一軒家を賃貸に出す際の空室対策と入居率向上には、一軒家の入居を考えている客層を分析し、それらのニーズを取り込むことが重要です。
例えば、子供のいた一軒家にお住まいであれば同じように子供がいるファミリー層をターゲットにするイメージです。
また、周辺環境も大切です。
学校や塾、スーパーが多ければ、今は子供がいなくても、これから子供を持つファミリー層もターゲットにできるように貸主になりそうなイメージを持つと良いでしょう。
同時に周辺物件と比較し、賃料やどのような設備が標準化されているかなどを確認しておくと良いでしょう。
目次
1. 一軒家の空室対策│ターゲット層の明確化とニーズの把握
一軒家の空室対策について解説します。
一軒家はマンションに比べて戸数が少ないためやや難易度が上がります。
しかし事前の対策をすることで、やるべきことが明確になります。
早期の成約のためにも一軒家に住むと思われるニーズの把握を分析することは重要です。
1-1. 一軒家を検討するターゲット層の絞り込み
一軒家を借りる層は子どもがいるファミリー層が中心になります。また子どものいない夫婦でも、どちらかがリモートワークで、終日自宅で仕事をする事も考えられます。まずは、ターゲット層に合わせて、物件の強みやアピールポイントを洗い出しましょう。
たとえば、駐車場付きの一軒家であれば、借主は別で駐車場を契約しなくて済むため経済的であり、子どもの多いファミリー層からは人気が高まるでしょう。
1-2. 一軒家を検討するターゲット層の絞り込み
①子育て世代（30～40代のファミリー層）
特徴：保育園・小学校の近く、広い居住空間、庭や駐車場の有無を重視。
②二世帯住宅を検討している家族
特徴：親と同居を考えているが適切な間取りや空間が必要。
③テレワーク、個人事業主
特徴：仕事部屋の確保／静かな住環境。
④ペット飼育希望
特徴：集合住宅では制限があるため一軒家を希望。
一軒家を借りる層は上記のような層に分類され、中でも「子育て世代」が中心になります。
また子どものいない夫婦でも、どちらかがリモートワークで、終日自宅で仕事をする事も考えられます。また、個人事業主として事務所兼自宅として使う方々もターゲットになるでしょう。
加えて、一軒家は集合住宅のような規約がないこと、庭付きの物件であればペットの飼育を希望する層から魅力を感じてもらえるでしょう。
上記の分類を参考にし、持ち家の一軒家がどのような属性に合わせられそうか考えて物件の強みやアピールポイントを洗い出しましょう。
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リロの留守宅管理では、お預かりしている物件の40％以上が一軒家の賃貸です。
ターゲット層の絞り込みなど、これまでの実績を生かしたご提案をいたしますのでぜひ一度ご連絡ください。
1-2. 一軒家のニーズの把握方法
一軒家のニーズを把握する方法は主に次の3つが考えられます。一つずつ解説していきます。
①地域分析
②近隣住民の傾向分析
③不動産会社との連携
①地域分析
お住まいの一軒家の周辺の学区・治安・利便性などを確認し、どのような層が住みたがるエリアかを把握しましょう。
同時に賃貸情報サイトから周辺地域の賃貸物件や類似した物件の平均的な間取りや賃料、築年数、設備などを確認することでニーズの把握が大まかに分析できます。
例えばご自分の自宅は駅近で賑やかな環境か、駅から離れているが静かな住環境などでもニーズが分かれると思われます。
②近隣住民の傾向分析
子育て世代、子供のいないファミリー層など、どのようなタイプの属性が住んでいるか近隣住民の傾向を確認しましょう。近隣住民の傾向分析は地域の分析と密接な関係性があります。
これらを全て一人で確認して判断することは難易度が高く、間違えた分析をしてしまうと長期の空室にもつながります。
