自宅を離れることになった際には「今の自宅、どうしよう？」という悩みが生まれます。
転勤などで数年間だけ家を空ける場合、「数年間だけ空けるのに、売却するのはもったいない気がする…」
「でも、賃貸に出すのもなんだか難しそう…」という考えもあるでしょう。
どちらの選択にも、それぞれのメリットとデメリット、そして税金やリスクが伴います。
「あの時こうしておけば…」と後で後悔しないためにも、それぞれの選択肢をしっかりと比較検討することが大切です。
この記事では、自宅を数年間空ける方を対象に、「賃貸」と「売却」どちらを選ぶべきか、それぞれのメリット・デメリット、税金や費用、潜むリスクを徹底的に比較解説します。
最後まで読めば最適な選択肢が見えてくるはずです。
目次
1. 自宅を「賃貸」に出す？それとも「売却」する？基本的な違い
自宅を空ける期間が決まっている場合、多くの方が「賃貸」か「売却」かの二択で悩みます。
- 賃貸に出す
いずれ自宅に戻ることを想定し、自宅を一時的に他人に貸し出し、所有権は維持する方法です。
- 売却する
自宅を完全に手放し、現金化し新たな生活資金や転勤先での住居費用に充てる。
どちらを選ぶかで、得られるメリットや負担するリスク、かかる税金や費用が全く異なります。それぞれの選択肢を詳しく見ていきましょう。
≪自宅を賃貸か売却迷ったときに合わせて読みたいおすすめ記事≫
関連記事：マンションは貸すか売るかどっちがいい？【メリット・デメリットを解説】
2. 自宅を賃貸に出すメリットとデメリット
メリット
- 将来自宅に戻れる（資産を維持できる）
- 家賃収入を得られる
- 信頼できる管理会社に任せれば、ほとんど手間がかからない
- 資産価値の維持・向上
- 資産として不動産保有し続けられる
- 将来売却時の税制優遇の可能性
デメリット
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 入居者とのトラブルリスク
- 原状回復費用の負担
- 管理の手間（管理会社委託費用）
- 維持費用がかかる
2-1. 自宅を賃貸に出すメリット
将来自宅に戻れる（資産を維持できる）
愛着のある自宅を手放さず、転勤期間が終わったら再び住むことができます。
不動産という資産を維持できるため、将来的に売却した際に値上がり益を得られる可能性もゼロではありません。
家賃収入を得られる
毎月安定した家賃収入を得られます。
この収入を住宅ローンの返済に充当したり、転勤先での家賃や生活費の足しにしたりすることが可能です。自宅の維持費を家賃収入で賄えれば、持ち出しを減らせます。
信頼できる管理会社に任せれば、ほとんど手間がかからない
賃貸管理は専門的な知識や手間がかかるイメージがあるかもしれません。
しかし、賃貸管理を専門に行う不動産会社に委託すれば、入居者の募集、契約手続き、家賃集金、入居者からの問い合わせ対応、設備のトラブル対応、退去時の立ち会い、原状回復の手配など、ほとんど全ての業務を代行してくれます。
自宅から離れていてもプロに任せて資産運用ができます。
将来売却時の税制優遇の可能性
将来的にその家を売却することになった場合でも、一定の要件を満たせば居住用財産の譲渡に関する税制優遇（3,000万円特別控除など）を受けられる可能性があります。
参考記事：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
資産価値の維持・向上
賃貸に出すことで、設備などに不具合が発生した際は、借主によって適切に修繕やメンテナンスが実施されます。
また、庭の手入れや定期な清掃が建物の劣化を防ぎ、資産価値の維持・向上が期待できます。
資産として不動産保有し続けられる
売却すると資産は現金に変わります。
しかし賃貸に出すことで不動産という形で資産を持ち続けることができます。
立地によっては、将来的な資産価値の上昇が期待できる可能性もあります。開発計画などで地価の上昇が見込める場合は、保有し続けることで後に収益を得られる可能性もあります。
【関連記事】：自宅を賃貸に出すメリット・デメリット14選！必要な費用・税金や具体的な手順も解説
2-2. 自宅を賃貸に出すデメリット
空室リスク
入居者が決まらない期間は家賃収入がゼロになり、その間の住宅ローン返済や維持費は自己負担となります。
家賃滞納リスク
入居者が家賃を滞納するリスクもゼロではありません。
督促や法的措置が必要になる場合があり、手間や費用がかかりますが、現在は「保証会社」が貸主と借主の間に入り、借主の審査を行うことが一般的です。保証会社は家賃滞納時に借主に代わって家賃を支払います。
保証会社を利用することで家賃滞納のリスクを回避できます。
入居者とのトラブルリスク
