1.分譲マンションを貸すという選択肢はアリ！3つのメリットを解説

結論として、分譲マンションを貸すのは有効的な方法です。分譲マンションに住まなくなった場合の選択肢には、以下の3つがあります。

• 空き家のまま所有し続ける
• 売却する
• 貸す

将来的に自分や家族が再び住む可能性がある場合は、空き家の状態で所有し続ける方もいますが、管理費や固定資産税などの出費は続きます。また人が住まなくなると、通風や通水ができないことから、建物の劣化が早まる可能性が高いです。

マンションを手放せば売却益が期待できますが、不動産市場の状況によっては希望価格で売れない可能性もあります。また、一度手放すと同じ物件を再取得するのは困難です。

マンションを貸すことで、物件を保有しながらも収入を得られるため、将来的な選択の幅を残しつつ経済的なメリットも享受できます。そのため、将来的に再び使用することが決まっている方だけではなく、今後の予定が未定で対応に悩んでいる方にとっても、賃貸物件として貸し出しておくのはおすすめです。

ここでは、分譲マンションを賃貸に出すメリットを3つ解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

1-1. 物件を手放さずに所有し続けられる

分譲マンションを貸すことで、物件を売却せずに所有し続けられるのがメリットの1つです。

一時的な転勤や親の介護などで住まなくなる場合でも、貸すことで、将来的に戻ってくることが可能です。一度手放すと再び同じ物件を手にすることは困難であり、類似の物件を購入するのにも手間や時間がかかります。

不動産価値は時間の経過とともに減少しますが、都市部の駅周辺の人気エリアや人口増加が見込まれている地域では、地価が上昇して物件価値が高騰する可能性もあります。入居者に使ってもらうことで、空室による劣化を防げる点も大きなメリットです。

1-2. 家賃収入を得られる

分譲マンションは、交通の利便性や充実した共用設備、セキュリティの高さといった付加価値によって、収益性の高い家賃収入を得ることができます。

家賃収入を住宅ローンや固定資産税、修繕積立金などの固定費に充てられれば、経済的な負担を軽減できます。エリア周辺の家賃相場や立地、築年数、間取りなどで家賃は異なりますが、適切な価格設定をすることで高い入居率を維持し、安定した収入を確保できるでしょう。

ただし、住宅ローンが残っている場合には、必ず融資を受けている金融機関に相談しましょう。無断で貸してそのことが発覚すると一括返済を求められる可能性があります。
詳しくは「5-1. 住宅ローンが残っている場合は金融機関に事前相談をする」で解説しているので、ぜひ確認してみてください。

1-3. 節税効果が期待できる

分譲マンションを貸すことで、節税効果が期待できます。会社員の得る給与所得とは異なり、家賃収入は不動産所得として課税対象になります。また、不動産所得を計算する際には、以下のような項目を経費として計上することが可能です。

• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税
• 火災保険料
• 減価償却費
• ローンの利息
• 入居者募集に使用した費用

家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字になる場合には、給与所得などほかの所得と相殺でき、課税所得を圧縮できます。課税所得を減らすことで、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性が高いです。また賃貸中の物件は一般的に収益物件として評価され、相続税評価額が下がるため、相続税の計算においても有利になる見込みがあります。

2. 【5ステップ】分譲マンションを貸す方法│流れ

分譲マンションを貸す際の具体的な手順は、以下の5ステップです。

1. 賃料査定を依頼する
2. 賃貸管理会社を決める
3. 家賃や入居条件、契約の種類を決める
4. 入居者を募集する
5. 賃貸借契約を結ぶ

それぞれの段階で重要なポイントがありますので、順を追って解説します。

2-1. 賃料査定を依頼する

分譲マンションを貸す最初の手順は、実際にいくらで貸せるのかを把握することです。相場を確認し相場と同等の家賃設定ができそうかが、判断基準のひとつになります。

しかしマンションの築年数やお部屋の階数・方角などによっても、貸しやすい金額が異なるため、専門家である不動産会社に賃料査定を依頼することが重要です。

賃料査定を依頼する際のポイントは、3〜5社ほどの複数の不動産会社に依頼することです。不動産会社ごとに査定額が異なり、賃料に開きが出ることもあります。複数社から査定を受けることで、より適正な賃料の目安をつかむことが可能です。
インターネットで賃貸管理会社を調べると、多くの場合ホームページ上に「無料賃料査定」という項目があるので、必要項目を入力し査定依頼を行いましょう。

リロの留守宅管理では一時的な賃貸や長期的な賃貸、どちらにも対応したプランがあります。
ご物件の賃貸を検討している場合は、まず賃料査定してみましょう。

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2-2. 賃貸管理会社を決める

賃料査定の結果を確認したら、マンションの管理業務を実際に依頼する賃貸管理会社を決めましょう。マンションを貸す際は、すべてを自ら行う自主管理も選択肢となりますが、転勤で遠方に行く方や本業がある方にとっては現実的ではありません。

