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公開日2019年11月19日/更新日2023年8月7日

賃料査定の方法とは?
不動産会社の選び方や実際に賃料を設定するポイントを解説

賃料査定の方法とは?不動産会社の選び方や実際に賃料を設定するポイントを解説

転勤、介護、相続などによって持ち家やマンションを賃貸しようとお考えの方にとって、家賃収入がいくらくらいになるかは非常に気になるポイントです。
賃料査定とは、様々な資料から算出された目安でありその額で貸せることを保証するものではありません。家を貸そうか迷っている中、判断材料の一つになるのが「賃料査定」です。
無料でしかも手軽にできるので家を貸そうかと思っている方は、一度利用してみてはいかがでしょうか。

賃料査定とは

賃料査定とは、保有している不動産を貸し出す際にどのくらいの家賃で貸し出せそうか、不動産会社に依頼して査定してもらうことを言います。査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

賃貸経営する場合、収入源である家賃の設定によって経営がうまくいくか否かが分かれます。利益を追求しすぎて賃料を高くしてしまうと、空室リスクが上がり入居者が現れないという本末転倒な状態になるおそれがあります。逆に賃料を低くしすぎると、借主は見つかるかもしれませんが、オーナー側の手出しが増えて損をする可能性が高くなります。

つまり、賃貸経営を成功させるためには適切な価格の賃料を設定する必要があるということ。その際の参考になるのが賃料査定というわけです。特に訪問査定では精度の高い査定が行われるので、賃料の設定に大いに役立つでしょう。

賃料査定の方法は2種類

賃料査定には大きく分けて机上査定と訪問査定の2つの種類があります。

以下で、それぞれの特徴についてご紹介します。

賃料査定の種類①机上査定

机上査定とは、不動産仲介会社の査定担当者による訪問は行われず、過去の実績や周辺の相場から算出する査定方法です。物件に関する情報のみで賃料が査定されるため机上査定とも言われます。なお、状況に応じて物件の写真や登記簿謄本の提出が求められる場合があります。
机上査定は電話やメールのみで完結することも多く「とりあえずどれくらいの査定になるかを知りたい」と考える方に最適です。
依頼から査定額提示までは早くて数時間から1日程度です。リロの留守宅管理でも翌営業日までに結果を報告しております。

賃料査定の種類②訪問査定

訪問査定は、不動産仲介会社の査定担当者が現地に赴き、設備や内装など物件を目視で確認したり、最寄りの商業施設や公共施設など周辺環境を調査した上で賃料が算出される査定方法で訪問査定とも呼ばれます。現地での調査は通常1~2時間程度で終わり、査定結果は調査から1週間ほどで通知されるのが一般的です。
訪問査定では、精度の高い賃料査定が行われるので机上査定よりも実際の賃料に近い査定額が出されます。
査定の精度を上げるため机上査定の情報に加えて、建築設計図や重要事項説明書、契約書といった書類の提出が求められる場合があります。
訪問査定といっても、必ずしもその査定額で貸し出す必要はなく、あくまでも参考として捉えて構いません。また、立ち会いが必要なので日程調整が必要です。
理想の賃料に近付ける相談もできるので、賃貸に前向きであれば活用してみましょう。

【訪問査定に必要な書類(一例)】

  • 登記簿
  • 重要事項説明書
  • 建築関係書類
  • 契約書
  • 管理費・修繕積立金が記載された書類
  • リフォーム報告書

不動産会社により異なるので賃料査定を依頼する会社に確認しましょう。

賃料査定額の決まり方

賃料査定額は次の手順を行い、算出されます。

  1. 類似物件の調査
  2. 平均賃料・坪単価の算出
  3. 担当者の経験に応じた賃料の調整

以下は、ほとんどの会社に共通する項目例です。

類似物件の調査

不動産ポータルサイトや、不動産会社共通のデータベースである「レインズ」などを参考に、賃貸する家と似た条件(間取りや築年数、立地など)の物件が、現在いくらの家賃で貸し出されているかを調査します。
現在募集中のものだけでなく、入居中の物件なども確認しながら、現実的なラインを探っていきます。アナログな作業となるため手間もかかりますが、時間をかけて丁寧に調査が行われます。
なお、不動産ポータルサイトは個人でも閲覧できるため、オーナー自身でも類似物件の調査は可能です。しかし、不動産ポータルサイトで確認できるのは募集中の物件のみ。前述している「レインズ」には成約した賃料も掲載されていますが、不動産会社しかアクセスできません。そのため、より詳細な調査を行うためにも類似物件の調査は不動産会社に依頼するのがおすすめです。

