不動産市場の変動や物件の立地、築年数などの要因により、希望通りの価格でマンションが売れないケースは少なくありません。売れないまま放置して誰も住んでいない期間が続くと、換気や通水ができず、部屋の老朽化が進んでしまいます。老朽化ははっきりと目に見えないことも多く、気がついたら資産価値が大幅に下がっている可能性もあります。
そこで「売れない」と諦める前に、もう1つの選択肢として「賃貸」という方法があります。
売れないまま長期間空き家にしておくと、部屋へのダメージが蓄積し、毎月の経費も発生し支出も増えます。本記事では、マンションが売れない理由や賃貸に出すメリットと注意点、空き家として放置するリスクなどを詳しく解説します。
目次
1. マンションが売れない場合は賃貸を検討するのがおすすめ
マンションの売却が難しい場合には、賃貸への転換を検討することで、売却の難しさを解消できる可能性があります。
売却が進まない理由は立地や築年数などが考えられますが、もし賃貸需要があれば売却するより、安定的な家賃収入を得ることができ、賃貸終了後に情勢や需要の変化から売却もスムーズに進む可能性があります。
また、売れずに放置している間も、マンションの固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費は継続的に発生します。しかし賃貸に出すことで家賃収入を得られるため、これらの費用を賄いつつ、将来的な資産形成につなげることが可能です。
なお、売り出しから3ヶ月以上が経過した場合には、賃貸を検討し始めるといいでしょう。東日本不動産流通機構が発表している「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」によると、首都圏の中古マンションの売却にかかる平均日数は85.3日となっており、市場に出されてからおよそ3ヶ月で売れているのが実情です。
これはあくまでも首都圏の中古マンションの平均データであり、立地や駅からの距離、売り出し価格などによって異なります。1つの目安として、3ヶ月を過ぎても買い手が現れない、内覧数・反響数が少ない場合には問題意識を持ち、賃貸への転換を検討してみましょう。
平田 翔 【資格】宅地建物取引士
【ワンポイントアドバイス】
売買と賃貸の両方を扱う会社は多いですが、賃貸管理の実績やノウハウが不足している場合があるので事前に確認しましょう。
2. マンションを賃貸に出すメリットと注意点
マンションが売れない場合に賃貸に出すことで、空き家として放置するリスクを回避できます。以下の表で、賃貸に出すメリット・注意点と空き家にするリスクを比較したのでご覧ください。
| 賃貸に出すメリット | 賃貸に出す注意点 | 空き家にするリスク |
|---|---|---|
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2-1. マンションを賃貸に出すメリット
マンションを賃貸に出すメリットは、以下のとおりです。
- 家賃収入が得られる
- 日常的な換気や通水により、空き家特有の劣化を防げる
- 一定の費用を賃貸経営の経費として計上できる
- 節税の恩恵を受けられる可能性がある
- 将来的に再び住むこともできる
賃貸に出すことで得られるメリットの1つが、家賃収入を得られることです。マンションを所有するには、固定資産税や管理費などの維持費が発生しますが、家賃収入があればそれらを賄えます。
また入居者が住むことで適度な換気や清掃が行われ、設備の劣化の進行を防げるため、空き家状態と比較して建物の寿命を延ばすことが可能です。経費計上では、修繕費や管理費、固定資産税などの実費に加え、減価償却費も所得から差し引けます。節税効果として、不動産所得が赤字になった場合は給与所得などと損益通算できる場合があります。
手放さずに所有し続けることで、将来再び居住用として使用できるため、柔軟な資産活用ができる点も大きなメリットといえるでしょう。マンションを貸す際の収支シミュレーションの計算方法について、以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご覧ください。
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マンションを貸す際の収支シミュレーションの計算方法｜採算が取れるかの判断基準や必要な情報を解説
2-2. マンションを賃貸に出す注意点
マンションを賃貸に出す際の注意点は、以下のとおりです。
- 物件管理の手間がかかる
- 入居者がいなければ家賃収入は得られない
- 節税効果はオーナーの年収によって異なる
- 入居者トラブルが起きる可能性もある
- 初期費用がかかる
賃貸経営を始めると、入居者からの問い合わせ対応や設備修理、契約更新などの業務が発生します。また空室リスクとして、入居者がいない期間は家賃収入がゼロであり、必ず収入があるとは限りません。
そのほか、家賃滞納や近隣への迷惑行為などの入居者トラブルが発生したり、リフォーム代や仲介手数料などの初期費用がかかったりもします。物件の管理や入居者対応などは、賃貸経営のプロである賃貸管理会社へ依頼するのがおすすめです。
