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「リロの留守宅管理」リロケーション基礎知識 vol.91

「面倒」も「後悔」も避けたい!
賢く家を貸すための基礎知識

「面倒」も「後悔」も避けたい!賢く家を貸すための基礎知識

・絶対にダメ!マイホームを「空き家」にしてしまうリスク
・「家を貸す(家を売らない)」ことのメリットとデメリット
・家を貸すタイミングって、どんなとき?
・家を貸す際に理解しておきたい契約内容の違い
・家を貸す手順・流れを覚えておきましょう!
・まとめ

一念発起して購入したり、両親から相続したりして手に入れた念願のマイホーム。手に入れたあとはその地に根を張り、その住まいでずっと生活していく――というイメージがあるか もしれませんが、さまざまな事情によって「家を貸す」という選択が必要になるケースもあります。

いかなる状況でも、ご自身にとって、ご家族にとって、そしてマイホームそのものにとってもベストな選択をしたいですよね? ここでは「面倒」も「後悔」も避けたい方へ、賢く家を貸すための基礎知識をご紹介します。

絶対にダメ!マイホームを「空き家」にしてしまうリスク

何らかの理由で現在のマイホーム生活が変化し、別の場所に引っ越すとなった場合、はじめに気にしておくべきなのが「今のマイホームをどうするか」。引き払うということは、そこ が「空き家」になる可能性があるということです。では、住まいをそのまま空き家状態にしてしまった場合、どんなリスクがあるのでしょうか。

資産価値が低下してしまう

人が住んでいない家は老朽化が早く、放置すればするだけ住まいの資産価値は下がっていきます。雑草が生い茂り、屋根や外壁が汚れ、よく見れば雨漏りしている様子も――。こうい った状態になると、売るにも売れず、貸すにも貸せません。そもそも、こうした住まいやその周辺に、住みたいと思うでしょうか? 放置された空き家は、周囲の不動産価値にも悪影響を 与えてしまいます。

彼らのなかには、ブログやFacebook、twitterなどを活用し、サッカーに関する情報はもちろん、現地の暮らしぶりも伝えてくれています。彼らの生の言葉をチェックすることで、海外赴任や海外暮らしのヒントも見つかるかもしれません。

周囲をトラブルに巻き込んでしまう

木造空き家の場合は鉄筋コンクリートに比べて劣化が激しく、重要な建材が腐食している可能性やシロアリ被害に遭っている可能性が低くありません。こうした建物の場合、倒壊リス クや火災発生時の延焼リスクなどが高くなり、周囲に多大な迷惑をかけるおそれがあります。また、野良猫やネズミなどの増加などにつながってしまうリスクも無視できないでしょう。

犯罪の温床になってしまう

管理がなされていない空き家は、放火の対象となったり、空き巣、不法滞在、ゴミの不法投棄などを招いたりする危険性が高いと言えます。街の治安が悪化するためこちらも周囲への 悪影響は大きいと言わざるを得ず、損害賠償などの形で責任を問われる可能性があるかもしれません。

使っていないのに税金や費用がかかってしまう

土地・建物を所有している以上、所有者は固定資産税や都市計画税を払わなければなりません。また、空き家が両親や親族などから相続したものなら相続税の課税対象にもなります。 不動産がマンションの場合は、固定資産税以外にも管理費や修繕積立金がかかってきます。住まいは「持っているだけでお金がかかるもの」なのです。

また、平成27年5月の空き家対策特別措置法施行を受け、管理されていない「危険な空き家(特定空き家)」を行政が強制的に取り壊せるようになりました。それによって「住宅用地の特例」が適用されなくなると、固定資産税が事実上6倍になる可能性も。こうした点から、所有者はこれまで以上に空き家対策を重視せざるを得なくなっています。

「家を貸す(家を売らない)」ことのメリットとデメリット

マイホームの資産価値を活用するために、一般的には「売る」「貸す」のいずれかの選択肢が考えられます。では、家を売るのと家を貸すのとでどういった違いがあるのでしょうか。 以下では家を「貸す」という視点から、メリットとデメリットをくわしく解説します。

マイホームを「貸す」メリット

・継続的な家賃収入(インカムゲイン)が見込める
・長年住んだ大切な住まいを手放さなくても良い
・所有する建物を担保にして融資を受けることができる
・将来的に、自分の子どもに相続させることもできる

「家を貸す」ことの最大のメリットは、建物を所有したまま家賃という形で定期収入が得られる点。「デザインや設計が気に入っていた」「長く住んでいたので愛着がある」「抜群に 立地が良い」など、さまざまな理由で気に入っていた住まいを売却せず、しかも空き家にすることなく活用できます。

遠方への転勤や海外赴任で生活拠点が変わるケースでは、何年か経って戻ってくる可能性が高いと言えるでしょう。そういった場合、帰ってくる場所(=家)を貸すという選択がベタ ーな解決策となるケースも多くあります。

