1. 転勤時における持ち家の問題

転勤に際して、悩みの種になりがちなのが「持ち家の問題」です。単身赴任となれば、そのまま家族が暮らすことになるため状況としてはシンプルでしょう。一方、家族帯同で転勤先へと向かう場合は、持ち家が留守宅状態になってしまいます。

この際に持ち家に対して採る選択肢としては、売却と賃貸、空き家管理などが挙げられます。転勤の期間がそれほど長くない場合など、定期巡回などの空き家管理のみを企業に委託する方もいますが、より長期の転勤であれば、資産を積極的に活用しようと、売却と賃貸で迷う方が多くみられます。転勤の際は、持ち家を売るべきか？　それとも貸すべきか？　どのように判断すればよいのでしょう。

2. 売却と賃貸の場合の収入と支出の比較

売却の場合も、賃貸の場合も、実際の収支を決める条件は多岐に渡るため、あくまでも一例として紹介します。ここではひとまず、下記のような条件を想定した場合について、売却と賃貸で、一般的にどのような収益と支出があり、それぞれがどれくらいの規模の額となるのか、おおよそのイメージから違いを見比べてみましょう。

• 築5年
• 3LDK
• 一戸建て住宅
• 駅からは徒歩10分程度
• 新宿など都内の主要駅まで30分以内程度のエリア

イメージをとらえやすくするために数字を用いておりますが、あくまでも一例です。実際にかかる費用やかからない費用についてもケースによって異なります。持ち家について実際の査定額をお調べしたい方はお気軽にお問い合わせください。賃料査定・売却査定どちらも承ります。

2-1. 売却の場合

不動産を失い、代わりにまとまった現金の資産を得る

【収入】
売却収入 3,500万円

【支出】
仲介手数料 120万円
印紙代 1万円
抵当権抹消登記費用 2万円

【売却によって手元に残るもの】
現金（収入―支出）
3,500万円-(120万円+1万円+2万円)
=3377万円
（不動産は手放すため手元には残らない）

売却（譲渡）時の価格が、購入（取得）時の価格（減価償却費相当額は控除）に、そのほか取得のための費用と、譲渡のための費用を足し合わせた金額よりも大きいときには、差額が譲渡所得とみなされ、譲渡所得税と言う税金を納税しなければなりません。このように、状況によっては支出となるもの、ならないものが他にもあります。前述の抵当権抹消登記費用も、抵当権が発生していなかった場合や、既に抹消を行っている場合であれば、売却時に発生する支出とはなりません。

売却時には、まとまった現金収入とそれに伴う大きめの支出が発生します。諸手続きといった細かな手間についても、今後の不動産管理・賃貸管理の手間から解放される分、売却活動の期間にはまとめて行うことが多めになります。

2-2. 賃貸の場合

不動産（持ち家）が資産価値を消耗していく中で、代わりに少しずつ現金の資産を得ていく

【収入】
家賃収入 月 12万円
年 12万円×12か月＝144万円
10年 144万円×10年間＝1440万円
（仮に10年後のタイミングで売却を行えば、加えてその時の価格で売却収入が得られることになります）

【支出】
リフォーム・メンテナンスなどの費用 10年でおよそ 200万円
賃貸管理や賃貸仲介委託の手数料等 10年でおよそ 200万円
火災保険料 10年 21万円
固定資産税・土地計画税 年 13万円
10年 13万円×10年間＝130万円
所得税 年 73万円
10年 73万円×10年間＝730万円

【賃貸（10年間）によって手元に残るもの】
現金（収入―支出）
1440万円-(200万円+200万円+21万円+130万円+730万円)
＝159万円
運用や売却が可能な資産としての不動産

戸建ではなくマンションであれば、支出として管理費・修繕積立金といった費用もランニングコストとしてかかります。手数料は賃貸仲介、賃貸管理といったことを、どういった業者にどこまで任せるかによって費用が異なります。リフォームやメンテナンスといったことも、申し込んでいる賃貸管理サービスの中に保証として含まれていれば、一部負担が軽減されるようなことがあることや、築年数など住居の状態によっても大きく費用が変わってきます。

賃貸では、収入も支出も、毎月、毎年、継続的に発生します。賃貸契約の内容によりタイミングなどの制限が残るものの、不動産を所有物として残した状態で行うのが賃貸経営なので、住居としての利用や売却といった用途を将来の可能性として残すことができます。