なお、マンションを賃貸に出すメリットとデメリットに関して、以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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マンションを賃貸に出すメリット・デメリット｜費用や成功させるコツをわかりやすく解説
3. マンションがなかなか売れない主な理由とは？
マンションが売れない理由は、以下のとおりです。
- 売り出し価格が高い
- 需要が少ないエリアに立地している
- 築年数が古い
- 仕様や間取りがターゲットのニーズに合っていない
- 内覧がうまくいっていない
- 管理費や修繕積立金が相場よりも高い
- 不動産会社の営業力が弱い など
正確な原因を把握するのは難しいですが、このような売れない理由をもとに仮説を立てることが可能です。そこから価格の見直しや物件の魅力向上、販売戦略の改善のような具体的なアプローチを実施することが売却のカギとなります。詳しくは、以下の記事で解説しているので併せてご覧ください。
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4. マンションが売れないまま空き家にしておくリスクとその対策
マンションを売却できずに空き家のまま放置すると、以下のようなリスクが発生します。
- 設備が老朽化しやすくなる
- 空き巣や強盗被害の危険性が高まる
- 維持費や管理費がかかる
それぞれ詳しく解説します。
4-1. 設備が老朽化しやすくなる
空き家になったマンションは、人が住んでいる状態と比較して老朽化が進みやすくなります。これは、人が住むことで日常的に行われていた通水や換気がなくなるためです。例えば、換気を行わなくなると室内に湿気が溜まり、カビの繁殖や木材の腐食が進行します。
また、水道を長期間使用しないと配管にサビが発生したり、排水トラップの水が蒸発して悪臭が漂ったりします。定期的なメンテナンスを怠ると、マンションの資産価値の低下にもつながるため、空き家状態でも適切な管理が不可欠です。
4-2. 空き巣や強盗被害の危険性が高まる
空き家であることが外部からわかりやすい物件は、犯罪者に狙われやすく、空き巣や強盗の被害にあう危険性が高まります。例えば長期間放置された物件では、郵便受けに郵便物が溜まったり電気が点かない状態が続いたりするため、空き家であることが周囲に知られやすくなります。
警察庁の調査による「侵入窃盗の発生場所別認知件数（令和5年）」では、一戸建住宅がっ全体の30.5%と最も多いものの、続いて3階建以下の共同住宅での被害が7.3%を占めており、マンションも例外ではありません。また、空き巣や強盗被害だけでなく、犯罪者による不法占拠や犯罪の取引場所として利用されるケースもあります。このような場合、所有者が知らないうちに事件の関係者とみなされる可能性もあるため注意が必要です。
平田 翔 【資格】宅地建物取引士
【ワンポイントアドバイス】
宅配業者を装って侵入したり、外国人犯罪組織の流入などが社会問題になっています。不特定多数の人が行き交うマンションなので「オートロックがあるから安全」と油断せず、玄関ドアや窓の施錠確認など怠らないようにしましょう。
4-3. 維持費や管理費がかかる
住んでいないマンションでも、一室を保有している限り毎月の管理費と修繕積立金を支払う必要があります。 これらの費用は居住の有無に関係なく発生するため、毎月の支払い負担が重荷となるでしょう。
さらに住宅ローンが残っている場合は、これらの維持費に加えてローンの返済による経済的負担も加わります。収益を生まない物件に費用をかけ続けるのは、家計にとっても大きなリスクになるでしょ4-3. 維持費や管理費がかかる
住んでいないマンションでも、一室を保有している限り毎月の管理費と修繕積立金を支払う必要があります。これらの費用は居住の有無に関係なく発生するため、毎月の支払い負担が重荷となるでしょう。
さらに住宅ローンが残っている場合は、これらの維持費に加えてローンの返済による経済的負担も加わります。収益を生まない物件に費用をかけ続けるのは、家計にとっても大きなリスクになるでしょう。う。
4-4. リスクへの対策
設備の老朽化や犯罪の被害、維持費の負担などの空き家リスクへの対策には、以下のような方法があります。
- 賃貸に出し住んでもらう
- 親族に依頼して定期的に換気や通水を行ってもらう
- セキュリティ会社と契約する
- 賃貸管理会社の巡回管理などの応急処置サービスを利用する
最もおすすめの対策は、賃貸に出して実際に人に住んでもらうことです。入居者がいることで老朽化の進行を遅らせ、防犯効果も期待できます。さらに、家賃収入により維持費を賄うことも可能です。
親族による管理は費用を抑えられる方法ですが、マンションの付近に住んでいなければ現実的ではありません。また、セキュリティ会社との契約や巡回管理サービスは一時的な対策としては有効ですが、月額費用がかかるため、長期的にはおすすめできません。
これらの応急処置的な対策よりも、根本的な解決策として賃貸経営を検討することで、リスクを回避しながら収益も得られる最適な選択肢となるでしょう。
5. マンションを賃貸に出す際に把握すべき5つのポイント
マンションを賃貸に出す際に把握すべきポイントは、以下の5つです。
- 賃貸に出してから入居者が決まるまでの目安期間
