マンションを所有している人のなかには、仕事の転勤や家庭の事情により、一時的に賃貸に出すケースがあります。しかし「賃貸に出すことで、思わぬトラブルに巻き込まれたり想定外の費用がかかったりしないだろうか」と不安に感じている人も多いでしょう。
マンションを貸す選択は、家賃収入を得られる魅力がある一方で、準備などに費用がかかったり、入居者がトラブルを起こすリスクもあったりといったデメリットも存在します。
また「空き家にしておくか」「売却するか」という選択肢もあるので、賃貸に出すデメリットを十分に理解して自身の状況に照らし合わせて決断するようにしましょう。
本記事では、マンションを貸す際の7つのデメリットとその対策、さらに売却や空き家のままにする場合との比較について詳しく解説します。デメリットを知ったうえで賃貸経営を行うことで、将来のトラブルを回避しましょう。
目次
1. マンションを貸す際の7つのデメリットと対策
マンションを貸すデメリットは、7つあります。
- 賃貸に出すための費用がかかる
- 管理に手間と時間がかかる
- 家賃滞納やご近所トラブルのリスクがある
- 内装や設備が消耗し修繕費用の負担が増加する可能性がある
- 確定申告が毎年必要になる
- 自分が使いたいときに使えなくなる
- 借主の管理規約違反に対してもオーナーが責任を負う
これらのデメリットを詳しく解説します。
1-1. 賃貸に出すための費用がかかる
マンションを貸す際には、主に以下の費用が発生します。
| 費用項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| クリーニング・リフォーム費用 | クリーニングは物件の広さや汚れ具合に応じて、リフォームは築年数や設備の状態によって変動 | 入居者が問題なく物件を使えるよう修繕や清掃を行う費用 |
| 管理手数料 | 一般的な相場は家賃の5〜12% | 賃貸管理会社に管理業務を委託する場合に支払う手数料 |
| 所得税・住民税 | 不動産所得に応じた税率で算出 | 給与所得と合算して課税される税金 |
| その他諸経費 | 内容に応じて変動 | 鍵交換費用、広告費など |
物件の状態や家賃に応じて異なりますが、賃貸経営では一般的に発生する経費です。
【デメリットへの対策】
不動産仲介会社や賃貸管理会社に相談して、適切な初期費用を算出してもらいましょう。
リフォームや修繕については、見込まれる家賃収入や予定している賃貸期間を考慮したうえで判断するのがおすすめです。過剰な投資を行っても回収できない可能性があるため、賃貸管理会社に相談し、専門的なアドバイスを受けましょう。
マンションや一軒家を貸す際の費用に関して、以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご覧ください。
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1-2. 管理に時間と労力がかかる
マンションを貸す場合、賃貸の管理業務に時間と労力がかかります。
- 入居者の募集
- 内見対応
- 契約手続き
- 家賃の集金
- 設備のメンテナンス
- 入居者からの問い合わせ対応
- 契約更新や退去時の手続き など
特に転勤などで遠方に住む場合は、オーナー自身が管理することが難しくなります。また、賃貸管理には不動産の実務や法律など専門的な知識と経験が必要になるため、初めてマンションを貸す方にとっては大きな負担となるでしょう。
【デメリットへの対策】
管理の手間を軽減するには、賃貸管理会社に業務を委託するのが効果的です。賃貸管理会社に委託することで、入居者の募集から契約、クレーム対応、設備修繕の手配まで一括して任せることが可能です。賃貸管理会社によってサービス内容や料金体系が異なるため、賃貸に出す目的や予定期間など自身の希望に合った会社を選びましょう。
1-3. 家賃滞納やご近所トラブルのリスクがある
マンションは戸建てに比べて各住戸間の距離が近いため、入居者が出す騒音や生活マナーの問題が近隣トラブルに発展する可能性があります。例えば、深夜の騒音やゴミ出しルールが守られないことなどにより、マンション内のほかの住民とのトラブルが生じることがあります。
オーナー自身が近隣住民と良好な関係を築いていても、入居者の生活習慣や対応によってその関係性が崩れるかもしれません。また、家賃滞納や契約違反（例えばペット禁止の契約にもかかわらず無断で飼育するなど）といった問題も起こり得ます。これらのトラブル対応をオーナー自身で行うことは可能ですが、時間と労力がかかり賃貸経営の専門的な知識や経験がなければ適切な解決が難しいでしょう。