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3. 持ち家を売るメリットとデメリット

持ち家問題を考えるために、まずは先述した収支の概要も踏まえ、売却についてメリットとデメリットを見ていきましょう。

もしも売却額が取得額を上回った場合、その差額は売却益となります。つまり、不動産を安く買って高く売ったことになるので、その分の利益を得られるということです。

しかし、住居も「物」です。たとえ大事にしていても、経年劣化や使用による損耗が必ず起こります。売却額が取得額を上回るとは限りません。一度購入したものを再販したとき、当初の額と再販時の額の関係を表す指標には、リセールバリュー（再販価格、価格維持率）と呼ばれる指標があり、この指標は不動産についてもしばしば用いられることがあります。リセールバリューの調査結果の中には、民間企業によって行われ、広くインターネットなどで公表されている情報もありますが、そうした調査結果から見ても、むしろ売却額は取得額を下回る（価格維持率が100%を割る）ことは、（少なくとも近年の国内に関して言えば）どうやら一般的なようです。ですが、売却額が取得額を下回ったからと言って、そのことで全面的に損をしているとも言い切れません。しっかりと損得を見比べる上で、特に大きな要素となるのが、固定資産税や管理費などのランニングコストです。不動産を手放すことで、所有しているだけでも発生し続ける保持・維持のための費用を払わなくてよくなる点は、それらを支払うのに見合うだけの活用ができていない不動産であるならば、売却を行うメリットと捉えられるでしょう。

また、今後において、劣化や損耗といった物件そのものの変質による影響だけでなく、日本全体の人口減少のような想定されている環境の変化によっても、地域によっては不動産価格の下落がリスクとして考えられます。そうした懸念がある場合、価格が下がる前に売却してしまうことで、不動産をまずは現金資産に換えておき、投資可能な（機を見て資産の形をより価値の安定が見込まれるほかのものにも変えられる）状態で保持するということは、ひとつの選択肢になり得るものと思われます。ただし、所有している不動産自体に、将来的な転用・活用といった可能性も残されている場合だと、現金化してしまうことで、この機会を失ってしまうリスクも当然あります。このことは持ち家を売った場合のデメリットとも言えることで、売却を検討する中で注意が必要なことです。

なお、仲介の場合は買主が見つからない可能性も考えなくてはなりません。転勤準備で忙しい時期に売却活動を行うのは、手間にもなるでしょう。不動産会社に直接住まいを買い取ってもらうという方法もありますが、その場合は売却額が低くなってしまいます。

3-1. 転勤中に物件を売却するメリット・デメリット

＜メリット＞

• 物件と時機によっては売却額が取得額を上回ることもあり、差額は利益となる
• 不動産を所有することによるランニングコストを支払う必要がなくなる
• 転勤中の間にも持ち家の価格が下がると見込まれている場合、資産をまとめて現金化しておくことで、資産の総合的な価値が下がるリスクを軽減することができ、その後は、より価値が高いと見込まれている別の投資先にその現金を当てることもできる（転勤から戻ってきた際に別の住居を購入するための資金とする用途も含む）。

＜デメリット＞

• 物件とタイミングによっては売却額が取得額を下回るので、その差額は損失となる
• 転勤中・帰任以降において、その不動産を所有していることで可能となる転用・活用（賃貸運用・将来の家族での利用・別のタイミングでの売却など）の機会を失ってしまう

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4. 持ち家を貸すメリットとデメリット

次に、賃貸についてメリットとデメリットを考えていきます。

＜メリット＞

持ち家を賃貸に出す最も大きなメリットは家賃収入が得られることでしょう。固定資産税や修繕費用などに充てることができ、持ち家の維持に必要な費用を持ち家自体に稼いでもらうことができます。持ち家を一時的に貸し出すことで、将来自身や家族が住む選択肢を残しながら、それまでの間は有効な資産活用ができます。

また、入居者がいることで、設備の故障や雨漏りなどの不具合を早期に発見し、すぐに対応できるのもメリットといえます。さらに、人が住むことによって、日常的な換気や水道の使用で湿気やカビの発生を防ぎ、建物の劣化を抑制できるというメリットもあります。

＜デメリット＞

持ち家を賃貸に出す際に最も懸念されるデメリットは、入居者によって持ち家が汚されたり、傷ついたりしてしまう可能性があることでしょう。日常生活によって劣化する部分を除き、入居者の故意・過失によるものは、修繕費用を入居者に請求できます。