賃貸管理会社に相談して地域・近隣住民の傾向分析も含めて、どのような貸し出し方法が良いか相談するのがおすすめです。
③不動産会社との連携
一軒家を賃貸に出す際、一軒家の管理実績の多い不動産管理会社に委託することで手間や時間を大幅に削減でき、賃料設定、リフォームの要否などで誤った判断をせずに済みます。
加えて判断が難しい場合の方向性なども過去の事例などから最適な提案を期待できるため、空室対策をする上では不動産管理会社との連携は必須といえます。
リロの留守宅管理は一軒家の賃貸管理実績が4割以上あることから、多くの事例をもとに、持ち家である一軒家をベストな方法で賃貸に出せる方法をご提案します。
2. 空室対策│物件の魅力向上と具体的な方法
一軒家を賃貸に出すとき、物件の魅力をどう上げるかで入居スピードも家賃も大きく変わってきます。以下に「今ある物件をより魅力的に見せる・感じさせる」ためのポイントをまとめました
2-1. リフォーム・リノベーション
築年数や物件の状態に合わせて、内装や設備のリフォーム・リノベーションを実施することで入居希望者の印象が大きく変わります。
リフォームの必要性を判断する目安として、新築住宅を取得した人のリフォーム時期は、平均築後年数が25.8年という調査結果（※）があります。
※「令和5年度住宅市場動向調査報告書」国土交通省
令和元年からの平均築後年数は、25年〜27年ですので、概ね25年あたりでリフォームを実施している人が多いとわかります。
また、「子育て世代」や「ペットの飼育」を認めるなら防音性も重視されます。
エネルギー効率の高い設備を導入することも、長期的に光熱費の削減を見込めるため、入居者にとって魅力的なポイントとなります。
2-2. ファミリー向け設備の導入
ファミリー層の傾向として収納を重視する傾向があります。
そのため、ウォークインクローゼットや屋根裏収納などが好まれます。
子供がいる場合は他に浴室の「追い焚き機能」「浴室乾燥機」などを導入することで、競争力を高めることができます。
加えて、一軒家はマンションと比べて開口部が多く、セキュリティが低くなりがちです。
窓に「防犯フィルム」を貼ったり、「防犯ガラス」の導入やフェンスなどを新しいものにしたり、庭の手入れをすることで不審者の侵入を防げる効果もあります。
2-3. 過剰投資にならないことが重要
リフォームには費用がかかります。
リフォームによって賃料アップも見込めますが、リフォーム費用は賃料で回収できる範囲に収め、過剰な投資とならないよう注意しましょう。
判断に迷う場合は、賃貸管理会社を活用することで過去の事例や算出された賃料の範囲で回収できるリフォーム提案が受けられます。
赤字になっては意味がないので「どの程度リフォームすれば良いか」「リフォームは本当に必要か」気になる場合は、賃貸管理会社に詳しい賃料を算出してもらい相談することをおすすめします。
3. 入居率向上│家賃設定と募集時の戦略
一軒家を賃貸に出す際の「家賃設定」と「募集戦略」はセットで考えるのがポイントです。
空室リスクを抑えつつ、できるだけ良い条件で借り手を見つけるための具体的な戦略を以下にまとめました。
3-1. 家賃設定のポイント│相場のリサーチ
SUUMOなどの賃貸情報サイトで周辺地域の同条件の物件（築年数・間取り・設備・駅からの徒歩分数）などを考慮して、適正な家賃を設定します。
5～10件ほどの類似物件を確認して相場を確認しましょう。
セキュリティ設備、庭付き、リフォーム済み、ペット可に当てはまる物件は人気が高いと言えます。近隣の物件にこれらがない場合は多少賃料を上乗せできる可能性があります。
3-2. 家賃設定のポイント│長期的な視点を持つ
競合物件が多い時は、家賃を少し抑えるのも戦略のひとつです。
需要が少なく、供給が多ければ空室期間は長期化します。
例えば、家賃相場が15万円なので相場のまま募集をして3ヶ月空室の場合、1年間の家賃収入は以下の通りになります。
