所持しているマンションを貸し出せば、家賃収入を得ることができます。ただし、物件の条件や自身の状況によっては思い描くような収入を得ることができないケースも珍しくありません。
誰しもが、マンションを貸しに出すのなら「なるべく家賃収入を増やしたい」と思うもので、それは転勤などやむを得ない理由だとしても同じでしょう。所持するマンションを貸し出して理想の家賃収入を得るためには、事前に正しい知識を身につけて失敗する可能性を少しでも減らすことが大切です。
そこでこの記事では、マンションを貸す際の注意点や失敗しないためのポイントについて解説します。最後には、貸す際の流れについても触れていますので、これからマンションを貸し出そうと考えている方はぜひ参考にしてみてください。
マンションという大きな資産を扱う以上、注意点を把握することは貸主の必須事項と言えます。マンションを貸す際は以下の注意点を参考に、事前に確認しておけることは無いか把握しておきましょう。
【マンションを貸す際の注意点】基本、住宅ローンを組んでいて残債が残っている場合にはその物件を賃貸に出すことができません。ですので、貸そうか悩んでいる人はまず住宅ローンが残っているかどうか、一括して返済できるのかを検討する必要があるでしょう。転勤などやむを得ない場合には貸すことができる場合もあります。
また、貸主側は貸す前に適切な収支バランスの計算と、入居者を募るために実施するリフォームの時間と費用の確認も必要です。さらに契約方法にもよりますが、一般的な普通借家契約では貸主の都合で契約を解除できない点にも注意しなければいけません。
以上のことを踏まえて、次項で各注意点の詳細を確認していきましょう。
貸し出そうとしている対象の物件が住宅ローンで購入されており、その残債がまだ残っている場合には貸し出すことができません。なぜなら、住宅ローンは契約者本人やその家族が居住することを前提とした融資だからです。もし住宅ローンを利用した状態でマンションを貸し出してしまうと融資先との契約違反になり、場合によっては違約金の支払いや残債の一括請求をされる可能性があります。
ですので、マンションを貸す場合には基本的に住宅ローンが無いことが前提となります。例外として、急な転勤などやむを得ない事情がある場合には融資先との相談次第で賃貸に出せるケースもあるため、そういったケースに該当する場合には一度相談をしてみてください。
住宅ローン控除が適用される期間にマンションを貸すと、貸している期間中は控除が適用されなくなります。自身が住むことで住宅ローン控除は適用されるため、マンションを貸し出す場合には要件を満たすことができず、適用外になる点を知っておかなければいけません。
住宅ローン控除の適用期間中にマンションの貸し出しを終了して、自身が再度住み始める場合はもう一度住宅ローン控除を受けられます。転勤などの理由でマンションを貸す予定をしており、再度戻ってくる可能性があるのならこの点はしっかりと押さえておきましょう。
マンションを貸す場合には、エアコンや給湯器といった設備は対応年数があり、10年くらい使用すると故障リスクが高くなります。これらのような設備が故障した際は物件の所有者である貸主が修繕費を負担しなければいけません。室内の電球や蛍光灯といった軽微な負担については借主が負担するケースがほとんどですが、上記のような負担が大きい設備の負担については貸主が負担するものとして準備しておくことが大切です。
設備が故障した際の修繕費の負担は貸主が持ち出すことになりますが、確定申告で修繕費を計上すれば還付されるため負担を軽減できます。ですので、修繕が発生した場合には必ず確定申告で計上するようにしてください。
マンションには必ず規約が設定されています。もし借主が規約違反を犯した場合には、その責任は最終的に所有者が負うことになります。ですので、マンションを貸す際には必ず規約を確認しておき、その内容を借主に把握してもらわなければいけません。
規約には主にペットや喫煙の可否、そのマンション独自のルールなどが記載されています。内容はマンションによって異なるので、細かい部分までしっかりと内容を把握しておきましょう。
貸し出す際、一般的な契約方法は普通借家契約です。普通借家契約の場合、正当な理由がない限り、貸主側から契約を途中で解除することができません。借主の方が強い契約となりますので、基本的に借主が住み続ける希望をすればそれに合わせて契約を継続するのが一般的です。
ただし、住宅の過度な劣化（命にかかわる場合）など正当な理由があれば退去を促すこともできます。とはいえ、基本は途中解除ができないので、それを前提にマンションを貸す場合には検討する必要があるでしょう。
