転勤や出張など様々な理由でマンションから離れることになり、空き家となるマンションを貸し出すことで自宅を有効活用できます。
初めてマンションを貸し出すことを検討する際は、そもそもマンションを貸すとはどういうものなのか、どのくらいのメリットがあるのか、失敗することはないのか、といった多くの疑問を感じることかと思います。また、税金はいくらかかるのか？ローン返済中でも貸せるのか？が気になる人もいるでしょう。
そこでこの記事では、自宅のマンションを貸すことを検討している方向けに、マンションを貸す方法から発生する費用、メリットや失敗しないためのポイントを解説します。
マンションを貸すうえで発生する業務、主に物件管理や契約内容の取り決め、入居者の募集などを全て一人で実施するのは難しいです。そのため、管理会社を決めるといった工程も必要となってくるので、初心者の方は上記の流れに沿ってマンションの貸し出しを進めることを推奨します。
自身で管理・運営をしない場合は、物件を管理してくれる管理会社を決める必要があります。管理会社を決めるには、まず探すところから始めなくてはいけません。どういった（種別の）物件を取り扱っているのか、自身のマンションが対応エリア内になっているか、などを参考に候補となる管理会社を探してみましょう。
いくつか管理会社の候補が揃ったら、それらを選定して依頼する管理会社を決めます。選定については、賃料査定額や管理手数料、その他サービス内容を踏まえて決めてみてください。
マンションを貸す場合、事前に契約方法や契約条件、家賃を決めておかなくてはいけません。例えば、契約方法は「普通借家契約」「定期借家契約」「一時使用賃貸借契約」の3つがあります。自身がマンションを貸しに出す理由を踏まえて契約方法を決めておくことで、自身の手元に物件を戻したいときに都合よく戻すこともできるでしょう。
また契約条件では、ペットの可否、喫煙の可否などが該当します。こういった条件に関しては物件の持ち主の意向に沿った形で決めることが可能です。
家賃は物件付近の相場を調べて、適切な賃料を設定するようにしましょう。高すぎれば入居者が見つからず、安ければ自身が損をしてしまう可能性があります。家賃相場を調べる方法については、以下の記事で解説しているので参考にしてみてください。
前項でも触れましたが、マンションを貸す際の契約方法は３パターンあります。それぞれのメリット・デメリットを以下の表にまとめたので参考にしてみてください。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 普通借家契約 |
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| 定期借家契約 |
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| 一時使用賃貸借契約 |
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マンションを貸すケースのほとんどが普通借家契約を利用しています。ただ、自身の条件（転勤やいつ頃までにマンションを手元に戻したいといった要望）によっては定期借家契約や一時使用賃貸借契約の方が受けられるメリットが大きくなるでしょう。
契約方法や家賃決めが完了したら、実際に入居者を募集します。入居者の募集は、不動産ポータルサイトへ物件情報を掲載して募るのが一般的です。
入居者の募集が進むと、それに伴って内見希望の申し込みが入るようになってきます。内見での印象は契約の有無に大きく関わるため、内見時の物件状態はなるべく良くしておくことを推奨します。
そして、内見の後に入居希望の申込が入った場合は、支払い能力などに問題がないか確認する「入居審査」を実施しましょう。審査結果に問題がなければ、契約の準備に取り掛かります。
入居審査完了後は実際に入居希望者と契約を結びます。契約では入居希望者の要望が入るケースがあり、契約開始日などの調整が必要になることもあります。このような場合には、相手の要望を確認したうえで契約締結へ進めていきましょう。
また、マンションを貸す場合は、入居に伴って管理組合への届けが必要です。こういった調整次項をクリアして、最終的に貸主借主双方が合意したら契約が完了します。
マンションの賃貸では、貸主も負担を想定しておくべき費用がいくつかあります。以下の表を参考に確認しておきましょう。
| 費用相場 | 概要 | |
|---|---|---|
| リフォーム費 | 50～300万円 | 物件の内装を変更するのにかかる費用です。リフォームする部屋の間取りや規模によって費用はかなり変わってくるため、希望する場合は事前に見積もりを取っておきましょう。 |
| 修繕費 | 50～300万円 |
修繕費は主に水回りや壁の破損部分などの修繕・修復にかかる費用です。こちらもリフォーム費と同様に修繕の規模によって金額が変わってきます。 設備故障は入居者の満足度を下げるだけでなく、トラブルのもとにもなるため入居前に修繕をしておきましょう。 |
| 仲介手数料 | 家賃の0.5か月～１か月分+消費税 | 賃貸物件の契約をする際に不動産会社に対して支払う手数料のことです。基本的に宅地建物取引業法に沿って決められるため、不動産会社によって金額に大きな差が出ることは少ないです。 |
