両親から相続などで受け継いだ一軒家や、転勤で一時的に離れることになった戸建ては、賃貸として活用するのがおすすめです。しかし、賃貸経営にはある程度の基礎知識も求められます。そこで今回は、一軒家を貸すための方法やポイントについてまとめました。
結論からいうと、一軒家でも賃貸として貸し出せます。土地活用の側面からアパートやマンションの賃貸物件が主流でしたが、子育て世帯などにおいてはどうしても隣戸への音問題が発生。住民トラブルに発展することも多々あります。そうした観点からも昨今では、一軒家の価値が見直されています。
そのため、個人宅でも問題なく貸し出せるし、築年数が古くてもニーズが合致すれば借主が見つかります。
賃貸情報サイトのSUUMO（スーモ）で公開されている情報を基に計算したところ、一軒家の賃貸相場は次のようになりました。
| 東京 | 大阪 | 福岡 | 北海道 |
|---|---|---|---|
| 11.4万円 | 7.9万円 | 5.8万円 | 5.7万円 |
地域や築年数、間取り等によっても賃料は変わってくるので、上記はあくまで参考程度に覚えておくとよいでしょう。なお、賃料を決める際には賃料査定が参考になります。賃料査定については、「賃料査定の方法とは？不動産会社の選び方や実際に賃料を設定するポイントを解説」で詳しく解説しているので、あわせてご確認ください。
具体的に一軒家を貸すメリットについて見ていきましょう。
一軒家を貸し出す最大のメリットは、家賃収入を得られることです。住宅ローンが残っている場合でも家賃収入で対応可能です。空き家にした場合と比べると手出しする維持費が格段に下がります。また、家の劣化を抑えられるため、資産価値の急激な下落が防げます。
家を賃貸することで入居者から継続的に家賃収入を得ることができます。家を所持することでかかっている住宅ローンや固定資産税などのコストを家賃収入からも賄うことができるようになります。賃貸管理会社を利用する場合、新たなコストとして管理手数料も必要となってしまいますが、管理の手間をそれほどかけずに家賃収入を得られるようになります。
自宅を賃貸する場合、売却して手放すのとは異なり、不動産を保有し続けられます。これにより、賃貸終了後に再び居住する、建て替える、機を見計らって売却するなど、将来新たな活用方法を再検討することができます。
将来的に自宅を売却する場合、売却前の物件の用途が収益物件か居住用物件かによって売却額査定時の算出方法が異なるなど、取り扱いに差が出ます。賃貸を行った場合は、賃貸物件としての収益力によって物件の価値が判断されるため、売却額が下がる恐れがある点には注意が必要です。しかし、不動産価格の上昇が期待できる局面においては、賃貸として物件を保持することで、月々の家賃で収入を得ながら、現在より高い価格で売却するための機会をうかがうこともできます。
人が住まないことで家の劣化を進めてしまうことがあります。しかし、一軒家を賃貸していれば、換気や掃除といった生活の中で行われる手入れが入居者によって行ってもらえることで、家の劣化を抑えることができます。また、空き家の場合は、人が住んでいないことによる不法侵入や不法投棄などの被害を受ける可能性がありますが、このようなリスクも賃貸を行うことで回避できます。
一方、一軒家を貸す際にはリスクなども考慮しなくてはなりません。代表的なデメリットをご紹介します。
家賃収入を得られることが大きな魅力である賃貸ですが、借主が見つからないことには収入もなにもありません。また、賃貸に出すといってもオーナーは自分なので管理する義務が発生し、手間とコストはかかり続けます。さらに借主の使い方によっては、契約終了後の家の状態が酷く、資産価値が著しく下がるケースもあるので、クリーニングやリフォームなどの保証を契約に盛り込むなど対策が必要です。
入居者がいる期間は家賃による定期的な収入が見込めますが、入居者がいなければ、当然に家賃収入はなくなります。しかし、売却などで手放してしまった場合とは異なり、この期間にも固定資産税やローン返済のランニングコストはかかり続けます。賃貸経営をする上では、いかにこの空室リスクを避けられるかを考えなくてはなりません。適切な賃料設定や条件設定、入居者募集に向けたリフォームやクリーニングといった物件の手入れをどの程度行うかといったことが重要です。
一軒家を賃貸として貸し出した場合も、自分が居住しているとき同様に次のような維持費が発生します。
上記のような維持費は当然ながら物件所有者のオーナー持ちです。そのため、これらの費用を計算に入れて家賃を設定しておかないと収支がマイナスになってしまいます。ただし、利益を得ようとして家賃を高く設定すると空室のリスクが高まります。その一方で空室リスクを避けようと家賃を下げすぎてしまうと、手出しが多くなるので適切な賃料の設定が必要です。