例えば、貸すという選択を採ることで将来「(再び)マイホームを探す手間がかかる」「条件が良い物件が見つからない」といったデメリットは避けられます。また、将来家を売ろう としても売却損が出るなど思っていたような金額で売却できない可能性はあるものの、経年劣化などによる売却時の価値低減を「その間に得られる賃料」で補うことも可能です。

マイホームを「貸す」デメリット

・建物の状態によっては修繕・リフォームの費用などがかかる
・空室が発生すると家賃収入を得ることができなくなる
・物件を所有するために、固定資産税や都市計画税などを支払う必要がある
・住宅ローンのある方は、金融機関の承認が必要な場合もある

マイホームを賃貸物件として貸し出す場合、貸し主(オーナー様)には「物件を借りる人(入居者)が使用できる状態に維持する義務」があります。そのために、修繕やリフォームと いった維持管理のための費用を支払わなければなりません。「貸し」はするものの不動産の所有者は皆様なので、固定資産税や都市計画税を納める必要もあります。

また、「借り主が見つからなければ(需要がなければ)家賃収入を得られない」のもデメリットです。「貸す」ほうが「買う」よりも契約相手を見つけるのは容易ですが、同程度の収 益を得るには何度も契約の機会が必要になるのでそのぶん難易度も高くなります。どちらがよいかは一概にいえないので、情報を集めて比較した上で判断しましょう。

貸し出した物件を売却することは可能ですが、売却した物件を貸し出すことはできません。その意味では、「まず貸し出してみる」ことも検討に値するでしょう。くわしくは後述しま すが、マイホームを「空き家」にしてしまうくらいなら貸し出すほうが有益です。この場合、普通借家契約とは異なる期間を設けた貸し方が特に有効となります。

将来戻る予定があるなら「リロケーション」がベスト

将来的に現在のマイホームに戻る予定があるなら、「リロケーション」を活用して家を貸すという選択肢がベストです。オーナー様にとっては、大変煩雑な作業である「留守中の自宅 の管理」から解放されることが、リロケーションを活用する最大のメリットと言えます。

家を貸すことのメリットとデメリットをじっくり検討し、メリットがデメリットを上回るようならリロケーションの活用を具体的に検討してみましょう。

家を貸すタイミングって、どんなとき?

留守になる住まいの維持・管理を第三者に依頼する行為もしくはサービスのことを「リロケーション」といいます。以下では、リロケーションサービスを検討すべき主なタイミングを ピックアップしてみました。まずは具体的にどういうケースがあるのか、見ていきましょう。

その1:転居をともなう遠方への転勤や海外赴任

「急な海外赴任が決まった。今の自宅をどうしよう……」
「転勤している期間だけ自宅を貸し出して、有効活用したい」
「自宅を貸したいんだけど、遠くに転勤するので面倒なことはすべて任せたい」

会社勤め、いわゆる「サラリーマン生活」をしている方にとって、転居・引っ越しをともなう急な転勤や海外赴任は避けて通れないもの。全世界を商圏にしているような大企業・グロ ーバル企業・外資系企業にお勤めの方はなおさらでしょう。会社や事業内容、職種などによって転勤・海外赴任の期間はさまざま。「その間、マイホームはどうしよう」などと悩まれる方は非常に多くいます。そういった方にはリロケーションがおすすめです。

その2:介護や育児など家庭環境の変化

「介護のため親と同居することになったが、ローンも残っているので自宅を貸したい」
「両親と二世帯で住む必要ができたため、今住んでいる自宅を貸したい」
「子どもができることを見越してマンションを購入したが、子どもができるまでは賃貸したい」

結婚・出産といったライフイベント、また介護などを理由とする親世帯との同居などにより、現在住んでいるマンションなどが手狭になるケースもよくあります。二世帯同居や介護生 活が期間限定のケースや、「子どもが生まれたら生活拠点にする」といったケースなら、現在のマイホームを手放さないほうが望ましいと考えられるのでリロケーションを検討しましょう。

その3:実家などの相続および相続税対策

「親から実家を相続したものの、当面は利用する予定がない」
「相続税対策として、家を賃貸にして収益化したい」

「両親を亡くして実家を相続することになった」という方も多いでしょう。相続した不動産を売却する選択肢もありますが、「実家に愛着がある」「ゆくゆくは住む可能性もある」と いう場合は家を貸すのも手です。また、さら地にして賃貸物件を建設すれば相続税対策になる可能性もありますが、不動産を持ったり物件を建てたりするのにもお金がかかるので、トータルで費用を抑えられるかどうかはケースによります。「節税対策でマンションを建てたものの、自力での運用が大変……」という方は、リロケーションでお悩みが解消するかもしれません。

