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公開日2024年5月23日

家を貸すメリットとは?失敗しないための5つのポイントや注意点を解説!

家を貸すメリットとは?失敗しないための5つのポイントや注意点を解説!

家を貸すことは、家賃収入を得られるだけでなく、様々なメリットが存在します。近年は空き家の増加が社会問題となっていますが、家は誰かが住み、空き家の状態にしないことで様々な劣化を防ぐことができます。

2~3年といった短い期間であっても、家は誰かに貸した方が望ましいです。

家を貸すメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。
この記事では「家を貸すメリット」について解説します。

家を貸すメリット

家を貸すメリット

家を貸すことを考えているなら、どのようなメリットがあるか知っておくと家を貸すことに具体的なイメージが持てるでしょう。ここでは、家を貸し出すときのメリットを3つに絞ってご紹介します。

安定した収入を得ることができる

家を貸すメリットは、安定した家賃収入が得られるという点です。
会社員などで給与を得ていれば、それ以外の収入を家賃という形で得られるため、収入が増えるメリットになります。

また、 不動産は保有しているだけでも、固定資産税や建物の損害保険料といった維持費が発生します。
分譲マンションでは、毎月、管理費と修繕積立金も生じます。特に築年数の古いマンションであれば、修繕積立金が高くなっているケースも多いです。
家賃収入があることで、これら維持費の負担を補える点は大きなメリットといえます

家の価値を維持することができる

家は、貸して誰かに住んでもらうことで価値を自然に維持することができます。

建物価値を維持するには、定期的な換気通水が必要です

換気をしないと湿気がこもり、カビが生えて床やクロスが腐食する原因にもなります。

通水に関しては、キッチンやバス、洗面所、トイレ等の水を定期的に流すことが必要です。
キッチン等の水回りの下には、排水トラップと呼ばれるS字型の排管があり、そこに封水と呼ばれる水が常に溜まっています。
封水が蒸発してしまうと、下水管から汚臭が逆流し、家の中が下水の臭いで充満してしまいます。

家を貸せば換気と通水は借主が生活の中で日常的に実施してくれますので、建物の価値を自然に維持することにもなるのでメリットになるでしょう。

再度住むことができる

海外赴任や転勤の際、家を貸しておけば、戻ってきたときに再度住むことができます。

再び同じ地域に住む場合、買い替えを選択すると、売却や購入に仲介手数料が発生しますし、登録免許税等の税金も生じ、貸した家に再び住むよりも経済的に大きな負担がかかることが通常です。

また、空き家は維持、管理の費用が掛かり経済的な負担も大きくなります。
賃貸であれば、貸し出し中に売却したくなった場合、借主に購入を検討して貰う事も可能です。再び住む可能性が少しでも考えられるのなら、貸す方が経済的なメリットは大きいです

家を貸すデメリット

家を貸すデメリット

家を貸すことでデメリットが発生することもあります。具体的にどのようなデメリットがあるかご紹介します。メリットと併せて確認しておくと良いでしょう。

汚損や破損が生じる可能性と対処法

家は、他人に貸すことで汚損や破損が生じる可能性があります。
その中でも経年劣化通常損耗と呼ばれるものは、原則として借主には修繕を請求できない部分です。

経年劣化とは、時間が経ったことにより建物や設備等に自然に発生した劣化や損耗のことで、クロスや畳、フローリングの変色等が該当します。
通常損耗とは、借主の通常の使用による損耗等のことで、画鋲の跡や家具の設置によるカーペットのへこみ等のことです。

ただし、汚損や汚れは全て借主に請求できないわけではありません
対処法は「4-5.禁止事項を決め原状を写真等で記録に残しておく」にて詳しく解説します。

入居者トラブルが発生する可能性もある

家を貸すことで、入居者トラブルが発生する可能性があります。
入居者トラブルとは、主に家賃の不払いやマナー違反によるトラブルのことです。
マナー違反によるトラブルとは、「ペット禁止や禁煙等の禁止事項を遵守しない」や「夜中に騒ぐ」、「部屋を汚す」等が挙げられます。

個人で解決するのは専門的な知識や常に対応できる状態を作っておく必要があります。入居者トラブルを防ぐには、物件の管理を賃貸管理会社に委託し、管理会社に適切な入居審査を行ってもらうことが対策です
対処法は「4-1.実績豊富な管理会社を選ぶ」にて詳しく解説します。

