マンションは【貸す】【売る】どう決めたらいい？判断方法やコストを解説

転勤などで自宅のマンションを空けることになった場合、自宅のマンションを「貸すか」「売るか」どのように決めたらよいのでしょうか。

当記事では、マンションを貸すか、売るかという大きな決断に際して判断基準となるそれぞれのメリット、デメリットや費用、住宅ローンがある場合の注意点などのポイントをお伝えします。

マンションは貸す？売る？判断基準とその解説

マンションを「貸す」か「売る」か、どちらが良いかは状況によって異なります。まずは診断チャートでおおまかに確認してみましょう。

マンションを貸す場合の選択肢

マンションを貸す場合の契約方法は複数あり、種類によって契約の期間や条件が異なります。

いま持っているマンションに、将来的な活用用途を期待できる場合、一度売却してから買い戻すという選択肢はほとんどないでしょう。マンションを貸す場合であれば、契約次第で一定期間だけ貸すこともできるので、将来の用途変更を選択肢に残せることが一つのポイントです。

また、将来そのマンションに自身や家族が住むことを考えていない場合であれば、収益を優先するための契約方法もあります。現時点で期待できる賃料で何年か賃貸した後の売却と、現時点での売却について、それぞれの収支を想定したうえで、どちらがいいかを検討するとよいでしょう。

収益重視なら「普通借家契約」

一般的に用いられる契約であり、最も高い賃料で貸すことができます。入居者の権利が強く、基本的に入居者が希望する限り、契約は更新されます。

投資用マンションや相続したマンションなど、当面自分で住む予定がない場合に適しています。

予め賃貸の終了時期を決められる「定期借家契約」

契約の更新がない契約です。契約時に定めた賃貸期間が満了すると、契約は終了となります。貸主と借主の双方が契約の延長について合意すれば、再契約を締結することで賃貸を継続できます。

2年未満の短期間で貸し出したい場合や、次に家を使う予定が決まっている場合に適しています。

転勤などで一時的に貸すなら「一時使用賃貸借」

転勤期間中だけの賃貸など、一時的な使用を目的とした契約です。一時使用の目的を果たしたときに解約となります。転勤であれば、「帰任」をもって解約となり、解約通知の3か月後に退去してもらうことができます。

契約時に設定した賃貸期間経過後も目的が果たされていないときは、契約は延長されます。転勤期間が延びてしまっても、そのまま貸し続けることができます。

転勤などで自宅を離れた後、再び戻りたいと考えている場合に適しています。

マンションを売る場合の選択肢

将来マンションに自分で住みたいという場合以外は、マンションが売却可能かどうか、調べる方も多いでしょう。マンションを貸すのと比較して、どちらがいいかを考える際に、収支の面、つまり「いくらで売れそうか」に関心を寄せる方は多いでしょう。ローンの状況等にもよりますが、売却額の見込みは、現状での売却が可能かどうかにも関わります。

マンションを売る場合にも売り方には種類があり、売却額の目安は売り方や売る相手によって変わります。

仲介

不動産業者を通じてマンションの購入希望者を探し、売却を行う方法です。人気のあるマンションの場合は、早く高く売却できることもありますが、条件によっては買い手が見つからず、売却までに時間がかかる場合もあります。

買取

不動産業者がマンションを買い取ります。市場で購入希望者を募る仲介とは異なり、不動産業者の提示する査定額での売却となるため、売却額は低くなります。できるだけ早く不動産を現金化したいと考えている方に適しています。

マンションを「貸す」か「売る」か迷った時、他の人はどうしてる？

「貸す」「売る」それぞれの選択肢を見てきましたが、一般的に「貸す」か「売る」かどのような基準で選んでいるのでしょうか。国土交通省のデータを見てみましょう。

三大都市圏の持家戸建住宅、分譲マンションに居住している30歳以上の世帯主を対象に行われた調査です。これまでに所有してきた住宅を「賃貸した理由」と「賃貸しなかった理由」がそれぞれ挙げられています。

