1. 実家を「売る？」「貸す？」迷った際の判断基準

実家を「売るか」「貸すか」迷った際は、以下の3つを軸に検討するのが基本です。

1. 家屋の立地・劣化状態：物件の客観的な状況を見極める
2. 自分や家族の意向：将来を見据えた家族間の合意形成
3. 売買、賃貸それぞれの収益性：金銭的なメリット・デメリットの比較検討

以下で詳しくみていきましょう。

1-1. 家屋の立地・劣化状態

実家を売るか貸すかを判断する際の最初のステップは「物件の客観的な状況」を正確に把握することです。

これらを把握することは、実家を売るか・貸すかの重要な判断要素となります。

まず重要なのが立地条件です。
都市部やその近郊にあり、最寄り駅から徒歩圏内、さらにスーパーや病院などの生活関連施設が充実しているエリアであれば、賃貸需要は安定していると考えられます。

このような物件は、貸し出すことで継続的な収益を得るという選択肢が現実的になるでしょう。

一方で、地方の過疎化が進むエリアや、公共交通機関でのアクセスが難しい場所では、借り手を見つけること自体が困難な可能性があります。

1-2. 自分や家族の意向

実家は単なる不動産ではなく、家族の思い出が詰まった特別な場所です。
そのため、ご自身やご家族の意向を慎重に確認することが、後悔のない選択をするための鍵となります。

まず、将来的にご自身や兄弟姉妹、子どもが住む可能性はないか検討しましょう。
少しでもその可能性があるなら、売却ではなく賃貸や定期的な管理を選ぶ選択肢も残されます。

特に相続人が複数いる場合は、全員の意見が一致しているかが重要であるため、しっかり話し合いをしましょう。

一方、賃貸に出すのであれば、誰が主体となって管理を行うのかを明確にしておくことも必要です。

1-3. 売買、賃貸それぞれの収益性

売るか、貸すかの判断材料として、金銭的なメリット・デメリットを比較検討することも欠かせません。

売却する場合、一度にまとまった現金が手に入り、固定資産税や修繕費といった継続的な維持費の負担がなくなる点が大きなメリットです。

賃貸に出す場合は、家賃として継続的な収入を得られることや、将来的に自分たちで使うための資産として所有し続けられる点がメリットです。

しかし、空室や家賃滞納のリスクがあるほか、経年劣化による修繕費や設備の交換費用が不定期に発生する可能性も高くなります。

売るも貸すも、どちらにもメリット・デメリットがあるので、それぞれをよく比較したうえで慎重に決断する必要があるでしょう。

2. 実家を売るメリット

ここでは「実家を売る」と決めた場合の具体的なメリットについて紹介します。

実家を売るメリットは主に以下の3つです。

• まとまった現金で新たな人生設計を構築
• 固定資産税や管理の負担から解放される
• 相続トラブルを未然に防ぐ

以下で詳しくみていきましょう。

2-1. まとまった現金で新たな人生設計を構築

実家を売却する最大のメリットは、一度にまとまった現金を手に入れられる点です。

毎月の家賃収入とは異なり、売却によって大きな資金を即座に確保できます。

相続した空き家であれば、一定要件を満たせば「空き家の3000万円特別控除」という節税制度も大きな魅力です。

この特例を使えば、売却によって得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで控除でき、結果的に税金を大幅に抑えることが可能になります。

ただし、これらはあくまで実家に資産価値がある場合に限られるため、売っても必ず現金（利益）となるわけではありません。

参考：国土交通省│空き家の発生を抑制するための特例措置

2-2. 固定資産税や管理費が不要になる

実家を所有し続ける限り、たとえ誰も住んでいない空き家であっても、固定資産税や都市計画税、火災保険料といった費用が毎年かかり続けます。

また、建物の劣化を防ぐための定期的なメンテナンスや庭の手入れも欠かせません。

これらの維持管理費は、物件の状況によっては決して軽くない負担となります。

特に注意したいのが、管理が行き届かない「管理不全空き家」に指定されてしまうリスクです。

行政から勧告を受けると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税額が最大で現在の6倍に跳ね上がる可能性があります。

