1.初期費用の目安

不動産投資の初期費用は10〜15%が目安です。
頭金を加えるなら1～2割が一般的でその際の初期費用は20～30％程度が目安になります。

例えば、2,000万円の物件の場合の初期費用は、200万円～300万円です。

不動産投資は高額な自己資金が必要なイメージがありますが、全てを自己資金で用意することは少なく、金融機関から融資を受けて物件を購入します。

以下のような事項が融資額を決める材料になりやすく、これらの情報に応じて融資額が決まるため初期費用の目安も変化します。

• 勤続年数、会社規模、年収、資産状況、他ローンの残高などの「個人属性」
• 物件所在地、駅距離、築年数、構造、間取りなどの「物件属性」

2.初期費用の内訳と金額感

2-1. 頭金

不動産投資でローンを組む場合、頭金をどれくらい入れるべきか気になる方も多いでしょう。
不動産投資の頭金は物件価格の10％～30％が目安です。1,000万円の物件なら100万～300万円くらいです。

頭金を多く入れた方が月々の支払や利息負担は軽減されますが、固定資産税、設備故障など後から発生する費用があることも頭に入れておきましょう。ある程度の手元資金は残しておきましょう。

2-2. 仲介手数料

不動産業者に物件を仲介してもらって購入する際、成約時に支払う手数料です。
不動産会社によって仲介手数料は異なりますが、物件価格が400万円超の場合「3%＋6万円＋消費税」が上限です。1,000万円の物件なら、36万円（税別）になりますが、上限なので交渉できるようなら初期費用を抑えることができます。

また、不動産会社が売主の場合、仲介会社は関与しないため、仲介手数料は発生しません。

もし、400万円以下の物件の場合は以下のようになります。

2-3. 登記費用（登録免許税）

物件を購入すると物件の所有者として登記をします。また、融資を受ける際には担保のため抵当権を設定するために登記をします。これらを「不動産登記」と総称しその際に発生するのが登録免許税です。

• 土地を購入する際（所有権移転登記） 　　　　　　　…2.0%
• 新築建物を購入する際（住宅用家屋所有権保存登記） …0.4%
• 中古建物を購入する際（住宅用家屋所有権移転登記） …2.0%
• 融資を受ける際（抵当権設定登記） 　　　　　　　　…0.4%

2-4. 司法書士の報酬

不動産投資で必要な司法書士への報酬は一般的に5～10万円程度です。
不動産を取得した際、2-3.登記費用（登録免許税）でご案内した登記手続きが必要になります。
司法書士を介さずに不動産登記の手続きは可能ですが、多くの書類が必要になり、専門的な知識を要するため司法書士に依頼することが一般的です。

2-5. 不動産取得税

物件購入などで不動産を取得した際に課税される税金で取得時に1度だけ納める税金です。
不動産取得後、数か月程度で行政から納税通知書が送付されます。
物件購入時に支払うものではないので初期費用とは呼べないかもしれませんが、必ず発生する費用になります。また、後払いなので現金の確保が必要になります。
税率は次の通りになります。

取得日	土地・家屋（住宅）	家屋（非住宅）
平成20年4月1日から 令和9年3月31日まで	3%	4%

参考：不動産取得税│東京都主税局

2-6. 印紙税

売買契約書、融資を受ける際の契約書である「金銭消費賃貸契約書」には印紙税がかかります。
これらは課税文書と呼ばれ税金を支払う必要があるからです。印紙税は契約書に書かれた売買金額や融資額によって変化します。
次の表は不動産投資で主要な価格帯における税額です。

参考：No.7102　請負に関する契約書｜国税庁
参考：No.7108　不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

2-7. 火災・地震保険料

融資を受けて不動産投資をする場合には金融機関によって物件に抵当権を設定されます。
火災保険は加入が義務付けられているわけではありませんが、融資先によっては担保した物件を保護するため火災保険への加入が必須となる場合があります。
　また、昨今の異常気象による洪水や台風の被害に対する補償があるかは大きな違いなので火災保険に水災、風災補償が含まれるか確認しておくのも重要です。
支出につながるため投資の面で考えるとデメリットですが、火災保険は確定申告時に費用を経費計上できます。節税につながるのでデメリットを薄めることができます。
地震保険は単独で加入できないため、火災保険に加入すれば地震保険にも加入できます。

