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「リロの留守宅管理」リロケーション基礎知識 vol.106

持ち家は貸す?売る?転勤時に考えたい賃貸と売却の違い

転勤時には持ち家を売却すべきか、それとも賃貸すべきか……最適な答えは人それぞれ異なります。ご自身にとって何が正しい選択なのかを判断するために、今回は賃貸と売却の違いについて解説いたします。

転勤時における持ち家の問題

転勤に際して、悩みの種になりがちなのが「持ち家の問題」です。単身赴任となれば、そのまま家族が暮らすことになるため状況としてはシンプルでしょう。一方、家族帯同で転勤先へと向かう場合は、持ち家が留守宅状態になってしまいます。

この際の選択肢としては、売却と賃貸、空き家管理などが挙げられます。空き家管理についてはコスト面が懸念され、売却と賃貸で迷う方が多くみられます。転勤の際は、持ち家を売るべきか? それとも貸すべきか? どのように判断すればよいのでしょう。

持ち家を売るメリットとデメリット

持ち家問題を考えるために、まずは売却に関わるメリットとデメリットを見ていきましょう。

もしも売却額が取得額を上回った場合、その差額は売却益となります。つまり、不動産を安く買って高く売ったことになるので、その分の利益を得られるということです。

一方、売却額が取得額を下回った場合も、すべてが損とは言い切れません。とくに大きいのが固定資産税や管理費などのランニングコストです。不動産を所有しているだけで発生し続ける費用を払わなくてよくなる点は、メリットとも捉えられるでしょう。

また、日本全体の人口減少に伴い、地域によっては不動産価格の下落がリスクとして考えられます。売却によって、不動産を「国内における価値が変わらない現金」に換えるというのは、ひとつの選択肢になりえるでしょう。ただし、不動産には将来的な転用・活用といった可能性も残されています。現金化によってこれを失うという点は、機会損失という明確なデメリットといわざるを得ないでしょう。

なお、仲介の場合は買主様が見つからない可能性も考えなくてはなりません。転勤準備で忙しい時期に売却活動を行うのは、手間にもなるでしょう。不動産会社に直接住まいを買い取ってもらうという方法もありますが、その場合は売却額が低くなってしまいます。

持ち家を貸すメリットとデメリット

次に、賃貸に関わるメリットとデメリットを考えていきます。

もっとも大きなポイントは、家賃収入が得られるという点です。ローン返済額と固定資産税、修繕積立金を計算し、それを上回る収入が得られれば、賃貸経営による利益を受け取れます。もちろん、すでにローンを完済していれば、多くの場合で利益が受け取れるでしょう。

また、賃貸収入は不動産所得の一種であるため、所得税の課税対象になります。しかし、マンションの管理費や修繕積立金、ローンの利息、管理会社へ支払う管理委託手数料や仲介手数料など、不動産には経費計上できる項目が多いため、節税効果が望めます。

一方、管理に手間がかかったり、契約内容次第では帰任時にスムーズに家へ戻れなかったりというリスクも考えられます。ただし、こうした問題はあくまでご自身による自主管理を行う場合や、普通借家契約に関わるものです。後述するリロケーションを用いれば、ほとんどが解決できます。

賃貸と売却、結局どっちがいい?

不動産の活用方法としては、賃貸も売却も非常に有効な手段です。どちらを選ぶべきかは、所有者の状況次第といえるでしょう。

たとえば、転勤先での暮らしが長期になる、もしくは帰任の予定が見えないという場合は、新たな勤務地の近くに住み替えるケースも考えられます。この場合は、現居の売却代金を住み替え先の購入費に充てるのが一般的です。

一方、「いつかは自宅に戻りたい」とお考えの場合には、賃貸を選択する方がおすすめです。家賃収入で転勤先での住居費や自宅にかかるランニングコストを補填することで、負担も軽減できるでしょう。また、入居される方が建物の管理を行ってくれるため、住まいの劣化を防げるという考え方もあります。

転勤時に持ち家を賃貸するならリロケーションが最適

持ち家を賃貸すると決めた場合は、次にその方法を検討する必要があります。不動産管理会社に管理委託をしたり、煩雑化することもあるがご自身で自主管理にチャレンジしたりなど、いくつかの手法があります。その中でもおすすめしたいのがリロケーションです。

リロケーションは、転勤の際に留守宅となる持ち家を賃貸に出すサービスのことです。一時使用賃貸借契約、もしくは定期賃貸借契約という契約形式を用いることで、帰任時にスムーズに自宅へと戻れる点がメリットとしてあげられます。

また、転勤期間中はリロケーション会社が賃貸管理を行うため、オーナー様のご負担も自主管理に比べると大幅に低減。賃貸中の持ち家のことをしっかり任せられます。

まとめ

転勤時に持ち家をどのように扱うかは、所有者ご自身の状況次第です。ただし、帰任の予定があって、自宅に戻りたいという希望をお持ちであれば、賃貸を選ぶのが最適でしょう。かつ、転勤というシチュエーションを前提としたリロケーションを活用すれば、賃貸のメリットを受け取りつつ、最終的にはスムーズに家に戻れます。転勤のご予定がある方で持ち家をどうするかをお悩みの方はリロケーションを検討してみてはいかがでしょうか。