住んでいるマンションを貸しに出すのなら、できる限り入居してもらいやすい状態にしておくことが大切です。リフォームをすれば物件内は新築に近い状態に回復されることから、内覧時の印象も良くなるため前向きに入居を検討してもらえる要因の一つとなります。
ただ、リフォームをするにはそれなりの費用が掛かるため、実際にどのくらいかかるのかを確認したうえで慎重に検討したいと考えている方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、マンションを貸す際のリフォームにかかる費用について解説します。合わせてリフォームの費用を抑えるポイントやリフォーム時の注意点についても触れていますので、ぜひ最後までチェックしてみてください。
リフォームを検討する前に、まずはリノベーションとの違いを把握しておきましょう。
マンションを貸す側の立場としては、リフォームによって必要最低限の修復・修繕をするのが基本となります。リノベーションにしてしまうと、過度に費用が掛かってしまい、それを家賃収入で回収する際の負担が大きくなりすぎます。
以上のことを踏まえつつ、入居者を見つけやすくする、周辺の家賃相場より高めの家賃設定をしたいと考えているならリフォームは必要です。リフォームをすることで、物件が新築に近い状態となるため、内覧時に好印象を与えられます。生活感が出ている、汚れが残っている、設備的に古いものがある、といった状態の物件は印象が悪くなりやすいため、入居希望者が減少する要因にもなりかねません。
また、リフォームによって得られるのは空室期間の短期化だけではありません。リフォームをすることで、マンション自体の価値を高めることができるため、家賃設定を相場以上に設定できる、既存の設備よりも安全性・利便性を高められる、といったメリットも得られるでしょう。
費用面での検討要素はありますが、リノベーション程大掛かりではなくその分得られるメリットもあるため、長期的な目線で考えてリフォームをするべきか判断してみるのがおすすめです。
マンションを貸す際のリフォームにかかる費用相場についてご紹介します。リフォーム箇所別に相場をまとめたので、以下の表を参考にしてみてください。
| リフォーム箇所 | 費用相場 |
|---|---|
| 水回り | 10～300万円 |
| リビング | 20～300万円 |
| 和室 | 20～100万円 |
| 壁紙・床の張り替え | 2～7万円/1畳 |
| フルリフォーム | 600～1,000万円 |
どのくらいの規模感でリフォームをするのかによって、費用は大きく異なります。特に水回りは、配管の修繕が必要になるケースやユニットバスの入れ替え、システムキッチンへ変更するケースだと費用が大きくなりやすいです。
予算がある場合には、その予算内で収まる組み合わせでのリフォームを検討する必要があるでしょう。
水回りのリフォームにかかる費用は、一般的に10～300万円くらいであると考えられます。規模感や配管修繕の有無など、内容によって費用に差が出る点には注意が必要です。以下では、水回りの箇所別にリフォームにかかる費用の相場をまとめました。
| リフォーム箇所 | 費用相場 | 概要 |
|---|---|---|
| キッチン | 50～150万円 | キッチン全体を交換してしまうケースやコンロなどの一部分を交換して新しくするケースがあります。キッチン全体のリフォームの場合は、100～150万円くらいはかかる可能性があるでしょう。 |
| 浴室 | 100～200万円 | ユニットバスの交換には100～150万円くらいがかかります。給湯器だけの交換のケースもあり、この場合には10～30万円くらいはかかることが想定されます。 |
| トイレ | 15～40万円 | トイレ自体が破損することはあまり無いため、ここでのリフォームは壁紙や床の張り替え、便座の交換などが主となります。 |
| 洗面台の交換 | 10～50万円 | 洗面台の交換をする場合、洗面室の壁紙の張り替えも同時に実施するケースが多く、費用は10～50万円が相場です。 |
| 配管の交換 | 50～100万円 | 水回りの配管が劣化している場合には、配管の交換をします。配管の交換は、壁の取り壊し・修復が必要となるため規模によっては費用がそれなりにかかります。 |
水回りのリフォームは、一部の交換で済むのなら比較的費用を抑えられますが、配管の交換やユニットごと交換する必要がある場合には費用が高くなりやすいです。耐用年数などを参考に、どの規模感でのリフォームが必要か検討しなければいけないでしょう。
リビングのリフォームでは、20～300万円ほどかかるとされています。リフォームの内容としては、壁紙やフローリングの張り替え、畳からフローリング・フローリングから畳への変更などが挙げられます。