マンションを貸すと収益が発生するため、確定申告が必要です。これは、赤字になった場合でも必要となるため覚えておきましょう。転勤などのやむを得ない理由だとしても、年間20万円を超える所得が発生すれば申告が必です。
また、確定申告については、管理会社が代わりにやってくれるわけでは無いため、自身で処理しなければいけません。初めて確定申告をする人にとっては大きな負担になることが想定されますが、国税庁に相談したり代行サービスを利用したりすれば負担を軽減できるでしょう。
次項では、マンションを貸して失敗しないためのポイントを紹介します。大きな資産を活用するからこそ、できる限り安定した運営をするためにも、以下のポイントを参考に失敗リスクを最小限に抑えましょう。
【マンションを貸して失敗しないためのポイント】マンションを貸す理由や物件の状態・環境によって失敗の条件やリスクの度合いは変化します。管理会社の選ぶポイントや契約方法、賃貸中や退去後に確認すべきことなど意識的に確認するポイントはいくつかあるため、参考にしてみてください。
マンションを貸す際の契約方法は主に以下の３種類です。
普通借家契約は、契約期間が1年以上で設定され、期間満了後は借主の希望に応じて契約が更新されます。一般的には普通借家契約になるケースがほとんどです。借主に有利な契約方法として知られており、一度契約すると正当な理由が無い限りは貸主から契約を途中で解除できません。
定期借家契約は、契約期間があらかじめ決められている契約方法です。期間が決まっているため、希望する時期に手元に戻すことができるメリットはありますが、期間が決まっているぶん入居希望者が集まりにくい可能性があります。
一時使用賃貸借契約は、転勤など一時使用目的で使われる契約方法です。転勤など一時的な使用であると認められる理由でなければ契約できません。
前項で説明した３つの契約方法のメリット・デメリットをご紹介します。自身が該当する契約方法を確認して、どの契約方法が適しているかを選定してみてください。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 普通借家契約 |
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| 定期借家契約 |
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| 一時使用賃貸借契約 |
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マンションを貸すケースのほとんどが普通借家契約です。ただ、自身の条件（転勤やいつ頃までにマンションを手元に戻したいといった要望）によっては定期借家契約や一時使用賃貸借契約の方が受けられるメリットが大きくなります。
いつまで貸し出したいのか、自身がその物件に戻る予定はあるのか、のように長期的な目線でどの契約方法にするべきか検討してみてください。
もし、転勤などで戻ってくるのを前提に貸し出す場合には、「一時使用賃貸借契約」にすることで再度戻ってきやすくなります。一時使用賃貸借契約には原則更新がないため、自身が戻ってくるタイミングで貸し出しを終了することが可能です。
また、原則更新が無い契約として定期借家契約もありますが、一時使用賃貸借契約は解約予告が３ヶ月前と融通が利きやすいため、転勤から戻ってくる時期が明確になっていない場合は一時使用賃貸借契約の方がおすすめと言えます。
これまでご紹介した３つの契約方法「普通借家契約・定期借家契約・一時使用賃貸借契約」については、以下の記事でも取り扱っております。
マンションは大きな資産です。その管理を託す管理会社は自身が信頼できるところでないと、安心して任すことができないでしょう。信頼できない管理会社に任せた結果、物件の状態が想定以上に悪化してしまうことも可能性としては考えられますし、もしそうなってしまった場合には自身の負担が計り知れないものになってしまいます。
そういったリスクを最小限に抑えるためにも信頼できるかどうかは、賃貸会社選びの大きな要素の一つと言えます。とはいえ、信頼というのは個人によって認識に差が生まれと思いますので、本記事では以下のようなポイントを押さえて信頼できるかどうか判断してみることを推奨します。
以上のポイントを参考に信頼できる会社選びをしてみてください。
