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「リロの留守宅管理」リロケーション基礎知識 vol.105

住宅ローン返済中でも持ち家は賃貸に出せる?転勤時に知りたい疑問

急な転勤が決まってしまい、家族帯同で引っ越しをする際、気になるのは持ち家です。いつかは戻ってくる意思があるのなら賃貸を検討することになりますが、まだ住宅ローンの返済中だと判断に悩みます。そこで今回は、住宅ローンが残った持ち家を賃貸した場合、住宅ローンがどうなってしまうのかを解説します。

住宅ローンは自分が住むためのローン

住宅ローンを組むには、いくつかの条件が設定されています。そのなかでもっとも重要視されていのが「自己居住用」という要件です。これは、自分が住むための家を購入するのに住宅ローンを利用しているという意味です。つまり、他人に貸すための家であったり、別荘であったりの購入には住宅ローンを使えません。これは主には、どういう用途や目的で融資を求めるのかが、融資を行う金融機関のリスクに関わることだからです。融資を行う側は、融資を受ける側の滞納や未払いを避けなくてはなりません。滞納や未払いを避ける上で、融資を受ける当人が住んでいる家のローンであれば支払いの優先度は高くなると考えることができます。つまり、住宅ローンは「自己居住用」という条件が満たされているからこそ、金融機関のリスクが限定されており、低金利かつ長期返済期間が認められているのです。

転勤によって住まいが変わる場合も、「自己居住用」という項目から外れてしまいます。これは適用条件を満たせなくなるということですから、原則に従えば、転勤に伴い住宅ローンも使えなくなってしまいます。(実際にはその限りではありませんのでそのことについては後述)もし住宅ローンの利用を継続できなかった場合には、住宅ローンの一括返済、もしくは投資用や事業用ローンへの組み直しが要ります。投資用や事業用のローンは「自己居住用」でなくても良い代わりに、住宅ローンに比べると一般的に金利が高めです。

金融機関に内緒で貸すのはNG

それでは、金融機関に黙ったまま自宅を他人に賃貸した場合にはどうなるのでしょうか? 自己居住でないことが金融機関に知られていないうちは、とくに何も言われないでしょう。しかし、何らかの形で別の地に住んでいることが金融機関にバレてしまったら……これは重大な違反行為と捉えられても仕方ありません。

元の家に戻るようにと通告を受けるかも知れません。しかし、すでに転勤している場合、すぐさま帰任するということは困難です。一括返済やローンの組み直しを求められたときに、最初から相談していた場合と比較して、『同じ結果』と思う人もいるかも知れませんが、金融機関とのトラブルは今後の信用にも関わることです。これから金融機関に頼りづらくなるかも知れないことを考えると、簡単に『同じ結果』とは言いづらい部分があります。事実を隠したまま持ち家を賃貸することは避けるべきでしょう。

売却や空き家のままにすると住宅ローンはどうなるの?

住宅ローンを組んだまま賃貸を行いたいときにどうするかということについて、その方法を説明する前に、転勤時の家について、賃貸ではなくて売却、あるいは空き家のままにしたときの住宅ローンについては、どういった扱いになるのかをここで少しだけ補足しておきます。

まず、売却の場合は物件に設定されている抵当権の抹消が必要となります。抵当権とは住宅ローンが返済できなくなった際に、物件を担保として差し押さえることのできる権利です。抵当権の抹消にはローンの完済が求められます。ローンの残債よりも物件を高く売ることができれば、売却して得たお金でローンを完済することができます。しかし、ローンの残債よりも売却価格が低くなってしまった場合は、差額分の自己資金を用意する必要があります。事前に売却価格の査定とローン残債を調べておくことをおすすめします。

貸さずに空き家にしておく場合でも、金融機関への報告は必要です。なお、住宅ローンを支払い続けていても、住宅ローン控除の適用はできなくなります。空き家の場合は家具などを置いていくことができますが、人が住んでいない家は、劣化が早く進んでしまうといわれています。また不法投棄や空き巣などの犯罪に巻き込まれる心配もありますので、知り合いや空き家管理を扱っている業者に管理を依頼することをおすすめします。

賃貸中も交渉次第で住宅ローンは継続可能?

