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「リロの留守宅管理」リロケーション基礎知識 vol.142

一軒家を貸すための手順と注意点

両親から相続などで受け継いだ一軒家や、転勤で一時的に離れることになった戸建ては、賃貸として活用するのがおすすめです。しかし、賃貸経営にはある程度の基礎知識も求められます。そこで今回は、一軒家を貸すための方法やポイントについてまとめました

一軒家を貸すのがおすすめのシチュエーションは?

所有している不動産の活用法には売却や管理などがあります。そのなかで、賃貸がおすすめとなるシチュエーションにはどのようなものがあるでしょうか?

● 家賃収入を得たい
現在使っていない一軒家を活用して定期収入を得たいと考える人に、賃貸はおすすめです。積極的な経営を行えば、固定資産税やローンなどの補填だけでなく、ご自身の家計の助けにもなるでしょう。

● 思い入れのある家を手放したくない
長く親しんできた家を手放すのは惜しいもの。現在は住んでいなくても、子や孫に受け継ぎたいと考える方もいらっしゃいます。こうした事情の際にも、賃貸はおすすめの選択肢のひとつです。単に家の維持管理だけを行うよりもランニングコストがかかりますが、出費がかかるだけでなく、家賃収入によって利益の可能性も生まれることが賃貸を行うメリットです。

● 将来的に戻ってくる予定である
転勤などの事情から、一時的に家族が転居を求められた際に、賃貸は有効な手段です。そのまま空き家として放置をすると、建物の劣化やトラブル発生のリスクが考えられます。空き家にせずに賃貸物件とすることで、居住者による管理も期待できます。もちろん、家賃収入も得られるので、それを住宅ローンの返済転勤先の居住費補填に充てることができます。

● 資産として保有して、将来的に活用したい
不動産には資産としての価値があります。そしてその価値は時期によって変動します。とくに、地価が上昇しているようなエリアの場合は、後で売却をするほうが得になることも少なくありません。そのタイミングが来るまではいったん賃貸にする、という選択も考えられます。

● 空き家として保持したくない
一軒家を空き家として放置するのには大きなデメリットやリスクが考えられます。たとえば、人が住まなくなった家は換気や通水が適切に行われないため、劣化のスピードが早くなります。また、空き家であることがわかると、放火や不法侵入といった犯罪リスクが高まることも。そのほか、メンテナンスが行き届いていないことによる周囲への迷惑やご近所トラブルなども考えられます。賃貸に出すことで、こうしたトラブル・リスクが回避できます。

確認しておきたい住宅ローン

もしも一軒家を住宅ローンで購入している場合は、残債を確認してください。まだ返済が終わっていない場合は、そのまま誰かへ貸し出すのは厳禁です。

そもそも、住宅ローンには「居住用の家であること」が融資条件として含まれています。そのため自分が住んでいない家には利用できません。そのため、原則としては事業用ローンに切り替える必要があります。住宅ローンに比べて事業用ローンは金利が高いため、購入コストが高くなってしまいます。

ただし、金融機関のなかには「転勤に合わせた一時的な賃貸」という理由を伝えることで、住宅ローンの使用継続を認めてくれるところもあります。一時的に一軒家を貸し出す予定がある場合は、先に金融機関へ相談をしておきましょう。

ちなみに、住宅ローン控除(住宅借入金特別控除)については自ら居住をしなくなった時点で受けられなくなります。ただし、再入居の際には、事前手続きを済ませておくことで残存控除期間において再適用を受けられる場合がありますので、確認しておきましょう。

家を貸すときの流れ

賃貸管理会社選びから賃貸契約まで、家を貸すときの流れを見ていきましょう。

賃貸管理会社選定

一軒家を貸し出す第一歩は賃貸管理会社の選定です。見つけた賃貸管理会社に、不動産の想定賃料を調べてもらえる訪問査定を申し込み、その会社の賃貸管理サービスの内容や賃貸仲介の仕組みといったこともこの時に説明してもらうとスムーズです。適切なアドバイスをくれて、入居希望者にしっかりと物件の魅力をアピールできる信頼感の高い賃貸管理会社を探しましょう。賃貸管理会社にはそれぞれ少しずつ特徴の違いがあります。いくつもの賃貸管理会社から提案を聞く場合、ご自身が納得できるところを比較しながら選ぶのが大切です。例えば、一時的に一軒家を貸したいという場合には、そういったケースの経験が豊富なリロケーションサービスを専門的に扱っている会社を選ぶのがおすすめです。