なお、リフォーム代や賃貸管理会社に支払う管理手数料などは経費になります。確定申告時に申告すれば収入から控除することができ、節税効果が期待できるので、忘れずに経費計上しておきましょう。
また、賃貸管理会社によっては、修繕費用に対して一定額の保証やサポートを標準サービスとして提供しているケースもあります。そうしたサービスを上手く活用することで不意の大きな出費を避けられるため、賃貸管理会社に管理を依頼する場合は、手数料はもちろんサポート面もよく見て判断するようにしましょう。
家賃滞納や退去時の原状回復費など、入居者とのトラブルは賃貸経営における大きなリスクです。とくに自主管理の場合、オーナーはこれらの問題と直接対峙しなくてはなりません。賃貸管理サービスを利用する場合、様々な保証サービスがついていたり、つけられたりします。そうしたリスクに備えるサービスの違いもしっかりと確認しておくと、もしもの時に備えることができて安心です。
所有している一軒家の活用法には売却や空き家として管理する方法などがありますが、次のような人は賃貸として貸し出すのがおすすめです。
【一軒家を貸すのがおすすめの人の特徴】
家を手放すことなく家賃収入を得られるのは、前述のメリットで触れたとおりです。さらにそれ以外にも、賃貸であれば所有権は手元に残したままなので、契約終了後にまた自分たちで住むことも可能。そのため、転勤などで一時的に家を空ける場合に賃貸はとても有効な手段です。
また、資産価値が上がるまで待ってから売却したいと考える人にも賃貸がおすすめです。空き家として放置しておくと、経年劣化が早くなるだけでなく、放火や不法侵入といった犯罪の心配が高まりますが、賃貸にしておけばそうした心配は軽減されます。
次に一軒家を貸し出さない方が良い人の特徴を見てみましょう。
【一軒家を貸さない方が良い人の特徴】
単身赴任で家族が自宅に残る場合は、当然ですが賃貸として貸し出すことはできません。また、家族と一緒に赴任先に異動した場合でも週末を利用して定期的に家に戻ってきたい人には賃貸は不向きです。さらに賃貸として貸し出すと、一時的とはいえ他人が自宅に住むことになります。人によって設備の使い方や、掃除に対する考え方などが違い、その違いは確実に家に刻まれます。自宅に戻ったときにこうした違いを感じるのが嫌な人は一軒家を賃貸にするのはおすすめできません。
一軒家を貸し出す際には、どの契約方法を選ぶかが重要です。「普通借家契約」「定期借家契約」「一時使用賃貸借契約」の3つの種類の特徴と、それぞれを比較してご紹介します。
| 普通借家契約 | 定期借家契約 (リロケーション) |
一時使用賃貸借契約 (リロケーション) |
|
|---|---|---|---|
| 契約期間 | 2年ごとが基本 | 期限となる日付を予め設定する |
帰任するまで ※ただし、「短くても○年間」という保証期間を2年以上設ける |
| 更新の有無 | 有 |
無 ※双方が合意した場合を除く |
無 |
| 中途解約の可否 |
否 ※正当な事由がある場合は除く |
否 ※契約期間満了の半年～1年前に予告が必要 |
可 ※保証期間は解約不可 ※解約日の3か月前に解約予告が必要 |
長期での貸し出しを考えている場合は「普通借家契約」、現在の家に再度住む予定がありそうな場合は「定期借家契約」か「一時使用賃貸借契約」がおすすめです。次項からは各契約についての詳しい内容を見ていきましょう。
普通借家契約とは、一般的に用いられる賃貸契約のことです。契約期間は2年が基本で更新制度があり、入居者からの契約解除の申し出がない限り、自動的に更新されます。
普通借家契約は入居者保護の観点が強く、退去は入居者の意思が尊重されます。入居者が退去を申し出ない限り住み続けられるため、長期の貸し出しに向いており、安定的な家賃収入が見込めます。また、賃料を周辺の相場で設定しても入居者を募りやすいのがメリットです。一方で、原則としてオーナー都合で退去を促すことは認められないため、転勤の間だけといった一時的な貸し出しには不向きの方法です。
【普通借家契約がおすすめの人の特徴】
定期借家契約とは、持ち家を一定期間だけ賃貸として貸し出す方法です。契約期間は事前に、貸主側の都合で決定可能なため、転勤の間だけ貸し出すといったリロケーションに最適です。また、定期借家契約では基本的に契約の更新はなく、契約が満期になれば入居者は退去することになります。ただし、双方が合意した場合のみ、再契約の締結が可能です。
契約期間の縛りがある分、家賃は相場よりも安く設定される傾向にあります。また、短期の貸し出しになるため、普通借家契約よりも借主が見つかりにくいことが考えられます。
【定期借家契約がおすすめの人の特徴】
