転勤で家を離れなければならない場合、実家に住む人がいなくなり空き家になってしまう場合など、家を貸すという選択肢が出てくることがあります。
家を貸すメリットは、老朽化が進みやすい空き家の状態を回避することができ、さらに不動産収入を得られることです。
しかし、家を貸すときには、注意を怠るとトラブルが生じるリスクも存在しています。この記事では、家を貸すための手順に沿って、それぞれのタイミングでの注意点をご紹介します。ぜひ、家を貸す際の参考にしてください。
家を貸すときには「住宅ローンの有無」や「賃貸の契約方法」、「貸し出す際にかかる費用や税金」など、さまざまな注意点があります。貸し出したあとに「こんなはずじゃなかった」とならないように、ひとつずつ確認していきましょう。
住宅ローンは、本人や家族が住むことを目的に土地や住宅を購入する際に利用できるローンです。そのため、自身や家族が居住しなくなり賃貸に出す場合には、住宅ローンの対象外となります。ただし、転勤中に自宅を一時的に賃貸に出す場合などやむを得ない事情の時には、住宅ローン返済中であっても自宅の賃貸を認めるケースもあります。この点に関しては個々の事情により異なるため、借り入れをしている金融機関へ事前の相談が必要になります。
金融機関への届け出を怠った場合には、金利が高いアパートローンへの変更や一括返済を求められる可能性もあります。住宅ローンのまま貸し出して良いかどうかは金融機関によって異なりますが、まずは、金融機関に事情を説明して相談をしてみましょう。
前述のとおり、原則として住宅ローンを返済中は自宅を賃貸に出すことはできません。しかし、下記のような「やむを得ない事情」がある場合は、住宅ローンの返済中でも自宅を賃貸として貸し出すことが可能です。
これらのケースでは、住宅関係の支払いが増えることにより住宅ローンの支払いが滞ることも考えられるため、住宅ローンを組んだまま賃貸に出すことを認められる場合が多々あります。ただし、先にも触れているとおり金融機関との相談は必須です。
もし相談なしに賃貸として貸し出し、それが発覚した場合は、住宅ローンの一括返済を求められたり、金利の引き上げられたりといった措置が取られる可能性が高いので、必ず金融機関に相談するようにしましょう。なお、住宅ローン控除は、例外なく対象から外れるため、賃貸中は控除を受けられなくなります。自宅に戻ってきた際に住宅ローン控除の対象期間が残っている場合は、再度控除を受けられるようになる点は留意しておきましょう。
家を貸すときの契約方法は大きくわけて「普通借家契約」と「定期借家契約」、「一時使用賃貸借契約」があります。どの契約方法が最適かどうかは、貸した家に将来住む予定があるかどうかで異なります。それぞれの契約方法の違いは次のとおりです。
| 一時使用賃貸借契約 | 定期借家契約 | 普通借家契約 | |
|---|---|---|---|
| 一般的な 契約期間 |
転勤であれば帰任するまで ※ただし「短くとも〇年間」という保証期間を2年以上で設ける |
「〇年間」というように期限となる日付を予め定める |
2年ごとに 契約の更新がある ※解約できるとは限らない |
| オーナーからの 解約 |
3か月前に解約予告で可 |
契約期間満了に伴う解約 ※満了を迎える1年～半年前までに解約の意思を伝えなければならない |
解約には 正当事由が必要 |
| 適正とされる 賃料 |
普通借家契約の 相場の8割程度 |
普通借家契約の 相場の8割程度 |
最も多い契約なのでいわゆる相場とされる |
| 契約するための 特別な条件 |
転勤など一時的な賃貸を必要とする具体的な理由が要る | 特になし | 特になし |
将来的に貸し出した家に住む予定はなく、長期貸し出しを望む場合は、「普通借家契約」が最適です。将来、貸し出した家に戻る予定があり、戻るまでの期間が明確な場合は「定期借家契約」、転勤などによる一時的な賃貸の場合は「一時使用賃貸借契約」で契約を進めると、スムーズに自宅に戻る手はずを整えられます。
