リロケーションとは、転勤などで長期間留守にする間に、一時的に自宅を貸し出すことをいいます。リロケーションは「一般的な賃貸」と何が異なるのか、どういうケースの場合にリロケーションが最適なのか迷う方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、「リロケーション」と「一般的な賃貸」の主な違いを解説します。借地借家法の改正により注目されるようになったリロケーションのメリットや注意点、利用時の流れも解説するので、自宅の貸し出し方に悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。
リロケーションとは、英語の「relocation」（移転または配置転換）からとった転勤者の留守宅を一定期間賃貸するシステムです。
持ち家の所有者が国内外へと転勤する際に、留守宅となる自宅を期限付きの特別な契約を用いて貸し出すことで不動産の収益化を図り、資産活用するために生み出された特殊な賃貸経営のことです。
持ち家の場合、住んでいなくても固定資産税などの支出が発生しますが、リロケーションを活用することで家賃収入を得られることから、支出の軽減が見込めます。さらに空き家にした際にかかる管理の手間も省けるので、効率的な資産の維持･活用が叶います。
また、転勤以外にも住み替えや家族の療養や介護など、一定期間家を空けるが再度元の家に住みたい場合に利用するのがおすすめです。
1980年代、日本企業の海外進出に伴い、海外転勤者は増加していきました。一方、転勤者の持ち家指向は強く、多くの転勤者は持ち家の扱いに悩みを抱えていました。
社員の持ち家を別の社員に賃貸する「社内持家借上制度」を導入する企業もありましたが、「賃料が安すぎる」「入居者が上司だったため、退去後に家の状態に不満があっても言えない」などの不満の声が上がっていました。
しかし、不動産会社を通して入居者を募集した場合でも、貸主都合での解約が難しく、帰任しても入居者が退去するまでは家に戻ることができませんでした。
これらの悩みを解決するために誕生したのが、転勤の間だけ貸し出すリロケーションサービスです。
関連：リロケーションサービスを日本で初めて事業化した当社サービス創出のあゆみ
リロケーションにおける契約方法の種類には次の3つがあります。
| 普通借家契約 | 定期借家契約 | 一時使用賃貸借契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約期間 | 2年ごとが基本 | 期間満了日を契約時に設定 | 帰任するまで ※2年以上の賃貸保証期間を設けることが一般的 |
| 更新の有無 | 有 | 無 ※双方合意での再契約は可 |
無 |
| 中途解約の可否 | 否 ※正当な事由がある場合は除く |
否 ※契約期間満了の半年～1年前に予告が必要 |
可 ※保証期間は解約不可 ※解約日の3か月前に解約予告が必要 |
このうちリロケーションに適しているのは、定期借家契約もしくは一時使用賃貸借契約です。なかでも一時使用賃貸借契約は貸主側にとって柔軟性の高い契約方法です。
たとえば定期借家契約では、6ヶ月前までに借主に対して解約通知を行わなければいけません。一方、一時使用賃貸借契約では、3ヶ月前までに通知すれば契約の解除が可能です。また、一時使用賃貸借契約であれば、1日単位での契約延長ができるため、予想外に帰任が延びてしまった場合など、転勤期間が事前に定まらないケースのリロケーションには最適な方法と言えます。
ただし、一時使用賃貸借契約は、転勤など一時的な使用であると認められる場合でしか使用できないので、注意が必要です。
リロケーションと一般的な賃貸のおもな違いは、「契約期間」と「家賃相場」です。
| リロケーション | 一般的な賃貸 | |
|---|---|---|
| 契約期間 | 明確な期限がある (2~3年程度の短期間が多い) |
入居者の希望次第で契約期間に幅がある |
| 家賃相場 | 相場の8～9割程度 | 相場通り |