募集条件決定

賃貸管理会社が決まったら次に募集条件を決めていきます。具体的には、家賃契約の種類、契約期間、敷金・礼金、保証人、保険などの項目です。なお、ご自身の希望ばかりを取り入れるのではなく、どのような条件であれば借り手がつきやすいかを意識するのが大切です。募集条件を決める際には、賃貸管理会社の担当者としっかりと打ち合わせを行いましょう。

入居者募集

入居者募集が開始された際には、内見対応について考慮する必要があります。立地などの条件に恵まれていたとしても、外観や室内があまりに劣化していたり汚れていたりすると、入居希望者に良い印象を与えません。内見がはじまる前に室内の整理整頓や清掃を心がけましょう。また、外観や設備についてはご自身のお手入れに限界があります。必要に応じて、リフォームなども検討しましょう。

賃貸借契約締結

入居者が決定したら、賃貸借契約へと進みます。契約の内容については賃貸管理会社のサポートを受け、相談しながら各項目を決定していきましょう。契約の前には入居審査も行われます。信用して一軒家を貸せる入居者か確認しましょう。

一軒家を貸すときの管理方法

一軒家を賃貸する際には、どのような管理方法を採用するかを事前に決めておく必要があります。種類は大きく分けて3つ。それぞれの特徴をご紹介します。

自主管理

ご自身で物件の管理をすべて行う方法です。不動産管理会社などが入らないので家賃収入のほとんどがオーナーに入金されます。一方、家賃回収からクレーム対応にいたるまで、すべての賃貸管理業務をご自身で行わなくてはなりません。賃貸経営でしっかりと収益を得ようと考える、専業大家さん向けの管理方法と言えるでしょう。

管理委託

入居者募集から家賃回収まで、賃貸経営における業務の全般を管理会社へ委託する方法です。不動産管理会社によって対応できる業務は異なるものの、自主管理に比べオーナーの業務負担を大きく軽減できます。ただし、毎月の管理委託料がコストとしてかかるため、自主管理に比べて収益が減少します。

転貸

転貸は「サブリース」とも呼ばれる賃貸手法の一種で、不動産会社がオーナーから一軒家やマンションと言った不動産物件を借り、それを入居希望者へと又貸しする形です。リロケーションなどでもよく用いられています。

オーナーの管理業務は最小限に抑えられ、手間や労力がかかりません。不動産管理会社がマンション一棟や複数の不動産物件を、あるいは数年~数十年という長期間の賃貸借契約で一括借り上げすることで、家賃保証を行うサービスもあります。ただしこの場合、不動産管理会社から保証される賃料は、そのほかの賃貸物件に比べ一般的に安くなります。

一軒家を貸すときの準備

一軒家を賃貸する際には、必要書類の整理募集条件の検討が必要です。また、必要に応じてリフォームなども考えましょう。

必要書類の用意

一軒家を購入する際に入手していた資料や本人確認書類などを準備します。これは入居者募集の際の広告制作や各種契約の際に用いられます。主なものは以下です。

● 間取図・パンフレット
● 建物登記簿謄本
● 土地登記簿謄本
● 本人確認書類(運転免許証、印鑑証明書など)
● 印鑑・自宅の鍵

間取り図やパンフレットについては、賃貸管理会社と相談を行う前に用意しておくとスムーズです。そのほか、状況に応じて必要な書類が異なりますので、担当者に確認しましょう。

募集条件の検討

募集条件でもっとも大きなポイントは賃料です。高額であれば収入は増えますが、入居者が決まりにくくなる恐れがあります。ただし、入居者を決まりやすくするに当たって、必ずしも賃料を下げることだけが正解ではありません。たとえば以下のような条件についても調整してみましょう。

● 契約の種類・期間
● ペットの可否
● 喫煙の可否
● 退去時の原状回復費用の範囲
● 敷金、礼金
● 保証人や保証会社を利用するか
● 火災保険に加入してもらうかどうか

