1. 持ち家を貸すときの手数料と相場感

持ち家を賃貸に出す際、賃貸管理会社などへ支払う費用や手数料にどのようなものがあるかご存知でしょうか？

後述していますが、管理手数料の相場は以下の通りです。

• 賃貸管理手数料：5～12％（契約形態、管理サービスの内容により変化します）
• 仲介手数料：家賃の0.5～1ヶ月分+消費税
  宅地建物取引業法により、仲介手数料は家賃の1ヶ月分＋消費税が上限と定められています。

家を貸す前は「家賃をどれくらいにするか」「家賃収入がどれくらい期待できるか」を先に思い浮かべがちですが、家を貸すには手数料などの諸費用がかかります。

これらを念頭に入れた上で貸し出しを始めなければ、実際の不動産所得が想定より大幅に少なくなる可能性があります。
ここでは持ち家を賃貸に出すときにかかる費用や、手数料の相場についても解説していきます。

1-1. 家を貸すときの手数料などの費用

家を貸すときには、サービスを利用するための手数料などいくつかの費用が発生します。
管理会社に委託する場合の月々の管理手数料をはじめ、家賃収入を得ることで発生する税金などの費用があります。

こちらでは、家を貸す際に発生する手数料等の費用について解説します。

◆賃貸管理手数料とその相場

賃貸管理会社に賃貸管理業務を委託する場合には毎月手数料を支払わなければなりません。委託する業務や契約の形態、貸し出す物件の種類などによって手数料にはばらつきがありますが、一般的な相場は家賃に対して5～10％前後です。

たとえば10万円の家賃の物件で手数料が5％の場合は、毎月家賃から5千円の手数料を差し引いた金額が入金されます。

リロの留守宅管理では契約方法や賃貸の目的によりサービス内容をお客様ごとに設定しているため、手数料は一律ではありません。
転勤で一時的な貸し出し、長期的な貸し出しなど目的に合わせて契約方法や管理サービスの内容が異なるためです。

賃貸管理手数料は相場より安い場合、安い分自身で行う管理業務が発生し、手間がかかる場合があるので、安さだけで決めず管理サービスの範囲を確認しましょう。

なお、賃貸管理手数料は空室の場合は、手数料の支払いも不要である場合が多いです。リロの留守宅管理の場合でも空室時に手数料は発生しません。

◆ 施設賠償責任保険料

火災保険料は多くの方が家を購入された際に加入していますが、賃貸を行う場合は「施設賠償責任保険」への加入も検討しましょう。

施設賠償責任保険は、賃貸中の物件の設備によって入居者がけがをした場合や、建物の外壁が落下して通行中の車を傷つけてしまったときなどのための保険です。
加入しておくことで万一の際に賠償金・修理費・事故発生時にかかった費用（応急手当等）・裁判等で必要となる費用を補填できます。

◆ 所得税・住民税

家を賃貸して賃料収入を得ると不動産所得として所得税・住民税が課税されます。所得税については源泉徴収が行われる場合があり、海外赴任時の賃貸では、還付申告すると還付を受けることが可能です。

当社サービスをご利用いただいている海外赴任者のためのサービスとして、弊社が所得税の納税管理人となり申告手続きを代行する「特定確定申告サポートサービス」というオプションサービスをご提供しております。

国内居住者においても、当社のサービスをご利用いただいているオーナー様の不動産賃貸収入につきまして、10年以上のサポート実績がある税理士法人をご紹介させていただきます。
当社からご紹介の場合に、確定申告代行は基本料金60,500円（税込）（※注）にてご依頼いただけます。（注：お客様の所得状況によっては別途お見積りが必要となる場合もございます。）

◆家を貸すためのリフォームやハウスクリーニングの費用

より高額な賃料を得るためにあえて支払う費用です。家をうまく貸し出すためには、単に設備が壊れたら直す、という考え方の他「入居者を得やすくする」「周辺の家賃相場より高い賃料でも納得してもらう」「入居者に長く住んでもらう」こうした目的のために、業者によるハウスクリーニングが基本的な処置として行われ、大小のリフォームが必要に応じて行われます。

リロの留守宅管理が行うハウスクリーニング費用は概算で次の通りです。（一部）

• クロスクリーニング：800円/㎡前後
• カーペットクリーニング：1,000円/㎡前後
• 1R~5LDK：1,210円/㎡
• 水廻りクリーニング：30,000円～40,000円前後