リロケーションと一般的な賃貸で、契約期間や家賃相場にどのような違いがあるのか見ていきましょう。
リロケーションは、留守にする期間の貸し出しを前提としているため、契約期間に具体的な期限があり、多くは2～3年程度の短期間です。契約時、明確に「○年契約」と定められているため、入居者は契約期間満了時に契約更新をすることはできず、満了を迎えると入居者は必ず退去しなくてはなりません。
一般的な賃貸においても契約期間は、2～3年単位に設定されるのが常ですが、リロケーションと違い、更新が可能です。入居者は自身の希望次第で契約の終了または継続を選べます。
一般的な賃貸で自宅を貸し出している場合、建物の老朽化や家賃滞納といった正当な事由なしに所有者からの契約更新の拒否や急な立ち退き請求は、基本的に認められません。そのため、更新時期が来る度に入居者から契約更新を希望されると、長期にわたって自宅を貸し出すこととなります。
リロケーションの場合は、一般的な賃貸に比べて賃料が安くなる傾向があります。これは、入居者が契約期間満了時に必ず退去しなければならないことから、一般的な賃貸と比べて需要が限定的になってしまうためです。この貸主有利な特性から、リロケーションは一般的な賃貸に比べて集客しにくい側面があります。
そこをカバーして集客しやすくするためにも、多くの不動産会社ではリロケーション物件の家賃を一般的な賃貸の相場よりも低く設定します。
2000年に借地借家法が改正されて以降、リロケーションは転勤者などにとって、よりメリットのある賃貸方法となりました。
年単位で自宅を留守にする場合、換気や掃除が行なわれないことによる住宅の劣化や、防犯面で不安が残ります。価値ある物件を有効活用するためにも、留守宅として放置せず、リロケーションを検討してはいかがでしょうか。
リロケーションには、次のようなメリットがあります。
各メリットの詳しい内容をみていきましょう。
リロケーションで自宅を貸し出すと、毎月定額の家賃収入が得られます。
前述の通り転勤などで家を空ける場合であっても、固定資産税が発生する他、住宅の維持にかかる支払いの多くは止めることができません。リロケーションによる家賃収入を支払いに充て、余裕があれば家賃収入をそのまま貯蓄に回すのもよいでしょう。
留守の間にかかる住宅の維持費には、以下のようなものがあります。
| 費用の項目 | 金額の目安／年額 |
|---|---|
| 住宅ローン （残債がある場合） |
返済計画により異なる |
| 火災保険や地震保険などの保険料 | 1～3万円程度 |
| 固定資産税 | 10～15万円程度 |
| 都市計画税 （市街化区域のみ） |
3～5万円程度 |
| 光熱費の基本使用料 （使用を停止していない場合） |
2～3万円程度 |
転勤などで留守中でも住宅を維持するためにはこれらの費用がかかってきます。家賃収入があれば、これらの費用の負担軽減に繋げられます。
長期間留守になるはずだった家をリロケーションで貸し出せば、人が住むことによって住居の劣化を抑えられます。実は、住居は人の出入りが少ないほど、以下のような理由で劣化が進んでしまうのです。
人の居住にともなうダメージがないとは言い切れませんが、長期的な住宅維持の観点からは、人が住むことで家の劣化を抑えられるでしょう。
また、傷んだ部分を入居者に気づいてもらうことができるので、修理が必要な場合も早く対応することができます。
リロケーションには、防災や防犯の観点においてもメリットがあります。家具や家電などを置いたまま、長期間留守にしてしまうと、放火や不法侵入、盗難などのリスクが高まるためです。
NPO法人空家・空地管理センターによると、下記のような特徴のある家は不審者の侵入や放火の被害に遭いやすいとされています。
引用元：「狙われやすい空き家って？」（NPO法人空家・空地管理センター）
逆をいえば、家に人が住んでいるだけで不審者が近寄りにくくなるため、家を空けないことは防災と防犯、どちらの観点からも大切なのです。