まず、賃貸した理由は下記のようになっています。

出典：「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会」の最終報告について

「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会 報告書（別添資料集）」をもとに作成

「空家にするよりはよいと考えたから」という回答が最も多くなっており、なかでも「売却は考えなかった」という回答が多くなっています。

住んでいない住宅を賃貸した理由として、4人に1人が「老後の収入源を確保したかったから」を挙げており、資産活用で安定的な収入を得ることを選択しています。

また、「家賃収入を住宅ローンの返済に充てようと考えたから」という理由が、それぞれ17%程度あります。原則として住宅ローンのまま賃貸を行うことはできませんので、「転勤」や「住宅ローンの返済が困難となった」などの事情があったと考えられます。

出典：「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会」の最終報告について

「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会 報告書（別添資料集）」をもとに作成

一方、前に住んでいた住宅を賃貸しなかった理由としては「売却した方がメリットがあったから」が、もっとも多くなっています。賃貸をしなかった理由として具体的に挙げられている中には、契約方法に注意したり、賃貸管理会社を利用するなどすれば対応できるものもあります。

例えば、次のようなものです。

1. ・一度貸し出すと返してもらうのが大変だと思ったから

期間を限定して貸す契約方法を用いることで、契約時に定めた期間に限って賃貸できます。将来的に使う予定があっても、空いている期間を賃貸して有効活用できます。

1. ・契約手続きが面倒そうだから
2. ・入居者のマナーや家賃滞納の対応が大変そうだから
3. ・敷金の精算や入居者の退去に手間取りそうだから

賃貸管理会社を利用すれば、入居者募集から退去まで、入居者からの問い合わせや家賃滞納時の対応など、賃貸にかかるほとんどの手間を任せることができます。

これらの懸念から貸すことを迷っている場合は、賃貸管理サービスを利用することで、マンションを有効活用できるかもしれません。サービスによって内容が異なるので、いくつかの会社を比較検討してみるとよいでしょう。

住宅ローンが残っていたら？

住宅ローンは自分が住む家を購入するためのローンであるため、賃貸を行うためには原則としてローンを返すか借り換える、あるいは契約を見直す必要があります。結果として金利はそれまでよりも高くなる場合が多いです。ただし、転勤などやむを得ない理由の場合は、賃貸が認められる場合もあります。住宅ローンが残っていてマンションを手放したくない場合は、まず借入先の金融機関へ相談してみましょう。

住宅ローンに限らず、ローンが残っている場合は売却時にも返済を要します。売却額も返済に充てることができますが、売却額を含めた資金で返済できない場合には売却できません。

貸すか売るかの検討にあたって、借り換えが必要か、返済可能かを考える必要があります。

マンションを貸すと儲かる？

結局のところ賃貸経営で儲かるかどうかは、ローンの金利やマンションの立地などによってケースバイケースです。

仮に賃貸で得られた収入が賃貸を始めるために支払った費用を賄える程度であったとしても、経費について確定申告を行い給与所得と合算することで、使っていない持ち家をそのままにしているより節税できるといった場合もあります。

まずは収支について、試算してみましょう。詳しくは関連記事でご紹介しています。

マンションを貸すときのメリットや注意点、費用を解説

前項では、調査データから他の人が賃貸を選んだ理由を見てきました。ここでは、「貸す」「売る」それぞれのメリットや注意点、費用を見ていきましょう。

マンションを貸すメリット

・家賃収入が見込める

入居者がいれば、毎月一定の収入を得ることができます。住んでいない間も資産を有効活用できます。

・再度住むことができる

長年住んだ大切な住まいであるマンションを手放さずに、再び慣れた地で暮らすことができます。契約時に賃貸期限を決める契約方法を選択すれば、希望するタイミングで再び住み始めることができます。

・資産として保有できる

老後に住むための家として備えたり、売却やマンションを担保に借り入れをしたりして現金化できるように、資産として残しておくことができます。将来、自分の子どもに相続させることもできます。