実家を売却することで、こうした継続的な金銭的負担と精神的なプレッシャーから完全に解放されます。

参考：国土交通省住宅局│空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律

2-3. 相続トラブルのリスクを減らせる

現金と違って物理的に分割することが難しい不動産は、残念ながら相続時にトラブルの原因となりやすい資産です。

「誰が住むのか」「どうやって公平に分けるのか」などの問題で、家族の関係がこじれてしまうケースも少なくありません。

さらに、2024年4月1日から相続登記が義務化され、正当な理由なく手続きを怠った場合には10万円以下の過料が科される可能性も出てきました。

仮に兄弟など複数人で共有名義による相続登記をしても、将来その不動産を売却する際には共有者全員の同意が必要になるなど、手続きが複雑化する恐れがあります。

実家を生前、あるいは相続後すぐに売却して現金化しておけば、相続財産を1円単位で明確に分割することが可能です。

これにより、将来起こりうる家族間の揉め事を未然に防ぎ、円満な相続を実現しやすくなるでしょう。

参考：東京法務局│相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）

3. 実家を売るデメリット

この章では、実家を売却することで生じるデメリットについて紹介します。

実家を売るデメリットは主に以下の3点です。

• 思い出のある実家を手放す喪失感
• 売却時に発生する諸費用と税金
• 譲渡所得税がかかる可能性がある

それぞれを詳しくみていきましょう。

3-1. 思い出のある実家を手放す喪失感

売却における最大のデメリットは、金銭的な問題以上に、心情的な側面かもしれません。

実家は単なる建物ではなく、生まれ育った場所であり、家族との大切な思い出が詰まった特別な空間です。

そのかけがえのない場所を完全に手放すという決断は、想像以上の寂しさや喪失感を伴うことがあります。

売却してしまえば、当然ながらもう二度とその家に戻ることはできません。

お金には代えられない価値を失う可能性があることは、覚悟しておくべきでしょう。

3-2. 売却時に発生する諸費用と税金

実家を売却しても、売却価格の全額が手元に残るわけではありません。

売却に際しては、さまざまな諸費用がかかります。そのなかで最も大きなものが、不動産会社へ支払う仲介手数料です。

売却して入ってくるお金だけでなく、出ていく費用があることも認識しておきましょう。

3-3. 譲渡所得税がかかる可能性がある

実家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得は売却価格から、不動産の取得費（購入費用）と売却にかかった譲渡費用を差し引いて計算します。

しかし、相続した実家の場合、親が購入したときの売買契約書などが見当たらず、取得費がわからないケースが少なくありません。

その場合、法律上、売却価格の5%を「取得費」とみなして計算するため、譲渡所得が想定より大きくなり、結果として税金が高額になる可能性があります。

前述した「空き家の3000万円特別控除」などの特例を使うことができれば税負担を軽減できますが、適用要件は非常に複雑です。

安易な自己判断はせず、必ず税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

売却は寂しいけれど、空き家のままでは家が傷んでしまう、そんな方には「リロの留守宅管理」がおすすめです。
「思い出の詰まった実家を、大切に残したい」このような声にお応えし、ご自宅の管理をしっかりサポートします。賃料の目安を把握するためにも、まずは無料賃貸査定から始めることをおすすめします。