リロケーションには、メリットだけでなく注意すべきポイントもあります。リロケーションをする際、どのような点に注意すれば良いのかを知り、事前に対策を立てましょう。
ここからは、リロケーションをする際に注意するべきポイントを解説します。
各注意点の詳しい内容をみていきましょう。
基本的に、住宅ローンは「契約者自身が住むために契約をするローン」です。住宅ローン返済中の住宅を第三者に貸し出す場合は、金融機関の許可を得なくてはなりません。交渉次第で住宅ローンを継続できる場合もありますが、一括返済やローンの組み直しなどを命じられる可能性もあります。
なお、住宅を賃貸に出さず長期間留守にする場合でも、基本的には金融機関への報告が必要です。
住宅ローンが残っている状態でのリロケーションについて、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
リロケーションを利用する際は契約の種類にも注意が必要です。転勤を理由にリロケーションを行うのであれば「一時使用賃貸借契約」がもっとも適した契約方法となります。
普通借家契約の場合、「借地借家法」により借主の権利が強く保護されています。借主に更新意向がある場合は原則契約更新となり、貸主の帰任という理由であっても契約を解除することは難しいでしょう。
リロケーションの場合、「定期借家契約」を用いる場合もありますが、こちらも借地借家法が適用され、契約時に定めた期間満了のタイミングでのみ解約することが可能です。
また、期間満了の1年から6か月前までの間に解約予告を行う必要がありますが、半年前に帰任の有無が判明している方は多くはないでしょう。
一方、「一時使用賃貸借契約」は「借地借家法」が適用されず、民法が適用されます。契約時に定めた一時使用の目的が果たされれば解約できるため、転勤であれば帰任という事由をもって解約できます。
解約予告期間についても、最短で申し出から3か月後に解約でき、他の賃貸借契約よりも短くなっています。帰任後に再度住みたいと考えている場合でも、安心して貸すことができます。
リロケーションに多いトラブルは貸主が途中解約できないことです。これは契約の種類とも関係します。
普通借家契約の場合は、原則として貸主都合での解約ができず、借主からの解約を待つこととなります。定期借家契約の場合は、あらかじめ定めた期間が終了する前に途中解約を行うことはできません。
一時使用賃貸借契約の場合もあらかじめ期間を定め、この期間中は解約できません。しかし、期間が満了しても一時使用の目的が果たされなければ、契約は自動的に延長され、一時使用の目的が果たされたタイミングで解約を申し出ることができます。
転勤などで長期間留守にする間、「自宅を貸し出したいけど、最終的に手元に戻ってきてほしい」という場合は、一時的に自宅を貸し出すリロケーションが最適な方法でしょう。
一方、借主の意思で契約更新ができる一般的な賃貸の方法は、不動産投資としての強みがあります。所有する不動産を活用し、安定した家賃収入を長期的に獲得したいと考えている方におすすめです。
なお、家賃収入は期待せず、一定期間、現在の自宅の状況を維持したいという場合は空き家管理サービスなども選択肢の一つになりえます。ご自身の希望に合わせ、最適な方法を選びましょう。
| リロケーション | 一般的な賃貸 | |
|---|---|---|
| 契約タイプ | 一時使用賃貸借契約 定期借家契約 |
普通借家契約 |
| 契約期間 | 赴任期間など目的に合わせて2～6年程度 | 2年ごとに契約更新を行うことが一般的 入居者の希望次第 |
| 賃料保証 | サービスによって異なる | サービスによって異なる |
※賃貸管理サービスの内容は、多岐にわたります。すべてのサービスが上記に当てはまるものではありません。
【リロケーションがおすすめの人の特徴】
転勤が短期間の人や、他人に自宅を使われるのが嫌な人などは、リロケーションはおすすめできません。たとえば転勤期間が2年未満の短期間である場合、その間だけ住む人を見つけるのはなかなか難しいでしょう。リロケーションとして貸し出す場合は、最低でも2年は貸し出し期間を確保する必要があります。