【デメリットへの対策】
万が一のトラブル発生時に迅速に対応できるよう、賃貸管理のプロである管理会社に委託するのが効果的です。
入居者の審査は自主管理の場合でも可能ですが、賃貸管理会社に委託することで、管理会社の経験とノウハウを活かして判断してもらえます。多くの会社では保証会社と連携した審査体制を整えており、より安心して入居者を選定できるでしょう。また、家賃は保証会社から入金されるため、滞納があった際もオーナーの収入が守られるため安心です。
日本賃貸住宅管理協会の「日管協短観」によると、2023年度において、家賃保証会社の利用を必須条件にしている賃貸住宅管理会社の割合は9割以上に達しています（※）。このことから、滞納リスクを避けるためにはエリアや管理戸数にかかわらず、賃貸業界において保証会社の利用が一般的であると言えます。家賃滞納や近隣トラブルのリスクを少しでも減らし、安心して貸し出すためにも賃貸管理会社に相談するようにしましょう。
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（※）参考：公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所｜第28回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観（p.17）
1-4. 内装や設備が消耗し修繕費用の負担が増加する可能性がある
自宅を賃貸に出した場合、入居者が必ずしも丁寧に使用するとは限らないため、想定以上に内装の劣化や設備の損耗が進むケースも考えられます。 入居者が故意に破損させた場合や過失がある場合は入居者負担となりますが、通常の生活で発生する「経年劣化」についてはオーナーの負担が一般的です。原状回復の範囲については、専門的な判断が必要であり、入居者とオーナーの間でトラブルになりやすい部分です。自ら対応しようとするとトラブルが深刻化し、場合によっては訴訟問題に発展するリスクもあります。
【デメリットへの対策】
資産価値を維持するための修繕計画と、資金計画を事前に立てておくことで、設備消耗による費用負担を最小限に抑えることにつながります。また賃貸管理会社に委託することで、管理に慣れた専門家に入居者とのやり取りを任せることが可能です。
ただし、重大なトラブルが発生した場合の法的措置となると、オーナーと賃貸管理会社との契約内容によって対応できる範囲が異なります。サブリース契約（転貸契約）を結んでいないと、法的措置まで任せるのは難しいです。
1-5. 確定申告が毎年必要になる
マンションを賃貸に出して得た家賃収入については、年間20万円を超えると確定申告が必要です。経費計上や減価償却など聞き慣れない言葉も出るため、初めて行う方にとっては難しいかもしれません。また、海外転勤で一時的に物件を貸し出して得た収入に関しても、日本での確定申告が必要です。住民票を海外に移している場合は、日本国内に住む親族や知人を納税管理人に選出し、代わりに確定申告をしてもらいます。
【デメリットへの対策】
確定申告の負担を軽減するには、確定申告ソフトを活用したり、税理士に依頼したりする方法があります。税理士へ依頼することで、簿記や会計の知識がなくてもスムーズに確定申告を進めることが可能です。
また、賃貸管理会社のなかには、確定申告サポートをサービスとして提供している会社もあります。特に海外赴任時などは、このようなサービスを活用することで、遠隔地からでも確定申告の手続きをスムーズに進められるでしょう。
1-6. 自分が使いたいときに使えなくなる
賃貸に出すと、契約期間中はオーナー自身が物件を使用できなくなります。急な帰省や一時的な利用が必要になった場合でも、入居者の居住権が優先されるため自由に使えません。
特に普通借家契約の場合は、借地借家法によって入居者のほうが保護されるため、契約期間満了後も「正当な事由」がない限り更新を拒否できません。 ここでいう「正当な事由」とは、オーナー自身が使用しなければならない理由がある場合や、建物の老朽化による建て替えが必要なケースなどです。そのため、将来自分が住みたいと思っても、簡単には物件を取り戻せない状況に陥る可能性があります。
【デメリットへの対策】
将来自分が使う可能性がある場合は、定期借家契約や一時使用賃貸借契約を活用して更新の自由度が高い契約方法を選ぶのが効果的です。しかし、これらの契約方法はすべての会社が扱っているわけではないため、利用実績を確認してみましょう。
