引越しや転勤などにより「持ち家である一戸建てを貸したい」と考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。戸建でもマンションと同様に貸し出せます。
ただし、一戸建ては物件ごとに間取りなどの特徴が異なるため、似た物件が少なく適切な賃料設定を見定めるのが難しいこともあり、マンションを貸し出すことに比べると、多少難度が高いと言えるでしょう。
一戸建てを貸すには、不動産会社の選定が重要です。戸建ての賃貸に強い不動産会社に依頼することで効果的な入居者募集が期待できます。この記事では、戸建てを貸す前に知っておくべき注意点や戸建てを貸す際のリスク・対策のほか、戸建てを貸す際の手順を詳しく解説していきます。
目次
1. 一戸建てを貸す前に知っておくべき注意点
一戸建ての貸し出しに関して事前に気をつけておきたい注意点をいくつか紹介します。
1-1. 住宅ローンが残っている時
住宅ローンが残っている場合は注意が必要で、金融機関に相談しましょう。
原則として住宅ローンは自身が住むことを条件として、金融機関が融資を行っています。勤期間中に限った貸し出しであれば住宅ローンを継続できるケースもありますが、住宅ローンが残っている状態の物件で賃貸を始めようとする場合、住宅ローンをそのまま継続できるかどうかは、ローンの状態や金融機関によって対応が異なります。
もし金融機関に無断で家を貸し出して、あとから金融機関に賃貸の事実が発覚した場合には、金利の高い投資用ローンなどへの借り換えや、最悪の場合には一括返済を求められることも考えられます。そのため金融機関には、家を貸し出す前に相談しておくことをおすすめします。
なお、住宅ローン控除は、家に住んでいない場合は受けられません。転勤等の事情がある場合は、帰任後に控除期間が残っていれば再適用ができます。ただし、賃貸を行っていた年は適用外となります。再適用には転居前に「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を提出しておかなければなりません。税務署に確認しましょう。
1-2. 家賃収入は確定申告が必要になる
年間20万円以上の家賃収入があった方は、確定申告をしなければいけません。申告を怠ると、無申告加算税や延滞税などが課せられる可能性があるほか、悪質な場合は刑事罰が課せられます。
申告期間は毎年2月中旬から約1か月間であり、インターネットや郵送、または税務署窓口で申告をします。家賃収入は不動産所得として申告します。
海外赴任中の場合でも、国内で得た不動産所得については確定申告が必要です。事前に納税管理人を選定し、納税管理人を通して確定申告及び納税します。
また、確定申告の際には、不動産に関する必要経費も忘れずに計上することが重要です。管理費や修繕費、住宅ローンの利息、そして固定資産税などが該当します。これらの経費を適切に計上することで、課税対象所得を圧縮できるため、税負担の軽減が期待できます。
1-3. 賃貸契約の種類
賃貸の契約にはいくつかの種類があります。
転勤期間中の賃貸など、限られた期間のみ賃貸を行いたい場合は、定期借家契約、または一時使用賃貸借契約を利用しましょう。
定期借家契約は、契約時に定めた期間で必ず契約が終了します。「更新」はできず、賃貸の期間を延ばしたい場合は「再契約」となります。注意すべきこととして、期間満了の1年から6ヶ月前までに、借主への解約予告が必要です。
一時使用賃貸借契約は、転勤など利用できるケースが限定される契約です。一時使用の目的を果たしたことが解約の条件となります。借主への解約予告を３ヶ月前までに行えばよく、定期借家契約よりも緩やかな解約条件となっています。
一方、賃貸でもっとも用いられる契約として普通借家契約があります。普通借家契約では、貸主からの解約には正当事由が求められ、解約が難しくなっています。帰任による解約が正当事由にあたるかは難しい判断になり、借主の引っ越し費用の負担などの金銭補償が求められることも考えられます。
1-4. 契約書の注意点と管理会社の重要性
契約書に中途解約に関する特約の記載があるかも注意しておきたいポイントです。
場合によっては、契約期間中に貸主都合で退去する事があります。契約期間内の退去は仕方ありませんが、特約を設けることでコントロールできることもあります。そのためには、契約書に中途解約に関する記載があるか注意して確認しましょう。金銭的な負担を少しでも軽減するために、契約期間1年以内の退去は2ヶ月分の家賃、2年以内の退去は1ヶ月分の家賃を違約金として設定することなどが考えられます。
