1. 住宅ローンが残る家を賃貸に出すのは黙認されない？

原則、住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出すことを、銀行が黙認することはありません。

住宅ローンは、契約者本人やその家族が居住することを前提として融資され、一般的に不動産投資用のローン（事業用ローン）より金利が低く設定されています。住宅ローンと事業用ローンの金利の違いは、貸し倒れのリスクの差です。住宅ローンは、契約者である個人が勤続する限り、返済の原資となる収入が入り続けるため貸し倒れのリスクが低いと判断されます。

しかし賃貸に出すと、賃借人の家賃滞納や空室、家賃の下落などのリスクがあり、常に一定の家賃収入を得られるとは限りません。そのため金融機関は、投資目的の借入に対しては金利を高めに設定しリスクに備えています。自ら居住するための物件を勝手に賃貸に出されると、金融機関はこれらのリスクに備えることができなくなります。

このことから、住宅ローンが残っている家を賃貸、に出すことは難しく、黙認されないと考えるべきでしょう。もし賃貸に出したいなら、まずは借入先の金融機関に相談し、住宅ローンのままで問題ないのか、不動産投資用ローンへの借り換えが必要になるのかを確認する必要があります。

2. 住宅ローンの残る家を無断で賃貸に出した場合のペナルティ

住宅ローンの残っている家を銀行に無断で賃貸に出すと、以下のようなペナルティが科される可能性があります。

• 一括返済
• アパートローン・事業用ローンへの変更
• 刑事告訴

「黙って賃貸に出してもバレないのでは？」と考えている方は、これらのリスクを十分に把握しておきましょう。それぞれ詳しく解説します。

2-1. 一括返済を求められる

住宅ローン契約者が対象の家に住んでいないことは、金融機関からすれば契約違反となります。金融機関によって判断基準が異なるものの、契約違反とみなされれば、ローンの一括返済を求められる可能性が高いです。

「一括返済は厳しすぎる」と考える方もいるかもしれません。しかし、一般的な住宅ローンの契約書には「契約者が居住しなくなった場合」を期限の利益喪失事由として明記しているため、銀行の対応は正当なものといえるでしょう。

住宅ローンは数百万～数千万円と高額になることが多く、個人が一括で返済するのは現実的ではありません。そのため、別の金融機関でローンを組み直そうと考える人もいます。しかし、契約違反の情報は共有されるため、改めて融資を受けるのも難しくなるでしょう。

2-2. アパートローン・事業用ローンへの変更を求められる

金融機関によっては、一括返済のような厳しいペナルティではなく、アパートローンや事業用ローンへの切り替えを求めるケースもあります。

これらのローンは、居住用以外の物件を購入する際に利用できるローンで、賃貸物件の購入費用として利用されます。ローンの切り替えは、物件所有者にとっては一括返済よりも現実的な対応といえるでしょう。

ただし、住宅ローンに比べ適用される金利が高く、融資期間も短い傾向にあります。そのため毎月の返済額が高くなり、経済的な負担が増すと考えられます。家賃収入だけでは返済しきれないケースも発生するでしょう。

2-3. 悪質な場合は刑事告訴される

賃貸に出せないことを知っていながら人に貸したり、銀行からの警告を無視したりした場合などの特に悪質なケースでは、詐欺罪として刑事告訴されるリスクがあります。 詐欺罪が成立すると、10年以下の懲役という重い刑罰が科され、前科がつく可能性があります。

また、刑事罰だけではなくローンの一括返済を求められたり、契約違反として違約金や損害賠償請求を受けたりする可能性も高いので、非常に重いペナルティです。一括返済を求められた場合に、物件を任意売却しても全額返済できる手立てがなければ、自己破産という選択肢もあります。しかし詐欺罪で刑事告訴されると、原則として自己破産できません。仮に銀行からの通知がなくなったとしても黙認された訳ではありません。時期を改めて再度通知が届きます。

3. 住宅ローンが残る家を賃貸に出したことがバレる理由

「銀行が常に監視しているわけじゃないから、バレないのでは？」と考える方もいるかもしれません。しかし、銀行に無断で住宅ローンの残る家を賃貸に出したとしても、比較的簡単に発覚してしまう可能性が高いです。