一時使用賃貸借契約とは、不動産オーナーが転勤のために一時的に家を離れるときなどに最適な契約方式です。入居者のために賃貸保証期間を設けることがありますが、これは貸主側で設定できるうえに、期間満了後も使用目的が果たされるまでは契約期間が継続します。
たとえば一時的な転勤により賃貸に出す（リロケーション）場合でも、定期借家契約で賃貸期間を2年に設定していれば2年で入居者には退去してもらうことになります。しかし、一時使用賃貸借契約の場合は、転勤期間が半年延びると、契約期間は帰任まで継続されるのです。
このような特徴を持つ一時使用賃貸借契約は貸主優位な契約であるため、借主を見つけにくい傾向にある点に注意が必要です。また、借主を見つけやすくするため、賃料も相場より低くなる点は留意しておきましょう。一方で、保証期間が過ぎれば、3ヶ月前までに解約予告を行えば良いため、3つの契約方法のなかで最も臨機応変に対応できる契約方法と言えます。
【一時使用賃貸借契約がおすすめの人の特徴】定期借家契約は、事前に決めた期間のみ賃貸として貸し出す方法です。後述する普通借家契約のように、入居者の意向のみで契約期間を延長することはできません。
定期借家契約の注意点としては、長く住みたい人からは敬遠されるため、家賃を相場の8割程度に抑える必要がある点です。また、解約通告は半年から1年前には行っておく必要があるため、一時使用賃貸借契約よりは臨機応変な対応が取りづらくなります。
【定期借家契約がおすすめの人の特徴】普通借家契約とは、一般的な不動産の賃貸契約に用いられている契約方式です。通常2年ごとの契約期間は定めるものの、入居者の意思のみで契約の更新が可能であり、希望する限り住み続けることができます。
普通借家契約は借主優位な契約であり、貸主側からは「正当な事由」なしに解約の通告はできません。そのため、転勤などを終え、自宅に戻るタイミングで借主が契約の解除を申し出てくれない場合は仮住まいを探す必要があります。このように将来的に自宅に戻る意思がある人がこの契約方法を採ってしまうと、スムーズに自宅に戻れないおそれがある点に注意が必要です。
【普通借家契約がおすすめの人の特徴】賃貸の管理方法と主な注意点を挙げていきます。
| 管理方法 | 概要 | 注意点 |
|---|---|---|
| 自主管理 | 入居者の募集から家賃の集金、契約・解約時の手続きなど、物件の維持管理に必要な作業をすべてオーナー自身が行う方法 |
|
| 管理委託 | 物件の管理作業を一部、またはほとんど不動産管理会社に委託する方法 |
|
| サブリース | 業者がオーナーから物件を貸りて、第三者に転貸する管理方法 |
|
参考：サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!（消費者庁）
家を貸す際には基本的に次のような費用が発生します。
| 費目 | 費用相場 | 概要 |
|---|---|---|
| ハウスクリーニング費 | 2～10万円 | 物件内・外の清掃にかかる費用 |
| リフォーム費 | 5～100万円 | 老朽化した設備の改修費用 |
| 仲介手数料・事務手数料 | 賃料の1～2か月分 |
管理会社や不動産会社に支払う仲介手数料 司法書士、税理士、弁護士などに支払う手数料 |
| 損害保険料 | 契約内容によって異なる | 火災保険、地震保険、施設賠償責任保険などの保険料 |
| 税金関係 | 貸主による | 固定資産税、都市計画税、所得税、住民税など |
これらの他に下記のような項目も、経費にできる費用となります。
| 費目 | 概要 |
|---|---|
| 通信費 | インターネットのプロバイダ料金や携帯電話会社に支払う料金など |
| 旅費・交通費 | 公共交通機関の運賃や自家用車のガソリン、駐車場代など |
| 自動車関連費用 | 車両の購入代金、自動車税など |
| 新聞図書費 | 情報を得るために購入した新聞、書籍、セミナー代など |
| 交際費 | 管理会社や不動産会社との飲食代 |
| 減価償却費 | 固定資産の取得にかかった全額を耐用年数で割った金額 |