騒音や使い方に関するトラブル、近隣住民とのトラブルなど、ほかの入居者との間で問題が発生する可能性があります。
管理会社を介していれば直接対応する必要はありません。ただし、報告を受けたり判断を求められたりすることはあります。
原状回復費用の負担
入居者が退去する際には、故意や過失による損傷箇所の修繕費用を原状回復費として請求できます。
自然損耗や経年劣化は基本的に家主負担となります。
管理の手間（または管理会社委託費用）
入居者の募集、賃貸借契約の締結、家賃の集金、問い合わせ対応、トラブル対応、退去手続きなど、賃貸管理には様々な業務が発生します。
これらを全て自分で行うのは大変です。家賃収入の5～12%程度の管理手数料を支払うことで管理業務を代行して貰えます。
貸主の約8割が管理業務の全てまたは一部を不動産会社に委託しています。
下記図は国土交通省が発表した賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（調査結果、概要版 [PDF形式]9ページ）から抜粋したものです。
参考記事：賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（結果概要）（国土交通省）調査結果、概要版 [PDF形式]9ページ
維持費用がかかる
固定資産税や都市計画税は所有している限り発生します。
マンションの場合は修繕積立金も必要です。定期的に支払う費用のほかに、設備故障の修繕など突発的な費用発生も考えられます。
これらの費用は家賃収入から差し引いて考える必要があります。
ただし、これらのデメリットは、賃貸管理会社に管理業務を委託することで解決可能です。
家賃収入の5〜12％程度の管理手数料が必要ですが、慣れない賃貸管理に時間や手間をかけることなく、自宅を所有し続けられます。空室が続いた場合の様々なアドバイスも受けられるでしょう。
【関連記事】：戸建てを賃貸に出す際のデメリットとは？成功戦略と知っておきたい注意点
3. 自宅を売却するメリットとデメリット
メリット
- 将来自宅にまとまった現金を得られる
- 住宅ローンから解放される
- 維持コストがかからなくなる
- 空室リスクや入居者トラブルから解放される
- 譲渡所得に関する特例を利用できる可能性
デメリット
- 売却すると自宅に戻れない
- 市場状況によっては希望価格で売れない可能性がある
- 売却活動に手間と時間がかかる
- 仲介手数料や税金がかかる
3-1. 自宅を売却するメリット
まとまった現金を得られる
売却金として一度にまとまったお金が入ります。
この資金で住宅ローンを完済したり、転勤先での住居費用や新たな投資に充てたりできます。
住宅ローンから解放される
売却代金でローンを完済すれば、毎月のローン返済の負担から解放されます。精神的な負担も軽減されるでしょう。
維持コストがかからなくなる
固定資産税などの税金や、マンションの管理費・修繕積立金など、所有していることで発生する費用が一切なくなります。
譲渡所得に関する特例を利用できる可能性
自宅を売却して利益が出た場合、一定の要件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を利用できます。
これにより、多額の税金がかかるのを避けられる可能性があります。所有期間が10年超の場合、さらに軽減税率の特例もあります。
3-2. 自宅を売却するデメリット
売却すると自宅に戻れない
家を売却すると、転勤期間などが終わっても元の自宅に戻ることはできません。将来的に再びそのエリアに住みたくなった場合、新たに家を探す必要があります。
市場状況によっては希望価格で売れない可能性
不動産の売却価格は、その時の市場状況や景気に左右されます。
希望通りの価格で売却できるとは限りません。急いで売りたい場合は、価格を下げざるを得ないこともあります。
売却活動に手間と時間がかかる
不動産会社選び、査定、内覧対応、条件交渉、契約手続きなど、売却が完了するまでにはある程度の時間と手間がかかります。
転勤前などの忙しい時期に行うのは負担になることがあります。
仲介手数料や税金がかかる
不動産会社に仲介を依頼した場合、法律で定められた上限内の仲介手数料がかかります。
また、売却益（譲渡所得）が出た場合は所得税・住民税（譲渡所得税）が発生します（特例適用がない場合や、特例を適用しても利益が残る場合）。その他、印紙税なども必要です。
【関連記事】： 持ち家は貸す？売る？転勤時に考えたい賃貸と売却の違い
4. 【比較】税金・リスク・費用はどう違う？
| 賃貸 | 売却 | |
|---|---|---|
| 税金 | ||
| リスク | ||
| 費用 |