4. 実家を貸すメリット

この章では、実家を賃貸に出すことで得られる具体的なメリットについて紹介します。実家を貸すメリットには主に以下の内容があります。

• 継続的な家賃収入で安定した収益
• 将来、自分が住む選択肢を残せる
• インフレに強い資産として保有し続けられる
• 相続税の評価額を軽減できる可能性

家を賃貸に出す際のメリット・デメリットについては以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

関連記事：自宅を賃貸に出すメリット・デメリット14選！必要な費用・税金や具体的な手順も解説

4-1. 継続的な家賃収入で安定した収益

実家を賃貸に出す最大のメリットは、一度きりの収入である売却とは異なり、毎月継続的に家賃収入を得られる点にあります。

入居者がいる限り、物件が収入源となり、給与や年金に加えて将来の資産形成を力強くサポートします。

とくに立地の良い物件や需要の高いエリアでは、安定した入居率も期待できるため、継続的な固定収入となり得ます。

ただし、家賃収入には所得税が課されるため、家賃のすべてが得られるわけではないことは、理解しておきましょう。

4-2. 将来、自分が住む選択肢を残せる

売却してしまうと所有権は完全に他人のものになりますが、賃貸であれば所有権はご自身のままです。

そのため、将来的にご自身やご家族が住むという選択肢を残すことができます。

例えば「将来はUターンして住みたい」「子どもの独立や転勤など、ライフプランがまだ固まっていない」といった場合でも、賃貸なら柔軟に対応できます。

あらかじめ契約期間を定めておく「定期借家契約」という契約形態を利用すれば、将来の計画にあわせて期間を区切って貸し出すことも可能です。

4-3. インフレに強い資産として保有し続けられる

一般的に、不動産はインフレに強い資産とされています。

世の中の物価が上昇する局面では、現金の価値が実質的に目減りする一方、不動産の資産価値や家賃は上昇する傾向があります。

また、実家が立地するエリアの将来性も重要なポイントです。

もしその地域に再開発の計画があったり、新たな駅の開業などで利便性が向上したりすれば、長期的にみて資産価値そのものが大きく上昇する可能性も秘めています。

4-4. 相続税の評価額を軽減できる可能性

実家を賃貸に出すことは、将来の相続税対策として有効な場合があります。

なぜなら、不動産の相続税評価額は、その利用状況によって変わるという特徴があるからです。

具体的には、ご自身が自由に使用できる状態の不動産（自用地）に比べて、第三者に貸し出されている不動産（貸家建付地や貸家）は、財産としての評価額が法律にもとづいて低く算定されます。

これは、入居者の権利がある分、所有者がその不動産を自由に利用したり売却したりできないという制約が価値に反映されるためです。

この仕組みにより、土地や建物の相続税評価額が一定の割合で減額され、結果として将来の相続税負担を軽減できる可能性があります。

資産を守りながら次世代へ引き継ぎたいと考える場合、これは大きなメリットと言えるでしょう。

5. 実家を貸すデメリット

ここでは、実家を賃貸に出すことで生じる可能性のあるデメリットについて紹介します。

主なデメリットは以下の3点です。

• 空室期間の収入途絶と維持費負担
• 予期せぬ修繕費用とリフォームの必要性
• 入居者トラブルの発生リスク

5-1. 空室期間中の収入途絶と維持費負担

賃貸経営におけるデメリットとして、借り手が見つからない「空室リスク」があげられます。

入居者がいる間は安定した収入が見込めますが、一度退去すると次の入居者が決まるまでの間、家賃収入はゼロになります。

しかし、収入がなくても固定資産税や火災保険料、管理費といった維持費はかかり続けるため、空室期間が長引けば収支が赤字になる可能性が高くなるでしょう。

特に、建物が古かったり、賃貸需要が低かったりするエリアでは、空室期間が数か月に及ぶことも珍しくありません。

安定した賃貸経営のためには、あらかじめ一定の空室期間を想定し、それでも収支が成り立つような余裕のある資金計画を立てておくことが不可欠です。

5-2. 予期せぬ修繕費用とリフォームの必要性

自身が賃貸オーナーになるにあたっては、継続的な費用負担というデメリットも無視できません。

築年数が経過した実家を貸し出す場合、壁紙の張り替えや水回りの設備交換など、初期投資がかかることを理解しておきましょう。

さらに、賃貸経営を始めてからも、給湯器の故障やエアコンの不具合、雨漏りといった修繕は突発的に発生します。

これらの修繕費用は、原則として大家である所有者が負担しなければなりません。

将来の大きな出費に備え、家賃収入の一部を修繕費として計画的に積み立てておく必要があります。

5-3. 入居者トラブルの発生リスクがある

大家としての責任とトラブルのリスクも大きなデメリットです。

家賃の滞納や、騒音・ゴミ出しといった近隣住民とのトラブルなど、さまざまな問題が発生する可能性があります。

こうしたトラブルへの対応は、精神的に大きな負担となり得ます。

また、法律上、入居者の権利は強く保護されているため、問題のある入居者だからといって大家の都合で簡単に退去を求めることはできません。

日常的な管理やトラブルの一次対応は管理会社に委託できますが、所有者として最終的な責任を負うのは自分であるという心構えが必要です。

実家を賃貸に出す際に注意しておくトラブルについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

関連記事：実家を賃貸に出す際の近隣トラブル8つの防止策

6. 実家を売る・貸す以外の活用方法

実家を売却や賃貸以外の方法で活用する選択肢について紹介します。

売る・貸す以外の活用方法として、主に以下の2点があげられます。

• 専門サービスで空き家を適切に維持・管理する
• 建物を解体して更地として活用・売却する

それぞれを詳しくみていきましょう。

6-1. 専門サービスで空き家を適切に維持・管理する

「将来、自分たちが住む可能性も残したい」「今はじっくり考える時間が欲しい」という場合に有効なのが、空き家管理サービスを利用して、ひとまず現状を維持するという選択肢です。