■楽天銀行：融資のご返済が終了されるまで、火災保険にご加入いただくことが融資の条件となります。

■スルガ銀行：建物に付保する火災保険への加入を確認させていただきます。また、審査の結果、建物に付保する火災保険の保険金請求権に当社が質権を設定させていただく場合がございます。

■SMBC信託銀行：担保物件への火災保険等の損害保険へのご加入はローンのご契約条件ではありません。（ただし、火災や地震等にかかる損害リスクに備えてぜひご検討ください。）

保険料の目安は物件の構造、保険期間（短期、長期）によっても異なるため不動産屋にも相談し、より良い保険を選びましょう。

2-8. 固定資産税、都市計画税の精算

固定資産税、都市計画税は年1月1日時点で不動産を所有している人に納税義務のある税です。これらの税金は2つセットで納税するのが原則です。
その年の途中で売却しても、その年の固定資産税は売主が納税します。しかし、不動産引渡し日から12月31日までを日割りした分の固定資産税、都市計画税を買主から戻して貰うのが一般的です。

固定資産税は物件の固定資産税評価額の1.4％、都市計画税は固定資産税評価額の0.3%が上限ですが、物件のある市町村によって異なります。

2-9. 融資事務手数料

不動産投資の融資を金融機関から受ける際に支払う手数料で2.2％に設定している傾向が高いです。

• オリックス銀行：借入金の2.20％（消費税込み）以内
• スルガ銀行：取扱手数料定率型※1融資金額×2.2%
• 東京スター銀行：ご融資金額に対して2.2％の事務手数料をお支払いいただきます。

2-10. 融資保証料

不動産投資において融資を受ける際、ローンに保証をつけるのが通例となっており、相場は「2％」以内の傾向が多いですが、不要な金融機関もあり審査によって決まることが多いようです。
不動産投資は融資額が高額になるため、万が一を考慮して保証会社による保証を要する場合があります。
保証会社は融資を受けた買主が返済を滞納した際に代わりに返済をする会社です。
金融機関としても保証会社の保証が得られることでローン利用者が滞納しても融資の回収が可能となります。このように保証会社から保証を得る場合に保証料がかかります。

マンション経営やアパート経営の初期費用について、さらに詳しく知りたい方は、リログループの賃貸経営の専門家「リロの不動産」が掲載しているコラムもぜひ参考にしてください。

▼リロの不動産　賃貸経営コラム
マンション経営に必要な初期費用の目安｜事例で知る費用経費や注意点

3. 初期費用を抑えるには？ムダな出費を防ぐ3つのポイント

ここまで初期費用の目安と内訳をご案内しました。
初期費用の目安はおよそ10～15％なので1,000万円の物件では100万円～150万円になります。
不動産投資において初期費用を抑えるのは収益面で差が出ることから、ムダな出費を抑えることで数十万〜数百万円規模の削減が狙えます。

こちらでは。初期費用で余計な出費をしないよう初期費用を抑える3つのポイントをお伝えします。

1. 「売主直物件を選び仲介手数料をカット」
2. 「中古区分ワンルームマンションでローコスト物件の選定」
3. 「金融・保険の比較」

3-1. 売主直物件を選ぶことで仲介手数料をカット

売主直販は仲介手数料0円の可能性があり初期費用を抑えられる可能性が高いです。ただし価格に手数料相当が内包されていないか相場比較を必ずしましょう。

売主直物件の特徴

• 仲介手数料がかからない
• 物件に関してより詳しく説明してもらえる
• 直接取引なのでレスポンスが早い
• 売主に直接交渉ができる
• 物件数が多くないので他の物件と見比べにくい

売主直物件の注意点

• 相場確認：近隣、同スペックの平米単価、利回り比較。
• 重要事項説明：付帯工事・瑕疵担保免責・付属設備の範囲を確認。
• キャンペーン：「諸費用サービス」等は他費目の上振れで相殺されないか、総額でチェックしましょう。

