極力消すために、プロによるハウスクリーニングは必須です。
費用をかけてプロにハウスクリーニングを任せることで、落としづらい汚れや、暮らしているときには気づきづらい汚れもきちんと落としてもらえます。これにより家の清潔さが上がれば、物件を見に来た人に良い印象を与えられる可能性が高まるため、入居者も見つかりやすくなるでしょう。なお、クリーニングにかかる費用は、広さや対象とする設備の数、種類といったもので決まります。たとえば浴室にかかるクリーニング費用の目安は、14,000～17,000円程度です。
建物自体や設備が古くて住みづらい、入居者が決まりづらい場合に検討したいのがリフォームやリノベーションです。リフォームやリノベーションにかかる費用の目安は、修繕箇所にもよりますが一つの設備につき5～100万円程度と高額です。そのため、手当たり次第改修することはできません。リフォームやリノベーションでどこを優先的に改修すべきかは、家の状態や予算などによって異なり、これを判断するには豊富な賃貸経営の経験が必要です。
しかし、個人の経験で賃貸経営の知識や経験を身に付けることはなかなか容易ではありません。そこで利用したいのが、賃貸管理会社の賃料査定です。賃料査定の際に「どこを優先的に改修すべきか」を合わせて聞くことで、効果的なリフォーム・リノベーションを実現できるでしょう。なお、リロの留守宅管理の場合は、畳工事・表具工事・内装工事を請け負っており、それぞれ下記の金額で対応可能です。
※2021年10月4日現在
自宅にある設備で故障しているものがあれば、賃貸に出す前に修繕しておく必要があります。故障している設備によって修繕費は異なりますが、目安としては15～300万円程度かかると思っておくと良いでしょう。また、賃貸中に生じた故障において、過失等で入居者に責任がある場合を除き、経年劣化や通常利用の中での消耗による故障等は、貸し出している所有者が費用を負担して直さなければなりません。
自宅の中の設備について、いつ壊れるかはなかなか分かりませんが、長く使っているものが多い場合には、設備の耐用年数を確認しておき、賃貸中の支出としてある程度の予算を見積もっておくと安心です。また、不意の支出に対して早急な対応を求められることも多いので、貸主の負担を軽減するためのサービスがオプションとして提供されている管理会社と契約しておくというのも一つの手でしょう。
管理会社に管理を委託する場合は、家賃の5～12％程度の委託費用を支払う必要があります。これを支払うことによって、入居者の募集から自宅の管理、家賃の入金管理など、賃貸時に必要な管理業務を代行してくれます。
なお、管理会社によってサービスの内容が異なるので、どこまで対応してほしいかを検討のうえ、対応可能な管理会社を選ぶようにしましょう。また、管理会社の質によっては入居者がなかなか決まらなかったり、頻繁に入居者トラブルが起きたりといったこともあり得るので、実績が多く信頼のおける管理会社選びが重要です。
自宅を賃貸に出した場合でも、自宅として使用していたときに支払っていた土地と建物に関する税金は継続して支払わなければなりません。また、家賃収入が発生すると賃貸経営で得た所得に対する所得税を支払う義務が発生します。
自宅を賃貸に出しても、自宅の所有者であることに変わりありません。そのため固定資産税や都市計画税は、これまで通りに支払う必要があります。賃貸に出すことによって、固定資産税や都市計画税の金額が変わることはありません。
自宅を賃貸に出して得た所得は不動産所得と呼ばれ、所得税の課税対象となります。そのため、家賃収入によって利益が生じた場合には翌年2月16日から3月15日までの間に、忘れずに確定申告を行う必要があります。
ただし、会社員で給与所得以外の所得（不動産所得とその他の所得）の合計が20万円以下の場合は確定申告が不要です。個人事業主は不動産所得を含めた所得が48万円以下の場合、年金受給者は公的年金等の収入の金額が400万円以下で公的年金等の収入を除いた所得（不動産所得含む）が20万円以下の場合に確定申告が不要となります。
【参考】
政府広報オンライン「ご存知ですか？年金受給者の確定申告不要制度」
転勤が決定し、転勤の間だけ自宅を賃貸に出したい場合などでは、住宅ローンを利用しているケースもあるでしょう。では、住宅ローン利用中に自宅を賃貸に出すことはできるのでしょうか。
住宅ローンは、居住を目的とした土地・建物を取得する人が利用できるローンです。自宅を賃貸に出す場合、居住を目的とした土地・建物ではなく、賃貸経営を目的とした土地・建物に用途が変更されるため、原則として住宅ローンを利用することはできません。