マンションを貸す注意点

・個人での管理は難しい

賃貸中の管理は、入居者からの問い合わせ対応や設備の修理手配、退去時の手続きなど多岐にわたります。設備故障などは予測が難しく、会社員など本業がある方が一人で管理を行うことは難しいでしょう。

・維持費や初期費用がかかることがある

マンションを貸す際は、入居者が問題なく物件を利用できる状態で貸し出さなければなりません。そのため、壊れていたり、古くなったりしている箇所は、事前に修理を行わなければなりません。また、入居中に壊れてしまった場合も、入居者に過失がなければ、貸主負担での修理となります。

・空室の場合は収入が得られない

入居者がいない間は収入を得られず、維持管理コストだけがかかり続けます。

・経年劣化で資産価値が落ちる

マンションの資産価値は経年劣化で減少していきます。将来的に売却しようと考えている場合には、売却金額が減少することも考慮する必要があります。

マンションを貸すときの費用

【貸し出し時にかかる費用】

・クリーニング費用

マンションを貸す前にはハウスクリーニングを行います。具体的な費用は、家の広さや水回り設備の数などによって異なります。

・仲介手数料

不動産会社を通じて賃貸借契約締結を行う場合に支払う手数料です。不動産会社は、貸主と借主双方から合わせて賃料１か月分+消費税まで受け取ることができます。入居者となる借主が払うことが一般的です。

【貸し出している間にかかる費用】

・管理委託手数料

賃貸管理の報酬として、賃貸管理会社に支払う費用です。家賃の5%ほどを支払うサービスが比較的多いですが、サービスの内容や保証によっても大きく異なります。

・固定資産税、都市計画税

不動産を所有していると課税されます。賃貸中に限らず、マンションを所有している間、かかり続けます。都市計画税は、市街化区域内の不動産に対してのみ課税されます。

・管理費、修繕積立金

マンションの管理組合へ支払う管理費や修繕積立金は、所有者である貸主が負担すべきものです。賃貸中も支払い続けなければなりません。

・火災保険など

賃貸借契約を締結する際は、入居者も火災保険に加入しますが、これは入居者に過失のある損害にしか適用できません。そのため、もらい火や自然災害による損害は、貸主で保険をかけて備える必要があります。最長5年までの長期契約があり、単年契約よりも総支払額が安くなります。

また、建物の破損が原因で通行人にけがをさせるなど、賠償責任を負った場合に保険金が支払われる「施設賠償責任保険」にも加入しておくとよいでしょう。

マンションを売るときのメリットや注意点、費用

今後マンションに住む予定がなく、資産として持っている必要もない方は、売却をおすすめします。

マンションを売るメリット

・まとまった現金を得られる

一度に多額の現金が得られることは、大きなメリットです。生活費や住宅ローンの返済に充てることができます。

・維持費がかからなくなる

マンションの管理費や、固定資産税などの負担から解放されます。また、物件を維持管理していくための設備のメンテナンスや壁紙貼り替えなど、リフォーム費用もかからなくなります。

マンションを売る注意点

・買い戻すことが難しい

マンションを一度売却してしまうと、買い戻すことは難しいでしょう。今はそれほどの価値と思っていなくても、あとから惜しいことをしたと後悔しないように、今後の用途について想像力を働かせることが重要です。

・住宅ローンの完済

マンションを売却するためには、住宅ローンを完済しなければなりません。売却金額で返済できれば問題ありませんが、足りない場合は自己資金を用意しなければならず、用意できない場合は、マンションを売却できません。

・譲渡所得税がかかることがある

マンションが購入時よりも高い金額で売れるなど、マンションの売却によって利益が発生した場合、この利益に対して譲渡所得税が課税されます。

・仲介手数料がかかる

不動産会社を通じて売買契約を行うと、仲介手数料が発生します。仲介手数料には、広告費や物件案内などの営業活動費、契約書類の作成などの費用が含まれています。契約が成立したときにのみ発生します。

