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「リロの留守宅管理」リロケーション基礎知識 vol.138

相続した家・空き家は貸す?売る?活用法いろいろ

もしも両親から不動産を相続した場合、どのように活用するかをすでに決めているという方は多くないでしょう。相続不動産の扱いについてお悩みの声もよく聞かれます。そこで今回は、相続した家を「売る」「貸す」「維持する」という3つの方法について解説します。

相続不動産にまつわる問題いろいろ

不動産が関わる相続にはさまざまな問題が考えられます。

たとえば法定相続人が複数の場合。財産を平等に分けるために遺産分割協議を行うものの、取り分や差額精算などの場面で争いが生じることも少なくありません。これは不動産が現金などと違い、簡単に分けられるものではないからです。

また、相続税の支払いに関する問題も予想されます。不動産を含む遺産の合計が控除額以上になると、相続税が課税されます。原則、この納税は被相続人が亡くなったことを知った日より10カ月以内で、現金一括納付です。相続人の預金に余裕があればさほど問題ではありませんが、問題は相続税が高く、その用意が困難な場合。不動産の売却にはある程度の時間がかかりますから、早めに対応を進めておかなくてはなりません。

上記はあくまでも相続時に起こりうる問題です。相続した後についても、目を向ける必要があるでしょう。

空き家の放置はデメリットとリスクが大きい?

もしも不動産の相続人がご自身に決定した場合は、その後の扱いを考えなくてはなりません。たとえば相続不動産に住むのが難しく、空き家として放置をし続けた場合には、以下のようなデメリット・リスクが考えられます。

景観・治安の悪化で周囲に迷惑がかかる

管理のされていない空き家は、建物の老朽化とともに庭木や雑草が繁殖し、害虫が発生します。また、人の住んでいないことが外部から見て明らかな場合、不法投棄や落書きをされやすくなり、これらは悪臭の原因や景観の悪化に繋がります。さらに空き巣や放火による火災の被害や、「振り込め詐欺」などの犯罪拠点として使用されるリスクもあります。

建物の経年劣化が進み、資産価値が大幅に低下する

密閉状態の建物内では、湿気による畳の膨張カビの発生、躯体となっている木材の腐食などが起こり、それらが建物の老朽化を早めます。老朽化した空き家の資産価値は下がり、さらに深刻化した場合、周辺の不動産の資産価値も低下させてしまいます。放置により老朽化が進行するほど建物の復旧はより困難となり、仮に空き家を修繕しようとした場合も、より高額の費用が必要となります。

特定空き家に指定されてしまい、固定資産税等の金額が上がる

通常、住宅用地として使用されている土地に対しては、支払いを課される固定資産税および都市計画税の課税標準額について「住宅用地の特例措置」が適用されています。しかし、空き家が特定空き家として認定されてしまった場合には、この特例措置は受けることができなくなり、建物のない更地と同じ扱いで納税を課されるようになってしまいます。特例措置が適用されなかったときの税額は、適用されたときに対して、固定資産税額について最大で6倍都市計画税額について最大で3倍が課せられます。

<参考:課税標準額算出において「住宅用地の特例措置」が適用される倍率>

◆ 小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分)の課税標準額について
固定資産税:価格×6分の1
都市計画税:価格×3分の1

◆ 一般住宅用地(小規模住宅用地以外の住宅用地)の課税標準額について
固定資産税:価格×3分の1
都市計画税:価格×3分の2

※「価格」は「課税台帳に登録された土地の価格」

東京都主税局ホームページ 固定資産税・都市計画税(土地・家屋)
【土地】2 住宅用地及びその特例措置について

相続した不動産を空き家として放置し続けた場合、その所有者には様々なデメリットやリスクが考えられます。ですので、不動産を相続した場合には何らかの活用法を考える必要があります。ここからは、具体的な活用方法をご紹介します。

活用法(1)売却

今後住む予定のない不動産を相続したのであれば、それを売却するというのが一般的な選択肢です。現金化ができれば遺産分配もスムーズですし、相続税の納税分も補填できます。

売却すれば、毎年かかる固定資産税・都市計画税が不要になることや、一定の条件を満たすことで3,000万円の特別控除も受けられます。

節税や相続問題解決の観点からすると、売却という選択もありかもしれません。

不動産売却時の注意点

不動産売却の際には、売却方法と不動産業者との媒介契約に注意が必要です。不動産の売却には不動産業者に買い取ってもらう「買取」と一般消費者へ売却する「売却」の二通りがあります。買取では早く現金化できる代わりに、買取価格は市場価格よりも低くなります売却の場合は希望の価格で売却活動を行うことができますが、買主が見つかるまでに時間を要することがあります

不動産仲介会社を通して売却活動を行う場合、不動産仲介業者と媒介契約を締結します。媒介契約には以下の3つがあります。

・一般媒介契約    複数の不動産会社へ依頼可能で自ら買主を探すことが可能

・専任媒介契約    1社のみへ依頼可能、自ら買主を探すことが可能

・専属専任媒介契約  1社のみへ依頼可能、自ら買主を探すことはできない

同時に複数社に依頼できる 自分で見つけた人にも売れる
一般媒介契約
専任媒介契約 ×
専属専任媒介契約 × ×

専任媒介契約および専属専任媒介契約にはレインズ(不動産流通機構会員専用ウェブサイト)への登録義務や売主への報告義務があるため、きちんと売却活動を行ってもらえる可能性が高くなります。