| 管理手数料 | 家賃収入の約5% | 物件の管理をしてくれている管理会社へ支払う手数料のことです。管理手数料は法律で定められているわけでは無いため、設定額は管理会社によって異なります。 |
| 税金 | 各税率に基づく | マンションを貸すことで発生する税金には「固定資産税」「都市計画税」「所得税」「住民税」などがあります。費用は各税率に基づいて算出されます。 |
マンションを貸す方法や費用について把握したら、続いて実際にマンションを貸すメリットについて確認しましょう。マンションを貸すメリットを正しく理解して、所持する物件を貸すかどうか判断してみてください。
【マンションを貸すメリット】
マンションを貸すことによって家賃収入が見込めます。家賃収入は自身で大きな手間をかけずに得られる収入であるため、転勤などで物件を離れなくてはいけなくなってしまった場合に自宅を賃貸することは、有効な活用方法として最適です。
節税については、不動産所得がマイナスとなった際に他の所得からマイナス分を差し引けるというものです。家賃収入が黒字であれば良いのですが、立地によっては入居希望者が少ないケースも珍しくありません。空室期間が長く、リフォームによる経費が家賃収入よりも多くなってしまった場合、そのマイナス負担分を活用して節税に利用可能です。基本は黒字経営が好ましいため、赤字になった場合の保険として覚えておくと良いでしょう。
賃貸による収入が見込めなかった場合、賃貸を辞めて自身が住んでしまうこともできます。もし賃貸をせずに売却を選択してしまうと、再度住みたいと思った時に住むことができません。転勤などで離れる場合や長期間の帰省が必要な場合には、賃貸にしておくことで「再度帰ってくること」を検討できます。選択の幅を増やせる点は大きなメリットと言えるでしょう。
続いてマンションを貸すデメリットを解説します。メリットと合わせてデメリットも把握しておくことで、マンションを貸す価値を正しく理解することに繋がります。マンションを貸すのを失敗しないためにも必ず押さえておきましょう。
【マンションを貸すデメリット】
賃貸経営をする際に必ずついて回るのが「空室リスク」です。当たり前のことですが、立地や物件の状態が良くなければ入居希望者が集まる可能性は低くなります。空室の期間が続くとその分だけ収入は入ってこなくなるため、その期間のマイナスも見込んでおかなくてはいけません。メリットの部分で触れましたが、マイナス収支となった場合は節税に繋げることもできるため、空室リスクと合わせて覚えておくと良いです。
マンションを貸すことで発生する負担には、リフォーム等にかかる費用面での負担や契約時の手続き、賃貸中の管理といった負担があります。実務面での負担のほとんどは管理会社が代わりに負担してくれますが、それでも一部の決定事項等の検討や契約の際には自身が参加しなくてはいけません。費用面の負担については「マンションを貸す際に発生する費用」を参考に確認しておきましょう。
実際にマンションを貸すことを決めたのであれば、失敗しないポイントは必ず押さえておきたいところです。以下のポイントを押さえておけば、実際に賃貸を開始した後の収支計算ミスや入居者とのトラブルを防ぐことができるでしょう。
【マンションを貸す際に失敗しないためのポイント】
収支シミュレーションは自身の費用面での負担を大きくしないためにも必須のポイントです。また、管理会社の選定は自身の管理負担を軽減するのはもちろんのこと、何かトラブルがあった際の負担の軽減にも繋がるでしょう。
特に転勤などでやむを得ず貸しに出す場合には、これらのポイントを意識しておかないと自身の仕事に支障をきたすような状態になってしまうことも考えられます。以上のことを踏まえて、次項の各ポイントを確認してみましょう。
マンションを貸すのであれば、基本は黒字で運営したいものです。転勤での一時的な貸し出しにしてもその点は変わりませんので、収益を見込むためにも事前に収支シミュレーションをしておきましょう。
また、家賃を上げることで大きな利益を見込んだシミュレーションをすれば、その分だけ入居希望者が少なくなる可能性がある点にも注意です。バランスの取れた収支シミュレーションをすることで、一定の集客が見込めます。シミュレーションの方法については、次項で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
収益のシミュレーションをする際、意識すべきポイントは「収入」と「費用」です。収入は家賃や更新料などによって得られる収入のこと、費用は管理費や固定資産税などの支出のことを指します。黒字でマンションの貸し出しを行うには、費用よりも収入が上回れば良い話なので、まずは収入と費用を具体的に算出してみましょう。
| 収入 | 費用 |
|---|---|
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実際に発生する費用を算出することが出来たら、その費用よりも多く収入を得て黒字で運営できるような家賃設定をしましょう。以上のように、収入と費用から収支のシミュレーションをすることで、赤字になるリスクを最小限に抑えられます。