・15万円×9ヶ月＝1,350,000円
しかし、空室リスクを鑑みて1割安い13万5千円で募集し、すぐに決まった場合、1年間の家賃収入は以下の通りになります。
・13.5万円×11ヶ月＝1,485,000円
差額：135,000円のプラス
このように競合に張り合わないことも長期的な考え方では家賃設定の戦略のひとつになり、早期に成約することで精神的にも落ち着けるでしょう
3-3. 募集時の戦略│効果的な募集活動
インターネットなど一般的な募集ルート以外に、法人提携などの独自チャネルが多くある不動産会社に依頼し、幅広い層に情報を届けられるようにします。
あわせて、室内の写真は明るく撮影する、実際に住むイメージが湧くようにホームステージングを行い、魅力的な部屋を演出する、広告に掲載するイメージにも気を使いましょう。
写真だけでなく動画撮影を掲載することで成約につながりやすくなるかもしれません。
3-4.募集時の戦略│入居条件の緩和
募集時の戦略として、賃料を下げるだけでなく、ペットや楽器演奏などの入居条件を緩和することで、ターゲット層を広げることも重要です。
一軒家は子どもを持つファミリー層が多く、ペットの飼育やピアノなどの楽器演奏も十分に考えられます。
ただし最初から緩和するのではなく、入居申込が少ない場合に段階的に緩和しましょう。
特にペット飼育は原状回復工事の費用がかさみ、近隣とのトラブルの原因になる可能性があるため慎重に検討する必要があります。
3-5. 募集時の戦略│賃貸管理会社への委託
賃貸管理会社に実際の家を見てもらい、客観的な視点から詳細な賃料を査定した上で、現実的な募集賃料を決めることをおすすめします。
賃貸管理会社は多くの情報や事例を持っており、中には不動産会社しか入手できない情報もあるので、一人で情報収集をして決めるより賃貸管理会社を活用する方が正確でスピーディーです。
委託時のポイントは「大手の賃貸管理会社」「地元で展開している賃貸会社」など2～3の賃貸管理会社に賃料査定を依頼し、比較検討することです。
この時、入居後の賃貸管理までを委託できる会社の方が、賃貸中に何かあった時や賃貸後の敷金の精算などを代行してもらえるので便利です。
4. 入居率向上│入居者満足度の向上、安心感
これまで入居者募集時に物件の魅力を活かすことを紹介してきましたが、入居者の満足度を向上させて安心して住んでもらうことは、長期的な居住に繋がり、空室対策になります。
長期入居のためのポイントを紹介していきます。
4-1. 迅速な対応
入居後のトラブルや問い合わせには、迅速かつ丁寧に対応しましょう。
特に夏や冬にエアコンが故障した際には健康にも影響が出るのですぐに新しいものに交換しましょう。このような信頼関係を築くことで長期入居につながります。
4-2. 定期的なメンテナンス
業者による定期的な点検やメンテナンスを行い、快適な住環境を維持しましょう。
エアコンやガス給湯器などが壊れると入居者の生活に支障をきたします。
貸し出す前に設置日を確認し、古いものは新しいものに変えます。省エネになり、入居者の満足向上につながります。
4-3. 管理体制の充実
管理体制は入居者の利便性に影響します。
24時間365日対応の窓口や、設備の不具合があった際にすぐに駆けつけてもらえるサービスは入居者に安心感を与えます。
4-4. 周辺環境の情報提供
スーパーや公園、公共交通機関、病院など、生活する上で周辺の便利な施設の情報を提供します。
一軒家のターゲットとなる子供がいるファミリー層が喜びそうなお祭りなどがある場合は街の魅力として付加価値になることもあるでしょう。
4-5. 清潔で整った住環境の提供
入居前には必ず専門業者によるハウスクリーニングを行い清潔な住環境を提供しましょう。
また、庭の整備や設備の点検も行います。
可能な範囲で外壁や壁紙の張替えなどの内装の修繕も行い、整った住環境を入居者へ提供することで満足度が高まります。