リロの留守宅管理に管理委託された場合、工事業者とも連携しており、ハウスクリーニングの手配、又、必要に応じて行うリフォームなど工事業者の手配や工事箇所の相談など一貫して行えます。業者の選定や手配などお客様の手間が発生することはありませんのでご安心ください。
また、身内に業者がおりそちらに依頼する場合などは、行っていただきたいハウスクリーニング箇所や内容を事前に書面でお渡しし、そちらに沿って実施していただくよう柔軟な対応をとっています

◆ 入居者退去後の原状回復費（入居者負担）以外の修繕費等

退去時には退去査定が行われ、建物・施設の原状回復費として入居者に請求できる費用もあります。しかし、経年による畳の摩耗やフローリングの色落ち、家具設置による凹みなどの劣化については借主への請求が認められません。

基本的には、「貸している期間は、普通の生活をしている分の消耗はする」という考えの元、それ以外の部分が支払われるので、自分が住むためや、再度誰かに貸すために、元通りやそれ以上の状態まで直そうと思うと、その分の費用は貸主の負担になります。

「普通の生活をしている分の消耗」とは、「通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」のことです。「通常の使用」は人によってバラつきがあるものなので、国土交通省で基準を定めたガイドラインがあります。

参考：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

この基準をもとに「誰が住んでも、これくらいは消耗する」という範囲を超えた修繕費は貸主負担になります。

◆マンションを賃貸に出す際の管理費について

分譲マンションを賃貸に出す際、管理費、修繕積立金は入居の有無に関わらずオーナーは管理組合へ払い続けます。理由は管理組合員として共有部や共有のサービスを資産として守っていくです。

管理費や修繕積立金はマンションを持つことで空室でもかかるランニングコストとして賃貸中にも発生します。

他にも物件の所有に伴って「火災保険料」「修繕費（付属設備、機械装置、器具備品など）」「固定資産税・都市計画税」などが発生します。

1-2. 仲介手数料とは？

仲介手数料は、賃貸借契約を結ぶ際に貸主と借主の間に入る不動産仲介会社に対して、取引成立の対価として支払われる手数料で、借主が決まる時、家賃の0.5～1ヶ月分＋税が発生します。

ただし、賃貸管理会社に管理を委託する場合、貸主はこの費用を支払わないことが一般的です。

賃貸管理会社に物件管理を委託せず自身で賃貸管理を行い、入居者の募集のみを仲介会社に委託する場合は、支払いを要することがありますが、賃貸管理会社に賃貸運営の全般を委託する場合は、不動産仲介会社とのやり取りもサービスの中に含まれていることが一般的です。

当社「リロの留守宅管理」の場合、仲介手数料はありません。
賃貸管理においても、お客様に合わせた最適なプランを提案し、満足のいくサポートをしています。家を貸す際の費用を詳しく知りたい場合、下記のフォームからお気軽にご相談ください。

持ち家を貸す際の手数料や相場観についての資料請求・お問い合わせはこちらから

2. 手数料などの費用が異なる理由

賃貸管理会社に支払う費用は、行われる管理業務と賃貸中に保証される内容によって変わります。

2-1. 手数料に関わる管理方法の違い

賃貸管理の手数料は会社やサービスごとに異なります。さらに言えば、管理方法、契約形態によっても差が出ます。賃貸管理サービスを利用するにあたって、どの管理方法を採るかによって、どういうことが起きたときに、その発生したリスクを貸主・賃貸管理会社のどちらがどれくらい負うのかということが変わってきます。

大きく分けると「管理委託」と呼ばれるものと「転貸借（てんたいしゃく）」と呼ばれる二つの管理方法があります。
賃貸管理サービスを利用するにあたって、どの管理方法にするかによって発生したリスクを貸主、管理会社（借主）のどちらが、どれ位負担するかで変わります。管理方法について解説していきます。

管理委託

「管理委託」は一般的な賃貸物件に多く用いられており、物件の賃貸管理業務を不動産管理会社が代行します。手数料相場は転貸借の場合に比べて安価となる傾向があります。

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転貸借

「転貸借（＝サブリース）」は、管理会社が所有者の物件を借り上げて、入居者へ貸し出す方式です。サブリースと聞くと、賃貸中の収入が減る代わりに空室時にも一定の収入が得られるサービスというイメージを持っている方も多いかもしれません。

しかし実際には、転貸借（＝サブリース）であれば、必ず空室時に家賃保証がある訳ではありません。リロケーション（転勤期間中の留守宅の賃貸管理）では、転貸借を用いることが多いですが、空室時の家賃保証を伴うサブリースとは異なります。