そのため、以下のような業務を任せられる賃貸管理会社への委託がおすすめです。

• 賃料の集金と貸主への送金
• 入居者からのクレーム対応
• 賃貸借契約の締結業務
• 家賃滞納時の督促
• 退去時の精算、原状回復の立会い
• 貸主を守る保証サービスの充実

水漏れや鍵の紛失、設備の故障など、夜間でも入居者から突発的な対応を求められることもあるので、こうした事態に対応できる管理会社を探しましょう。
管理会社を選ぶ際のポイントについては、以下の記事で詳しく解説しているので併せて確認してみてください。

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2-3. 家賃や入居条件を決める

賃貸管理会社が決まったら、次は具体的な家賃や入居条件を決めます。賃料は査定結果とオーナーの希望を踏まえて、賃貸管理会社の担当者と相談しながら決定します。家賃以外にも、以下のような入居条件を決めなければなりません。

• ペットの可否
• 喫煙の可否
• 退去時の原状回復費用の範囲
• 敷金、礼金の有無や金額
• 単身高齢者可
• 外国人可　など

制約条件が多ければ多いほど、入居者は見つかりにくくなる傾向があります。

同じマンション内のほかの賃貸物件の事例や周辺の賃貸需要などを踏まえて、バランスの取れた条件設定が重要です。また、この段階で賃貸借契約の種類も決めておく必要があります。賃貸借契約の種類によっては、オーナーからの契約解除が認められないケースもあるため、慎重に検討しましょう。

賃貸借契約の種類や特徴については、賃貸管理会社の担当者と十分に相談した上で決めることをおすすめします。
「3. マンションを貸す際の賃貸借契約」の項目で詳しく解説するので、参考にしてみてください。

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2-4. 入居者を募集する

賃料と条件が決まったら、賃貸管理会社を通して入居者の募集を開始します。

この段階で重要なのは、物件の魅力や特徴を入居希望者に分かりやすく伝えることです。

物件の立地や築年数、間取り、設備などの基本情報に加えて、周辺環境の利便性や特徴（スーパーや商業施設までの距離、公園や学校の有無など）などもアピールポイントになります。

これらの情報を賃貸管理会社と事前に打ち合わせしておくことで、効果的な募集活動が行えるでしょう。

入居希望者からの申し込みがあれば内見が行われます。内見時は室内の清掃状態や照明の明るさなどにも気を配ると、好印象を与えやすくなります。ただし、賃貸管理会社が対応してくれるため、一般的に物件オーナーが立ち会う必要はありません。

2-5. 入居審査を経て賃貸借契約を結ぶ

入居希望者から申し込みが入ったら、入居審査を実施します。また、入居希望者が募集条件とは異なる条件を希望する場合は、条件交渉も行われます。

入居審査は保証会社や賃貸管理会社独自の基準により行われ、職業、収入、過去の家賃滞納歴などの支払い能力が審査対象です。そして、最終的な入居の可否は貸主が決めます。

入居審査に問題がなく、契約条件においても貸主と入居希望者双方の合意が得られたら、賃貸借契約を締結します。

エントランスや廊下など共有部分の使い方や騒音に関する注意事項など、マンションの細則も賃貸管理会社が伝えますが、生活している中で気付いた設備の使い方などあれば、管理会社に事前に共有し合わせて入居者に伝えてもらいましょう。

3. 賃貸借契約の種類

賃貸借契約には、以下のように「普通借家契約」「定期借家契約」「一時使用賃貸借契約」の3つがあります。

• ※1：期間の定めのない契約も可
• ※2：期間満了の6ヶ月〜1年前までの間に解約予告が必要
• ※3：解約日の3ヶ月前までの事前告知が必要

契約方法を選ぶ際にポイントになるのは「貸主自身が再び住む予定があるか」です。

例えば、普通借家契約では借主の権利が強く守られるため、入居者が更新を希望すれば貸主は断れません。そのため貸主が数年後に再び住みたいと思っても、入居者に退去してもらうのが難しい可能性があります。

定期借家契約や一時使用賃貸借契約であれば、契約時に定めた賃貸期間満了をもって契約を終了できるため、貸主は確実に物件の返還を受けられます。

マンションを貸す目的にもよりますが、転勤や親の介護などで一時的に貸し出したい場合には「定期借家契約」や「一時使用賃貸借契約」がおすすめです。どの契約方法が最適かは賃貸管理会社に相談できるのでご安心ください。

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4. マンションを貸すのにかかる費用

マンションを貸す際には、仲介手数料や管理費、修繕積立金など、さまざまな費用が発生します。賃貸中は、5～12％が管理手数料として必要です。

また令和5年度においては、平均値で修繕積立金13,378円、管理・共益費17,103円もかかります。

参考：国土交通省｜令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕24、25ページ

例えば家賃15万円のマンションで、管理手数料を8％とすると月額12,000円、これに修繕積立金と管理・共益費を合わせると、手数料負担の合計は42,481円です。複数の費用項目を事前に把握しておくことで、賃貸経営の収支計画を立てやすくなります。以下の表で、主な費用項目と目安を確認してみてください。