リロの留守宅管理では「転貸」という契約方法を採用しています。
これにより借主と直接様々な対応が可能になります。そのため、急なトラブルが発生した際に貸主として迅速な対応がとれるため、入居者の満足度向上が期待できます。
リロの留守宅管理の「賃貸管理サービス」の詳細はこちらをご確認ください。
5. 入居率向上│不動産管理会社の活用
一軒家を賃貸に出す際に、不動産管理会社を活用するのは一般的です。
特に初めて賃貸運用を行う貸主にとっては大きなメリットがあります。
以下では不動産管理会社を活用するときのポイントや選び方をまとめました。
5-1. 不動産管理会社の選び方
管理会社を選ぶ時は、実際に管理している物件種別に着目します。一軒家を賃貸に出すにあたり、マンション管理中心の管理会社ではうまくいきません。
管理会社の得意、不得意をホームページの管理事例などから確認しましょう。
古い物件の場合も同様です。事例が少ない場合もあるため、募集ルートが多く、入居者を募集する仲介会社との提携数が多い管理会社に依頼するのがよいでしょう。
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5-2. 転貸での管理委託
管理会社へ委託する際は、「転貸」型の管理方法を選びましょう。
転貸型は、先述の通り貸主と管理会社が賃貸契約を締結し、管理会社と借主が賃貸契約を締結します。借主にとって管理会社が貸主となるので、家賃値下げの相談や家賃滞納時の対応なども、管理会社が当事者として交渉の窓口となり、オーナーの収益確保のために動いてくれます。
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5-3. 仲介店舗を持たない管理会社
物件の管理だけを専門で行う管理会社をおすすめします。
仲介事業も扱うところは仲介の店舗を持っているため、店舗維持費がかかったり、自社での仲介にこだわったりすることがありますが、店舗を持たず提携先の仲介会社へ募集を依頼する管理会社は複数の仲介会社を通して一斉に募集をするので、よりオーナーの利益を優先に考えてくます。
これらの対策を総合的に実施することで、空室期間を短縮し、安定した賃貸経営を実現できます。
家賃の値下げは最終手段として残し管理会社と相談しながら方向性を決めていきましょう。
リロの留守宅管理は8,000店舗の不動産ネットワークを展開しており、リログループでも仲介店舗を持っています。
グループ会社なので管理している物件の傾向（一軒家や転勤時の貸し出しが多い）などの特徴も理解しており、程よい関係性も構築しています。
私たちも店舗の特徴も踏まえて貸し出す一軒家の立地に合った店舗において一斉に入居者募集をすることができます。
6. まとめ
一軒家を賃貸に出す際の空室対策と入居率向上の方法は、次の5つが挙げられます。
- ターゲット層の明確化とニーズの把握
- 物件の魅力向上
- 家賃設定と募集戦略
- 入居者満足度の向上、安心感
- 不動産管理会社の活用
特に一軒家を賃貸に出す場合は事例が少ないため、客観的かつ専門家である賃貸管理会社の意見を活用することが重要です。
賃貸管理会社は、様々な事例や実績に基づいた適切な賃料設定をはじめ、入居者募集から賃貸管理まで全てを委託できます。リフォームが必要な場合には、行うべき工事内容の提案とその効果について、投資的な観点からアドバイスを受けることもできます。
当社では管理物件の40％以上が一軒家です。マンションに比べて管理業務が煩雑で、やや難易度の高い一軒家でも多くの実績があります。
また、リログループの1万社を超える独自の法人集客チャネルを通して、借り上げ社宅としての契約も見込めます。
戸建ての賃貸を検討している場合は、まずは賃料査定からご相談ください。
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