賃貸管理サービスにおいて、転貸の場合の手数料は管理委託より高くなりやすいです。利益が小さくなる代わりに、手間やリスクを軽減できるメリットがあります。

転貸借では管理業務を代行するのみの管理委託契約とは異なり、家の所有者と賃貸管理会社との間で賃貸借契約が結ばれます。
そして、賃貸管理会社が入居者と賃貸借契約を結ぶことで、賃貸管理会社は家の所有者に対しては借主であると同時に、入居者に対しては貸主にもなり、賃貸管理会社は物件所有者の直接の借主、入居者の直接の貸主となるのです。
転貸借のサービスを利用した場合、賃貸管理会社は賃貸を行う当事者となります。

賃貸の当事者となることで、発生したトラブルへの対応など、賃貸管理業務における賃貸管理会社の責任や役割は増えることとなります。

転貸借で契約を行うことで、貸主のリスクは軽減され、転勤時でも安全に賃貸経営を行えるようになります。

リロの留守宅管理での場合、海外赴任や転勤など数年間、一時的に賃貸に出すような場合、遠方且つ本来業務に集中したいのと、投資のように収益を優先するより、安心・安全に賃貸管理を行いたいお客様が多いので「転貸借契約」になることがこと多いです。

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2-2. 賃貸管理会社が提供する保証サービスによる費用の違い

室内設備の故障など、賃貸中には何かしらのトラブルが発生してしまうことがあります。賃貸管理会社の多くは、トラブルに対して「何かあったとき」のための保証をサービスとして取り揃えています。

手数料等の費用は、提供を受けられる保証が多いほど高くなります。

手数料は賃貸運営に伴う業務への対価として支払われることが主なので、賃貸管理会社によって遂行される業務の質や量、業務範囲で変わりますが、利用できるサービスには、賃貸中に起こった問題への保証サービスの種類や、より手厚いサービスを利用した場合には料金もより高額になります。

保証サービスは、標準的なサービスとして賃貸管理サービスで利用するプランの中に含まれている場合もあれば、オプションとして追加できる場合もあります。費用と見比べながら必要な保証を揃えていきましょう。

リロの留守宅管理での保証サービスは次の通りです。

• 賃料支払い保証
• 明け渡し保証
• 買取保証
• 施設賠償責任保険付保
• 退去査定支払保証

オプションサービス

• メンテフリーサービス
• 定期巡回サービス（戸建てのみ）
• 特定確定申告サポートサービス（海外赴任者のためのサービス）

管理サービス、保証サービスの詳細はこちらからご確認ください

保証サービスが多ければ安心して賃貸運営を続けられますが、その分、費用は増えます。一方で、費用を抑制するために保証が少ない状態で賃貸をすればより多くのリスクに晒されます。

賃貸のリスクの中には高い頻度が見込まれるもの、発生時の損失が大きいものがあります。それらをどれだけカバーできるかによって、管理会社の選定基準や費用や手数料が異なります。

リロの留守宅管理では、オプションの必要性など、訪問査定の際などに家の状態や貸す目的をお聞きしながら相談させていただいており、必ずしもつける必要はありません。

2-3. 様々な管理サービスや保証のサービスを知る方法

賃貸管理手数料は管理方法や保証サービスの充実度合いによって変わります。

そうしたサービスの違いを知るためには、どのようなサービスがあるかを知らなければなりません。複数の管理会社に問い合わせてみるのが最も早くサービスを知る方法です。

賃貸管理会社によっては大きなリスクを肩代わりするような保証サービスを提供していないこともありますが、リロケーション（転勤中に限定した留守宅管理）にも強い管理会社は、貸主が転勤終了後に再居住することから「万が一に備えた安全な賃貸運営」をしたいニーズが強く、保証サービスやオプションの種類が豊富です。

一方、投資目的の場合は、貸主は自己居住せず家賃収入での利益の最大化を求めているため、保証サービスのニーズは少ない傾向にあります。

弊社はリロケーションに強い管理会社のため、遠方にいるオーナー様が困らぬよう、いくつかの保証サービスを用意しております。
代表的なオプションサービスとして、設備機器に不具合が発生した際にオーナーが負担すべき修繕費用あるいは交換費用を賃貸管理会社のリロが上限5万円（税別）まで負担する「メンテフリーサービス」などがあります。

家を貸すときの具体的な手数料や費用が気になる場合は、下記の査定フォームからお気軽にお問合せください。
賃料の目安とあわせて手数料などの費用が分かれば大まかな手取りが分かり、家を貸す際のイメージも明確になるでしょう。