また、リロケーションでは貸し出し期間が終わった後に、自分たちが再度、自宅に住むことになります。そのため、留守中とはいえ、他人に自宅を使われるのが嫌という人には向かないシステムです。
なお、戻ってくることを前提とした転勤ではない場合や帰任後に拠点を別の場所に移したい場合は、リロケーションよりも自宅の売却や普通借家契約での賃貸を考える方が良いでしょう。
【リロケーションをおすすめしない人の特徴】
リロケーションを利用する際の大まかな流れは、次のとおりです。
不動産会社のなかには、リロケーションプランのある会社やリロケーションを専門とする会社があります。
提供されるサービスや対応は会社によって異なるため、リロケーションを検討し始めたら、なるべく早い段階でリロケーション会社の比較を行ないましょう。
契約の前に「いくらでどこまで対応してくれるのか」を必ず確認しましょう。サービスの料金が安くても、依頼できる業務が少なければ、貸主の負担が増えてしまいます。
依頼するリロケーション会社が決まったら、契約期間や賃料などの条件を設定し、入居者の募集を開始します。募集状況は定期的に報告または、管理会社が用意するオーナーページに状況が更新されます。
入居希望者が現れたら、入居審査を行います。現在は、家賃滞納のリスクに備えて借主に家賃保証会社の利用を義務付けることが多く、家賃保証会社によって支払い能力の審査が行われます。支払い能力に問題がなければ、晴れて契約締結です。
その後、住居の管理は会社によって内容は異なりますが、リロケーション会社が行ないます。入居者との連絡や修繕対応の業者手配などもリロケーション会社によって行われることが一般的です。
修繕方法の相談が必要な場合や報告などの場面では、リロケーション会社から適宜連絡が入ります。会社選定の際にリロケーション会社がどの範囲まで対応してくれるのか、確認しておくとよいでしょう。
自宅へ戻ることが決まったら、早めにリロケーション会社へ伝えます。リロケーション会社や契約内容によって、解約を申し出なくてはならないタイミングが異なるため、しっかり把握しておきましょう。
リロケーションを依頼する賃貸会社を選ぶ際は、下記のポイントを意識しておきましょう。
リロケーションすると決めたとしても、入居者がすんなり決まるとは限りません。入居者が決まったとしても、リロケーションしている間にトラブルが発生することも考えられます。こうした際に賃貸管理会社が適切な対応してくれるかどうかは、その会社の質によります。
つまり、快適なリロケーションができるかどうかは、賃貸管理会社にかかっているとも言えるので、リロケーションを依頼する賃貸管理会社は慎重に選ぶ必要があります。
はじめに確認しておきたいのは「会社の信頼性」です。賃貸管理はサービス業です。営業担当者の対応や提案力などを総合的に見極め、大切な自宅の管理を任せることができるかを判断しましょう。
チェックしておきたポイントは次のとおりです。
お客様と同じ目線で、リロケーションの成功に尽力してくれるかどうかを軸に見極めると良いでしょう。
また、賃貸管理を任せた会社が倒産してしまうなどの事態を避けるために、資本金や従業員数、後述する事業年数や管理戸数なども確認しておきましょう。
転勤が決まった際は、引っ越しの準備や手続きなどやるべきことが多くあります。リロケーション会社が手厚いサポートをしてくれるかどうかは大きなポイントです。
入居者募集から賃料交渉を含む契約手続きまで、すべてリロケーション会社に任せられると安心です。賃貸期間中は、急なトラブルが発生した際の対応や退去時の手続きについても確認しておきましょう。
修理やメンテナンスについて、費用の一部を負担してもらえるオプションもあります。こうしたサービスを追加しておけば、転勤中の急な出費を抑えられます。
そのほか、収支報告書の発行や不動産所得の確定申告サポートなど、どこまで対応しているか、どこまで標準プランとなるかも確認し、必要なサービスを提供できる体制が整った会社を選びましょう。