リビングのイメージは入居希望者にとっても重要なポイントとなるため、どのくらいこだわるかによって入居率が上がるかどうか左右されるでしょう。当たり前ですが、こだわりすぎて規模が大きくなれば、費用が大きくなるので注意が必要です。
和室のリフォームにかかる費用は、20～100万円とされています。和室のままでリフォームをするケースと洋室へ変更してしまうケースの２種類のリフォーム内容があります。和室のままの場合は、新しい畳への交換や障子の張り替えなどが主な内容です。
洋室への変更の場合はフローリングへの変更や壁紙の変更が主なリフォーム内容となります。広さや使用するフローリング材・壁紙によって費用は異なってくるため、何の資材を利用するかは予算を踏まえて事前に念入りな打ち合わせをした方が良いでしょう。
壁紙・床の張り替えのリフォームにかかる費用は、2～7万円/1畳とされています。張り替える広さはもちろんのこと、使用する資材の価格によっても最終的な費用は大きく変化します。
壁紙・床は部屋の雰囲気を決める重要な部分でもあるため、慎重に決めなければいけません。デザインによっては、入居希望者が減ることに繋がる可能性も考えられるでしょう。
フルリフォームの場合、リフォームにかかる費用は600～1,000万円とされています。その名の通り、全てのリフォームを実施するためかなりの費用が掛かってしまうでしょう。
ただ、フルリフォームされている場合には入居希望者も集まりやすいので、空室リスクを抑えられるでしょう。また、相場以上の家賃で入居者を見つけられる可能性があるため、フルリフォームにかかった費用の回収に繋げられる期待も持てるでしょう。
また、フルリフォームしてしまえば自身が再度そのマンションに住むことになった際には、そのデザイン・間取りの状態で住めます。一時的な貸し出しの場合には、フルリフォームでかかった費用の一部を経費として落とせるため、フルリフォームのタイミング次第では税金面でお得に実施することにも繋がるでしょう。
どの程度リフォームが必要か、判断がつかない場合は、リフォーム会社と合わせてマンションの賃貸管理会社にアドバイスを求めることをおすすめします。管理会社の場合、マンションを貸すために必要な、入居者のニーズを踏まえたリフォーム提案を期待できます。
マンションのリフォームに関する詳細はこちら
マンションをリフォームするタイミングは、物件の状態や所有者の意向によって左右されます。例えば、そもそも設備が耐用年数に差しかかっている場合には、安全面などを考慮してリフォームを実施しなければいけません。
設備の視点からでは無く、リフォームをするか判断する場合には、所有者の意向に沿って判断することになります。部屋の状態（汚れなど）の視点から「家賃を払ってでも住みたいと思える状態かどうか」といった入居者目線で考えてみると最適な判断が下せます。
マンションの貸し出しにおいて、入居者が住みたいと思えるかどうかが空室リスクを抑えるための鍵となります。リフォームのタイミングで悩んでいる場合は「設備の耐用年数」と「住みたいと思える状態かどうか」という視点で判断してみましょう。
またここからは、築年数別にリフォームが必要となる箇所について解説します。どこをリフォームすべきか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。
築5〜10年のマンションの場合、以下のような箇所でリフォームが必要となるでしょう。
【築5〜10年のマンションでリフォームを検討したい箇所】築5～10年くらいだと、そこまでリフォームが必要な箇所はありません。むしろ、5年間住んでみてさらに設備を増やしたい、デザインを変えたい、といったようにさらなる快適性を求めてリフォームをするケースが多いです。
水回りについては、パッキンの劣化などによる水漏れや、そこから派生して設備の故障による交換があります。設備の中でも水回りは最も使われる部分であるため、短いスパンでの故障も想定しておく必要があるでしょう。
築10〜15年のマンションの場合、以下のような箇所でリフォームが必要となるでしょう。
【築10〜15年のマンションでリフォームを検討したい箇所】水回りは設備の交換が少しずつ必要となってきます。例えば給湯器は耐用年数が約10年で設定されているものもあるため、必要に応じて交換が求められるでしょう。水回りは築5～10年の時でもリフォームの検討対象となっていたため、築10年を過ぎたら必ず一通りの設備に対する検討はすべきです。
壁紙やフローリングについても、利用していく中で傷や汚れ、劣化が発生している可能性が高いため、リフォームの対象となります。既に貸し出している場合は不要ですが、このくらいの築年数で入居者の入れ替えがある場合には交換を検討した方が良いでしょう。
また、畳についてはメンテナンスをしているかどうかで交換が必要となる可能性があります。メンテナンスをせずに利用している場合は、約10年で交換が必要になるとされています。
築15〜20年のマンションの場合、以下のような箇所でリフォームが必要となるでしょう。