これは、専門業者が所有者に代わって定期的に実家を巡回し、管理を行ってくれるサービスです。

主なサービス内容には、室内の空気の入れ替えや郵便物の確認、簡単な清掃や建物の目視点検などが含まれます。

これらの管理を行うことで、建物の急激な劣化を防ぎ、放火や不法投棄といった防犯上のリスクを軽減できます。

6-2. 建物を解体して更地として活用・売却する

建物が著しく老朽化している場合に考えられるのが、解体して更地にするという方法です。

構造に不安があったり、大規模なリフォームが必要だったりする家は、売却や賃貸に出すことが困難な場合があります。

更地になれば、購入を希望する人が自由に新しい家を建てられるため、古い建物が残っている状態よりも売却しやすくなる傾向があります。

また売却だけでなく、月極駐車場や資材置き場として活用し、収益を得るという選択肢も検討できるでしょう。

ただし、建物の解体には相応の費用がかかることは把握しておく必要があります。

加えて、住宅が建っていることで適用されていた固定資産税の優遇措置がなくなり、土地の税額が上がってしまうケースもあります。

解体を実行する際は、これらの費用や税金の変動を十分に理解し、慎重に判断しなければなりません。

7. 実家の賃貸に関するよくある質問

この章では、実家の売却や賃貸を検討する際によく寄せられる質問とその回答について紹介します。

実家の売却・賃貸に関するよくある質問には、以下のようなものがあります。

• 売りも貸しもせずに実家を空き家にするとどのようなリスクがありますか？
• 兄弟や親族が複数いる場合、実家の扱いはどのように決めるべきですか？
• 売却や賃貸を決めるまでに必要なステップを教えてください

それぞれを詳しくみていきましょう。

Q、売りも貸しもせずに実家を空き家にするとどのようなリスクがありますか？

A、実家を適切な管理をせずに放置すると、さまざまなリスクが生じます。

代表的なリスクとして以下があげられます。

• 所持していることに関わる金銭的負担
• 不法投棄や不法占拠などの危険性
• ゴミや害獣問題で近隣トラブルにつながるリスク
• 空き家状態になることで劣化が進む可能性

持ち家を使わずに放置するリスクに関しては、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

関連記事：【要注意】使わない持ち家はリスクの塊？後悔しないための判断基準と対応策

Q、兄弟や親族が複数いる場合、実家の扱いはどのように決めるべきですか？

A、ご兄弟など相続人が複数いる場合、相続を円満に解決する秘訣は、感情的な対立を避けて客観的なデータにもとづいて話し合うことです。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、実家の市場価値を把握することが肝心です。

そのうえで、売却した場合の手取り額や、賃貸にした場合の収支計画といった具体的な資料をもとに全員で話し合いを行いましょう。

それぞれの思いや意見を尊重しつつ、発生する費用やリスクを見極めたうえで、問題を一つずつ解決していくことが大切です。

Q、売却や賃貸を決めるまでに必要なステップを教えてください

A、実家を売るか貸すか迷ったら、以下の手順に沿ってやるべきことを整理してみてください。

8. まとめ

実家を売るか貸すかの判断は、立地や築年数・家族の意向などを考慮して、慎重に決める必要があります。

売却は一括現金化と管理負担からの解放というメリットがある一方、思い出の家を手放すことになります。

賃貸は継続的な家賃収入と資産保有のメリットがありますが、空室リスクや管理の手間がかかることは避けられません。

家族全員が納得できる選択をするため、客観的なデータをもとに冷静に検討しつつ、必要に応じて専門家に相談することをおすすめします。

実家を売るか貸すか、お悩みの方は、まずは一度現状を相談してみてはいかがでしょうか。

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