1-7. 借主の管理規約違反に対してもオーナーが責任を負う
分譲マンションには管理規約があり、その規約は借主（入居者）にも適用されます。万が一借主が規約に違反した場合には、オーナーが責任を負わなければなりません。例えば、借主が深夜の騒音やゴミ出しルール違反などの管理規約に違反した場合、管理組合からの警告や是正勧告はオーナー宛てに送られてきます。
また、借主に対して管理規約を十分に説明し、遵守させる義務もオーナーにあります。説明不足によるトラブルもオーナーの責任となるため、特に管理規約が変更された場合には注意が必要です。
【デメリットへの対策】
このリスクを軽減するためには、契約前に借主に管理規約の内容を詳しく説明し、理解してもらった上で同意を書面で得ておくことが重要です。賃貸管理会社に委託する場合は、物件の管理規約の特徴や重要なポイントを具体的に伝え、借主への説明を明確に依頼しておきます。
2. マンションを貸すか、売却するか、空き家にしておくか｜それぞれのメリット・デメリットを比較
マンションの活用方法として、賃貸・売却・空き家の3つの選択肢があります。それぞれにメリットとデメリットがありますので、比較しながら自分に合った選択をしましょう。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 賃貸に出す | ・家賃収入を得られる ・固定資産税や保険等の物件の維持費をまかなえる ・老朽化が抑えられる ・税金面での優遇が期待できる |
・費用がかかる ・管理の負担がかかる ・家賃滞納、近所とトラブルなどのリスク ・入居者の使用で設備の消耗や破損が起きる可能性がある ・確定申告が必要になる ・自分が使いたいときに使えない ・借主の管理規約違反はオーナーの責任 |
| 売却する | ・まとまった資金が得られる ・管理や維持の負担が不要となる |
・資産を失う ・市場価値によっては損失が出る可能性 ・将来的な不動産価格上昇の恩恵を受けられない ・再び同じ家に住めない |
| 空き家のままにしておく | ・使いたいときに自由に使える ・入居者トラブルのリスクがない |
・ローンや固定資産税の負担が重く感じる ・建物の劣化が進みやすい ・防犯上のリスクがある |
マンションの活用方法としてどの選択肢が最適かは、以下のような要素を考慮して判断する必要があるでしょう。
- 現在の経済状況や資金の必要性
- 将来の居住予定（再び住む可能性があるか）
- 不動産市場の見通し
- 管理や手続きにかけられる時間と労力
- 物件の状態や築年数 など
ただし、多くの貸主にとって「空き家のまま放置する」よりも「賃貸に出す」ほうが有利な可能性が高いと言えます。賃貸に出すことで家賃収入を得られるだけでなく、定期的に人が住むことで建物の劣化を防ぎ、資産価値を維持できるためです。また、空き家の場合でも固定資産税などの費用負担は継続するため、収入がない状態では維持費だけがかかり続けることになります。
「1. マンションを貸す際の7つのデメリットと対策」で述べたような注意点があります。しかし、賃貸管理会社に任せるなどの対策により、デメリットを回避または軽減可能です。
次章では、マンションを貸す際のデメリットを最小限に抑え、成功させるための重要なポイントを3つ紹介するのでぜひ読み進めてみてください。
家を貸すメリットや空き家を放置するリスクについては、以下の記事でも詳しく解説しているので併せてご覧ください。
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家を貸すメリットとは？失敗しないための5つのポイントや注意点を解説！
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空き家を放置する7つのリスクと対策を解説
3. マンションの賃貸運用を成功させる3つのポイント
マンションを貸すことは、資産価値を維持しながら収入を得られる有効な選択肢です。ただし、そのメリットを最大限に活かすためには、以下のポイントを押さえる必要があります。
- 適切な家賃を設定する
- 転勤の場合は「定期借家契約」または「一時使用賃貸借契約」を選ぶ
- 管理会社に委託できる内容を確認する
それぞれ詳しく解説します。
3-1. 適切な家賃を設定する
マンションを貸す際、適切な家賃設定が収益性と空室リスクを左右する重要な要素になります。周辺相場を調べる際は、不動産ポータルサイトを活用して、同じエリアの同条件のマンションを探すとよいでしょう。同じマンションでも階数や角部屋などの条件によって賃料は変わるので、自分の物件と近い条件の部屋と比較するのがポイントです。