【築15〜20年のマンションでリフォームを検討したい箇所】築15年を過ぎてくると、設備全般の交換を検討する必要があります。築5～15年の間に交換を実施したものについては除きますが、そうでない設備については耐用年数の観点からみても交換が求められるでしょう。
壁や天井の張り替えを築10年頃に実施している場合には、そちらの張り替えについても検討が必要です。物件全体がリフォームの対象となるため、「住みたいと思える状態かどうか」という視点でリフォームをするかどうかの判断をしてください。
また、「住みたいと思える状態かどうか」という判断と合わせて、費用面についても良く考えることが大切です。「リフォーム費用の回収までの計画を立てておく」でも後述しますが、リフォームをすることによって希望の家賃とリフォーム費用の回収ができそうかのバランスは絶対に検討しなければいけません。
賃料査定をすると最終的にご自宅に訪問して詳細の査定額を算出します。実際の部屋を見ないことにはリフォームの要否も判断できません。査定は無料なので、迷った場合は思い切って管理会社に賃料査定を依頼し、担当者と相談の上でどのくらいの規模感のリフォームなら許容できるかなどを判断しましょう。
マンションを貸す際にリフォームすることを決めたのなら、以下の注意点を押さえておきましょう。注意点を把握しておかないと、リフォームをする際や実施後に問題・トラブルが発生する要因にもなりかねません。
【マンションを貸す際にリフォームを行う際の注意点】マンションであるがゆえに、リフォームに伴って管理組合への届け出が必要な場合や、専有部分しかリフォームできないといった制限があります。
また、リフォームの費用は決して安いものではありません。そのため、マンションを貸した後に回収ができるかどうかまで検討しておかないと、大きな損を被る可能性があるでしょう。
マンションをリフォームする場合には、管理組合へ届け出をしないといけません。なぜなら、管理規約でリフォームができる箇所や内容について決められているからです。
届け出無しに申請してしまうと、場合によっては規約違反でトラブルの原因となるので気を付けなければいけません。届け出の方法や使用する書面、提出時期などについては各マンションで異なってくるため、リフォームをする場合は管理規約を確認してから実施した方が良いです。
マンションには専有部分と共有部分があります。基本的に自身の資金でリフォームができるのは専有部分だけと決められているため、共有部分までリフォームの対象としないように気を付けてください。例えば、専有部分か共有部分かの判断で混同されがちなベランダや窓は“共有部”になるためリフォームが難しいです。具体的な専有部分と共有部分については以下の通りです。
【専有部分と共用部分の区別例】| 専有部分 | 共用部分 |
|---|---|
|
|
共用部分は基本的には管理規約で定められています。
インターホンや玄関ポーチなど、物件に隣接していて自身しか利用できないようなものでも、共有部分となるケースがあります。また、物件の中でもマンションの構造に関わる部分などは、むやみにリフォームすることができません。物件の所有者や家族しか使わないようなベランダや窓も共有部にあたるためリフォームは難しいでしょう。
リフォームで使用できる建材が管理規約で予め決められていることもあるので、事前に内容を確認しておきましょう。
マンションをリフォームして貸し出すのであれば、リフォーム費用は必ず回収したいところです。回収するのが難しいくらいに大規模なリフォームなら別ですが、数百万円といった規模までのリフォームなら契約期間内で回収できるように計画を立てましょう。
リフォーム費用を回収するための賃料設定は、リフォーム費用と賃料相場をベースに考えてください。例えば２年契約で100万円のリフォーム費用を回収したい場合は「賃料相場+（リフォーム費用÷24ヶ月＝4.16万円）」が１月分の家賃設定として想定できます。賃料相場については、当見出しの下部にある無料査定で確認が可能です。
100万円を２年で回収しようとすると、約4万円を通常の家賃に上乗せしたうえで家賃設定をすることになりますが、これだと周辺物件と家賃が乖離しすぎる可能性があります。乖離しすぎると入居希望者が集まらない要因にもなるため、回収を狙いつつも適切な家賃設定をすることが求められます。
2年での回収が現実的でないなら、4年での回収を計画して２年の回収費の半分を家賃に上乗せするのも一つの方法です。その結果、入居者希望者が集まる家賃設定になれば、リフォーム費用の回収を見据えてマンションを貸し出すことができます。
リフォームを実施すれば綺麗な内装となって住みやすい物件となりますが、あまりお金をかけすぎると負担が大きくなってしまいます。自身が負担できる範囲でリフォームを実施するためにも、以下でご紹介するリフォーム費用を抑えるためのポイントをチェックしておきましょう。