3-2. 中古区分マンションからローコスト物件を活用

中古区分ワンルームマンションは市場に出ている数も多く、低価格の物件もあるため初期費用を抑えやすい傾向があります。ただし立地、築年数・管理状態・設備寿命による修繕リスクを必ず織り込むようにしましょう。

ローコスト物件の注意点

• 長期修繕計画、直近の修繕履歴、滞納率、積立金水準、配管更新歴。
• オーナーチェンジの場合、現行賃料の妥当性（相場乖離・AD負担の有無）、更新月前後の賃料改定リスクも評価。

ただし、ワンルームマンションは空室リスク、部屋を乱雑に使われ修繕費が都度発生するなど、利益が出にくいケースがあり、節税効果もそれ程期待できないケースもあります。

初期費用を抑えることはできますが、物件の属性に左右されることが多いので物件や周囲の環境を実際に確認し念入りなシミュレーションが必要です。
相場より利回りが良い場合も理由があるのでその理由を確認する必要があります。

場合によっては1棟物のアパート・マンションの方が利回りも高く、収益性が高い場合もありキャッシュフローが健全化しやすい傾向もあります。
購入金額が大きいためリスクに感じる場合もありますが、比較し最終利益が高いシミュレーションの方を検討するようにしましょう。

中古マンション投資のメリットとリスクの詳細につきましては、リログループの賃貸経営に精通した「リロの不動産」による下記コラムもご参照いただければ幸いです。

▼リロの不動産　賃貸経営コラム

【事例付】中古マンション投資のメリットとリスク！注意点と対策まで徹底解説

3-3.金融機関・保険を複数社から比較する

事務手数料・保証料・金利・保険は道程での内容でも各社で変わります。
そのため、見た目の金利だけで選ばないことが大切です。不動産会社から紹介してもらうよりも手間は掛かりますが、保険会社から初期費用を抑える提案を受けられるかもしれません。

次のような比較表を作ることがおすすめです

• 金利（変動／固定、固定期間）
• 事務手数料（定額／定率）
• 保証料（前払／金利上乗せ）
• 保険料（期間・免責・特約）

総額評価：初期費用＋返済総額＋想定解約時の残債リスクまで俯瞰しましょう。

4. ケース別シミュレーションで初期費用の具体額を把握

こちらでは例として3,500万円でのシミュレーションをしてみます。

■シミュレーション条件

• 物件価格：3,500万円
• 借入金：3,150万円、頭金（350万円）
• 物件引き受け日：10月1日
• 鉄筋コンクリート

頭金があるパターン

合計：7,314,250円
初期費用割合：20.9％

頭金がないパターン

合計：3,814,250円
初期費用割合：10.9％

マンション経営やアパート経営の利回りについては、リログループの賃貸経営に精通した「リロの不動産」による下記コラムもご参照ください。

【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

5. 初期費用以外でかかる可能性のあるコスト

不動産投資は購入後「毎月の固定支出」と「突発的なコスト」が発生します。そのため初期費用とは別で運転資金を確保する考えを持ちましょう。

5-1.管理費・修繕積立金清算金

管理費、修繕積立金は物件所有者が払うため不動産投資の場合、オーナーが支払います。
各費用の相場は次の通りです。

• 管理費総額の平均：17,103円
• 修繕積立金の平均：13,378円

参考：令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕（国土交通省）

5-2.固定資産税、都市計画税

管理費同様、物件所有者であるオーナーが支払う税金になります。
固定資産税、都市計画税共に課税標準額（固定資産税評価額）は通常、購入価格の70％前後が評価額の目安になります。
税率は固定資産税が1.4％です。（ごく一部の例外もあります）都市計画税は0.3％が上限になります。

概算計算方法

• 固定資産税：購入価格×70％×1.4％
• 都市計画税：購入価格×70％×0.3％

5-3.退去時の原状回復費

壁紙の変色など経年劣化による損耗は物件所有者であるオーナーが支払います。
借主が作った傷などは請求することができます。
敷金は「借主の家賃滞納や原状回復に充てられる費用」ですので、借主に原状回復費用が発生した場合、ここから賄われるルールがあります。