しかし、このような中途解約に備えた特約をどのように設定するかは、契約に関わることでもあり専門的な知識が必要になります。賃貸管理会社によっても契約書の内容も異なるため、管理会社の重要性が高まります。
また、管理会社の業務として、契約を結ぶ前に入居者の信用情報を確認し、信頼できる入居者かどうかを選定してくれます。信頼性の高い入居者を選ぶことが、万が一のリスクを軽減し、円滑な賃貸運営を実現することに繋がります。そのため、持ち家である戸建てを貸す際は管理会社の重要性が高くなります。
2. 家を貸し出すメリット
前章で戸建てを貸す際の注意点を解説しましたが、メリットについても知っておくことが大切です。こちらでは、持ち家である戸建てを貸す際のメリットをご案内します。
- 家賃収入が得られる
- 再度、住むことができる
- 空き家にするより家の劣化が防げる
家を貸し出す際の最も大きなメリットは「安定した家賃収入が得られること」です。
空き家のまま管理することも選択肢としてありますが、通風や通水ができないため建材や畳などが湿気を帯び、そこからシロアリなどの害虫が発生することや、水道管が痛む以外にも虫が湧くリスクがあります。庭付きの戸建てであれば、庭木の手入れがされないため外観が悪化し、虫や害獣が住みつき人が住んでいないことで、犯罪の温床になることも懸念されます。
人に貸し出すことで、上記で挙げた懸念はなくなり、家賃収入も得られます。家を貸すメリットは経済的にも大きなメリットといえるでしょう。
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3. 戸建てを貸すことに伴うリスク
戸建てを賃貸に出せば、前述のような賃料収入を中心としたメリットが期待できますが、リスクも伴います。リスクには賃貸そのものに関することと、特に戸建てだからこそ気をつけなければならないことがあります。これらのリスクを適切に見積もり、メリットとの比較やリスクの分散・回避といった対策に活かすことが重要です。ここでは、一戸建ての賃貸における代表的なリスクを挙げていきます。
3-1. 借主を見つけにくい
戸建ての場合は、特定の層に人気があり、周辺環境や学校の有無などの条件が重視されるため、マンションより借主を見つけづらいことがあります。そのため、空き家リスクも懸念されますが、戸建ての賃貸に強い信頼できる不動産会社に依頼し、入居者の選定や管理を任せることでリスクを軽減できるでしょう。
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3-2. 家に傷や汚れが付いてしまうリスク
入居者が住むことによって家に傷や汚れが付いてしまわないか、初めて自宅を貸し出す場合は特に心配になると思います。賃貸には、物件に傷や汚れがついてしまうリスクがあります。このリスクを見積もる上で理解しておきたいことは次の2つです。
家が受ける損傷のうち賃貸によるものはどれほどか
賃貸中の損傷には、賃貸によるものとそうでないものがあります。これらは区別して考えた方が良いでしょう。家の設備には、通常の使用で傷ついたり壊れたりしていくものがあります。
賃貸中の損傷には、次のようなものが考えられます。
- 使っていなくてもそうなっていた
- 自分が使っていてもそうなっていた
- 通常の使用であれば誰が使っていてもそうなっていた
- その入居者が使ったからそうなった
このうち、一般的に貸主が負担して直さなければならない範囲は、「通常の使用であれば誰が使っていてもそうなっていた」といえる範囲です。これまでよりも設備の使用頻度が増えたとしても、本来の用途通りに使っていて早く壊れることがあるならば、貸主の費用負担で修理することになるため、そのことは賃貸のリスクとして見込んでおくべきでしょう。
原状回復について、どの範囲が金銭的に補填されるか
おおむね「その入居者が使ったからそうなった」といえる、「通常使用の範囲を超えた使用で生じた傷」「故意や過失による傷」こうしたものは精算時に入居者に請求します。どこからどこまでが入居者負担となるかについては、国土交通省がガイドライン（国土交通省「住宅：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について」）で定めており、これに従うことが一般的です。
3-3. 一戸建てをうまく貸し出せずに赤字となるリスク
賃貸には初期費用がかかります。また、募集を開始しても入居者が見つかり収入を得られるとは限りません。