これらの条件は地域特性などによっても効果が変わります。どのような項目の調整が効果的なのか、担当者とよく相談をしてみてください。

リフォーム・ハウスクリーニングの検討

一軒家の状況次第では、リフォームが必要となります。とくに設備の故障については修繕が必須と考えましょう。一方、リフォームの費用が大きくなりすぎると、収支のバランスが悪くなる場合があります。必要最低限のポイントはおさえつつ、入居希望者にとって何が重要かを見極めながら改修を進めましょう。

また、リフォームまで大げさではないにせよ、見た目の印象が悪くなるような汚れは事前に除去しておくのが賃貸の基本です。自身の清掃だけでは取り切れないような汚れや臭いが残ってしまうことも多いです。ハウスクリーニングのサービスを活用しましょう。

一軒家を貸すときの契約方法

一軒家を貸し出す際には、どの契約方法を選ぶかが重要です。「普通借家契約」「定期借家契約」「一時使用賃貸借契約」の3つの種類の特徴と、それぞれの比較をご紹介します。

主な契約は3種類

普通借家契約
もっとも広く用いられている賃貸契約です。2年間で契約を行い、以降も2年ごとに契約を更新していくことが多く、基本的には入居者が希望する場合には契約更新が行われることが前提となっています。入居者保護の観点が強く、ほとんどの場合、退去は入居者の意思によるものとなります。

定期借家契約
契約期間が事前に決められており、期間満了で終了する賃貸借契約です。引き続き入居者が居住し続けたい場合は、双方の合意の上で再契約が行われます。普通借家契約に比べて、解約の面で貸主有利の内容と言えます。

一時使用賃貸借契約
建物の一時使用を目的として結ばれる賃貸借契約です。転勤の際に、不動産を一時的に誰かへ貸すといった特別な目的で用いられています。

契約ごとの比較

普通借家契約のメリットは賃料にあります。定期借家契約と一時使用賃貸借契約は契約期間が決められている分、賃料を相場より控えめに設定するケースがほとんどです。普通借家契約であれば、周りの賃貸物件の相場に合わせた家賃設定でも賃貸を希望する入居者を募りやすいです。

一方で、普通借家契約には弱点もあります。基本的に契約更新は行われることが前提となっているため、将来的に自宅へ戻ってくるということが想定されるシチュエーションには適していません。

たとえば転勤から帰ってきたので賃貸していた一軒家を明け渡してほしいとして。たまたま都合よく入居者が引越しを考えていたなどして依頼に合意してくれれば何の問題もありません。しかし、普通借家契約であれば、入居者は気に入った物件を借り続けられることが通常です。家が空くか空かないかは入居者次第となります。普通借家契約において、貸主が入居者に退去を求めるためには「正当事由」が必要になります。しかし、この正当事由は貸主の事情・都合だけで認められることはほとんどありません。入居者が明け渡しを望まない多くの場合では、契約更新日を迎えた際も、更新を拒むことは難しくなります。

こうした状況を回避するために用いられるのが定期借家契約や一時使用賃貸借契約といった期間限定の賃貸借契約です。いずれの契約も、入居者に退去したい意向がなかったとしても、期間満了によって契約が終了します。明渡しの際に正当事由を用意する必要はありません。

リロケーションで一軒家を貸す場合は一時使用賃貸借契約

転勤の際、一時的に不動産を誰かへ貸し出すサービスを「リロケーションサービス」と呼びます。リロケーションサービスでは、定期借家契約や一時使用賃貸借契約が用いられる傾向にあります。ただし、双方合意のシチュエーションを除き、定期借家契約で家を明け渡してもらえるタイミングというのは、契約期間満了時に限られます。そのため、赴任期間が延長や短縮となった場合は問題が発生します。

一方、一時使用賃貸借契約は赴任期間が続く限り、解約の意向が告知されるまでは契約が続き、かつ帰任に合わせて3カ月前までに解約通知を送ることで契約を終了できます。つまり、帰任が後ろにずれこんでしまった場合も、早まってしまった場合も、よりフレキシブルに一軒家を賃貸できるのです。その点で、よりリロケーションサービスに適した契約方法と言えるでしょう。