倉庫代わりに利用できなくなる

家を貸さない人は、家を倉庫代わりとして利用していることも多いです。
他人に貸してしまえば、倉庫として利用することができなくなります。
元々住んでいる家に家財道具が多い場合には、家財道具を処分または退避させなければいけないため、貸しにくいといえます。

家を貸すときの流れ

家を貸すときにはどのような手続きがあるかを知っておくとスムーズに進められます。家を貸し出す際の一般的な流れを示すと、以下の通りです。

  1. 賃貸管理会社に賃料査定を依頼する
  2. 管理会社を決定する
  3. 入居者を募集する
  4. 入居審査を経て入居者を決定する
  5. 賃貸借契約を締結する

家の賃貸で失敗しないための5つのポイント

家の賃貸で失敗しないための5つのポイント

この章では、家の賃貸で失敗しないためのポイントについて解説します。

実績豊富な賃貸管理会社を選ぶ

家の賃貸で失敗を防ぐには、実績豊富な管理会社を選ぶことが最も重要なポイントです。
まず、管理の実績が豊富な会社は賃貸仲介に強いため、空室が発生してもすぐに入居者を決めてくれます
同じ物件でも、長期間の空室が発生するリスクは、選ぶ管理会社によって異なることが実態です。

また、実績豊富な管理会社は適切な入居審査を行ってくれます。
入居審査とは、家賃の支払い能力だけでなく、人物判断も行います。
素行の悪い人を借主にしてしまうと、物件を手荒く扱われてしまい、汚損や破損が生じる恐れが強いです。
入居審査は、管理会社の経験が重要であり、実績豊富な管理会社であれば適切な入居審査によって善良な借主を選別することができます
善良な借主に貸せば、家賃の不払いや入居者トラブルを引き起こすリスクが低くなります。

なお、管理会社を選ぶ際、一括査定サイトの利用には、注意が必要です。
一括査定サイトとは、複数の管理会社に無料で賃料査定を依頼できるインターネットサービスです。
一括査定サイトは、登録されている管理会社は表示されていますが、管理会社にランダムで賃料査定依頼の案内が届く仕組みの場合もあり、どのような会社に賃料の査定依頼がされているのか分からず、期待していたような会社に管理を委託できないことも多いです。

少し手間をかけてでも、管理会社は自分で検索して各社の特徴を把握したうえで査定を依頼することが望ましいといえます。

適切な家賃設定とその方法

家を貸す場合は、適切な家賃設定を行うことが必要です。
家賃設定が高過ぎると、借主がなかなか決まらなくなるため、空室期間が増えてしまいます。

適切な家賃の設定方法は、実績豊富な管理会社に相談して決めることが最善策です。
実績豊富な管理会社であれば、家賃相場に精通していますので自ずと適切な家賃設定を行うことができます

避けたいのは、例えば一括査定サイトを利用して複数社に賃料査定を依頼し、最も高い金額を提示してきた会社の家賃をそのまま採用するケースです。
賃料査定は、管理会社にとっては営業行為の一環であることから、会社によっては管理を受託することが目的であえて高めの賃料を提示してくる会社もあります。
他社よりも明らかに高過ぎる家賃は、根拠を確認しないと借主が決まらないことが多いです。

敷金の確保等の最低限のリスクヘッジは実施する

家を貸す場合は、敷金の確保等の最低限のリスクヘッジは実施することは基本です。

敷金とは預り金的性格を有する一時金のことであり、借主の債務不履行があれば、貸主はその損害を敷金から控除して返還すれば良いこととなっています。
借主の債務不履行とは、例えば家賃の不払いだけでなく、家を意図的に壊されたときの修繕費用等が該当します。
そのため、入居時に敷金をしっかり預かることは、貸主にとって賃貸経営のリスクヘッジになるということです。

近年は、入居者を決めやすくするために、ゼロゼロ物件というのも存在します。
ゼロゼロ物件とは、敷金も礼金もゼロ円という物件のことです。
礼金は取れない地域であれば仕方ないですが、敷金まで取らないのは貸主にとってはリスクがあります。
リスクヘッジを行うためにも、家を貸すときは最低でも敷金は取ることが適切です。