賃貸を成功させるには、支出を必要最低限に絞りつつ、適正な賃料設定を行うことが必要です。少額の工事で賃料を高めることや、入居を早めることができれば、収入を増やすことができます。反対に効果の小さい工事に費用をかけすぎる、あるいは、設定する賃料が高過ぎたり安過ぎたりすると、利益をなかなか生み出せなくなるリスクが存在します。
賃貸開始にあたっては賃貸管理会社に相談することが一般的ですが、マンションに比べると一戸建ての賃貸は管理実績が少ない会社も多く、相談先によっては良い提案をもらえない可能性があります。一戸建ての賃貸管理に強い相談先として、転勤時の賃貸を積極的に取り扱う当社のようなリロケーション会社を候補に加えることをおすすめします。これにより、効果的な入居者の募集を行うことができ、安定した家賃収入が確保できる可能性が高まります。
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3-4. 入居者トラブルのリスク
賃貸するということは、物件に自分以外の誰かが住むということです。共有部がなく、各戸の隔たりがあり、家族で借りる入居者が多いことなど、一戸建てはマンションに比べると近隣にまで迷惑をかけるようなトラブルになるリスクは低いと考えられます。
しかしそれでも、月々の家賃や退去時の費用の支払いを拒否する可能性など、貸主にとって良い入居者であるとは限らないリスクが潜んでいます。大きな問題が実際に発生する可能性は、当社の管理実績から見てもかなり低いと考えられます。一方で、事例が少ないということは対策しづらいということでもあります。
リスクを軽減にするためには次のような対策が有用です。
- 経験豊富な賃貸管理会社を利用すること
- 転貸（入居者との契約を直接行わず、賃貸管理会社との契約を介して賃貸を行う）のサービスを利用すること
- 法人集客に強みを持ったサービスを利用すること
- 保証サービスを活用すること
また、入居者の選定においても、入居審査を賃貸管理会社に委託することで、過去の賃貸履歴や信用情報をもとに審査を行ってもらうことができ、安心して住んでもらえる人を選ぶことが可能です。加えて事前に賃貸契約書に明確なルールや条件を定めておくことで、トラブルの発生を未然に防ぐことができるでしょう。
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4. 一戸建てを貸すときの4つのリスク対策
賃貸にはリスクが伴います。いくつか触れている通り、ほとんどのリスクは賃貸管理サービスを利用することで大幅に軽減することが可能です。選ぶサービスや業者にもよりますが、賃貸経営の業務と言える部分もほとんど「おまかせ」してしまうことができるサービスも存在しており、それほど多くのことに注意しなくても、比較的簡単かつ安全（ローリスク）に賃貸経営できてしまうことも多いです。このようなサービスも含め、ここからは一戸建てを賃貸するときのリスクを軽減・回避する方法について、より具体的に説明します。
4-1. 契約書の記載を確認・貸す前の状態は記録する
賃貸で家が損傷を受けてしまったとき、原状回復の費用は入居者に請求することができます。しかし、支払いを拒まれるなどのリスクが存在します。リスクへの対策において重要となるのは、契約書の記載内容と物件の賃貸前における状態の記録です。
原状回復について、何に従い、どの範囲について費用を請求するのか、契約書で具体的に明らかにされていることが重要です。事前に交わした契約書上で明文化されていることで「オーナーと入居者の間でどちらが負担するべきか」という衝突を回避します。
また、契約書にはペットの飼育や禁煙のルールら、賃貸条件を明確にしておくことで、入居後のトラブルを未然に防ぐ効果も期待できます。
損傷に関しては、「その損傷がいつできたのか」ということが重要となるため、貸し出し前に写真などで記録を残しておきます。一戸建てであれば室内に限らず、庭や門扉、塀など一通りの設備の状態を記録しておく必要があります。
賃貸管理会社を利用する場合、契約書の準備や、事前の撮影といった準備に加えて、トラブル発生時の交渉でも協力してもらうことができます。
4-2. 経験豊富な賃貸管理会社を選ぶ
初期費用に対して十分な家賃収入が得られないリスクを回避するのに、一戸建ての賃貸においては、賃貸管理会社選びが特に重要となります。
たくさんの一戸建てを取り扱っている専門性が高い会社に賃貸管理の相談をすることで、効率的な費用のかけ方、適切な賃料設定について、より多くの参考となる情報をもとにした提案を受けることができます。