税金については、賃貸の場合は家賃収入が「不動産所得」として給与所得などと合算されて課税されるのに対し、売却の場合は売却益が「譲渡所得」として分離課税されるという大きな違いがあります。
特に売却益が出た場合は、3,000万円の特別控除が利用できるかどうかが税負担に大きく影響します。
5.後悔しないための判断基準│自宅の賃貸と売却合うのはどっち？
自宅の賃貸と売却、それぞれのメリット・デメリットを踏まえた上で、最適な選択をするための判断基準を考えてみましょう。以下をチェックしてみてください。
Q1. 転勤期間終了後、今の自宅に「必ず戻りたい」「戻る可能性が高い」ですか？
- はい → 賃貸が有利
- いいえ → 売却も検討
Q2. 自宅の住宅ローンは、家賃収入で無理なく返済できそうですか？
- はい → 賃貸が有力
- いいえ → 売却でローンを完済する方が安心かもしれません
Q3. 不動産を「資産」として持ち続けたいですか？
- はい → 賃貸がおすすめ
- いいえ → 現金化したいなら売却
Q4. 不動産管理をプロ（管理会社）に任せることに抵抗はありませんか？
- はい → 賃貸の大きなメリットを享受できます
- いいえ → 売却の方が、心配事が少ないかもしれません
Q5. 転勤前の忙しい時期に、売却活動に時間を割けそうですか？
- はい → 売却も可能
- いいえ → プロに任せられる賃貸管理の方が、負担が少ないでしょう
Q6. まとまった現金がすぐに必要ですか？
- はい → 売却が有利
- いいえ → 家賃収入を貯蓄に回すことも可能です（賃貸）
これらの質問の答えから、どちらの選択肢があなた自身の希望や状況に合っているかが見えてくるはずです。特に「Q1」の将来的に自宅に戻る意思が強いかどうかが、非常に大きな判断基準となります。
転勤などで数年間自宅を空ける多くの場合、そして「忙しい」場合には、管理会社に全て任せられる「賃貸」という選択肢が非常に合理的で魅力的と言えるでしょう。
資産を維持しつつ、家賃収入で経済的な負担を軽減し、かつ面倒な管理業務は全てプロに任せられるからです。
6.自宅を数年間空けるなら「賃貸」がおすすめの理由
転勤など期間が決まっており「いずれは自宅に戻ってきたい」という希望がある方にとって、多くの場合「賃貸」という選択は非常に有力です。
その理由は以下の点にあります。
6-1.資産を残せる
大切な資産であるマイホームを手放さずに済みます。将来的に戻ってくる場所があるという安心感は大きいでしょう。
6-2.家賃収入で経済的な負担を軽減できる
家賃収入を住宅ローンの返済や維持費に充てることで、転勤期間中の経済的な負担を大きく軽減できます。場合によっては、家賃収入で住宅ローンを完済することも可能です。
6-3.専門家に任せれば手間がかからない
「入居者とのやり取りや管理が大変そう…」と心配かもしれませんが、信頼できる不動産会社（賃貸管理会社）に管理を委託すれば、これらの業務のほとんどを代行してくれます。遠方にいながら、安心して自宅を貸し出すことができます。
関連記事：信頼できる不動産会社の選び方とポイント、家を貸すときは管理会社が重要！
6-4.売却の手間やリスクを回避
転勤前の慌ただしい時期に売却活動を行う必要がありません。また、将来余裕のある時に売却を行うことで、売却市場の状況に左右されるリスクも低減できます。
6-5.市場によっては安定した収入源に
自宅エリアの賃貸需要が高い場合、比較的容易に入居者が見つかり、安定した家賃収入を継続的に得られる可能性が高いです。
もちろん、賃貸には空室リスクやトラブルのリスクもゼロではありません。
しかし、これらのリスクは適切な管理会社を選び、事前にしっかりと対策を講じることで最小限に抑えることが可能です。特に転勤者の場合、定期借家契約を利用すれば、契約期間を転勤期間に合わせることができ、契約期間満了時に確実に自宅に戻れるようにすることも可能です。
関連記事：家を貸すときの賢い方法！面倒も後悔も避けたい人の基礎知識と注意点
7.賃貸に出すことを決めたら│失敗しないための手順（初心者・忙しい方向け）
「自宅を賃貸に出そう！」と決めたら、次は具体的な手順に進みましょう。初心者の方でも安心して進められるよう、ステップごとに解説します。
7-1.【最重要】信頼できる不動産会社（賃貸管理会社）を探す
忙しいあなたにとって、ここが最も重要なステップです。自宅の管理を安心して任せられる賃貸管理会社を見つけることから全てが始まります。
選び方のポイント:
- 自宅エリアの賃貸市場に詳しいか
- 転勤者の留守宅管理の実績が豊富か
- 家賃滞納保証や設備保証などのサービスが充実しているか
- 担当者の対応は丁寧で信頼できそうか
- 管理手数料やサービス内容は明確か
複数の会社に相談し、相見積もりを取るなどして比較検討しましょう。
7-2.自宅の査定と賃貸条件の決定