平均賃料・坪単価の算出

類似物件調査でピックアップした物件を参考に、平均賃料や坪単価を算出。それを基に、調査物件の面積等を掛け合わせていきます。
なお、当然ではありますが設備や立地などに違いがあるので、その点を考慮し賃料の加点・減点要素を洗い出す作業も行います。

担当者の経験に応じた賃料の調整

前項までの算出結果に、査定担当者の経験に基づいた加点・減点を行います。たとえば「この地域はファミリー層に人気だから、広いバスルームがあると入居者が決まりやすかった」といった経験則です。ただし、この調整幅は査定担当者の主観が入るため、必ずしも一定ではありません。
これまで、どれだけの不動産仲介を行ってきたかが重要になります。

賃料査定を不動産会社に依頼する際の注意点

賃料査定は1社だけでなく複数社に依頼しましょう。なぜなら前項で説明したとおり、賃料査定額は最終的に「担当者の経験に応じた賃料の調整」が入るからです。担当者の経験は必ずしも参考になるとは限らないので、複数人(社)に査定を依頼し、判断材料を多く持っておくのがおすすめです。

また、最終的に貸し出せる家賃は入居者募集を行う賃貸市場に左右されます。高い査定結果を出した会社が高い家賃で入居者を見つけられるとは限りません。各社の査定額を比較することで、査定額の異常値を見抜く力が付くことからも、賃料査定は複数社に依頼することを推奨します。

その一方で、複数社に依頼するとなると、その分やり取りが増える点はデメリットになります。やり取りする内に会話の内容を忘れたり、混同したりすることも考えられるので、やり取り実績をまとめておくことをおすすめします。煩雑にならないためにも、具体的には3~4社、多くても5社くらいを目安に査定依頼をしてみてはいかがでしょうか。

賃料査定を依頼する不動産会社の選び方

賃料査定を依頼する不動産会社を選ぶポイントは次のとおりです。

査定はその金額で貸せる目安であり保証するものではないため、査定額が高いからという理由で依頼する不動産会社を決めるのは危険です。大事なのは本当にその額で貸せるかです。その点、実績が多い不動産会社ほど、多くの情報やノウハウを持っており、それらのデータに基づいて、より精度の高い賃料査定をしてもらえるでしょう。

信頼や実績、不動産会社の規模

不動産会社の規模や実績の大きさは、担当者のスキルやサービスの信頼性を計る指標の一つになると考えられます。
必ずしも「大きい会社のスキルやサービスが優れている・合っている」とは言えません。しかし、長くやってきた会社、多くの案件を取り扱ってきた会社であれば、営業担当の教育やサポート体制等が充実していることが考えられます。サービスにも培ってきた経験が活かされており、質において一定水準の質が保たれている期待を持てるでしょう。

どのような提案、営業活動をしてくれるか

営業活動をするにあたり、一般的な営業網に加え独自のネットワークがあるかでも提案のボリュームに差が出ます。
独自のルートがあることで、早期に納得いく賃料が決まるでしょう。担当者からの提案、会社の規模や不動産会社の特徴を生かした他にはないような営業ルートがあれば、その分お客様の数が多いので、事例を用いて説明してくれることを期待できます。

担当者の対応

難しいことが多い業界なので丁寧に説明してくれるか、又、電話やメールなどの返信も含め迅速な対応、色々な提案などを積極的にしてくれるか、こちらの意見を聞いてくれるかなどはとても重要です。
査定時には面積や築年数だけではなく、交通の便などの周辺環境も参考とする場合があります。
提示した査定額はどういう要素を元に調整された額なのか、説得力のある説明がなされているかがポイントです。

賃貸管理会社としての専門性が高いか

不動産会社にも得意、不得意があります。
賃貸より売却の実績が多いと、ノウハウも少なく期待は小さくなるでしょう。インターネットや問い合わせで特徴を調べて、どちらにどれくらいの強みがあるのか確認することをおすすめします。