経験が豊富ということは、多くのトラブルに対処してきたということでもあります。トラブルを回避するためのサービスも充実していることが考えられ、実際にトラブルが起きたときにもスムーズな解決のために経験や専門知識が活かされます。
転勤時の賃貸を積極的に取り扱っているリロケーション会社と呼ばれる賃貸管理会社では、一戸単位での取り扱いが多く、一戸建ての賃貸管理実績も豊富です。実績豊富な会社のサービスを利用することで、一戸建ての賃貸において収支のリスクを抑えることができます。
さらに、賃貸管理会社は入居者選定においても重要な役割を果たします。入居審査において過去の賃貸履歴や信用情報を確認し、適切な入居者を選定するため、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。
加えて、契約時に禁止事項などのルールを明記することで、入居後のトラブルを抑制できます。
これらの対策をすることで、一戸建ての賃貸はより安定した収益を見込むことができ、リスク管理が可能な賃貸運営が実現します。
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「リロの留守宅管理」は、戸別賃貸を専門として40年以上の賃貸管理実績があります。一戸建ての物件も多くお預かりしておりますので、一戸建ての賃貸をお考えの方はぜひ一度お問い合わせください。
4-3. 適切な家賃設定をする
特に一戸建ての場合、築年数やリフォームの状況を考慮した適正な賃料設定が重要です。そのため、初期費用にいくら使うかなど、抑える箇所と使う箇所の見極めも重要です。そして周辺相場や入居者ニーズの調査に基づいた賃料を設定することで、安定した収入を得ることが可能です
適切な家賃設定をするには賃貸管理会社の選定が重要です。戸建てに強い不動産会社に委託することで、周辺相場を考慮した競争力の高い家賃が提案されるでしょう。持ち家の間取り、築年数、駅からの徒歩分数などを確認し複数の不動産会社に賃料査定をしてみましょう。
リロの留守宅管理は、戸建てをお持ちのお客様からの管理実績が40％以上あります。長年、戸建ての管理を得意としており、リフォームや初期費用などの細かなご提案から、難易度が高いと言われる戸建ての賃貸において、安定した家賃収入が得られるよう充実のサポートをしています。持ち家である戸建てを貸し出す際には、ぜひご相談ください。
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4-4. 家賃滞納時にも支払いが保証されるサービスを選ぶ
入居者に関するリスクの中で、賃料が支払われない可能性を挙げました。賃貸管理サービスの中には、こうした家賃滞納時の賃料について支払いを保証するものがあります。保証がついていれば、もし入居者が支払いを滞らせても、賃貸管理会社が家賃分を支払ってくれるので安心です。賃貸管理会社から説明を受ける際には、こうした保証サービスについて、どういうものが利用できるかを確認し、賃貸のリスク抑制を図りましょう。
ちなみに、リロの留守宅管理では「賃料支払保証サービス」がついているほか、賃貸期間中に発生し得る様々なリスクに備えた各種サービスが揃っています。
5. 一戸建てを貸すときの手順
実際に賃貸を始める場合にはどういったことから始めればいいのでしょうか。まず、最初のステップとして賃貸管理会社を見つけ、賃料査定を申し込むことが重要です。信頼できる管理会社を選ぶことで、物件の適正価格を知ることができ、賃貸経営の基盤を作ることができます。
一戸建てを貸し出すまでには、家賃を含めた入居のための条件設定、入居者の募集や契約など、さまざまな業務への対応が必要ですが、賃貸管理会社に依頼すれば、基本的にはどの業務もサポートしてもらえます。
ここでは、これまで賃貸経営をされてきたことがない方に向けて、賃貸管理会社にサポートしてもらう場合の手順を中心に紹介します。
5-1. 賃貸管理会社を見つけて賃料査定を申し込む
多くの場合、賃貸管理会社に問い合わせる最初の内容は、賃料査定の依頼になります。賃料査定をしてもらうときに、併せて色々な分からないことを確認していくような流れが一般的です。賃料査定は初めから一社に絞らず、複数社を候補として挙げて申し込み、比較検討することが多いです。参考までに、依頼する会社の選定基準をお伝えします。
- サービス内容や企業規模などで、選ぶ数社の特徴には多少バラつきを持たせておく