- 賃貸に出す際に必要な準備
- 賃貸管理会社を決める方法
- 住宅ローンが残っている場合の対応
- 賃貸管理の3つの方法
それぞれ詳しく解説します。
5-1. 賃貸に出してから入居者が決まるまでの目安期間
賃貸に出してから入居者が決まるまでの期間は、時期や物件の条件によって異なるため、明確には断言できません。物件情報を掲載した際、タイミングよく入居希望者がいれば1週間以内に決まることもありますが、数ヶ月かかるケースもあります。
この期間を左右する要素の1つが賃料設定です。周辺相場や物件の状態に見合った設定であれば、入居者が決まりやすくなるでしょう。また、築年数による家賃の下落幅を把握し、自身のマンションと照らし合わせて現実的な賃料を設定することが大切です。
もし想定していた賃料収入では採算が合わない場合は、売却価格や条件を見直したうえで再度売り出したほうが良いケースもあるでしょう。マンションを貸すときの家賃相場の調べ方について、以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご覧ください。
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5-2. 賃貸に出す際に必要な準備
マンションを賃貸に出す際には、必要書類の準備と費用の把握が重要です。必要な書類は、以下の4つです。
- 登記簿謄本や権利証
- 間取図
- 管理規約
- リフォームの履歴
登記簿謄本は不動産会社が取得してくれるケースもあるので、確認してみましょう。書類以外では退去時のトラブル防止のためにも、事前に室内の写真を撮影して傷がある箇所を記録しておくことをおすすめします。また、賃貸に出す際に掛かる主要な費用は以下のとおりです。
| 費用 | 内容 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 賃貸物件の契約時に不動産会社に支払う手数料 | 家賃1ヶ月分+消費税 |
| 賃貸管理手数料 | 賃貸管理会社に管理業務を委託する場合に支払う手数料 | 一般的な相場は家賃の5～12%前後 |
| 設備交換／リフォーム費用 | 入居者が問題なく物件を使えるよう修繕や清掃を行う費用 | リフォームやクリーニングの内容に合わせて変動 |
これらは賃貸開始時の初期費用であり、実際の賃貸経営では従来から支払っているマンション管理費や修繕積立金、固定資産税なども継続して発生します。具体的に持ち家を賃貸に出す際の手順については、以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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平田 翔 【資格】宅地建物取引士
【ワンポイントアドバイス】
「賃貸管理手数料はなるべく安いほうがいい」と考えがちですが、サービス内容との兼ね合いで判断することが大切です。
5-3. 賃貸管理会社を決める方法
賃貸管理会社を選ぶ際には、最初に賃料査定を依頼します。査定結果は不動産会社ごとに異なり、賃料に開きが出ることがあります。そのため、複数社から査定を受けることで、より適正な賃料の目安をつかむことが可能です。
査定依頼する会社は、インターネットで調べるか、地元の不動産会社に直接相談する方法があります。おすすめなのは、インターネットで会社の実績やサービス内容、利用者の口コミを見てから、ホームページから申し込む方法です。 賃料査定の結果や担当者の対応などをもとに、実際にマンションの管理業務を依頼する賃貸管理会社を決定します。信頼できる会社の選び方については、以下の記事でも解説しているので、併せてご覧ください。
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5-4. 住宅ローンが残っている場合の対応
住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出す場合は、事前に金融機関に相談しましょう。住宅ローンは居住用として借り入れているため、賃貸目的での使用は契約に反する行為です。黙って賃貸に出したことが発覚した場合、金融機関によっては一括返済を求められる可能性があります。
転勤などのやむを得ない事情がある場合は、金融機関が賃貸を認めてくれることもあります。事前に相談し、必要に応じて投資用ローンへの借り換えを検討することで、適切な賃貸経営を行うことが可能です。
5-5. 賃貸管理の3つの方法
賃貸管理には、以下の3つの方法があるので、事前にそれぞれの特徴を把握しておきましょう。
| 自主管理 | 管理委託 | サブリース（転貸） | |
|---|---|---|---|
| 概要 | オーナー自身が物件管理を行う方法 | 管理会社に物件管理を委託する方法 | 管理会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸する方法 |
| 契約 | なし | オーナーと入居者が賃貸借契約を結ぶ | オーナーと管理会社が賃貸借契約を結ぶ |
| 家賃収入 | 空室時は収入なし | 空室時は収入なし | |
| 空室時のリスク | オーナー自身が物件管理を行う方法 | 基本的にオーナーが負担 | 契約タイプによって異なる |