一時使用賃貸借契約とは、一時使用を目的に締結される賃貸契約です。定期借家契約と同じく、契約期間は貸主側の都合で決められるため、リロケーションにも多く用いられます。定期借家契約と違うのは、最初に定めた保証期間を過ぎると契約が自動延長される点です。たとえば保証期間を「2年」と定め、当初は2年で帰任する予定だったところ、任期が伸びた場合には解約の告知をするまでは契約が続きます。
また、一時使用賃貸借契約では3か月前までに告知すれば、契約の終了が可能。帰任期間が長引いても短くなったとしてもフレキシブルに対応できるので、よりリロケーションに向いている契約方法と言えます。
ただし、この契約は転勤中の賃貸など、「一時的な使用」を目的とした限られた状況での賃貸にしか用いることができません。
【一時使用賃貸借契約がおすすめの人の特徴】
一軒家を貸し出す前には、次のことを確認しておきましょう。
住宅ローンを借りていて残債がある場合は、賃貸としての貸し出しは要注意です。住宅ローンを組んでいる金融機関に、そのまま貸し出して良いか確認する必要があります。
もしも一軒家を住宅ローンで購入し住宅ローンを返済中の場合は、残債を確認してください。まだ返済が終わっていない場合は、そのまま誰かへ貸し出すのは厳禁です。
そもそも、住宅ローンには「居住用の家であること」が融資条件として含まれています。そのため自分が住んでいない家には利用できません。この場合、原則としては事業用ローンに切り替える必要があります。住宅ローンに比べて事業用ローンは金利が高いため、購入コストが高くなってしまいます。
ただし、金融機関のなかには「転勤に合わせた一時的な賃貸」という理由を伝えることで、住宅ローンの使用継続を認めてくれるところもあります。一時的に一軒家を貸し出す予定がある場合は、先に金融機関へ相談をしておきましょう。
ちなみに、住宅ローン控除（住宅借入金特別控除）については自ら居住をしなくなった時点で受けられなくなります。ただし、再入居の際には、事前手続きを済ませておくことで残存控除期間において再適用を受けられる場合がありますので、確認しておきましょう。
一軒家を賃貸する際には、どのような管理方法を採用するかを事前に決めておく必要があります。種類は大きく分けて3つ。
| 管理方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 自主管理 |
|
|
| 管理委託 |
|
|
| 転賃 |
|
|
それぞれの特徴をご紹介します。
ご自身で物件の管理をすべて行う方法です。不動産管理会社などが入らないので家賃収入のほとんどがオーナーに入金されます。一方、家賃回収からクレーム対応にいたるまで、すべての賃貸管理業務をご自身で行わなくてはなりません。賃貸経営でしっかりと収益を得ようと考える、専業大家さん向けの管理方法と言えるでしょう。
入居者募集から家賃回収まで、賃貸経営における業務の全般を管理会社へ委託する方法です。不動産管理会社によって対応できる業務は異なるものの、自主管理に比べオーナーの業務負担を大きく軽減できます。ただし、毎月の管理委託料がコストとしてかかるため、自主管理に比べて収益が減少します。
転貸は「サブリース」とも呼ばれる賃貸手法の一種で、不動産会社がオーナーから一軒家やマンションと言った不動産物件を借り、それを入居希望者へと又貸しする形です。リロケーションなどでもよく用いられています。
オーナーの管理業務は最小限に抑えられ、手間や労力がかかりません。不動産管理会社がマンション一棟や複数の不動産物件を、あるいは数年～数十年という長期間の賃貸借契約で一括借り上げすることで、家賃保証を行うサービスもあります。ただしこの場合、不動産管理会社から保証される賃料は、そのほかの賃貸物件に比べ一般的に安くなります。
賃貸管理会社選びから賃貸契約まで、家を貸すときの手順を見ていきましょう。
一軒家を貸し出す第一歩は賃貸管理会社の選定です。見つけた賃貸管理会社に、不動産の想定賃料を調べてもらえる訪問査定を申し込み、その会社の賃貸管理サービスの内容や賃貸仲介の仕組みといったこともこの時に説明してもらうとスムーズです。適切なアドバイスをくれて、入居希望者にしっかりと物件の魅力をアピールできる信頼感の高い賃貸管理会社を探しましょう。賃貸管理会社にはそれぞれ少しずつ特徴の違いがあります。いくつもの賃貸管理会社から提案を聞く場合、ご自身が納得できるところを比較しながら選ぶのが大切です。例えば、一時的に一軒家を貸したいという場合には、そういったケースの経験が豊富なリロケーションサービスを専門的に扱っている会社を選ぶのがおすすめです。
賃貸管理会社が決まったら次に募集条件を決めていきます。具体的には、家賃や契約の種類、契約期間、敷金・礼金、保証人、保険などの項目です。なお、ご自身の希望ばかりを取り入れるのではなく、どのような条件であれば借り手がつきやすいかを意識するのが大切です。募集条件を決める際には、賃貸管理会社の担当者としっかりと打ち合わせを行いましょう。