※WEBサイトで確認できる範囲で構いません - プランや保証が豊富な大手の話は少なくとも1社は聞いておく
5-2. 契約方法や入居条件などを決める
前述した通り、一戸建てを貸し出すときの契約方法として、普通借家契約、定期借家契約、一時使用賃貸借契約があります。転勤で一時的に離れる期間だけ貸したい場合は一時使用賃貸借契約、戻ってくる予定がない場合は普通借家契約など、自分の状況によって最適な契約方法は異なります。賃貸管理会社とも相談して、目的に合った契約方法を選びましょう。
家賃や入居条件については、基本的にオーナーの意向をもとに決定しますが、賃貸管理会社の専門的な意見や知識を参考にすることも重要です。一戸建ての築年数や立地、リフォームの状況など、複数の要素を考慮しながら、相談していく中で適切な条件を設定しましょう。
5-3. 修繕など貸す前の準備をする
入居者をスムーズに確保するためには、適宜リフォームやハウスクリーニングを行い、清潔で住みやすい状態にしておくことが重要です。
オーナー家族の生活に合わせてパーソナライズされがちな一戸建てであっても、入居者の住み心地や使い勝手に大きな問題がないならば、必ずしも高額なリフォームを行う必要はありません。例えば、庭を整備したり、屋外の清掃を行ったりするだけでも、物件の印象は大きく変わります。
加えて、入居者のニーズを反映した設備や最新の設備の導入は、特に子育て世代や若いファミリー層の心をつかむことができ、スムーズな入居者確保につながるでしょう。
一方、床や壁に大きな傷がある、キッチンや洗面台などの設備が汚れている、といった場合は、借りる家を探して訪れた人の印象を良くするために、部分的にでもリフォームを行うことで、結果的にたくさんの家賃を得やすくなるということがあります。
リフォームを実施しない場合も、業者によるハウスクリーニングは基本的には行った方が良い結果につながるため、賃貸経営を行うのであれば、入居者募集に向けてほぼ必須となります。
5-4. 入居者を募集する
入居者を募集する際には、物件の魅力を最大限に引き出すために、適切な写真や詳細な説明を用意することが重要です。一戸建ての場合、外観や庭の状態が印象を左右するため、清掃や手入れを行った上での写真撮影を行いましょう。また、周辺環境や利便性についても触れ、学校や公共交通機関へのアクセス、近隣の施設などの情報も盛り込むことで、より多くの入居希望者の関心を引くことができます。
さらに、賃貸管理会社のネットワークを活用することで、幅広いターゲットにアプローチできるため、早期の入居者確保が期待できます。入居者募集の段階からしっかりとした戦略を立てることで、スムーズに賃貸経営を開始することができるでしょう。
5-5. 内覧時のポイントと注意事項
内覧は、入居者が物件の状態を直接確認できる重要な機会です。内覧時には物件の魅力を伝えるとともに、入居者が安心できるよう配慮することが必要です。具体的には、部屋の清掃や整理整頓を行い、明るく開放感のある印象を与えましょう。また、設備や周辺環境についても詳しく説明し、入居者の疑問にしっかり対応することが大切です。このような準備をすることで、良い印象を与えられ、スムーズな入居契約へと繋がります。
5-6. 賃貸契約を結ぶ
内見後に入居希望の連絡が入ったときは、審査を経て契約を締結します。審査においては、入居希望者の勤務先や年収、保証人、過去の賃貸履歴や支払いの状況などを確認します。審査は賃貸管理会社を通じて信用調査会社が行います。審査は、入居者の信頼性を確認するために重要であり、入居者の選定が適切であれば、トラブルを未然に防ぐことができ、安定した賃貸経営に繋がります。
契約が成立した後は、賃貸契約書を締結し、双方の合意内容を明確にしておくことが大切です。これにより、契約期間や解約条件、家賃の支払い方法などの重要な事項を確認でき、将来的なトラブルを軽減する効果があります。
6. しっかりと準備をしたうえで一戸建てを貸し出そう！
この記事では、一戸建てを貸すことによる注意点やリスク、その対策などについて、マンションなどの集合住宅とは異なる部分もピックアップしつつ採り上げ、最後は実際に一戸建てを貸し出すための手順を紹介しました。
一戸建てを貸すことで、大切な資産に傷が付いてしまうのではないか、家賃を滞納されるのではないか、といった不安を感じる人がいるかもしれませんが、しっかりと準備をしておけば、リスクを抑えて家賃収入を得ることができます。
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