また、以下の記事では収支シミュレーションをより具体的に実施する方法について解説しています。PERや利回りなどより詳細にシミュレーションする方法を知ることができるのでぜひ参考にしてみてください。
管理会社は、自身の物件を実質管理してくれる業者です。入居者のクレーム対応、家賃の集金、住宅環境の整備などあらゆる面で管理をしてくれるため、できる限り信頼できるところに依頼した方が管理・運営もスムーズになります。また、自身の大切な資産を任せるわけですから、信頼できるかどうかは管理会社を選ぶうえで重要なポイントにもなるでしょう。
信頼の基準は人それぞれであるため、「管理実績がある」「担当者とコミュニケーションがとりやすい」など数値や自身の感覚などを判断基準に選んでみてください。
禁止事項は、ペットの飼育や喫煙などに関するものが挙げられます。自身の物件の劣化を著しく低下させないためにも、ペットや喫煙に関するルールは明確にしておきましょう。同じ人がずっと住み続けるわけではないことを前提に、長期的な目線で物件をどのように保持していきたいかを考えつつ禁止事項を検討してみてください。
物件をなるべくきれいな状態で維持するためにペットや喫煙を禁止にするのは簡単です。ただ、禁止にすることで入居条件の幅が狭まって、入居希望者が集まりにくくなる可能性がある点については気を付けなければいけません。
禁止にするのではなく、敷金の上乗せや原状回復の特約を付けるなど、なるべく元の状態に戻して退去してもらえるような契約にすれば、必ずしも禁止にする必要は無いでしょう。
入居募集をする前には、必要に応じてハウスクリーニングやリフォームを行ないましょう。引越し先は少しでも綺麗な方が良いと考えるのは一般的なことなので、ハウスクリーニング等を実施して内見時の印象を良くできるようにしておくと空室期間を短くできる可能性が高まります。
リフォームに関しては、本当に必要な場合だけにしておかないと経費が増えて赤字になってしまうことも想定できるため、収支シミュレーションをしつつ検討してみてください。
賃貸マンションは、家賃収入の為に利用する事業用マンションのことを指します。一方で分譲マンションは、購入をするためのマンションで賃貸マンションよりも設備や施設の面において質が高いのが特徴です。
本記事では一時的に空いてしまうようなマンションを貸し出すケースについて解説しているため、分譲マンションを貸し出す想定の内容となっております。
住宅ローンが残っている場合にはマンションを貸すことができません。住宅ローンが残っているにもかかわらず貸しているのがバレてしまうと、違約金の請求がきたり残債の一括請求がされたりします。以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
個人でもマンションを貸すことができます。貸すにあたって特別な資格も不要です。
マンションを貸す際は必ずしもリフォームが必要という訳ではありません。ただ、リフォームをしていないことによって入居希望者が思うように集まらない可能性がある点については理解しておく必要があるでしょう。
マンションを貸して収入が発生した場合には確定申告が必要です。具体的には、年間収入が20万円を超えると確定申告が必要になります。仮に空室が続いて赤字になってしまったとしても、確定申告をすれば本業の所得から赤字分を差し引くことができるため、いずれにせよ確定申告は必要です。
マンションを貸し出すことによって発生する費用（固定資産税や管理費）は経費として計上できます。そのため、経費の金額が増え、家賃収入が減ることによって赤字となる場合には、本業の収入とあわせることができて節税に繋げることが可能です。
基本は黒字運営が好ましいですが、赤字となってしまった場合の節税方法として覚えておくと良いでしょう。
経費として扱われるものの中に「減価償却費」というものがあります。これは実際に支払う費用ではなく、建物の資産価値の減少分を計上できる費用です。実際には黒字運営でも、減価償却費を計上することによって赤字となり、節税に繋げられる場合もあります。
マンションを貸した場合の税金についての詳細は、こちらの記事をご覧ください。
マンションを貸す際に知っておくべきことは、管理会社選びや契約方法、発生する費用など色々とあります。特に初めてマンションの貸し出しをする人の場合は、管理会社に委託するにしても覚えるべきことが多いです。そのため、最低限覚えておくべきことを理解し、なるべく失敗しないように準備しておくことが大切になります。
最低限覚えておくべきこととしては、契約方法や費用が挙げられます。例えば、契約方法は自身が将来的に物件をどのように扱いたいか（再度住む予定があるか）を前提に決めなくてはいけないため、必ず検討するべき項目です。費用は、「どのくらいの出費を想定するべきか」「どのくらいの家賃収入を見込むべきか」を踏まえてシミュレーションしなければ、赤字経営になってしまう可能性があるので、こちらも念入りに検討しなければいけません。
もし本記事の内容を確認しても不安が残る場合は、管理会社に初めから相談をしてみるのも一つの方法です。いずれにせよマンションを貸すのが初めての方は、初めに覚えることが多いため本記事の内容等を参考に少しずつ覚えて準備していくことをおすすめします。
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