管理費や修繕積立金、保険料、税金はマンションを貸し出さずに所有しているだけでもかかる費用です。仲介手数料や賃貸管理手数料、原状回復費用は、マンションを貸すことではじめて発生します。

なお実際にかかる費用は、マンションの賃料や修繕積立金、管理費などによって異なります。

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5. 分譲マンションを貸す際の4つの注意点

分譲マンションを貸す際の注意点は、以下の4つです。

• 住宅ローンが残っている場合は金融機関に事前相談を行う
• 借主もマンションの管理規約を守る必要がある
• 確定申告を忘れずに行う
• 住宅ローン控除が適用されない

それぞれ詳しく解説します。

5-1. 住宅ローンが残っている場合は金融機関に事前相談を行う

住宅ローンが残っている場合は、原則として賃貸住宅として貸し出すことはできません。これは、住宅ローンが「自己居住用」を前提に金利優遇されているためです。ただし、転勤や親の介護などの理由がある場合は、一時的に貸すことが認められるケースもあります。

その場合でも、必ず金融機関に事前相談しましょう。無断で貸していることが発覚すると、ローンの一括返済を求められたり、融資契約違反として契約解除や金利優遇の取り消しなどのペナルティを受けたりする可能性があります。

事前相談の際には、貸す理由や期間を明確に説明し、金融機関の承諾を得る必要があります。金融機関によっては書面での申請が必要な場合もありますので、手続き方法を確認しておきましょう。

承諾が得られない場合は、住宅ローンから事業用ローンへの借り換えや、完済などの代替案を検討する必要があるかもしれません。
住宅ローンを完済している場合は、このような制約はありませんので、自由に賃貸活用できます。
ローン残高が少ない場合は自己資金で完済して、賃貸に出す選択肢も検討してみてはいかがでしょうか。

5-2. 借主もマンションの管理規約を守る必要がある

分譲マンションには管理規約があり、その規定は借主にも適用されます。

例えば、ペット飼育の可否や喫煙についてのルール、共用部分の使用方法など、さまざまな決まりがあります。借主が規約に違反した場合、最終的な責任は所有者にあることを認識しておきましょう。

そのため、マンションを貸す際には必ず管理規約を確認し、その内容を借主にも理解してもらうことが大切です。
マンションによっては貸すことを禁止している場合や、貸す際に管理組合への届出が必要な場合もありますので、事前に確認することをおすすめします。

5-3. 確定申告を忘れずに行う

マンションを貸して家賃収入を得ると不動産所得としての確定申告が必要です。年間の不動産所得が20万円を超えない場合は、確定申告の義務はありません。しかし「損益通算」の恩恵を受けるためには、所得が20万円以下でも確定申告することをおすすめします。

損益通算とは不動産所得で赤字が出た場合に、給与所得などのほかの所得と相殺できる仕組みです。例えば、年間の家賃収入が120万円、必要経費が150万円で30万円の赤字となった場合、その30万円を給与所得から差し引くことが可能です。

これにより課税所得金額を下げることができ、結果的に所得税や住民税の納税額を抑えられる可能性があります。確定申告の手続きに不安がある場合は、税理士に依頼するのがおすすめです。

また、海外赴任など何らかの理由で自分で確定申告できない場合には、親族や税理士に「納税管理人」を依頼する必要があります。

賃貸管理会社によっては「確定申告サポートサービス」を提供しており、納税管理人としての役割も担ってくれる場合がありますので、事前に確認しておくと安心です。

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5-4. 住宅ローン控除が適用されない

マンションを貸して家族全員で引っ越しすると、住宅ローン控除が受けられなくなります。
住宅ローン控除は、自己居住用の住宅にのみ適用される税制優遇措置であり、居住していない場合は適用対象外となります。

ただし、再び自己居住を始めた場合、翌年からは再度控除を受けることが可能です。
住宅ローン控除の金額が大きい場合は、賃貸に出すことによる家賃収入と、控除がなくなることによる税負担増加を比較検討する必要があります。

6. まとめ

分譲マンションを貸すことは、物件を手放さずに収入を得る有効な選択肢です。

物件所有を継続できる安心感や安定した家賃収入の確保、節税効果などのメリットがあります。

一方で、住宅ローンが残っている場合の金融機関への相談やマンション管理規約の確認、確定申告の必要性など、いくつかの注意点もあります。これらを事前に把握しておくことで、適切に対処することが大切です。

また、マンションを貸す際に重要なのは適切な賃貸管理会社の選定です。各社で賃料設定や管理手数料、サービス内容が異なるため、必ず複数の管理会社を比較検討しましょう。