住宅ローンの残債がある場合は、残債の支払いを行ってローンを完済するか、残債を支払えない場合には事業用ローンへの借り換えを行わなければなりません。
原則として住宅ローン利用中に自宅の賃貸はできませんが、住宅ローンを利用したまま自宅を賃貸に出せる可能性がある特殊なケースがあります。
例えば転勤によって自宅に居住することが難しくなり、ローンの支払いを継続するためにも一時的に自宅を賃貸に出したいような場合です。もともとの契約内容や金融機関が事情の説明を受けた上での判断次第となりますが、このような場合は契約の内容を改めるなどしてローンの継続が認められる可能性が考えられます。
なお、契約を無視して相談なしに賃貸を始めてしまうと、契約違反で信用を失うばかりでなく、組んでいたローンに対して一括返済を求められることや、違法行為となるリスクもあるので注意が必要です。住宅ローンがある状態で賃貸を始めたい場合には事前に金融機関に相談をしましょう。
住宅ローン控除は自宅の所有者やその家族が自宅に居住している場合について、一定期間の所得税が軽減される制度です。住宅ローン控除の適用期間中に自宅を賃貸に出した場合は、所有者や家族が居住しなくなるため、住宅ローン控除が適用されなくなります。
ただし、賃貸期間が終了して自宅での暮らしを再開する場合に、住宅ローン控除の対象期間が残っていれば、税務署に再度届出を提出することで住宅ローン控除の再適用を受けることができます。
自宅を賃貸に出した方が良い人の特徴は次のとおりです。
【自宅を賃貸に出した方が良い人の特徴】自宅を賃貸に出すのは、「空き家となった自宅を有効活用したいと考えている人で、家を手放したくない人または将来的に住む予定がある人」におすすめの方法です。また、将来的に資産価値が上昇することを見込んで、高値がついたときに売りたいと考えている人においても賃貸がおすすめできます。
自宅を賃貸する際には、先ず概算の賃料を知っておくと良いでしょう。
下のフォームから無料で賃料査定が行えます。結果は翌営業日には結果が分かるのでお気軽にお試しください。
逆に下記のような特徴に当てはまる人は、自宅を賃貸に出すのは考え直した方が良いでしょう。
【自宅を賃貸に出さない方が良い人の特徴】単身赴任の場合は残された家族が自宅に住み続けることになるので、賃貸に出す選択肢はなくなります。また、家族が転勤についてきたとしても週末は自宅に戻る場合は、賃貸には出せません。賃貸に出せる条件が揃っていたとしても「一時的にでも他人が住むのは嫌」という人は、自宅を賃貸に出すのは止めておきましょう。
ここでは自宅を賃貸として活用するのがおすすめのケースを紹介します。
自宅を購入した際には予定がなくても、会社員として働いている以上、急に転勤を命じられることも考えられます。転勤とひと言で言っても期間はさまざまですが、終わりが見込まれるケースも多々あるでしょう。期間が限定されている場合は特にせっかく購入した家を手放すのは惜しい気持ちになります。長く住んできた場所ならば、数年間の転勤のために住み慣れた地域から離れたくはない、離れたとしても戻ってきたい、といった思いもあるかも知れません。
こうした場合は、自宅を賃貸に出すのが最良の選択となり得ます。賃貸にすれば自宅を手放す必要はなくなり、帰ってきたときにはまた同じ家での生活を再開できます。加えて賃料収入も得られるので転勤中の生活の支えにもなり、一石二鳥です。
子どもが産まれて部屋数が足りなくなったり、逆に同居中の家族が亡くなったり、子供が独立したりするなどで自宅の部屋が余ることがあります。こうした場合、そのまま住み続ける選択肢もありますが、家族の人数にフィットする住環境を求めて引っ越しすることもあるでしょう。この際、自宅の売却も選択できますが、賃貸に出して資産として自宅を所有しておくことも可能です。
また、賃貸に出しておけば子どもの独り立ちなどで引っ越し先の部屋を持て余すようになったら、自宅に戻る選択もできます。
ちなみに、ある程度大きな自宅について部屋が余るような場合には、自宅全体を貸し出すという選択肢だけではなく、一つの家を複数戸に分け、所有する物件の一部を貸し出すことで、賃貸併用住宅にするという方法もあります。
物件の売却価格が将来的に「上がりそう」「キープできそう」「大きくは下がらなさそう」といった期待がある場合には、賃貸で収入を得ながら市場の変化を待つことができます。 貸してしまうと自由な売買をしづらくなってしまう側面はありますが、家の状態を維持しつつ、所有権を保持したまま売却の機会を先送りにすることができます。