マンションを貸す前に確認すべきこととしては、物件内の状況と物件周辺の賃貸相場があります。まず、物件内の状況については、劣化している箇所とそうでない箇所の確認をしてください。これら全てを写真に収めておくことで、借主が退去する際に原状回復で揉めるリスクを最小限に抑えることが可能です。原状回復は借主とトラブルになる可能性が高いポイントでもあるため、貸す前にしっかりと確認しておきましょう。
また、賃貸相場については、事前に相場チェックをしておくことで適切な価格で入居希望者を募ることができます。相場より高く設定しすぎた物件は入居希望者を募りにくくなるため気を付けましょう。また、家賃相場を調べる方法としては以下の記事で詳しく触れているので参考にしてみてください。
マンションを貸している最中に確認するべきこととしては、「管理組合の動き」があります。マンションの管理組合員に属するのは物件の所有者です。
頻繁に発生することではありませんが、マンションの規約の変更等が行われた場合、規約は借主にも適用されるため、その旨を伝える必要があります。
規約の変更を借主が認識しないまま住み続けた結果、マンションの規約違反に繋がるとトラブルの要因となることも十分に考えられます。
もし変更等があった場合には管理会社に一度相談するようにしましょう。
マンションを貸した後（退去時）に確認するべきこととしては、「物件の劣化状況」と「リフォームが必要かどうか」が挙げられます。賃貸期間にもよりますが、誰かが住んでいた以上はそれなりの劣化が見受けられるはずなので、これらをチェックのうえ原状回復の費用を借主にどれくらい負担してもらうか判断しなくてはいけません。敷金を受け取っている場合は、敷金の中で負担費用が収まるかどうかも確認する必要があります。
また、退去後に再度入居者を募集する場合には、募集をかけるにあたってリフォームが必要かどうかの検討も必要です。貸していた期間にもよりますが、長期間貸していた場合には内装のトレンドが変わって需要が低くなっている可能性も考えられます。入居希望者が集まるかどうかの観点で、リフォームをするべきかどうか判断してみてください。
マンションを貸す上で失敗しないためのポイントや貸す際の注意点をここまで解説してきました。ただ、実際のところ本当に貸すのがお得なのかどうか判断できかねている人も多いのではないでしょうか。
そこで以下では、マンションを貸した方が良い人の特徴をご紹介します。該当する人は前向きにマンションを貸すことを検討してみてはいかがでしょうか。
【マンションを貸した方が良い人の特徴】
将来的にその物件に住む予定がある場合には、マンションを貸した方が良いでしょう。マンションを貸すことで、転勤や一時帰省など様々な理由でマンションを離れることになっても、再度手元に戻すことができます。
また、相続で受け取ったり昔から住んでいるマンションで思い入れがあったりすることで、マンションをそもそも手放したくないと考えている人も貸すのがおすすめです。リフォームなどをしてしまうと、柱に付いた思い出の傷などは消えてしまうかもしれませんが、その物件自体は残しておくことができます。ただ、しっかりと空室対策を行って運用をしないと費用面の負担が増えてしまうので注意が必要です。
転勤で一時的にマンションを離れるが、先々子供など身内に資産としてマンションを残すことを考えていれば、貸すことをおすすめします。持ち家を確保していることは生活する上でメリットの一つにもなります。
マンションがある土地の価格が今後上昇していく見込みがある場合にも、マンションを貸すことをおすすめします。価格が上がっていく見込みがある土地の場合、入居希望者も比較的多くなる期待が持てるため空室リスクを下げることもできます。さらに、最終的に売却で大きな利益を出すことができれば、家賃収入と合わせて大きな利益を得られます。
続いては、マンションを貸さない方が良い人の特徴をご紹介します。該当する場合は売却やそのまま貸さずに空き家にしておくことなどを検討して、賃貸運営をしない方向で考えることをおすすめします。
【マンションを貸さない方が良い人の特徴】
物件の価格が将来的に上昇する見込みがない、転勤からいつ戻ってくるか分からないうえに収支で黒字が出せなさそう、といった場合には、貸さずに売却など別の方法を検討した方が良いかもしれません。所持し続けることで自身の負債が増えてしまうような将来があるなら、再度そこに住みたいと考えているような特定の場合を除いて、手放すことを検討するのも一つです。
すぐに現金を確保したい場合にも、貸し出しを検討せずに売却してしまうことをおすすめします。長期的に見て家賃収入で利益を出し続けられるとしても、すぐに現金を用意しなければいけない状況があるのなら売ってしまう方が得策の可能性があります。