実際の賃料決定は、賃貸管理会社や不動産仲介会社の賃料査定を参考にすることになります。しかし、自分でも事前に相場を調査しておくと、査定結果が妥当かを判断できるようになり「なぜこの金額なのか」といった具体的な質問もしやすくなります。複数の不動産会社から査定を取り、それぞれの根拠を比較検討することで、より適切な家賃設定が可能になるでしょう。
平田 翔 【資格】宅地建物取引士
【ワンポイントアドバイス】
定期借家契約や一時使用賃貸借契約は、転勤や親の介護などの「一時的な貸し出し」を想定する場合に特におすすめです。
3-2. 転勤の場合は「定期借家契約」または「一時使用賃貸借契約」を選ぶ
マンションを貸す際の賃貸借契約には「普通借家契約」「定期借家契約」「一時使用賃貸借契約」の3種類があります。普通借家契約の場合、借地借家法により入居者が強く保護されるため、入居者が住み続けたいと希望すれば、基本的にオーナーは契約更新に応じる必要があります。そのため、転勤などで一時的にマンションを貸す場合には、後者の2つを選ぶことが重要です。定期借家契約と一時使用賃貸借契約の主な特徴は、以下のとおりです。
| 定期借家契約 | 一時使用賃貸借契約 | |
|---|---|---|
| 契約期間 | 契約時に契約期間を設定 | 一時使用の目的を果たすまでの期間 |
| 契約の更新 | 不可 | 不可 |
| 貸主からの解約申し出 | 期間満了をもって解約可 ※期間満了の6ヶ月〜1年前までの間に解約予告が必要 |
一時使用の目的を果たすことにより解約可 ※事前の解約予告が必要 解約日の3ヶ月前まで |
| 契約方法 | 書面（または電磁的記録）でのみ可 | 口頭でも書面でも可 |
| 賃料 | 普通借家契約の8～9割 | 普通借家契約の8～9割 |
| 用途 | 転勤など（期間を限定して賃貸したい場合） | 転勤（対象の家に再入居する意向がある） |
どちらも「正当な事由」なしに契約を終了できますが、定期借家契約は借地借家法が適用されることや、解約には期間満了の6ヶ月〜1年前に予告が必要という点が大きな違いです。契約形態の選択は、転勤期間の明確さや将来の予定によって判断するとよいでしょう。期間が明確で確定している場合は定期借家契約が適しており、期間が不確定でも必ず戻る予定がある場合は一時使用賃貸借契約が便利です。
また、これらの契約形態はすべての不動産会社が扱っているわけではないため、契約前に「定期借家契約または一時使用賃貸借契約の実績があるか」を確認しましょう。定期借家契約と一時使用賃貸借契約については、以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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3-3. 管理会社に委託できる内容を確認する
賃貸管理会社によって提供するサービス内容や料金体系が異なるため、契約前に委託できる業務範囲を確認することが重要です。一般的に管理会社に委託できる主な業務内容には、以下のようなものがあります。
- 入居者募集業務（広告掲載、内見対応、審査など）
- 契約事務手続き（重要事項説明、契約書作成など）
- 家賃集金・滞納対応
- 入居者からの問い合わせ・クレーム対応
- 設備トラブル時の緊急対応
- 退去時の立会い・原状回復工事の手配
- 定期的な建物点検・メンテナンス
これらの業務内容に加えて、管理手数料も確認しておきましょう。
一般的な管理手数料の相場は家賃の5～12%程度ですが、対応可能な業務内容によって異なります。また、オプションサービスの内容やその料金も確認しておくとよいでしょう。管理会社をおすすめする理由を以下の記事で解説しているので、併せてご覧ください。
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家を貸したい人に管理会社をおすすめする3つの理由！賃貸管理会社を選ぶ際のポイントを5つ紹介
4. マンションを貸す際の手順
マンションを貸す際の基本的な流れは、以下のとおりです。
- 管理会社を決める
- 契約方法や家賃、条件を決める
- 入居者を募集する
- 賃貸借契約を結ぶ
まずは信頼できる管理会社を選ぶことから始めましょう。依頼する管理会社が決まれば、相談しながら契約方法や家賃、入居条件などを決めていきます。条件が決まったら入居者の募集を開始し、希望者が現れたら審査を行います。