選んだ不動産会社に自宅を見てもらい、適正賃料の査定を依頼します。
賃貸管理会社の担当者と相談しながら、募集家賃、敷金・礼金の額、契約期間（転勤期間に合わせた定期借家契約を推奨）、ペット飼育の可否、家具家電の有無などを決めます。
相場や需要に合わせて条件を調整することが、早期入居の鍵となります。
7-3.賃貸管理契約の締結
管理を依頼する不動産会社と「賃貸管理契約」を結びます。
これにより、賃貸管理会社が入居者の募集から入居中の管理、退去時の事務手続きまで全て行ってくれます。
管理手数料だけではなく契約内容をよく確認しましょう。
7-4.入居者募集と賃貸借契約の締結
不動産会社がポータルサイトへの掲載、自社で持つ集客ルートを活用して入居者を募集します。
入居希望者が見つかったら、審査を経て入居希望者との間で「賃貸借契約」を結びます。この契約手続きも、通常は管理会社が代行してくれます。
7-5.管理委託スタート
入居者が入居したら、管理会社による管理がスタートします。
家賃の集金、入居者からの連絡対応、建物の不具合対応など、全て管理会社が行います。貸主は定期的に管理状況の報告を受けることになります。
関連記事：持ち家を賃貸に出すにはどうすればよい？手順から注意点まで徹底解説！
8.賃貸に出す際の注意点
8-1.住宅ローンの契約内容の確認は絶対！
住宅ローンを組んでいる場合、金融機関との契約で「本人が住むこと」が条件になっています。
賃貸に出す前に、必ずローンを組んだ金融機関に確認し、必要な手続き（届出など）を行ってください。無断で自宅を賃貸に出すと、契約違反となり、ローンの金利が上がったり、一括返済を求められたりするリスクがあります。
8-2.火災保険・地震保険の見直し
賃貸に出す場合は、契約内容を「家主向け」に変更する必要があります。自分が住むわけではないため、家財に対する補償などは不要になります。
賃貸契約締結時には、入居者が借家人賠償責任保険に加入しているかも確認しましょう。
8-3.税金について
家賃収入は「不動産所得」として確定申告が必要です。
固定資産税、管理費、修繕積立金、管理会社への手数料、減価償却費などは必要経費として計上できます。
経費を計上することで税負担を軽減できますが、確定申告の手続きは少々複雑に感じるかもしれません。管理会社に相談したり、税理士に依頼したりすることも検討しましょう。
関連記事：家を貸すときの注意点を場面別で解説！貸す前、賃貸中、退去時の気を付けるポイントを紹介
9.それでも迷うなら│専門家に相談しよう
自宅を賃貸か売却か迷ったら、どちらが良いか一人で抱え込まず、プロの意見を聞いてみましょう。
9-1.不動産会社
賃貸と売却、両方の仲介・管理を行っている会社に相談すれば、自宅の立地や状況から、それぞれのメリット・デメリット、想定される家賃収入や売却価格などを具体的にシミュレーションしてくれます。
9-2.税理士
賃貸収入にかかる税金や、売却益が出た場合の税金、各種特例などについて、専門的なアドバイスを受けられます。税金面で不安がある場合は相談してみましょう。
専門家の視点からのアドバイスは、迷いを解消してより納得のいく決断をする手助けになるはずです。
10. まとめ│自宅を賃貸か売却か
自宅を「賃貸」に出すか「売却」するかは、個々の状況や将来のライフプランによって最適な選択が異なります。
- 「いずれ自宅に戻りたい」「資産を手放したくない」「家賃収入でローンや維持費を賄いたい」 という方には、賃貸が有力な選択肢となります。信頼できる管理会社に任せれば、手間なく資産を活用できます。
- 「転勤後、今のエリアに戻る予定はない」「ローンを完済して身軽になりたい」「まとまった資金が必要」 という方には、売却が適しているかもしれません。
特に転勤期間が数年間と決まっている場合は、将来的に自宅に戻る可能性が高いため、賃貸に出して資産を維持しつつ、家賃収入を得るという選択肢は非常に魅力的です。
不安な点は、まずは地元の不動産会社や賃貸管理会社に相談してみましょう。プロの視点からのアドバイスは決断をきっと後押ししてくれるはずです。
「リロの留守宅管理」は、入居者募集・入居中・入居者退去にいたるまで、充実のサポートを提供する賃貸管理サービスです。定期借家契約や一時使用賃貸借契約の対応も可能で、お客様にあった賃貸プランをご提案させていただきます。概算の家賃を確認できる無料の賃料査定も承っています。自宅の貸し出しをお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
カテゴリ： 賃貸管理 関連記事
賃貸に役立つコラム記事
海外赴任時の賃貸に関して
転勤時の賃貸に関して
一戸建て・マンションの賃貸に関して
査定に関して
人気記事TOP5
タグ一覧
記事検索