実際に賃料を設定する際のポイント

実際に賃料を決める際には、賃料査定を参考に次のポイントを意識して決めると良いでしょう。

これらのうちいずれかだけを判断材料にして賃料を設定してしまうと、競合の物件に入居者を奪われてしまいます。そのため、賃料は上記のポイントを総合的に判断して決めるのがおすすめです。なお、市場の価値や、家の状態の良し悪しについては、不動産ポータルサイトで周辺の物件を調べることで分かります。

最も重要なポイントは、自分だけの感覚で賃料を決めてしまわないことです。賃料の設定はさまざまな要素が加味されるため、プロの目線も必要です。さまざまなアドバイスがもらえる点からも、最終的には不動産会社に相談することをおすすめします。

市場のニーズから決める

保有する物件が希少性や人気の高い物件である場合は、相場よりも高めに賃料を設定できます。たとえば、ファミリー層に人気のエリアでなかなかファミリー層向けの物件の空きがない場合、ファミリー層向けの物件は希少価値が高くなります。この場合、ファミリー層向けの物件の賃料を多少高めに設定したとしても、入居者は決まりやすいでしょう。

立地や設備などから決める

物件の賃料は家の状況や周辺環境によっても上下します。

  • エリアの利便性、生活環境、周辺環境
  • セキュリティ等の設備
  • 建物や室内の状態

当然ですが、治安もアクセスも良く、利便性の高いエリアにある物件の方が、そうでないエリアにある物件に比べて賃料を高めに設定できます。物件自体に備わっている設備や建物・室内の状態においても同じことが言えます。

契約期間から決める

賃貸の賃料は契約の条件によって変動します。特に貸出期間は、賃料に与える影響が大きくなります。

契約の種類 貸し出し期間 更新の有無 賃料
普通借家契約 2年ごとが一般的 相場と同程度で設定可能
定期借家契約 貸主都合 相場よりも安く設定されるのが一般的
一時使用賃貸借契約 貸主都合 相場よりも安く設定されるのが一般的

上記のうち、定期借家契約と一時使用賃貸借契約は、貸主の都合で貸し出し期間が限定されます。また、更新もできないため、入居者にとってデメリットが大きくなることから、賃料は相場よりも割安に設定するのが一般的です。

家賃の決め方については「【初心者必見】家を貸すとき家賃はどうやって決めればいいの?家賃の目安になるものとは」でも詳しく解説しているので、あわせてご確認ください。

転勤で賃貸に出せる期間が決まっているならリロケーションがおすすめ

リロケーションとは、転勤や海外赴任など、一時的な不在期間だけ自宅を賃貸として貸し出すことを言います。通常の賃貸と違い、期間限定での貸し出しなので、将来的に自宅に戻りたい人や、空き家や売却を望まない人におすすめです。リロケーションを行う流れは次のとおりです。

  1. リロケーション会社を選ぶ
  2. クリーニング・リフォームを行う
  3. 入居者を募集する
  4. 借主と契約し、リロケーション開始

リロケーションを行う際には、まずリロケーション会社を選ぶ必要があります。会社によって提供サービスや対応が異なるため、リロケーションを行う場合は早めにリロケーション会社の比較を行いましょう。

リロの留守宅管理」では、福利厚生代行グループという立場を活かし、1万社を超える法人集客ルート。約8,000店舗にもおよぶ不動産ネットワークを活用して、早期入居の実現をお手伝いします。賃料の未払いや設備の破損といった賃貸中に心配なトラブルにおいても、さまざまな保証サービスでカバー。安心して貸し出せます。

さらに、賃貸か売却か迷っている場合でもご相談いただけます。ローン残額や収支計算、経費、リスクなどを踏まえたうえで最適な提案をいたしますので、自宅を一時的に賃貸として貸し出すことを検討している人はお気軽にご相談ください。

まとめ

賃貸経営の命運を分ける募集賃料をなんとなく設定してしまうと失敗する確率が高まります。そのため、参考資料として必ず賃料査定を行いましょう。不動産のプロに見てもらうことで、入居者が見つかりやすく、かつ利益も上げやすい賃料設定が可能になります。

賃料査定は不動産会社によって結果が違ってくるので、複数社に依頼するのがおすすめです。転勤時の賃貸を日本で初めて事業化した実績を持つ「リロの留守宅管理」でも無料で賃料査定を行っています。不動産投資としての賃貸から、転勤などによる期間限定の賃貸まで、賃料設定に迷われている方はぜひお気軽にお問い合せください。

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