さて、転勤中の住宅ローンに関する扱いは原則として前述のとおりです。「自己居住用」ではなくなることで、返済や組み換えが要求されます。しかし、住宅ローンの返済中に転勤などの事情で家を空けなければならなくなるのはよくあることでもあります。そのため、金融機関に正直に事情を説明することで、ある程度まで柔軟な対応を取ってくれるケースが多くあります。

例えば、単に「家賃収入を得たいから」といったものではなかなか認められません。しかし、「なぜ自己居住ができないのか?」という理由について説明を行う際、それがやむを得ない事情であれば、金融機関にとって大事なことは、今後も返済されるはずの約束の金額がきちんと返済され続けることですから、承諾される可能性も十分にあります。

転勤の場合は事情が考慮されやすい

転勤は「やむを得ない事情」のひとつとして捉えられるため、比較的住宅ローン継続の承諾を得やすい状況といえます。そのため、転勤が決まり、持ち家を賃貸すると決めた時点で銀行に相談をしましょう。会社命令による転勤といった理由であれば、ほとんどの場合住宅ローンの利用を続けられます。

なお、引っ越し先が社宅であったり、会社から家賃の全額支給といった補助が受けられたりする場合はそのことも伝えましょう。金融機関にとっては、借り手側が今後も住宅ローンをきちんと返済し続けられるかがとても重要なので、返済が滞るリスクを軽減できる材料は前向きに融資条件を考えるための材料にもなります。社宅や補助があるということは、住居費が二重にかからない、収入が住居費への補填になると見ることができ、金融機関にとってのリスクを抑えることにつながります。状況の一つとして伝えておくことで、自宅を空けても金利などの条件を特に変えずにそのまま住宅ローンでの支払いが続けられるなどの判断をしてもらいやすくできるかも知れません。

住宅ローン継続中、転勤中の賃貸でそれぞれ気を付けておきたいこと

金融機関への相談の結果によっては、問題なく住宅ローンを支払いながら賃貸が行えるのですが、「住宅ローン控除」について、間違えてしまいそうなことを少しだけ付け足しておきます。住宅ローン控除も「自己の居住の用に供した場合」という条件があります。なので、住宅ローンを支払っていても、住んでいない間は住宅ローン控除が適用されません。賃貸終了後に自宅へと帰ってきた場合に、残存期間については改めて適用することができますが、賃貸中に関しては適用外になります。

それと、転勤中の賃貸では大事なこととして、契約内容には特に注意が必要なため、ここで補足をしておこうと思います。賃貸借契約には種類があります。再び家に帰ってくる見込みがそれなりにあるような場合には、締結する賃貸借契約を定期借家契約、または一時使用賃貸借契約にしましょう。賃貸借契約の中でもっとも一般的な契約に普通借家契約という契約があります。しかし、これを選んだ場合、貸主からの解約に正当事由が求められることになり、解約をすること自体も難しくなるのですが、解約の時期を見込むことはさらに非常に難しくなります。定期借家契約を結んだ場合は、予め定めた期間の満了時に契約が終了します。一時使用賃貸借契約は法律上の理由から利用できるケースが限定されますが、一時使用の目的を果たしたことを理由として解約が行えるため、転勤中の賃貸借契約としては適しています。

リロケーション会社への相談がおすすめ

金融機関との住宅ローン継続に関する交渉は、転勤という事情の場合、他の事情があった場合に比べて、スムーズに進行し易いものだと思われます。しかしその一方で、こうしたやり取りに慣れていないという方も多いことと思われます。

こうした場合は、転勤時に持ち家を賃貸するサポートを行っているリロケーション会社に相談をするのがおすすめです。これまでに同じような悩みを抱えた顧客を数多く対応しており、適切な対応方法や、どのような手続きを踏めばいいのかなどのノウハウが豊富です。

まとめ

住宅ローンを現在利用中の方は、「自己居住用」が適用条件であることを忘れないようにしましょう。そのうえで、転勤などやむを得ない事情による引っ越しが必要な場合は、そのことを正直に金融機関へ伝えてください。「どうすればいいか分からない」といった方は、一度当社までご相談ください。リロケーションサービスの紹介と合わせて、適切なアドバイスが可能です。