3. 管理会社へ手数料を支払うことで受けられるサービスは？

受けられるサービスは大きく次の通りです

• 「入居者募集」
• 「入居中の管理」
• 「解約・精算」の3つです。

委託できる業務は賃貸管理会社と契約した内容によって異なりますが、募集や管理に加え、入居者が出るときの解約・精算時も賃貸管理会社が間に入り、新たな入居者の募集、あるいはオーナーが自宅へ戻るまでをサポートします。

ここでは、賃貸管理サービスを利用した場合に、およそどのようなサービスが提供されるかを詳しく説明していきます。

3-1. 入居者の募集

入居者募集についてオーナーが受けられるサービスは次のようなものがあります。

① 貸し出す物件を確認し、類似物件や周辺物件の実績などを参考に、一般的な条件における想定賃料がいくらになりそうか見積もられます。想定賃料を確認するためには「賃料査定」を行います。

賃料査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

• 机上査定：周辺の類似物件のデータなどから概算賃料を算出します。物件の設備、状態は考慮していません。
• 訪問査定：自宅に訪問して物件の設備や状態を考慮し、机上査定のデータを踏まえて算出する最終の査定金額になります。

リロの留守宅管理でも上記の査定を通じて最終賃料をお出ししています。

机上査定は、いただいた物件情報を調査し数時間程度でご案内しております。（時間によっては翌日になる場合もあります）
訪問査定は物件にお伺いし、周辺環境や物件の状態を確認させていただき最終賃料のご案内をするのと合わせて弊社サービスの説明を行っております。
所要時間は概ね60～80分程度で、対面での時間が取りにくい場合は、オンラインでのご案内もしております。

② 賃料以外に関する入居者募集の条件、契約の種類や貸し出し期間、リフォーム実施の有無や予算などについて、賃貸管理会社との共有が行われます。

賃貸管理会社からは、それら希望を踏まえて、最初にいくらくらいの賃料で募集を開始するのが良さそうかという提案がなされ、実際の募集条件のすり合わせが行われます。

③ 募集条件が決まると広告掲載用に物件の撮影が行われ、物件の情報や募集の条件を載せた物件広告が作られます。

修繕やハウスクリーニングが必要な場合には見積もりや業者の手配もなされます。
作られた広告はポータルサイトや不動産仲介会社のウェブサイト等、各社が持つネットワーク上で掲載され、入居者募集が開始されます。

④ 入居希望者からの申し込みを受け付けて、入居希望者の審査が行われます。

⑤ 審査通過、オーナーの同意を経て、金銭の授受、鍵の引き渡し、重要事項説明、賃貸借契約の締結といったことが行われます。
物件については、解約時や契約中のトラブルに備えて貸し出し前の状態が動画撮影などで記録されます。

リロの留守宅管理でのサービスの流れはこちらで確認できます

3-2. 入居中の管理

入居者との間で必要なやり取りについて、月々の家賃の集金・オーナーへの送金、賃貸中に起こったトラブルへの対応といったことが行われます。入居者からの相談や苦情といった問い合わせ、急な設備故障のトラブルなどにも対応してもらえます。

たとえば、入居者から設備故障の連絡を受けた際には、状況を聴取し、緊急性の高さや誰の費用負担になるかといったことが判断されます。
費用がかかる場合は見積金額が算出され、オーナーへの報告、修理業者や交換品・代替品の手配、これらトラブル解決に向けた一連の対応が代行されます。
賃貸管理会社が間に立つようになることで、オーナーは入居者に直接対応をしなくてよくなります。転勤などで遠方に住んでいる場合でも安心して賃貸運営を行えるようになります。

3-3. 入居者の解約・精算

解約に関する手続きも賃貸管理会社によって行われます。

事前に撮影した入居前の状況をもとに賃貸期間中に物件が受けた損傷が調査され、修繕に必要な費用の見積もり、入居者負担となる原状回復費用の算出及び請求といった解約に向けての精算手続きが行われます。
賃貸終了後に自分が住む場合や、次の入居者募集を見据えたリフォーム工事の相談にも応じてもらえます。

リロの留守宅管理では、各工程の専門性を高め、安定したサービスを提供するため賃料査定から募集、入居者の解約・精算まで専門スタッフが分業制で行っております。

4. 転勤時の賃貸管理と費用の考え方

最後に、転勤に伴って将来的に戻ってくる自宅を賃貸する場合について、リロケーションサービスと呼ばれる賃貸管理サービスについて解説します。

4-1. リロケーションサービスとは

リロケーションサービスは、自分の住む持ち家があるにも関わらず転勤になってしまったとき、転勤期間中の留守宅を資産として守りつつ、住宅ローンや転居先の家賃といった支出の悩みを「期間限定の賃貸管理」という方法で解消しようという目的で生み出されたサービスです。