その4:一定期間のロングステイ・田舎暮らし

「海外にロングステイするのですが、今の家はどうしたらいい?」
「ロングステイの期間、賃貸で自宅を貸してステイ先での生活費に充てたい」
「田舎暮らしで留守にする間、家が傷まないように定期的に管理してほしい」

40代や50代になると、子どもが社会人になったり結婚したりして家を出るケースが増えてくるもの。また、がむしゃらに働いていた頃に比べて自分の時間が持てるようになるタイミン グでもあります。そうした変化もあり、趣味や自己実現の一環として遠方や海外でロングステイや田舎暮らしをされる方も珍しくありません。定年退職後、長期にわたって家を空けるという方にも家を貸すという選択肢がおすすめです。

家を貸す際に理解しておきたい契約内容の違い

家を貸す際には、大きく2パターンの契約形態があります。それが、「定期借家契約」と「普通借家契約」です。また、近年では転勤で海外へ赴任する方が「一時使用賃貸借契約」を結んで家を貸すケースが少なくありません。ここでは、「定期借家契約」「普通借家契約」「一時使用賃貸借契約」という3つの契約の違いについてご説明します。

契約更新がない「定期借家契約」

契約更新がなく、契約期間を自由に決めることができる契約です。契約期間満了の1年前から6か月前までの期間に解約を申し入れることで、満了時点での物件の明け渡しを受けられま す。例えば、「海外赴任の期間がきっかり3年」などのように決まっており、その期間だけ家を貸したいといった場合にはリスクが低く有効な契約となります。

入居者(借り主)との、契約更新に関するトラブルを避けられる一方で、期間の制限なしに長期的に住みたい入居者からは敬遠されてしまい、特に契約期間を短くするほど入居者が決 まりづらくなる傾向があります。

退居申し出がなければ自動更新の「普通借家契約」

上記の定期借家契約とは異なり、借り主から解約の申し入れがない限りは契約が自動的に更新されます。契約期間は2年とするケースが一般的で、もし1年未満の短い契約期間を設けた 場合には「期間の定めのない普通借家契約」として見なされます。入居者が退去を申し入れるまで継続的に家賃収入を確保できること、入居者にとって契約の条件がよいため賃料も相対的に高く設定しやすく、新たな入居者を獲得しやすいことなどがメリットです。

その一方、貸し主からの解約申し入れには正当な事由が必要となり、契約の解除や契約更新の拒否は原則的に困難です。「赴任先から戻ってくることになったので家を返してほしい」 といった場合でも契約を解除できないのは、状況によっては大きなデメリットとなります(もし正当事由のもとで解約を申し出て法的に正当と認められた場合、解約は通知から6か月後と なります)。

海外赴任中でも貸し出せる「一時使用賃貸借契約」

その名の通り、「一時使用目的」で締結された賃貸借契約です。「定期借家契約」「普通借家契約」といった借地借家法にもとづく契約は借り主保護の性格が強く、貸し主が思わぬ制 約に縛られることがあります。しかし一時使用賃貸借契約には、借地借家法の強行規定と呼ばれるものが適用されません。「いつでも解約の申し入れができる」「契約期間を自由に決められる」など、貸し主側には借地借家法に則った契約にはない有利な点があります。

ただし、「一時使用目的として認められないケースでは締結することができない」「入居者を獲得しやすくするために、適切に基本契約期間を設定する必要がある」「実際の解約には 、解約の申し入れから3か月を要する」など、注意が必要な点もあります。
※条件や注意点についてはこちらからお問い合わせください

家を貸す手順・流れを覚えておきましょう!

入居前のフロー図 入居中のフロー図 解約時のフロー図

家を貸す際の手順・流れは上記のようになっています。入居者募集から入居者との賃貸借契約、定期巡回などの管理サービス、賃料の集金や送金、入居者の解約手続きや各種清算処理 、新たな入居者の募集やマイホームに戻られる際の手続きなど、最初から最後までオーナー様を手厚くサポートするのがリロケーションサービスの特徴です。

詳細はサービス詳細のページをご覧ください。

まとめ

このページでは、「面倒」や「後悔」を感じずに賢く家を貸すための基礎知識をご紹介してきました。遠方への転勤や海外赴任、介護や育児など家庭環境の変化、実家などの相続およ び相続税対策、一定期間のロングステイ・田舎暮らしといった「ライフスタイルが変化するタイミング」に該当する方は、リロケーションサービスの活用を検討してみましょう。

また、「家賃保証付きで、管理料の安い会社を探している」「賃し出し期間中の修繕費がばかにならないのでなんとかしたい」など、不動産運用の手間や費用を抑えたい方にもリロケ ーションサービスはおすすめです。お困りのことがあるオーナー様は、リロケーション・インターナショナルへお気軽にご相談ください。

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