転貸借とは？転勤時に家を貸すなら知っておきたい仕組み

転勤時の留守宅を賃貸する際に用いられているリロケーション。このサービスでは、よく転貸借という仕組みが用いられています。しかし、この言葉は一般的な賃貸契約ではあまり見かけない言葉です。そこで今回は、転貸借に関する基礎知識についてご紹介します。

そもそも転貸借とは？

転貸借とは、借りたものを他の誰かに貸す行為を指します。いわゆる“又貸し”のことです。たとえばあなたが友人から本を借りて、それを別の友人に貸した場合には転貸借となります。

モラル的に考えても、無断で又貸しをするのは気持ちのよいものではありません。同様に、民法612条では、賃借人が賃貸人の承諾を得ないまま賃借物を転貸することを禁止しています（無断転貸借）。これに反した場合、賃貸人は契約の解除が行えます。

ただし、上記はあくまで“賃貸人の承諾を得ないまま”ということ。つまり、貸し手側が又貸しを認めるのであれば、転貸借が可能になります。

転貸借における貸主・借主・転借人の関係

次に、不動産における転貸借をかみ砕いて説明していきましょう。今回はリロケーションの場合で考えていきます。関係する人物は以下の3人です。

◆ 貸主（A）：不動産の所有者
◆ 借主（B）：リロケーション会社
◆ 転借人（C）： リロケーション物件を借りる人

まずは、貸主（A）と借主（B）との間で賃貸借契約が結ばれます。これは、貸主がリロケーション会社にサービスを依頼している状態とほぼ同じことです。

次に、貸主（B）と転借人（C）との間で転貸借契約が結ばれます。これは、入居者がリロケーション会社と賃貸物件の賃貸借契約を結んだのに似た状況です。

ここでのポイントは、貸主（A）と転借人（C）の関係です。通常の賃貸物件では、大家と入居者との間で賃貸借契約が結ばれます。しかし今回のケースでは、貸主（A）と転借人（C）との間では、直接的な契約はない状態です。つまり、転貸借の場合はあくまで貸主（A）とリロケーション会社（B）、リロケーション会社（B）と転借人（C）との契約になるのです。

代理委託方式との違い

リロケーション会社のなかには、転貸借以外に代理委託という仕組みを採用しているところもあります。この場合、不動産の所有者（A）と入居者（C）が直接賃貸借契約を結ぶことになります。

ただし、物件の賃貸管理については不動産管理会社が間に入ることになります。つまり、代理委託方式とは、賃貸借契約以外の物件管理を不動産管理会社に任せる仕組みと言えます。

転貸借のメリットは？

代理委託方式の場合、賃貸物件の管理は不動産管理会社が行ってくれます。しかし、何らかのトラブルが発生した場合は契約者が当事者となるため、オーナー様ご自身が問題に対処しなくてはなりません。また、最悪の場合は裁判に発展するケースも考えられます。

一方、転貸借の場合は不動産管理会社と入居者とが契約を結んでいます。そのため、オーナー様は当事者にはなりません。一方、不動産管理会社には重たい責任が求められます。転貸借の場合、リロケーション会社が家賃滞納者に対して家賃催促を行ったり、明渡訴訟などを行ったりといったことが可能になります。また、訴訟対応（たとえば入居者が敷金返還などの訴訟を起こした場合など）も行えます。

転貸借が使われているシチュエーションは？

次に、転貸借が活用されている場面についても紹介します。たとえば不動産会社が建物をオーナー様から一括借り上げし、それを第三者に転貸するサブリースはその代表例です。なお、そもそもサブリース自体が「転貸」を意味する言葉です。ただし日本では、不動産会社が提供するサービスの総称としてよく知られています。

転貸借とサブリースの違いは？

「サブリース」も転貸借同様「借りたものを誰かに貸すこと」を指しています。「サブリース」は近年サービス名として広く普及したことで「転貸」とは異なる特別な意味を含めて用いられる場合があります。

「サブリース」と呼ばれるサービスの中には、転貸に伴い、入居者が入らずに本来賃料が得られない期間の賃料を、直接の借主が保証する「空室時の賃料保証」を伴うサービスが多く存在し、この保証を含む「サービス」を指して特別にサブリースと呼ばれている場合が多いです。

一方で、そうした「サブリース」と区別する意味もあり「転貸」という言葉は、単に「又貸し」の仕組みのみを指して用いられる場合が多いです。

リロケーションでもよく使われる転貸借

リロケーションでも転貸借はよく用いられている契約方法のひとつです。ただし、代理委託が使われるケースも少なくありません。

転貸借を用いたリロケーションのメリットとしては、前述のとおりリロケーション会社が契約当事者となるため、最後まで責任を以て対応してくれるという点が代表的です。自宅を貸し出すオーナー様も安心でしょう。

なお、代理委託の場合、間に入る不動産管理会社はあくまで代理の立場。何か問題が起こった場合、当事者はオーナー様と入居者になります。不動産管理会社もある程度は動いてくれますが、契約上、決められた権限しか行使できません。リロケーションにおける契約形態を決める際は、こうした点を覚えておきましょう。

まとめ

このように、転貸借にはさまざまなメリットがあり、かつリロケーションにはぴったりな契約方法です。当社の場合にも、転貸借を利用したリロケーションサービスをご用意し、お客様からのご相談をお待ちしております。もちろん、ご相談内容次第では、リロケーションや転貸借を含む、さまざまなご提案を差し上げますので、まずは一度お気軽にお問い合わせください。