審査に通過した入居希望者と賃貸借契約を結び、部屋の引き渡しを行うまでが一連の流れです。管理会社に委託することで、これらをサポートしてくれるので、初めての方でも安心して賃貸経営が始められるでしょう。マンションを貸す際の具体的な手順を以下の記事で解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
平田 翔 【資格】宅地建物取引士
【ワンポイントアドバイス】
信頼できる管理会社かは、賃料査定を依頼した際、適切な賃料であったか、リスクに対するサービスや、貸主を守るようなオプションの有無、担当者や会社が信頼できそうかを確認しましょう
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5. マンションを貸すことに対してよくある質問
マンションを貸すことに対してよくある質問は、以下です。
- 住宅ローンを支払っていても貸せるのか？
- 確定申告は不動産所得が赤字でも必須なのか？
- 賃貸管理会社はどのように選べばいいのか？
それぞれ詳しく解説します。
5-1. 住宅ローンが残っていても貸せるのか？
住宅ローンが残っている場合、基本的には賃貸物件として貸し出せません。残債の支払いを完済するか、事業用ローンへの借り換えが必要になります。ただし、転勤や親の介護などの理由で一時的に自宅を留守にする場合は、金融機関の許可が得られるケースもあります。
このような場合でも、必ず金融機関への相談が必要です。無断で賃貸を始めると、契約違反として一括返済を求められたり、違法行為として訴えられたりするリスクもあります。住宅ローンが残っている場合の賃貸活用に関しては、以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご覧ください。
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平田 翔 【資格】宅地建物取引士
【ワンポイントアドバイス】
銀行からの郵便物が宛先不明で戻ってしまうことから発覚します。郵便物が転送される期間も決まっている為、無断で賃貸していても後から必ず発覚します。契約違反になり最悪のケースとして詐欺罪になる可能性もあるのでローンがありながら賃貸に出す行為は絶対に避けましょう。
5-2. 確定申告は不動産所得が赤字でも必須なのか？
確定申告は、不動産所得が年間20万円を超える場合に必須となります。不動産所得が20万円未満の場合や、赤字の場合は必ずしも確定申告を行う必要はありません。
ただし、給与所得を得ている会社員の場合、不動産所得が赤字であっても確定申告することで所得税を減額できる可能性があります。これは「損益通算」と呼ばれる仕組みで、不動産所得の赤字を給与所得から差し引くことができるためです。確定申告については、以下の記事を参考にしてみてください。
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5-3. 賃貸管理会社はどのように選べばいいのか？
賃貸管理会社を選ぶ際は、まずインターネットを活用して調べることをおすすめします。事業年数や実際に扱っている物件の種類、口コミなどをもとに、気になる会社を複数ピックアップしましょう。
その後、各社に賃料査定を依頼し、査定結果や提案内容、担当者の対応などを比較検討します。会社によって査定のポイントや賃貸管理サービスの内容、実績などが異なるため、複数社を比較することで自分に合った会社を見つけやすくなります。信頼できる不動産会社選びに関しては、以下の記事で解説しているので併せてご覧ください。
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6. まとめ
マンションを貸す際には、費用負担や管理の手間、入居者トラブル、設備の消耗などのデメリットがあります。しかし本記事で解説したように、賃貸管理会社への委託や定期借家契約の活用、適切な家賃設定などの対策を講じることで、デメリットを軽減することが可能です。
また、マンションの活用方法には「貸す」以外にも「売却する」「空き家のままにする」という選択肢があります。それぞれにメリットとデメリットがあり、どの方法が最適かは、自身の経済状況や将来の居住予定などによって異なります。最適な選択をするためにも、まずは賃料査定を受けてみて、現状や悩みを専門家である不動産会社に伝えてみましょう。
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