一軒家を貸すメリット

具体的に一軒家を貸すメリットについて見ていきましょう。

家賃収入が手に入る

家を賃貸することで入居者から継続的に家賃収入を得ることができます。家を所持することでかかっている住宅ローンや固定資産税などのコストを家賃収入からも賄うことができるようになります。賃貸管理会社を利用する場合、新たなコストとして管理手数料も必要となってしまいますが、管理の手間をそれほどかけずに家賃収入を得られるようになります。

家を手放さずに済む

自宅を賃貸する場合、売却して手放すのとは異なり、不動産を保有し続けることができるので、賃貸終了後に再び居住する、建て替える、機を見計らって売却するなど、将来新たな活用方法を再検討することができます。売却をしようとした際に、売却前の物件の用途によって収益物件、居住用物件といった物件の取り扱いにおける違いがあり、売却額査定時の算出方法が異なることなど、賃貸を行うことによってのちの売却額にも影響が出るといったことが起こり得るため、そうした注意が必要なこともありますが、不動産価格の上昇が期待できる局面においては、物件を賃貸しながら保持することで、月々の家賃で収入を得ながら、現在より高い価格で売却するための機会をうかがうこともできます。

家の劣化をおさえることができる

人が住まないことで家の劣化を進めてしまうことがあります。しかし、一軒家を賃貸していれば、換気や掃除といった生活の中で行われる手入れが入居者によって行ってもらえることで、家の劣化を抑えることができます。また、空き家の場合は、人が住んでいないことによる不法侵入不法投棄などの被害を受ける可能性がありますが、このようなリスクも賃貸を行うことで回避できます。

一軒家を貸すときの注意点・デメリット

一方、一軒家を貸す際にはリスクなども考慮しなくてはなりません。代表的な注意点・デメリットをご紹介します。

空室リスク

入居者がいる期間は定期収入が見込めますが、入居者がいなければ、当然に家賃収入はなくなります。しかし、売却などで手放してしまった場合とは異なり、この期間にも固定資産税やローン返済のランニングコストはかかり続けます。賃貸経営をする上では、いかにこの空室リスクを避けられるかを考えなくてはなりません。適切な賃料設定や条件設定、入居者募集に向けたリフォームやクリーニングといった物件の手入れをどの程度行うかといったことが重要です。

リフォーム費用

自分が住んでいる分には気にならないものも含め、家を誰かに貸すとなると、そこから大なり小なり改修が必要な劣化損傷が見つかることは多いです。とくに、築年数の古い一軒家は修繕箇所が多く見つかりがちです。リフォーム代も高くなる可能性が高いです。修繕の費用はオーナーが支払わなくてはなりません。そこで、リフォーム代の回収だけを考えて安易に賃料を高く設定しようとすると、高くするほど空室リスクも高まります。リフォームの効果で空室リスクが下がる部分もあるので、賃貸に適した効果的なリフォームを物件の状態に合わせて適度に行うべきですが、一軒家は自由にできることが多い分、チェックが必要な箇所も多くなります。賃貸管理会社に査定と合わせて見てもらうことで、修繕の提案やアドバイスを得るといった方法もあります。

入居者トラブル

家賃滞納や退去時の原状回復費など、入居者とのトラブルは賃貸経営における大きなリスクです。とくに自主管理の場合、オーナーはこれらの問題と直接対峙しなくてはなりません。賃貸管理サービスを利用する場合、様々な保証サービスがついていたり、つけられたりします。そうしたリスクに備えるサービスの違いもしっかりと確認しておくと、もしもの時に備えることができて安心です。

賃貸運営のための費用

家を貸している間は賃料収入を得られますが、賃貸に伴う出費もあるため、賃料の全額が利益となるわけではありません。まずは例えば、賃料収入(不動産収入)には所得税が課税されてしまいます。他にも、賃貸借契約を締結する際に発生する仲介手数料などの初期費用、不動産管理会社を利用する際に支払う管理手数料。前述したような貸し出しに向けて行う修繕・リフォームの費用のほかに、賃貸中は家の設備に不具合が起こると補修で費用がかかるなど、賃貸運営を行うに当たって、数年置きや、毎年、毎月といった頻度で大小様々なコストが発生します。上手に賃料を設定しても得られる賃料には限りがあります。費用はできるだけ抑えたいものです。

