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「リロの留守宅管理」リロケーション基礎知識 vol.105

住宅ローン返済中でも持ち家は賃貸に出せる?転勤時に知りたい疑問

急な転勤が決まってしまい、家族帯同で引っ越しをする際、気になるのは持ち家です。いつかは戻ってくる意思があるのなら賃貸を検討することになりますが、まだ住宅ローンの返済中だと判断に悩みます。そこで今回は、住宅ローンが残った持ち家を賃貸した場合、住宅ローンがどうなってしまうのかを解説します。

そもそも住宅ローンとは自分が住むためのもの

住宅ローンを組むには、いくつかの条件が設定されています。そのなかでもっとも重要視されていのが「自己居住用」という要件です。これは、自分が住むための家を購入するのに住宅ローンを利用しているという意味です。つまり、他人に貸すための家であったり、別荘であったりの購入には住宅ローンを使えません。

理由はいくつか考えられますが、その最たるものは金融機関側のリスクヘッジです。融資を行う側としては、滞納や未払といった事態を極力避けなくてはなりません。その点、自分が住んでいる家のローンであれば、高い優先度で支払いを行ってくれると考えているのです。逆を返すと、「自己居住用」という条件が満たされているからこそ、住宅ローンは低金利かつ長期返済期間が認められているともいえます。

一方、転勤によって住まいが変わる場合には、「自己居住用」という項目から外れてしまいます。適用条件を満たせなくなるということですから、当然住宅ローンは使えません。

この場合、住宅ローンの一括返済、もしくは投資用や事業用ローンに組み直しを行う必要があります。どれだけの残債があるのかにもよりますが、多くの場合一括返済は家計にとって厳しい選択となるでしょう。また、投資用・事業用ローンは住宅ローンに比べて金利が高い傾向にあります。加えて、組み直しが簡単にできるとは限りません。

金融機関に内緒で貸すのはNG

それでは、金融機関に黙ったまま自宅を他人に賃貸した場合にはどうなるのでしょうか? 自己居住でないことが金融機関に知られていないうちは、とくに何も言われないでしょう。しかし、何らかの形で別の地に住んでいることが金融機関にバレてしまったら……これは重大な約款規定違反と捉えられても仕方ありません。

まずは元の家に戻るようにと通告を受けるでしょう。しかし、すでに転勤している場合、すぐさま帰任するということは困難です。その場合は、やはり一括返済やローンの組み直しを求められてしまいます。結果としては同じであるものの、金融機関とのトラブルは信用にも関わる重大事態です。今後の付き合いもありますので、事実を隠したまま持ち家を賃貸することは避けなくてはなりません。

交渉次第で住宅ローンは継続可能?

転勤中の住宅ローンに関する扱いは原則として上記のとおりです。しかし、住宅ローンの返済中に転勤などの事情が発生するのはよくあること。そのため、正直に事情を話すと、金融機関側もある程度柔軟な対応を取ってくれるケースが多くあります。

ただし、「なぜ自己居住ができないのか?」という理由については厳しいチェックが行われます。やむを得ない事情であれば承諾される可能性も高いですが、単に「家賃収入を得たいから」といったものでは認められません。

転勤の場合は事情が考慮されやすい

転勤は「やむを得ない事情」のひとつとして捉えられるため、比較的住宅ローン継続の承諾を得やすい状況といえます。そのため、転勤が決まり、持ち家を賃貸すると決めた時点で、銀行に相談をしましょう。会社命令による転勤といった理由であれば、ほとんどの場合住宅ローンの利用を続けられます。

なお、引っ越し先が社宅であったり、会社から家賃の全額支給といった補助が受けられたりする場合は、そのことも必ず伝えてください。金融機関としては、借り手側が今後も住宅ローンをきちんと返済し続けられるかを気にします。前述のような状況では、住居費が二重にかからない、もしくは補填されるというケースですから、金融機関側のリスクも少ないのです。その結果、対応もより緩やかになると考えられます。

リロケーション会社への相談がおすすめ

住宅ローンの継続に関する折衝は、転勤という事情の場合比較的うまく進行するでしょう。しかし、そもそもこうしたやり取りに慣れていないという方も少なくありません。

こうした場合は、転勤時に持ち家を賃貸するサポートを行っているリロケーション会社に相談をするのがおすすめです。これまでに同じような悩みを抱えた顧客を数多く対応しているわけですから、適切な対応方法や、どのような手続きを踏めばいいのかなどのノウハウを豊富に持っています。

まとめ

住宅ローンを現在利用中の方は、「自己居住用」が適用条件であることを忘れないようにしましょう。そのうえで、転勤などやむを得ない事情による引っ越しが必要な場合は、そのことを正直に金融機関へ伝えてください。なお、こうした折衝が苦手という方は、一度当社までご相談いただくのもおすすめです。リロケーションサービスのご紹介と合わせて、適切なアドバイスを差し上げます。