また、近年の賃貸では借主に家賃保証会社に加入することを条件とする物件が増えてきました。
家賃保証会社とは、借主が家賃の不払いを発生したときに、代わりに家賃を払ってくれる会社のことです。
家賃保証会社も借主にとってリスクヘッジの手段となりますので、借主に家賃保証会社の加入を条件とすることも対策となります。

条件に合った契約方法と契約方法の違い

家を貸す場合、条件に合った契約方法を選びます。
賃貸借契約には、普通借家契約、定期借家契約、一時使用賃貸借契約の3種類が存在します。

普通借家契約とは、更新ができる契約のことです。
定期借家契約とは、更新の概念がなく、契約期間が終了すると確実に賃貸借が終了する契約になります。
一時使用賃貸借契約とは、借地借家法が適用されない契約のことです。

普通借家契約は、貸主側から更新を拒絶するのが困難な契約であるため、転勤や海外赴任で一時的に家を貸す場合には適さない契約になります。

一時的に家を貸す場合は、定期借家契約が原則です
例外的に、借主が一時利用目的であることが明確である場合には、一時使用賃貸借契約を選択できる場合もあります。

なお、定期借家契約で貸す場合は、家賃は普通借家契約よりも低くなることが一般的です。
定期借家契約の家賃設定は難しいことから、管理会社の豊富な経験が重要になってきます。
そのため、定期借家契約で家を貸す場合には、特にリロケーション(転勤等で一時的に家を貸すこと)の実績が豊富な会社を選ぶことをおすすめします

禁止事項を決め、原状を写真等で記録に残しておく

家を貸すときは、まず禁止事項を決めておきます。
禁止事項とは、例えば喫煙やペットの飼育、重量物の設置等は不可といった内容です。

次に、貸す前の状態(原状)を写真等できちんと記録に残しておきます。

賃貸借では、借主に原状回復義務があります。
原状回復義務とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することです。
借主が、入居中にわざと、もしくはうっかり壊したものに関しては、借主の費用負担で修繕する義務があります。
例えば、ペットやたばこの喫煙を禁止事項にしたにも関わらず、壁や柱に傷ができたり、クロスが不自然に汚れたりしている場合には、現状の写真を残しておくことで借主に修繕費用を請求しやすくなります

家を貸すときの注意点

家を貸すときの注意点

この章では、家を貸すときの注意点について解説します。

住宅ローンが返済中の場合は銀行の了承が必要となる

住宅ローンを返済中の家を貸す場合は、銀行の了承が必要となります。

理由としては、住宅ローンの契約にはマイホームの購入という資金使途が定められており、家を貸すと投資物件の購入とみなされ資金使途違反となる恐れがあるからです


ただし、銀行によっては、転勤等の必要やむを得ない理由があれば住宅ローンが返済中の物件であっても賃貸に出すことを認めてくれます。


資金使途違反ならないためにも、家を貸す場合は賃貸借契約書を確認するか事前に銀行に相談して了承を得ておくことが適切です。

所得税、住民税が発生するため、確定申告が必要になる

家を貸した場合、一定の要件を満たすと確定申告の手間が発生します。
不動産所得が20万円を超えると、サラリーマンであっても確定申告が必要です

不動産所得とは家賃収入のことではなく、家賃収入から必要経費を差し引いた利益のことを指します。
参考:不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)

不動産所得が生じると、所得税および住民税、復興特別所得税が発生します。

不動産所得の計算式は、以下の通りです。

不動産所得 = 収入金額 - 必要経費

必要経費は、固定資産税および都市計画税、損害保険料等が挙げられます。

リフォームが必要になる場合がある

家を貸す際、貸すためにリフォームが必要になる場合があります。
特に古い家は貸すためにリフォームが必要となるケースがあり、家賃収入の割にリフォームの費用が大きく負担が重くなりがちです。

リフォーム費用を無駄にしないためにも、リフォーム前の状態を管理会社に見てもらい、リフォームの必要性の有無を判断してもらうことが望ましいといえます

まとめ

以上、家を貸すメリットについて解説してきました。
家を貸すメリットには、「安定した収入を得ることができる」や「家の価値を維持することができる」等があります。
デメリットは、「汚損や破損が生じる可能性がある」や「入居者トラブルが発生する可能性もある」等です。
家の賃貸で失敗しないためには、「実績豊富な管理会社を選ぶ」や「適切な家賃設定を行う」、「敷金の確保等の最低限のリスクヘッジは実施する」等がポイントです。
家を貸す際の参考にして頂ければと思います。

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