費用に関わることとして、初めに「賃料収入には所得税が課税される」ことを挙げましたが、いくら課税されるかは、収入の大きさだけではなく、そのために「経費」をいくらかけたかによっても変わります。先ほど挙げた様々な費用の中には、確定申告の際に経費として認められるものもあり、それらを経費として申告することは節税効果に繋がります。限られた賃料からより多くの利益を得るために、賃貸中にかかる経費はきちんと把握しておくことが大切です。また、一軒家を貸すのに賃貸管理会社を利用する場合は、発生しがちな修繕などの費用に対して、一定額の保証やサポートといったことが標準のサービスとしてついていることや、そうした保証をオプションとしてつけられるといったことがあります。それらをうまく活用すると、不意の大きな出費を避けられるようなこともあるため、賃貸運営に協力してもらう業者を選ぶ際には、確実に発生する費用として手数料の大小はもちろん大切ですが、今後の収支に影響する保証やサポートの内容も判断基準の一つとして重要です。

一軒家を貸したときの確定申告

給与以外の所得がある方には、原則として確定申告が求められます。不動産所得であってもこれは同様で、副収入が年間20万円を超えている場合は、毎年2月中旬までに確定申告の準備を進めましょう。

賃貸管理会社によっては、確定申告をサポートするサービスもあります。

認められる経費例

一軒家の賃貸運営でかかったコストを経費計上できれば、大きな節税効果が見込めます。以下は、不動産賃貸経営で認められることの多い経費の例です。

● 租税公課(都市計画税、固定資産税、印紙税など)
● 修繕費(リフォーム費など)
● 損害保険料(火災保険など)
● 減価償却費
● 借入金の利子(住宅ローンなど)
● 不動産管理会社やリロケーション会社へ支払う賃貸管理手数料 など

確定申告の流れ

確定申告の大まかな流れは以下です。なお、青色申告をするのであれば、事業開始後2カ月以内に承認申請書を提出しなくてはなりません。「確定申告の時期までは大丈夫」と思わず、賃貸経営をはじめた時点で早めに取り組みましょう。

1. 青色申告の承認申請書提出
2. 提出書類の準備
3. 決算書作成
4. 確定申告書作成
5. 税務署へ提出

一軒家を貸すのが難しい場合の解決策

賃貸に出したとしても借り手が見つからない(賃貸需要が少ない)、賃料が思ったほど見込めないといった場合は、一軒家の貸し出し自体が難しくなります。その際は、賃貸にこだわるのではなく空き家管理売却という解決策も検討してみましょう。

解決策1:空き家管理を依頼する

空き家管理とは、家主に変わって不動産管理会社が空き家の管理を代行してくれるサービスのことです。不動産管理会社ごとにサービス内容は異なりますが、通風・通水などを定期的に行ってくれるところがほとんどです。コストはかかるものの、資産価値の低下を抑制しつつ一軒家を維持できるのがメリットです。

■「空き家管理」は、こんな人におすすめ
<貸せない・貸したくない>
・空き家に家具などの荷物を置いておきたい・家をキレイに保つことが大事
・とにかく手間が残るのは嫌
<売れない・売りたくない>
・将来的に自分の子どもに相続させたい
・再び住む可能性がある
・将来的に活用する予定がある
・所有している空き家に愛着があり手放したくない

解決策2:売却する

借り手が見つからない場合や、そもそも将来的な活用法がない場合には、思い切って売却を検討してみましょう。固定資産税や管理費などのランニングコストが不要になるため、出費も抑えられます。なお、一軒家の売却は主に仲介売却不動産買取のいずれかになります。ある程度期間に余裕があるのなら、仲介売却を選ぶことで市場価格に近い売却価格が期待できます。急ぎの場合は不動産会社が直接物件を買い取る不動産買取もおすすめです。

売却は、こんな人におすすめ
<一軒家を手放してしまいたい>
・立地など条件に恵まれておらず、借り手を見つけづらい一軒家を所有している
・とにかく手間があるのは嫌
・自分の子どもへの相続は考えていない
・再び住む予定はない
・将来的に活用が見込まれない

まとめ

今回は一軒家を貸し出す方法やポイントについて紹介しました。基礎的な知識ですが、実際に賃貸を行う上で必要となるようなことを中心に挙げております。より詳しい内容は、賃貸管理会社やリロケーション会社の担当者に尋ねてみましょう。