また、家賃の滞納や無断でのペット飼育などのトラブルも懸念事項のひとつでしょう。入居者とのトラブルは、入居審査をしっかりと行うことである程度防ぐことができます。また、賃貸管理会社を利用することで、トラブル発生時の対応を任せることができます。

なお、当然ですが貸主は賃貸中の持ち家を自由に使うことはできません。物置や一時的な滞在施設として利用することはできなくなります。将来的に持ち家を再度利用する予定がある場合には、契約の種類にも気をつけましょう。詳しくは「持ち家を賃貸に出すにはどうすればよい？手順から注意点まで徹底解説！3. 賃貸における契約の種類」で説明します。

4-1. 転勤中に賃貸運営を行うメリット・デメリット

＜メリット＞

• ランニングコスト次第だが、家賃収入から利益が得られる
• 自分が住む、家族や親族が住む、といった用途に再び利用できる可能性を残すことができる
• 転勤期間中に売ろうとしなかったからと言って、将来売却できなくなるわけではなく、物件によっては、価値の下がり方が緩やかであることや、あるいは今後価値が上がるようなこともあるので、そうした場合も想定し、より良い売却の機会をうかがいながら現金収入を得ていくことができる。

＜デメリット＞

• 方法により程度は異なるが、管理には多少なり手間がかかる
• 不動産を自分のものとして残したからと言って、貸し出してしまうことで、必ずしも自分の思い通りのタイミングで自由に利用できるとは限らない

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5. 転勤時の賃貸と売却、結局どっちがいい？

不動産の活用方法としては、賃貸も売却も非常に有効な手段です。どちらを選ぶべきか、最終的には所有者の状況判断次第といえるでしょう。

たとえば、転勤先での暮らしが長期になる、もしくは帰任の予定が見えないという場合は、新たな勤務地の近くに住み替えてしまうケースも考えられます。この場合は、現居の売却代金を住み替え先の購入費に充てたいこともあるかと思いますので、売却が有力な選択肢として挙がるかも知れません。

一方、「いつかは元の自宅に戻りたい」と強く考えている場合には、売却ではなく賃貸を選択する必要があります。家賃収入で転勤先での住居費や自宅にかかるランニングコストを補填することで、転勤中の負担を軽減することができます。また、住んでいる人がいることで、住まいの劣化を防げるという考え方もあります。

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6. 勤時時に持ち家を賃貸するならリロケーションが最適

転勤時に持ち家を賃貸に出す場合は、リロケーションがおすすめです。

リロケーションとは、転勤や海外赴任など一時的な不在期間に限定して、ご自宅を賃貸物件として貸し出すサービスのことです。

不在期間に家賃収入を得られるほか、入居者が日常的に生活することで、空き家による建物の劣化を防ぎ、良好な状態を保つことができます。

リロケーションは通常の賃貸契約と異なり、契約期間は貸主によって決められるうえに、基本的には更新もありません。そのため、帰任後はスムーズに自宅に戻れます。

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リロケーションとは？特別な契約方法や掛かる費用、注意点を詳しく解説

リロケーションを行う流れは次のとおりです。

1. リロケーション会社を選ぶ
2. ハウスクリーニングを行う（必要に応じてリフォームも行う）
3. 入居者を募集する
4. 賃貸借契約を結び、リロケーション開始

リロケーションを行う際は、まずリロケーション会社を選ぶ必要があります。
会社によってサービス内容や対応が異なるため、複数の会社を比較検討しましょう。

「リロの留守宅管理」はリロケーション会社として40年以上の賃貸管理実績があります。
リロケーションの専用プランもご用意しておりますので、リロケーションをお考えの方は、お気軽にご相談ください。

7. まとめ

転勤時に持ち家をどのように扱うかは、いつ売却して手放すかとも言い換えられます。そうした中で転勤を機に売却を行うか、賃貸経営に活用するかは、その物件の将来の用途や価値にどれほどの期待を持っているかが重要です。帰任の予定があって自宅に戻りたいという希望を持っているのであれば、売却は選択肢から外れ、転勤の間も物件を有効活用したいのであれば、賃貸経営を選ぶのが最適でしょう。かつ、転勤というシチュエーションのために作られたリロケーションサービスを活用すれば、賃貸のメリットを享受しつつ、最終的にはスムーズに家に戻ることができます。転勤のご予定がある方で持ち家をどうするかについてお悩みの方はリロケーションを検討してみてはいかがでしょうか。