| ローン金利 | 融資を受けた場合のローン金利 |
| 消耗品費 | 必要な資料を印刷するためのプリンターやカメラなどの代金 |
思った以上に支出はかかりますが、経費として計上すれば所得税の低減が見込めます。ただし、自家用車や携帯電話など、プライベートと兼用している場合は按分が必要です。すべての費用が経費計上できるわけではないことや完全に私的利用しているものに関しては、経費として計上できないことは留意しておきましょう。
家を賃貸に出した場合、不動産収入が発生します。本業がある場合は、給与所得と合わせて納付すべき税額を計算し直し、申告・納税する必要があります。要は確定申告が必要になるということです。対象となる所得は1月1日から12月31日までに発生したもので、申告・納税は翌年の2月16日から3月15日までに行います。
なお、家賃収入における不動産所得とは、家賃や礼金などの全収入から経費を引いた金額となります。経費とは、住宅ローンを受けている場合の支払利息、固定資産税・都市計画税、火災保険料、不動産管理会社へ支払う管理手数料などが該当します。また、建物は時間の経過とともに価値が下がっていきます。その目減りした分を減価償却と言い、減価償却費も税務上の必要経費として差し引くことができます。
確定申告を行うためには、月々の収支を計算しなければなりませんが、不動産管理会社に管理を委託している場合は、賃料や管理手数料、振込手数料などを記した収支報告書が届きます。リロケーション・ジャパンでは、一年ごとの収支明細報告書をインターネット上の貸主専用ページ「soraリロ」に掲載しています。
1年以上の予定で海外赴任をする場合は、原則として所得税法上の非居住者の扱いとなりますが、非居住者であっても国内で発生した所得が一定以上ある場合には、日本の所得税の課税対象となります。
ただし、非居住者が法人と賃貸借契約を結んだ場合は、納税義務は賃借人である法人に課されます。したがって、海外赴任の際に不動産会社と転貸借契約を結んでリロケーションを行った場合は、不動産会社が賃料を貸主に支払う際に、20.42％の源泉徴収を行います。この場合、海外赴任者は不動産所得について確定申告を経て改めて納税を行う必要はありません。
しかしながら、源泉徴収等で納税額に過払いが生じている場合には、確定申告を行うことによって過払い金の還付を受けることができます。
リロケーション・ジャパンでは、海外赴任中の貸主に変わって所得税の納税管理人となり、還付申告手続きを代行する特定確定申告サポートサービスも行っています。過払い金の還付は、5年までさかのぼって申告することが可能です。
不動産所得を含む本業以外の所得が年間20万円を超えた場合、確定申告が必要です。これを怠った場合、本来収めるべき所得税に加えて次のようなペナルティが発生します。
| 税率 | |
|---|---|
| 無申告加算税 |
|
| 重加算税 |
35～40％ ※支払えない場合は、住居などを差し押さえられる |
| 延滞税 |
|
いずれにしろ税率が高くなっており、場合によっては不動産で得た所得以上の金額を税金として納めなければいけない事態に陥ります。こうした事態を避けるためにも、不動産所得が年間20万円を超えた場合は必ず確定申告を行い、納税義務を果たしましょう。
分譲マンションには管理組合があります。リフォームや駐車場の利用、引越しの搬出作業などにについて、管理組合への申請や許可が必要な場合があります。申請を怠ると、管理組合とトラブルになり、貸し出せなくなるおそれがあるので申請が必要な項目があるかどうか事前に確認しておきましょう。
また、管理規約によって共用部分の範囲やペット飼育の可否、自転車置き場や駐車場、民泊利用の可否などが定められています。各マンションで規約の違いがあるので、前のマンションで大丈夫だったといって今回も大丈夫とは限りません。規約の確認を怠り、申請を行ってしまうと予定通りに貸せなくなるどころか、共有施設の使用禁止やマンション側から訴訟を起こされることもあるため、マンションを貸す際には必ずそのマンション独自の規約を確認するようにしましょう。賃貸の募集条件を設定する際は、管理規約違反とならないよう、注意しましょう。