売却は現金を得る代わりに、資産を手放すという選択です。相続や節税を考えて売却しようとしても、期待していた金額で売れるとは限りません。

売却査定サービスなどを利用して売る前に想定価格を出した場合でも、買い手がつかずに予想より大幅に安くなってしまうケースも少なくないでしょう。

大切な財産を現金に換えて後悔することがないかどうか、じっくり検討することが必要です。

活用法(2)賃貸

空き家の多くは賃貸物件としての活用が可能です。計画的な賃貸経営を行えば、毎月安定した家賃収入が入り、利益をもたらしてくれます。状況に応じてリフォーム・リノベーションなどを行う必要もありますが、長期的に見ると売却よりも大きな収入を得られるでしょう。

また、「最終的には地元に帰って、実家に住もう」と考えている際にも賃貸は最適な方法です。入居者に住んでもらうことで、日常的に家がメンテナンスされ、空き家にしておくよりも劣化を抑えることができます。固定資産税都市計画税といったランニングコストを家賃収入で補いつつ、空き家のデメリット・リスクを低減しながら、資産を保持することができます。

数年後、数十年後に地元へ帰るまでの間、空いている実家を貸すことは、手堅い資産運用といえます。

賃料査定は無料で行うことができますので、まずはどれくらいの金額で貸せるのか調べておくとよいでしょう。

家を貸す際の注意点

貸すことを考えたとき、賃貸に関わる2つの注意点を抑えておくと不安がありません。まず、賃貸契約にはいくつかの種類があることを念頭に置きましょう。一般的な賃貸契約で使用される普通借家契約を締結した場合、原則としてオーナーから契約を終了し、明渡しを求めることはできません。将来的に自分で空き家を活用したい場合は、契約期間に定めのある賃貸契約(定期借家契約一時使用賃貸借契約など)を用いるようにしましょう。定期借家契約では契約期間満了に伴う賃貸の終了、一時使用賃貸借契約では一定条件のもとでオーナーからの解約が可能となっています。なお、定期借家契約や一時使用賃貸借契約では契約期間が限定されるため、借主を獲得するために相場よりも割安な家賃設定とされることが一般的です。

また、不動産の賃貸による家賃収入は、不動産所得として課税され、確定申告が必要となります。確定申告を怠った場合、ペナルティとして無申告加算税延滞税が課される場合があります。

「契約方法」と「確定申告」について心づもりしておけば安心です。細かな運営は賃貸管理会社を利用すれば問題ありません。

遠方に住んでいる場合や管理に手間をかけられない場合は賃貸管理サービスがおすすめ

貸そうとする家が遠かったり、管理の一部あるいはすべてをお任せしたい場合などは、賃貸管理サービスの利用を検討しましょう。賃貸運営のプロフェッショナルに賃貸管理を任せられるため、手間がありません。管理手数料などの費用を支払うことで、専業の大家さんがするような借主とのコミュニケーション等から解放されます。サービスを提供している企業によって業務内容が異なりますので、管理会社を選ぶ際は、どのような業務を行ってくれるのかをしっかり確認しましょう。

活用法(3)空き家管理

受け継いだ不動産の将来的な活用方法がまだ決まっていなかったり、最終的には自分たちで住もうと考えていたりする場合は、空き家管理サービスの利用もおすすめです。これは、不動産管理会社などが提供するサービスで、空き家の定期巡回や通気・換気を代行してもらうことにより、資産価値の低下を防いだり、建物の劣化スピードを緩やかにしたりできるものです。

空き家管理サービスを利用する際の注意点

空き家管理サービスを提供している業者は多く、金額やサービス内容も業者ごとにことなります。自分の必要としているサービス内容が含まれているか、サービス内容と金額が見合っているか確認しましょう。弊社の空き家管理サービスでの、巡回時の主な作業内容は下記の通りです。

・通気・換気
・通水
・雨漏りの確認
・簡易清掃
・ポストの確認
・庭木の確認
・建物屋内外の確認

基本的には荷物を置き残しておくことができますが、トラブルを避けるため、貴重品等は置かないようにしましょう。また、ゴミや生ものは害虫を発生させる恐れがあるため、残さないようにしましょう。水道・電気・ガスについては、巡回時に必要となる場合がありますので、サービス提供業者に確認してから停止の手続きを行うようにしましょう。

前述のとおり、空き家の放置にはさまざまなデメリット・リスクがあります。しかし、適切に管理さえできれば保持するメリットも少なくありません。周辺の不動産相場が上昇しているのであれば、将来的な売却を計画するのもよいでしょう。もしくは、タイミングを見計らってリフォーム・リノベーションを行い、ご自宅として活用することを考えても良いかも知れません。

まとめ

相続した不動産の扱いは誰もが迷うところです。相続における遺産分配税金のことなどを考えると決断を焦りがちですが、不動産という大切な資産をお持ちなら、それを適切に活用するためのベストな選択をしましょう。ご自身にぴったりな方法を検討してください。