【マンションを貸す際のリフォーム費用を抑えるためのポイント】気になるところ全てをリフォームしていたらキリがないうえに費用も大きくなってしまいます。優先順位をつけて必要な個所からリフォームしていくことで、負担額を最小限に抑えられるでしょう。また、予算設定も事前にしておけば想定外の負担になることは避けられます。
他にも、複数見積もりや補助金の利用など負担額を抑えられる方法がありますので、これを機に把握しておきましょう。
リフォームする箇所については、事前に優先順位をつけておきましょう。フルリフォームを検討しているなら別ですが、部分的なリフォームを検討しているなら優先順位を付けた方が、費用が増えすぎるのを抑えられます。
優先順位の付け方としては、生活に困るかどうか、入居希望に繋がるかどうか、といった視点で決めていきましょう。例えば、水回りの設備の交換などを含むリフォームは入居者が生活をしていくうえで重要な箇所となるため、故障してトラブルにならないように優先順位は高い方が良いです。また、壁紙のように物件のイメージを印象付ける部分のリフォームも、入居希望に繋がる要因となるので優先順位が高いと言えます。
逆に、優先順位が低くなるものは利便性を向上させるための新しい設備などが挙げられます。リフォームしなくても特別困らない部分に関しては、後回しにして予算の範囲で実施できるかどうか判断すべきです。
予算設定は、リフォーム費用が過度な負担にならないためにも必須です。リフォームしたい箇所を先に決めて見積もりを依頼してしまうと、高額な見積もりになってしまうことも珍しくありません。あらかじめ予算を決めておけば、リフォーム箇所の検討が予算ベースで行なわれるため、自然と優先順位もつけやすくムダなリフォームをしなくて済みます。
また、予算が決まっていれば、リフォーム業者や管理会社が予算の範囲で最適なリフォーム案を提示してくれる可能性もあるでしょう。
依頼するリフォーム業者を決める際は、複数の業者をピックアップして比較検討しましょう。１社で決めてしまうと、リフォーム費用が安いのか高いのかといった判断をするのが難しいです。いくつかの業者に見積もりを依頼して、値段とサービス内容を比較検討して最適なリフォーム業者を探してください。
また、複数のリフォーム業者を比較検討する場合は、賃貸管理会社の担当者にも結果を相談することをおすすめします。複数のリフォーム会社を比較したとして、その内容自体が信用できるものなのかを判断するのは初心者の方には難しいでしょう。しかし、管理会社に相談すれば過去の経験・実績からムダなリフォーム内容になっていないかを確認してくれます。
管理会社に相談してリフォーム業者を決めるのが基本的にはおすすめですが、難しい場合には自身で選べるように以下のポイントを押さえておきましょう。
【信頼できるリフォーム業者の選び方のポイント】リフォーム業者選びは、自身が納得できるリフォーム内容にするためにも重要なポイントです。適当な業者を選んで後悔しないためにも、上記のポイントを押さえて最適な業者を探してみてください。
リフォームによって使用した費用は、減税制度に活用することで節税に繋げられるケースがあります。例えば、省エネ目的のリフォームや耐震リフォームなどでは、工事費用について控除を受けられます。省エネ改修の場合は控除対象限度額が250万円で、耐震改修の場合は控除対象限度額が250万円となっており、ともに対象額の10％が控除率になります。
さらに補助金制度では、リフォーム時に実施されている補助金制度を利用すれば、自己資金の負担を最小限に抑えられるでしょう。補助金には「次世代省エネ建材支援事業補助金」などがあり、最大で100万円以上の補助金が下りることもあります。
活用できる制度はできる限り活用した方が良いので、リフォームを検討した時点で適した制度があるかどうか確認しておきましょう。分からない場合には管理会社に相談するなどして、制度があるかどうか確認してもらうのも一つの方法です。
マンションを貸すうえで、リフォームが必要かどうかといった検討は欠かせません。特に自身が長く住んでいて、転勤などの理由で貸す必要が出た場合には、リフォームは高い確率で必要になります。
リフォームをすれば入居者を見つけやすくなるメリットや、家賃設定を相場以上に上げやすいといったメリットがありますが、一方で規模感によっては費用負担が大きくなってしまうといったデメリットもあります。基本は前向きに検討しなければいけないのがリフォームと言えるため、これからマンションを貸そうとしている方は「どこをリフォームするか」「どのくらい費用を抑えられるか」を踏まえてリフォームを検討しなければならないでしょう。
本記事の内容を参考に、少しでも費用を抑えつつ自身が納得できるリフォームを実施し、入居率アップへ繋げられるようにしてみてください。
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