主な発覚理由は、郵便物や銀行による定期的な調査です。金融機関に黙って賃貸に出す人のなかには、書類上の住所変更をしないでいいように、住民票を移動せずに引っ越すケースがあります。この場合は、郵便局に転送依頼をすることで、1年間は郵便物を引っ越し先に送ってもらうことが可能です。しかし金融機関の郵送物で「転送不要」と明記してあるものがあると、転送されずに送り主（金融機関）に差し戻されます。そこで実際に居住確認をされて、賃貸に出していることが発覚するケースが多いです。

また、金融機関の融資担当者による挨拶回りや不正利用の抜き打ち調査などによって、賃貸に出していることが判明する場合があります。 いずれにせよ長期間にわたって、無断で賃貸に出していることを隠し通すのは、難しいと考えるべきでしょう。

4. 住宅ローンが残っている持ち家を貸せるケース

住宅ローンが残っている状態で持ち家を賃貸に出す際に、アパートローンや事業用ローンへの借り換えが不要なケースもあります。以下のようなケースでは、住宅ローンのまま賃貸に出せる可能性があります。

• 転勤で一時的に自宅を空ける場合
• 親の介護や育児など「やむを得ない事情」で家を空ける場合
• 賃貸併用物件にリフォームする場合

それぞれ詳しく解説します。

4-1. 転勤で一時的に自宅を空ける場合

家主の一時的な転勤により一家全員で引っ越しをする場合には、住宅ローンの継続が認められやすい傾向にあります。 ローンの返済額を家賃収入で補うという趣旨も理解してもらいやすいため、住宅ローン契約を継続してもらえる可能性が高いです。

なお、転勤期間が明確で、将来的に戻ってくる予定があることを金融機関に示せると、より承認されやすくなります。一般的には、勤務先からの辞令や転勤証明書などの書類を提出することで、やむを得ない事情であることを証明できます。金融機関ごとに住宅ローンの規約は異なるため、必ず借入先に事情を説明しておきましょう。

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4-2. 親の介護や育児など「やむを得ない事情」で家を空ける場合

親の介護や育児で一時的に実家に移り住むなど「やむを得ない事情」がある場合は、金融機関に相談することで賃貸転用が認められるケースがあります。 例えば、里帰り出産のために家族全員で一時的に自宅を離れる場合や、重篤な病気の親を介護する場合などです。

このように「やむを得ない事情」と認められる内容で、また将来的に自宅に戻る予定がある場合は、銀行に相談してみましょう。ただし「いつか戻る予定」という曖昧な計画では認められにくいため、具体的な期間や状況を説明することが大切です。

4-3. 賃貸併用物件にリフォームする場合

賃貸併用住宅とは、自分の居住用部分と賃貸用部分が1つとなった住宅を指します。例えば、1階部分を店舗として貸し出し、2階以上を自己居住用とするような形態です。賃貸併用住宅にリフォームする場合は、住宅ローンが残っていても賃貸に出しても問題ありません。 この方法であれば住宅ローンを組み直す必要もなく、住宅ローン控除も継続して受けられます。

住宅ローンを適用するには、自らが居住する部分の床面積が建物全体の50％以上を占めていることが条件です。ただし、リフォームによる賃貸併用化を行う場合は、事前に金融機関への相談と許可が必要です。

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5. 住宅ローンが残る物件を賃貸に出す際の3つのポイント

住宅ローンが残っている物件を賃貸に出す際は、以下の3つのポイントを押さえておくことが重要です。

• 金融機関に相談する
• 状況に合わせた契約方法を選択する
• 信頼のおける賃貸管理会社に依頼する

それぞれ詳しく解説します。

5-1. 金融機関に相談する

たとえ一時的な転勤や親の介護などの「やむを得ない事情」であっても、まずは金融機関に相談しましょう。 金融機関への相談は、できる限り早い段階で行うことが望ましいです。

特に転勤が決まった場合は、転勤命令が出た時点で銀行の担当者に連絡を行うのが理想的です。その際には、転勤期間や戻ってくる予定時期、その間の物件の管理方法などについて、具体的に説明できるように準備しておきます。