そして忘れがちなのが管理費や修繕費が発生する点です。管理費や修繕費は入居者が負担するものではなく、物件のオーナーが負担すべきものであるため、賃貸中はもちろん、空室期間中も支払い義務が生じます。空室期間が長引けば持ち出しになる可能性も高くなるので、どうやって補填するかまで想定しておく必要があります。
不動産管理会社を選ぶ際、手数料の安さだけに着目するのは危険です。なぜなら家を貸す際の目的によって、対応してほしい業務や重視したいポイントが異なるからです。
手数料を最優先にすると想定外の手間が発生する可能性や、管理会社の募集活動が少なく入居者が決まらないことで賃料収入が得られずトータルコストが掛かってしまうことが注意点として挙げられます。
たとえば転勤の間のみ賃貸に出したい場合、賃貸中にトラブルが発生してもオーナーは赴任先にいるためすぐに駆けつけることはできません。トラブル時は対応が遅れることでさらなるトラブルに発展するケースも多々あります。そのため、こういった場合は、手数料が多少高くなったとしてもトラブルを始めとする管理業務のほとんどを委託でき、きめ細やかな賃貸管理サービスと充実した保証を提供している賃貸管理会社を選ぶ必要があります。
出費はできるだけ抑えたいでしょうが、手数料だけに着目してしまうと受けたいサービスが受けられない可能性が高くなります。状況や目的に応じて実績のある不動産管理会社を選ばないと、賃貸経営にかかる業務負担が増す点には注意が必要です。
家を貸す前の注意点としては次のような点が挙げられます。
早期に入居者を決めるためには、家の状態は重要なポイントです。内見に来た入居希望者に好印象を与えられるよう、ハウスクリーニングを実施しましょう。また、設備が古くなっている場合は、リフォームやリノベーションも検討の余地があります。
ただし、これらに費用をかけ過ぎてしまうと、収支のバランスが取れなくなります。かかった費用を回収したうえで所得が大きくなるようにハウスクリーニングやリフォームは必要最低限に留めることをおすすめします。
ハウスクリーニングやリノベーションが終わったあとは、退去時にできている破損や劣化が故意のものであるか、経年劣化のものであるかを見極められるように原状を写真などに収めておきましょう。これをしておかないと、退去時の原状回復における費用負担において、責任の所在があやふやになります。
円滑に賃貸経営を行うためには、入居審査も重要です。家賃滞納や住民トラブルを起こさないよう、自主管理の場合はオーナー自身が、管理委託・サブリースの場合は不動産管理会社に依頼してしっかり入居者の人となりを見極めましょう。
転勤などで一時的に家を貸すことになった場合、「信頼できる親類や友人に貸す方が安心できる。」という方もいると思います。しかし、信頼のおける仲であったとしても大切な資産を口頭でのやり取りだけで貸すのは非常に大きなリスクが伴い、家を明け渡して貰えないなどの事態も想定出来ます。トラブルだけで済めば良いですが、人間関係を傷つけてしまう恐れもあります。
旧知の仲だったとしても知人や友人に家を貸す場合は、必ず契約書を作成しておきましょう。万が一トラブルが発生したとしても、あらかじめ同意を得たうえで作成した契約書があれば、その内容に沿ってスムーズに解決できます。
賃貸中には次のような点に注意が必要です。
物件の設備に関する費用は、入居者が故意に破損したケースを除き、原則オーナーが負担します。設備によっては数百万円単位で費用がかかる場合もあるので、あらかじめ修繕費を積み立てるなどして対策しておきましょう。
また、入居審査を行ったとしても何らかの理由で家賃の遅延・滞納が発生する場合もあります。さらに住民トラブルによるクレームが入るケースも考えられます。自主管理の場合は、オーナー自らがこれらの対応をしなければいけません。転勤で遠方に行っている場合は、すぐに対応できないことも多いので、管理委託やサブリースなど契約方法を見直すことも検討しましょう。