| 管理業務 | オーナーが実施 | 管理会社が代行 | 管理会社が実施 |
| 入居者の対応 | オーナーが対応 | 管理会社が代行 | 管理会社が対応 |
| 修繕費用 | オーナーが負担 | オーナーが負担 | 管理会社の契約によって異なる |
自主管理は、費用を抑えられますが、入居者対応や設備トラブルなどすべてを自分で行う必要があります。時間と労力がかかり、専門的な知識も求められるため、賃貸経営の経験がある方や時間に余裕がある方でないと難しいでしょう。
管理委託は、オーナーの代わりに賃貸管理会社に物件の管理をしてもらう契約です。賃貸借契約はオーナーと入居者で結ぶため、あくまでも代理として管理をしてもらいます。
サブリース契約は、オーナーと賃貸管理会社が賃貸借契約を結び、転貸という形で入居者に貸し出します。家賃保証型のサブリース契約であれば、入居状況に関わらず一定額がオーナーに振り込まれ、管理の手間が全くかからないのがメリットです。しかし、賃料や契約解除の決定権は賃貸管理会社側にあるため、オーナーの自由度が低くなります。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、オーナーの状況や優先したいポイントに合わせて選択することが大切です。以下の記事で委託管理とサブリースの特徴を解説しているので、併せてご覧ください。
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サブリース契約ってどんな仕組み？サブリース契約のメリットやデメリットもご紹介
5-6. 賃貸に出す手順
賃貸がはじめての人でもわかりやすいように、マンションを貸す手順を下記5つの手順を簡潔にご案内します。
1.不動産会社を探し、賃料査定を依頼する
先ずは、信頼できる不動産会社を見つけることです。複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な賃料相場を把握しましょう。
当社リロの留守宅管理をはじめ無料賃料査定を提供している不動産会社も多いです。
少なくとも3社程度から査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。この段階で各社の対応の質や専門知識レベルも確認できるため、後の管理会社選びの参考にもなります。
2.信頼できる賃貸管理会社を選ぶ
円滑な賃貸運営には信頼できる賃貸管理会社へ賃貸管理を委託するのが重要です。管理会社選びでは、以下のポイントを重視しましょう。
管理実績と評判の確認：長年の管理実績があり、オーナーからの評価が高い会社を選択してください。口コミサイトや業界での評判も参考になります。
サービス内容の詳細確認：入居者募集、契約手続き、家賃回収、物件メンテナンス、トラブル対応など、どこまでサポートしてくれるかを明確にしておきましょう。
管理手数料の妥当性：一般的に家賃の5-12%程度が相場ですが、賃貸契約によっても幅があるのでサービス内容と照らし合わせて適正な設定かを判断することが大切です。
3.物件の入居条件、賃料などを決める
入居条件と賃料は重要な要素です。ペット飼育や中途解約の違約金、周辺の物件と相場に自分の物件を照らし合わせて管理会社の意見も聞きながら設定しましょう。
4.物件の入居者を募集する
独自の集客ルートがある、集客チャネルが多いなど管理会社の規模により異なります。
広範な入居者募集ルートを持つ不動産会社だと空室期間の短縮と優良入居者の確保につながります。
募集媒体の種類や数、物件の魅力を高める提案があるかも重要です。
5.賃貸借契約を結ぶ
入居希望者が決まったら、トラブル防止のために適切な契約手続きを進めましょう。契約書の内容は後のトラブル回避に直結するため、慎重に準備することが重要です。
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6. マンションを賃貸に出しながら売却を成功させる方法
マンションを賃貸に出しながら売却も検討している場合は、売却と賃貸の両方を扱う不動産会社を選ぶことが重要です。 このような会社であれば、賃貸開始時に将来の売却意向も伝えておくことで、市場動向の変化に応じて柔軟に対応してもらえるでしょう。
賃貸収入を得ながら売却タイミングを見極められるため、急いで安値で手放す必要がありません。また、賃貸中の物件でも売却可能な「オーナーチェンジ物件」として投資家に販売する方法もあるため、多様な売却手法を提案してくれる会社を選ぶことが成功のカギといえます。
7. まとめ
マンションが売れない場合は、空き家として放置するリスクを避けるためにも、賃貸に出すのがおすすめです。賃貸に出すことで家賃収入を得られたり、老朽化の進行を遅らせたりなどのメリットがあります。
一方で、物件管理の手間や空室リスクなどの注意点もあります。ただし、マンションを賃貸に出す際の注意点の多くは、賃貸管理会社への委託で解決可能です。賃貸に出しながら売却先を探すこともできますので、売却の目安である3ヶ月を過ぎても買い手が現れない場合は、賃貸への転換を検討してみましょう。
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