金融機関に事前相談することで、一括返済やアパートローンへの切り替えといった厳しい対応ではなく、自身の状況に合わせた柔軟な対応方法を提案してもらえる可能性もあります。無断で賃貸にするのは契約違反となり、重大なペナルティを科せられる可能性もあるので、必ず事前に相談しましょう。

5-2. 状況に合わせた契約方法を選択する

転勤などで一時的に自宅を賃貸に出す際には、主に以下2つの契約方法があります。

定期借家契約は、契約で定めた期間の満了によって賃貸借関係が終了する契約形態です。 更新がなく、期間満了時に契約が自動的に終了します。また期間満了の1年から6ヶ月前までに、貸主は借主に対して期間の満了と契約終了の通知を行う必要があります。契約期間は当事者間で自由に設定でき、最短期間の制限はありません。

一時使用賃貸借契約は、一時的な使用目的で締結される賃貸借契約です。 例えば、転勤や入院、介護などで一時的に自宅を空ける場合に、短期利用者向けに貸し出します。この契約は借地借家法の適用外となるため、更新保護や解約制限などの借主保護規定が適用されません。契約期間が満了すれば、通知なしに契約は終了します。

なお、上記2つの契約方法とは別に「普通借家契約」もあります。普通借家契約とは、借主の居住の安定が強く保護された契約で、期間満了後も貸主に「正当な事由」がない限り自動的に更新されます。 借主に退去を求めにくいことや賃料の値上げが難しいなどのデメリットが多く、転勤を控えている方にはおすすめしない契約方法です。

自身の状況に合わせて契約方法を選択することで、より有効に物件を活用できます。「自身がどの契約に適しているかわからない」という方は、管理会社に直接相談してみるのもおすすめです。

5-3. 信頼のおける賃貸管理会社に依頼する

賃貸中の管理の手間を省く方法としておすすめしたいのが、管理会社への委託です。 管理会社に管理費用を支払うことで、管理業務を一括して任せられます。特に遠方への転勤の場合は現地での対応が難しいため、信頼できる管理会社に委託しましょう。一般的な管理会社の業務には、以下のような内容が含まれています。

• 入居者募集
• 家賃回収
• 建物の点検・修繕対応
• 入退去時の立会い
• クレーム対応

賃貸管理業務をほぼ任せられ、貸主は定期的な報告で状況を確認できます。管理会社への委託費用は、サービス内容によって異なりますが、一般的に家賃収入の5〜12％程度です。少し費用がかかっても、遠隔地からの管理の手間や心理的負担を考えれば、十分に価値のある投資といえるでしょう。

また、地域の不動産市場に精通している賃貸管理会社も多く、適正な賃料設定や良質な入居者の確保にも役立ちます。信頼のおける管理会社を選ぶポイントは、以下のとおりです。

• 実績や口コミ評価
• 対応の迅速さ
• 管理料の透明性

複数の会社に相談して比較検討することで、自身に合った管理会社を見つけることができるでしょう。 また、契約前には必ず管理内容や費用について詳細な説明を受け、納得したうえで契約することが大切です。

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6. 賃貸に出すときの5つの注意点

賃貸に出すときの注意点について解説します。

5-1. 住宅ローン控除は賃貸終了の翌年から再開される

住宅ローン控除とは、返済期間が10年以上の住宅ローンを組んでいる人が一定の期間にわたり、居住の用に供した年に応じて、所得税が控除される減税制度になります。
「居住の用に供した年に応じて」という点がポイントであり、本人が住んでいないと受けられない制度です。

住宅ローン控除は控除期間中に家族で転居するとその間は控除を受けることはできませんが、転居先から戻ってきたら住宅ローン控除を再開することができます。

住宅ローン控除の再開には細かいルールがあります。

転居期間中に賃貸に出さなかった場合は、再入居の年から住宅ローン控除を再開することができます。
一方で、転居期間中に賃貸に出していた場合は、賃貸していた年の翌年から住宅ローン控除を再開できるというルールです。

転勤期間中に受けることができなかった住宅ローン控除の期間は、単純に失効することになります。
住宅ローン控除が不適用となった期間の分だけ延長されることはなく、終了までの期間は転勤してもしなくても同じです。