退去時には、原状回復について注意が必要です。原状回復とは、故意または過失による破損は借主負担で元に戻すことを言います。しかし、原状回復には「経年劣化による破損」は含まれません。そのため、退去時の立ち合いでは、賃貸中についた破損が故意・過失によるものなのか、経年劣化によるものなのかを見極める必要があります。家を貸す前に撮影した原状の写真などの証拠を持ってして、原状回復に値するかを確認しましょう。
なお、原状回復については国土交通省より『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について』が公開されているので、一度目を通しておきましょう。
家を賃貸に出した方が良い人の特徴は次のとおりです。
【家を貸した方が良い人の特徴】家を貸すのは、「空き家となった自宅を有効活用したいと考えている人で、家を手放したくない人または将来的に住む予定がある人」におすすめの方法です。また、将来的に資産価値が上昇することを見込んで、高値がついたときに売りたいと考えている人においても賃貸がおすすめできます。
逆に下記のような特徴に当てはまる人は、家を貸すことを考え直した方が良いでしょう。
【家を貸さない方が良い人の特徴】家を貸せる条件が揃っていたとしても「一時的にでも他人が住むのは嫌」という人は、家を貸すのは止めておきましょう。
一般的に家を貸す場合、次のような流れをとります。
まずは物件の賃料を決めるために、不動産管理会社に賃料査定を依頼します。賃料査定は次の2つの方法があります。
とりあえずの査定額を知りたい場合は机上査定でもかまいませんが、より精度の高い査定額を知りたい場合は訪問査定を依頼しましょう。なお、賃料査定は複数社に依頼することをおすすめします。なぜなら賃料査定は不動産会社の査定担当者の経験則に基づくことが多く、1社だけに依頼してしまうと相場が分からないからです。そのため、より高値で賃貸に出すためには、面倒でも複数社に賃料査定を依頼するのがポイントです。
次に賃料査定を依頼した不動産管理会社のなかから、物件の管理を任せる会社を決めます。管理会社を選ぶポイントには次のようなものがあります。
賃料査定で提示された金額が高いほど、その管理会社を魅力的に感じてしまいがちですが、サービス内容や実績などを確認しておかないと、なかなか集客できなかったり、対応してほしいサービスが受けられなかったりします。そのため、上記のような点を確認して、総合的に頼りになりそうな管理会社を選ぶようにしましょう。なお、自主管理の場合は、オーナー自身で管理するため不動産管理会社の選定は不要です。
物件の管理会社が決まったら、次は下記のような入居条件を詰めていきます。
これらの条件はオーナー自身で決めても良いですが、専門知識が豊富な管理会社に相談しながら決めた方が、早期に入居者が見つかりやすい条件を設定できます。
条件を決めたら、入居者の募集を開始します。管理会社に管理を委託する場合は、入居者の募集から内見も担当してくれます。自主管理の場合は、募集を掲載する媒体選びから問い合わせが来た際の対応、内見の立ち合いまですべてオーナー自身で対応することになります。
入居希望者から入居の申し込みがあったら、入居審査を行います。家賃の支払い能力や入居者の性格や属性などから総合的に「トラブルがない人か」を見極め、問題がなさそうであれば賃貸借契約を結びます。知人や友人などに貸す場合でも契約書を作成のうえ、賃貸借契約を結ぶようにしましょう。
この記事でお伝えした家を貸すときの主な注意点はこちらです。
家を貸す前に確認しておきたい注意点と家を貸すにあたっての手順、家を貸すときに必要となる手続きをご紹介しました。家を貸すためには、どういう不動産会社に何を任せるか、選び方から考えて行きましょう。不動産仲介を本業としている会社を選ぶか、賃貸管理を総合的に依頼できる不動産管理会社を選ぶかによって、手数料の違いもありますが、解約精算時に至るまでの賃貸運用の手間も大きく変わってきます。
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