不動産に投資して、いかに収益を生み出すかという投資目的向けに設計された賃貸管理サービスとは異なり「帰任時にあわせて無事に戻りたい」というニーズを優先したサービス設計になっています。

賃貸経営の手間削減・リスク抑制を目的に、オーナーに代わって賃貸管理会社が借主に対応するとともに、豊富な保証サービスを揃えていることも特徴です。

前述した賃貸借契約に関していえば、帰任後を見込んで「普通借家契約」以外の契約が用いられることが一般的です。

リロケーションを積極的に取り扱っている会社は、一般的な不動産賃貸に用いられる普通借家契約を多く扱っている会社と比較して、転勤などで家を貸すオーナーの契約サポートに慣れているとも言えます。

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4-2. 転勤時に最適な契約方法は

転勤中の賃貸では、一般的な賃貸で用いられる普通借家契約とは異なるご自宅を一時的に離れる間、貸し出したいときに利用される一時使用賃貸借契約が最適でしょう。
普通借家契約以外の契約としては、将来的に売却を検討している等の事情で賃貸期間を限定したい場合に利用される定期借家契約もあります。

4-3. 転勤時の一時使用賃貸借契約の特徴

一時使用賃貸借契約は、持ち家を一時的に賃貸として貸し出したい場合に用いられる契約方法です。たとえば転勤などで、数年の期間だけ賃貸に出す場合が該当します。

一時使用賃貸借契約は、契約期間の満了、もしくはあらかじめ定めた条件を満たすことによって契約を終了できるため、貸主から解約を申し出るときに求められる正当事由が不要となります。

そのため、これらの契約には明け渡し時のトラブルなどを避けられるというメリットがあります。
一時使用賃貸借契約では一定条件のもと貸主側から解約を申し出ることができるため、転勤終了時にあわせて自宅へ戻ることが可能です。

リロの留守宅管理はリロケ－ションを事業化した日本初の企業です。
転勤時で利用したい一時使用賃貸借契約や定期借家契約の事例も豊富にあります。一般的に定期借家契約で締結される割合は一般的には10％以下ですが、弊社では40％程度の契約実績があります。

参考：国土交通省「定期借家制度実態調査（不動産業者）」（4ページ）

4-4. 転勤時に家を貸すときのコツ

賃貸経営で高収入を目指すのであれば、管理会社に支払う手数料が小さくて済むサービスを利用する、あるいは賃貸管理会社を使わないという選択肢も存在します。

しかしそうした場合、貸主は管理業務が発生します。賃貸経営に慣れていればともかく、初めて自宅を貸す人にとって問題なく賃貸管理を行うのは難しいでしょう。

特に転勤で家を貸すといった場合には、リロケーションサービスで提供される細やかなサポートが重要です。

海外赴任であれば、その重要度はさらに増します。
より多くの賃貸管理業務を委託することができ、保証サービスによってリスクを軽減できるからです。転勤時の賃貸であれば、賃貸管理を取り扱っている会社の中でも、リロケーションを取り扱った経験・実績が豊富な会社に任せるのが安心といえるでしょう。

5. まとめ

今回は転勤時に初めて賃貸経営を行う方向けに、家を貸すときに発生する手数料等の費用、賃貸管理の手数料が提供されるサービスとどのように結びついているか、そして転勤時の賃貸経営・費用の考え方について紹介しました。

中でも賃貸管理会社へ支払う管理手数料は、契約の種類やサービスの提供方法によって大きく異なります。
基本的な管理業務に対して支払う管理手数料のほかにも、あえて費用をかけて手厚いサービスを選べば、賃貸中や解約時のリスクをコントロールすることが可能です。

転勤時の賃貸運営では、数々の管理業務を自ら行うことは難しいものです。賃貸管理会社の保証やサービスを積極的に活用し、賃貸運営における手間やリスクを軽減しましょう。

なお、この記事で述べた一時使用賃貸借契約を取り扱う会社は当社をはじめ、一部の賃貸管理会社に限られています。

相談先となる会社が提供している賃貸管理サービスがどの賃貸借契約で行われるものなのかによって、賃料・手数料・解約方法などは変わります。「転勤時の留守宅を賃貸に活用したい」と考えている場合は、まずは契約方法について相談してみてはいかがでしょうか。