なお、住宅ローン控除は、本人が単身赴任して家族が残っている場合は、単身期間中も住宅ローン控除はそのまま継続されます。

5-2. 定期借家契約は中途解約できない

定期借家契約は、契約期間満了時は確実に解約できますが、契約期間中は解約できない点に注意点です。

例えば、海外転勤の期間が5年の予定であり、5年間の定期借家で借主と契約したとします。
海外転勤の場合、想定外に赴任期間が早く終了し、4年で戻ってくるようなケースもあります。
4年目に戻ってきたとしても、借主と5年間の定期借家契約を契約している場合は4年で中途解約することができません。

転勤期間が早く終了する可能性がある場合には、定期借家契約の契約期間を短めに設定しておくことが対策です。

なお定期借家契約は、更新はありませんが再契約することはできます。
再契約とは新たな契約であり、貸主と借主が合意をすれば再契約をすることが可能です。
例えば、契約期間を4年で設定しておき契約期間が終了したら、1年間の定期借家契約を締結することで合計5年間貸し出すことができます。

5-3. 賃貸管理業務が発生する

賃貸に出すと、入居者からのクレーム対応等の一定の管理業務が発生する点が注意点です。

管理業務に適切に対応するには、実績豊富な管理会社に管理を委託することが重要です。
実績豊富な管理会社に管理を委託すべき理由としては、主に以下の2点があります。

• 賃貸仲介に強い
• 適切な入居審査ができる

賃貸仲介に強い会社はオーナーから支持されるため、結果的に管理実績を増やすことができます。
そのため、管理実績の豊富さは賃貸仲介の強さを表しており、管理実績の豊富な会社に依頼すると賃貸仲介が強いことから空室が決まりやすくなります。

また、実績豊富な管理会社は、入居審査も適切です。
入居審査は家賃の支払い能力だけでなく、人物審査も含まれます。
人物審査は客観的な指標がないため、管理会社の経験値が問われる領域です。
実績豊富な管理会社は人物審査の経験値も高いため、自然と悪質な入居者を排除することができます。

なお、家賃保証会社への加入を借主へ義務付ける場合には、主に家賃保証会社が入居審査を行います。

家賃保証会社とは、借主が家賃を払わなかったときに、代わりに家賃を払ってくれる会社のことです。

5-4. 貸す前の原状を記録に残しておく

家を賃貸に出す前は、原状を写真等で記録に残しておくことが重要です。
借主は退去時に原状回復義務があります。
例えば、借主が意図的に破壊したものであれば、借主の費用負担で修繕をすることになります。

原状回復で問題となる点は、原状がしっかり把握されていないと、誰が壊したのかがわからないという点です。
借主に「ここは借りる前から壊れていた部分だ」と主張されてしまえば、原状回復の請求が困難となってしまいます。
破損部分は誰が壊したかを明確にするために、貸す前の状態を記録に残しておく必要があります。

5-5. 確定申告が必要となる

家を賃貸に出して不動産所得が20万円を超えると、年末調整を行っているサラリーマンであっても確定申告が必要です。
不動産所得とは、家賃収入から必要経費を差し引いた利益のことを指します。

不動産所得　＝　収入金額　－　必要経費

確定申告の期間は、通常、翌年の2月16日から3月15日です。
不動産所得が発生すれば、所得税と復興特別所得税、住民税が増えることになります。

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7. まとめ

住宅ローンが残っている物件を賃貸に出すには、原則として金融機関の許可が必要です。 無断で賃貸に出した場合、一括返済を求められたり、アパートローンへの切り替えを要求されたりするリスクがあります。

ただし、転勤や親の介護などやむを得ない事情がある場合は、金融機関に相談することで住宅ローンを継続したまま賃貸に出せる可能性があります。その際は、定期借家契約や一時使用賃貸借契約など、自分の状況に合った契約方法を選ぶことが大切です。

また、賃貸管理の手間を省くためには、信頼できる管理会社に依頼することをおすすめします。住宅ローンが残る物件を賃貸に出す際は、必ず事前に金融機関に相談し、正しい手続きを踏むことで、トラブルを回避しましょう。