リロケーション会社を比較する際は、事業年数と管理戸数を確認しましょう。実績が多ければ、リロケーションについての様々なノウハウを持っていると考えられます。
リロケーションは、2000年3月の借地借家法改正により定期借家契約が創設されたことを機に取り扱う会社が増加しました。そのため、リロケーションを専門的に扱う会社は少なく、事業としての歴史が浅い会社が多いのが実情です。
また、リロケーション会社と呼ばれていない会社でも、不動産会社が賃貸管理事業の一環としてリロケーションサービスを展開しているケースもあります。
実績が少ない、または専業ではない会社は、リロケーションに必要なノウハウが不足していると考えられます。こうした会社に依頼した場合、管理中にトラブルが発生した際の対応に不安を残すこととなるでしょう。一方で、経験やノウハウを多く持ったリロケーション専門の会社に任せれば、管理中も安心して過ごせます。
さらに、リロケーション会社の実力を見極めるのであれば、入居者決定までのスピードも重要なポイントです。リロケーション会社の実績を確認することはもちろん、担当者にスケジュールを伝え、その内容を基に賃料設定の相談や、どのような対応を行ってくれるのかを提案してもらいましょう。
リロケーション会社のなかには、大手企業との提携を売りにしているところも少なくありません。一般賃貸同様の入居者募集に加え、提携先企業の社員に対して物件の情報提供を積極的に行うことで、空室リスクを抑えることができます。
また、法人相手の賃貸契約は、入居者の勤務先が判明しているため安心感があります。勤務先は通常の入居審査の際にも確認されるポイントです。リロケーション会社を選ぶ際には、どれくらいの数・規模の法人と提携しているかも確認しておきましょう。
リロケーションは貸主が貸出期間を決められるという利点のある契約方法ですが、賃貸管理会社によっては「定期借家契約」のみの取り扱いであるケースもあります。たとえば転勤期間が2年の予定であったところ、3年になってしまった場合、定期借家契約では再契約が必要となり、多くの場合で契約手数料がかかります。しかし、「一時使用賃貸借契約」であれば、転勤期間が延びた場合は契約も自動延長されます。
定期借家契約ではリロケーションのメリットを十分に享受できない可能性があるため、賃貸管理会社を選ぶ際は、「一時使用賃貸借契約」も取り扱っているか確認しておきましょう。
1984年に日本ではじめてリロケーションを事業化したリロケーション・ジャパンでは、サービス開始から延べ10万戸もの住宅を管理した実績があります。約40年間で蓄積したノウハウや構築した国内最大級かつ独自の不動産ネットワークの活用により、入居者の早期決定を実現できます。
リロケーションには賃貸借契約終了後に入居者が物件を明け渡さないといったトラブルが発生することもありますが、当社では賃料支払い保証などトラブル時に賃貸オーナーを守る保証サービスを充実。安心してリロケーションを行っていただけます。状況や目的に応じた最適なプランをご提案しているので、はじめてのリロケーションで不安が強い方やリロケーションに強い管理会社をお探しの方は、ぜひ一度当社にご相談ください。
リロケーションは一時的に自宅を貸し出せるため、転勤が期間限定で、その間に自宅を貸し出したい人におすすめの方法です。希望に沿ったリロケーションができるかどうかは、依頼する賃貸管理会社との契約条件や対応力に左右されます。本記事で紹介したポイントを抑えて、より良い賃貸管理会社を探してみてください。
これまで10万件以上の豊富な管理実績を持つリロの留守宅管理では、迅速かつ最適な賃料での貸し出しが可能。賃料支払保証や、最大5,000万円までの補償がつく施設賠償責任保険付保など、貸出中のトラブルにも安心のサポートが充実しています。お客様ごとに最適なご提案を差し上げますので、まずは当社までお気軽にお問い合せください。
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