買い替えを伴う住み替えなどで資金に余裕がない場合には、物件を売却して資金を作るようなことも多いと思われます。しかし、賃貸物件に住み替えられる程度に手元の資金にゆとりがあるような場合は、「持ち家を売却するか」「持ち家で賃貸するか」についてある程度自由に選択できます。売却のように一度に大きなお金は手に入りませんが、今後5年、10年という先々を考えたときに、長期的に続く収入源として賃貸を選んだ方が得になるということが考えられます。
特に、高齢者が体力を考慮してより暮らしやすい場所への住み替えを検討するような場面では、自宅を賃貸に出しておくことで、その後の相続では相続税が減ることも期待できます。
自宅を賃貸に出すときには、賃貸管理サービスを利用するケースとオーナー自身が管理を行う自主管理と呼ばれるケースがあります。自宅を始めて貸し出す際には、自主管理を行うことは難しいと考えられますので、ここでは賃貸管理サービスを利用する場合の手順について解説します。
不動産会社に賃料査定を依頼します。期間限定で貸し出す場合、入居者にとっては入居できる期間が短くなるというデメリットがあるため、一般的な賃貸方法に比べて家賃は低い金額となります。
また、不動産会社によっては貸出期間を限定する「一時使用賃貸借契約」や「定期借家契約」の取り扱い実績が少ない会社もあります。期間限定で自宅を賃貸に出したいと考えている場合は、「一時使用賃貸借契約」や「定期借家契約」などの実績が豊富な不動産会社に賃料査定を依頼することをおすすめします。
賃料査定の金額を参考に、家賃や敷金・礼金など入居者募集にあたっての条件を決定します。転勤の間だけ自宅を賃貸に出したい場合や、将来的に自宅を使用する予定が決まっている場合などであれば、貸出期間も決定します。
また、ペットの飼育が可能か、喫煙が可能かなど、入居における条件なども同時に決めておきましょう。
入居者募集も賃貸管理会社に任せることができます。賃貸管理業務を委託する不動産会社によって、サービス内容や手数料などが異なります。
任せられる業務の内容や、サービスの特色を見比べて、手間やリスクの面など、行いたい賃貸に合わせた賃貸管理会社を選び、入居者募集を始めてもらいます。
様々なメディアで入居者募集の広告が載るようになります。
広告に記載された条件を見て関心を寄せた人が物件を見学しに訪れるようになります。賃貸物件を探している人による内見です。いくら入居者募集の条件が良くても、実際の物件で汚れなどが気になるような場合は、入居申し込みをしてもらうことがきません。ハウスクリーニングなどを利用し、内見前に物件内を綺麗にしておきましょう。
内見をして物件が気に入った人から、入居希望の申し込みが入ります。そして、入居希望を受けて入居審査を行います。賃貸管理会社またはオーナーが可否判断を行い、入居審査に問題がなかった場合は賃貸借契約を締結します。
入居者が入居を開始したら、賃料の集金や入居者からの問い合わせ対応等の賃貸管理業務が発生します。
ただし、利用する賃貸管理サービスによっては、これらのほとんどの業務を任せてしまうこともできます。賃貸借契約が終了する際には解約時の精算を行い、その後も賃貸を続ける場合には改めてハウスクリーニングを行うなど、新しい入居者の獲得に向けた再募集の準備へと続きます。
転勤やライフスタイルの変化に伴って一定期間自宅を離れる場合には、自宅を賃貸に出すことで、また自宅へと帰ってくることができます。家賃収入を手に入れることができ、自宅の状態を守ることにもつなげられるというメリットがあります。
収入が得られる一方で賃貸には手間や費用もかかるため、やり方を誤ると収入に対して過剰な労力や投資となってしまうというリスクも存在しています。賃貸経営がうまくいくと所得税が発生するので、収入と経費の内訳を理解して、しっかりと確定申告を行いましょう。
住宅ローンは自己居住の物件のためのローンです。住宅ローンを組んでいるときには、契約違反などにならないように、事前に金融機関に相談した上で賃貸を始めるように気をつけましょう。
自宅の賃貸で期間を限定して貸し出しを行いたい場合には、一時使用賃貸借契約や定期借家契約という契約を用います。一般的に賃貸で多く利用される普通借家契約では、解約時期が不確かになるためです。限られた期間で賃貸を行える契約で入居者の募集を行おうとした場合、通常の賃貸物件とは賃料の相場が変わってきます。適正な賃料を設定することは賃貸経営においてとても重要です。そうした場合の賃料査定は、取り扱い実績と経験豊富な当社に是非お任せください。
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