『敷金＜原状回復費用』の場合は、足りない分を借主に請求します。

トラブルになりやすいので責任の所在を明確にするためにも、物件オーナーは入居前に画像などで現状を記録しておくことをおすすめします。
（出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）｜国土交通省住宅局）

6. 資金計画の立て方と自己資金の目安

基本式は「自己資金＝頭金＋諸費用＋運転資金（家賃6か月分）」これを意識することで不動産投資の失敗確率は大きく下がります。

6-1. 自己資金はいくらが妥当？

3,000万円のマンション購入時の自己資金の目安は最低でも500万程度が必要です。

• 諸費用（登記費用・仲介手数料・税金など）：300～350万円程度（物件価格の約10～15％）
• 運転資金（修繕費・空室リスクに備える預貯金）：150万円程度（家賃を15万円/月と仮定して6ヶ月分を確保しておく）
• フルローン時の注意点
  初期費用の負担はほぼありませんが金利が上がった場合、返済額が増えて資金繰りが厳しくなる可能性があります。
• 頭金の注意点
  　頭金を多く入れると借入金額が減るので、返済比率が下がり、利息も減ります。ただし、手元に残る現金が少なくなるため「自己資本利益率（ROE）」が下がる場合があります。
  つまり、安定性と収益性はトレードオフの関係です。
  
  　そのため「物件の収益力」と「金利の前提」を考えながら、頭金と借入比率のバランスを取ることが重要です。
  
  最初は「手元現金を厚めに残す」方が安心です。返済負担を減らすために頭金を多く入れすぎて、後で修繕費や空室対応に使える現金が不足すると、生活費を圧迫する場合もあります。

6-2. 不動産投資を始めるのに年収はいくら必要ですか？

結論から言うと、年収500万円以上が一つの目安です。
なぜなら、金融機関は融資の可否を判断する際に「返済負担率（年収に対するローン返済額の割合）」を重視するからです。一般的に不動産投資の場合「返済負担率30〜35％以内」が融資の条件とされます。

例えば、年収500万円の人であれば、年間返済上限は約150～170万円（＝月12.5～14万円）程度。これは、3,000万円前後の投資用マンションローンを組む際の標準的な返済額に近いため、融資審査に通りやすいラインといえます。

年収500万円は金融機関に信頼されやすいボーダーラインですが、予期せぬ途中解約による空室、設備故障などの突発的な支出を考えた場合、生活にゆとりが少なる可能性も考えられます。
加えて、金融機関から金利などより良い条件で融資を受けられ、突発的な支出にも耐えることを考えた場合の年収目安は、800万円程度が必要です。

7.まとめ

不動産投資を始める際に最初に立ちはだかるのが「不動産投資の初期費用」です。一般的には物件価格の10〜15％が諸費用に充てられ、さらに頭金を含めると総額で20〜30％程度の初期費用が必要になるのが目安です。
仲介手数料や登記費用、融資関連の事務手数料に加え、火災保険・地震保険、固定資産税など多岐にわたるため、事前に不動産投資の初期費用の内訳を把握し、項目ごとに見積もりを取って資金計画を明確にしておくことが大切です。

融資条件を左右する年収や自己資金の有無も初期費用に直結するため、フルローンに頼るのか、頭金を入れるのかを慎重に判断しましょう。
不動産投資に必要な初期費用の全体像を把握し、無理のない資金計画を立てることが、長期的な成功への第一歩です。

マンション経営やアパート経営をはじめとする不動産投資については、リログループの「リロの不動産」が賃貸経営の専門家として、運用・管理から購入・売却・相続に至るまで、『住むこと、まるごと』トータルサポートしております。

管理戸数100,000戸以上、年間仲介件数40,000件以上と、いずれも全国TOP10に入る実績を誇り、不動産オーナー様に対する売買ネットワークや蓄積されたノウハウを有しております。これにより、日常の賃貸管理はもちろん、投資戦略や出口戦略まで幅広くご提案が可能です。また、賃貸経営に関する情報や実際の改善事例を「リロの不動産　賃貸経営HACK」で多数紹介しておりますので、ぜひご一読ください。

「これから不動産投資を始めたい」「興味はあるけれど不安もある」という方は、ぜひ一度【リロの不動産】にもご相談ください。