入居者募集が開始された際には、内見対応について考慮する必要があります。立地などの条件に恵まれていたとしても、外観や室内があまりに劣化していたり汚れていたりすると、入居希望者に良い印象を与えません。内見がはじまる前に室内の整理整頓や清掃を心がけましょう。また、外観や設備についてはご自身のお手入れに限界があります。必要に応じて、ハウスクリーニングなども検討しましょう。
入居者が決定したら、賃貸借契約へと進みます。契約の内容については賃貸管理会社のサポートを受け、相談しながら各項目を決定していきましょう。契約の前には入居審査も行われます。信用して一軒家を貸せる入居者か確認しましょう。
給与以外の所得がある方には、原則として確定申告が求められます。不動産所得であってもこれは同様で、賃料の所得が年間20万円を超えている場合は、毎年2月中旬までに確定申告の準備を進めましょう。
賃貸管理会社によっては、確定申告をサポートするサービスもあります。
一軒家の賃貸運営でかかったコストを経費計上できれば、大きな節税効果が見込めます。以下は、不動産賃貸経営で認められることの多い経費の例です。
確定申告の大まかな流れは以下です。なお、青色申告をするのであれば、事業開始後2カ月以内に承認申請書を提出しなくてはなりません。「確定申告の時期までは大丈夫」と思わず、賃貸経営をはじめた時点で早めに取り組みましょう。
賃貸に出したとしても借り手が見つからない（賃貸需要が少ない）、賃料が思ったほど見込めないといった場合は、一軒家の貸し出し自体が難しくなります。その際は、賃貸にこだわるのではなく空き家管理や売却という解決策も検討してみましょう。
空き家管理とは、オーナーに変わって不動産管理会社が空き家の管理を代行してくれるサービスのことです。
高温多湿の日本では、持ち家を空き家の状態で閉めっぱなしにしておくと、家のなかに湿気が籠もります。この状態が長く続くと、人が住んでいる状態よりも傷みの進行が早まります。また、キッチンやお風呂、トイレなどの設備も、長期間使われない状態が続くと劣化が進行するため、空き家として保持する場合でも適切な管理をする必要があるのです。
サービスごとに内容は異なりますが、不動産管理会社に依頼すれば通風・通水などを定期的に行ってくれるところがほとんどです。コストはかかるものの、資産価値の低下を抑制しつつ一軒家を維持できます。
持ち家を空き家として保持すると、いつでも自宅に帰れるというメリットがあります。そのため、転勤が短期間で終わることが分かっている人や、週末は転勤先から自宅に帰りたいという人などにおすすめです。
【空き家管理がおすすめの人の特徴】
借り手が見つからない場合や、そもそも将来的な活用法がない場合には、思い切って売却を検討してみましょう。固定資産税や管理費などのランニングコストが不要になるため、出費も抑えられます。なお、一軒家の売却は主に仲介売却か不動産買取のいずれかになります。売却希望日までにある程度期間に余裕があるのなら、仲介売却を選ぶことで市場価格に近い売却価格が期待できます。急ぎの場合は不動産会社が直接物件を買い取る不動産買取もおすすめです。
賃貸では定期的な収入が見込めますが、売却では一気にまとまった収入を得られます。また、賃貸と違い、売却後は管理の手間とコストがかからないというメリットがあります。一方で住宅ローンが残っていると売却ができない点や、売りに出したとしても買主が見つからない可能性がある点はデメリットと言えるでしょう。
なお、一軒家を売却して譲渡所得（譲渡益）が発生した場合や、譲渡損失の繰越し控除や買い換え特例を適用した場合は、確定申告が必要です。申告を忘れると、「無申告加算税」が課税されます。そのほか、重加算税や延滞税などが課されるおそれがあるため、売却したらその翌年の2月16日から3月15日までに必ず申告するようにしましょう。
【売却がおすすめの人の特徴】
住んでいない一軒家を賃貸として貸し出せば、家賃収入を得られるだけでなく、家の劣化も抑制できます。その一方で、空室リスクや管理に手間と時間がかかるなど、デメリットも考慮しなければいけません。特に転勤や海外赴任など、期間限定で貸し出す場合は借主がなかなか見つからないこともあります。
「リロの留守宅管理」には、福利厚生代行グループという立場を活かし、1万社を超える法人集客ルートがあります。約8,000店舗にもおよぶ不動産ネットワークを活用できるため、早期入居のサポートが可能です。賃料の未払いや設備の破損といった賃貸中に心配なトラブルにおいても、さまざまな保証サービスを用意しているので、一軒家の貸し出しを検討している人は、ぜひお気軽にご相談ください。
カテゴリ：一戸建てを貸す 関連記事
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