実際にマンションを貸すことを前向きに検討し始めた場合には、実際に貸すときの流れも確認しておきましょう。いざ実行する際にスムーズな動きを取れます。
【マンションを貸すときの流れ】
管理会社の選定から契約締結まで、具体的にイメージしやすいように解説していきます。
まずは、貸しに出したい物件の賃料査定をしてもらいましょう。賃料査定は不動産管理会社に依頼すれば実施してくれます。複数の管理会社に依頼することができるので、候補となる管理会社すべてに賃料査定を依頼しておきましょう。
また、管理会社によっては築年数や専有面積などをWebから入力し、簡易的ではありますが賃料査定の依頼をすることもできます。時間があまりない場合には、こちらの利用をおすすめします。
簡易査定の後は、物件を訪問してもらい詳細の査定をして賃料を決めていきます。
続いては、物件の管理会社を決めます。管理会社は賃料査定を依頼した中から選ぶことをおすすめします。
基本は、査定結果が良い管理会社を選択するのが好ましいですが、査定結果の良い管理会社を選択する場合は「その査定に根拠があるか？」をチェックする必要があります。もちろん、査定結果を初心者が正確に分析できるわけでは無いため、管理会社の実績などによって裏付けされる信頼があるかを判断すれば、ある程度査定結果を信用することができるでしょう。
「信頼できる賃貸管理会社を選ぶこと」でも触れたように、マンションを貸して失敗しないためにも信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。査定結果と合わせて、担当者の応対や会社のサービス内容を確認し、最も良いと思った管理会社を選ぶようにしましょう。
管理会社を決めたら、物件を貸す際の入居条件と賃料を決めていきます。入居条件はペットや喫煙の可否が該当し、自身の物件をどのように保持していきたいかなどを踏まえて決めましょう。条件を絞りすぎると、入居希望者が集まりにくくなる可能性が出てくる点には注意してください。
基本は、査定結果が良い管理会社を選択するのが好ましいですが、査定結果の良い管理会社を選択する場合は「その査定に根拠があるか？」をチェックする必要があります。もちろん、査定結果を初心者が正確に分析できるわけでは無いため、管理会社の実績などによって裏付けされる信頼があるかを判断すれば、ある程度査定結果を信用することができるでしょう。
入居条件や賃料を決めたら、実際に入居者の募集をかけていきましょう。入居者の募集は、主に不動産ポータルサイトへ物件情報を掲載することで行なうのが一般的です。
入居希望者が集まってくると内見希望が増え、内見の結果次第で申し込みが入るかどうかが決まります。内見時に少しでも見栄えが良くなるように、物件内はできる限り綺麗にしておくことを推奨します。リフォームの予定があるなら、内見が入る前に全て済ませておきましょう。
内見完了後に入居希望の申し込みが入ったら、実際に賃貸借契約を結んでいきます。契約をするかどうかは貸主次第なので申し込みが来た段階で、支払い能力などに問題がないか確認する「入居審査」を実施することをおすすめします。審査結果に問題がなければ、実際に契約を進めていきましょう。
契約を進めるにあたり、家賃や入居条件について、入居希望者から要望が入ることがあります。これら条件の交渉や契約開始日の設定、マンションであれば管理組合への届け出など、契約締結にあたって必要な調整を行います。
双方が契約内容に合意したら、契約締結となります。
マンションを貸す際は、住宅ローンの有無や収支バランスなど本記事でご紹介した様々な注意点を参考に準備を行いましょう。
大きな資産であるマンションを活用するからこそ、注意点を把握しておくことでリスクを最小限に抑えてマンションを貸せます。また、注意点だけでなく失敗しないためのポイントも押さえておけば、より安定した家賃賃貸にも繋がるでしょう。
マンションを貸すべきか、否かは個人の置かれる状況や物件の将来性等によって左右されます。費用を重視して判断するのか、貸してでも手元に残しておきたい理由を重視するのか、それは人それぞれですが自身にとって最も後悔しない方法を選択してみてください。
具体的な判断基準が特に無い場合には、本記事でご紹介した内容に該当するかどうかを基準にするのも一つの方法です。以下の記事でも詳しく説明しているので参考にしつつ、判断してみてください。
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