マンションを売るときの費用

マンションを売る場合も、様々な費用が発生します。売却金額がそのまま収入となるわけではないので注意しましょう。

・仲介手数料

不動産会社を通じて売却を行う場合、売買契約締結のタイミングで仲介手数料が発生します。売却金額をもとに計算されます。

・印紙税

不動産売買契約書を作成する際に発生します。売買契約書に記載の金額によって異なります。

・抵当権抹消費用

ローンが残っている場合はローンを完済し、抵当権を抹消しなければ売却できません。抵当権抹消の登記費用は不動産1つにつき1,000円です。

・ローンの一括返済手数料

ローンの一括返済を行う場合は、ローンの残債とは別に手数料が発生することがほとんどです。費用は金融機関によって異なり、無料の場合もあります。

・譲渡所得税

マンションの売却によって利益が発生した場合、譲渡所得税が課税されます。単純に売却金額から購入時の金額を差し引いた金額が利益というわけではなく、仲介手数料など、経費として差し引けるものもありますので、しっかりと確認して計算しましょう。

どう選ぶ？マンションを貸すとき、売るときの不動産会社の選び方

マンションを貸すときや売るときは、不動産会社に依頼することが一般的です。特にマンションを売却する際は高額な取引となるため、個人間取引は避けた方がよいでしょう。どの不動産会社を選ぶかによって、その後の成果が変わってきます。ここでは、マンションを貸すとき、売るときの後悔しない不動産会社選びの基準をお伝えします。

不動産会社の選び方

マンションを貸す時も、売る時も確認すべき、共通の内容をお伝えします。

・対応が早い

マンション売却時の購入希望者も、賃貸する際の入居希望者も、他の物件と比較検討していることがほとんどです。スピーディーに対応してもらえなければ、せっかく見つけた希望者を逃してしまう可能性があります。

・丁寧に説明してくれる

不動産は数千万の価値を持つ資産です。とくにマンションの売買は、高額な取引となります。トラブルを避けるためには、丁寧な説明や対応を行ってくれる会社を選ぶと安心です。

・広告の種類が広い

なるべく高く売る／貸すためには、自分のマンションの広告をどれだけ多くの人に見てもらえるかが重要です。不動産業者専用の流通サイトや大手ポータルサイトはもちろん、独自の集客ルートを持っている会社であれば、より多くの人に見てもらうことができます。

・物件のエリアに詳しい、強みがある

マンションの周辺環境は、物件の人気に大きく影響します。マンションのあるエリアに詳しい不動産会社であれば、競合物件に関する情報を豊富に持っていたり、購入希望者や入居希望者にマンションのあるエリアの特徴とともにマンションの魅力をアピールしたりして、早期成約が期待できるでしょう。

投資物件か居住物件でも得意、不得意があるので、自分のマンションと似たような物件を多く取り扱っている会社に依頼するのがおすすめです。

マンションを貸す際の賃貸管理会社の選び方

マンションの売却が1回きりの取引であるのに対し、賃貸では賃貸管理会社へ入居者募集から賃貸期間中の管理までを任せることが一般的です。長期的な観点や貸す場合ならではの賃貸管理会社のチェックポイントを解説します。

・業務範囲が管理手数料に見合うものか

賃貸管理会社へ賃貸管理を依頼し、その対価として毎月管理手数料を支払います。家賃収入から引かれる経費が少ないほど手取りが増えるため、管理手数料は安いほど良いと考える方もいるかもしれません。しかし、管理手数料の安さだけで選ぶと、任せられる業務が少なかったり、サービスの質が良くなかったり、逆に手間が増えてしまう場合もあるので、おすすめできません。手数料の額だけでなく、サービスの内容や保証なども確認し、総合的に選びましょう。

・集客力に期待できる会社を選ぶ

賃貸を成功させる上で安定的に入居者が入ることはとても大切なことです。

一方で、入居率のみを上げたいのであれば、賃料を下げたり、審査を甘くしたりといった手段が考えられます。しかしそれでは賃貸が成功することにはつながりません。賃貸管理会社には好条件の入居者を安定的に得られる集客力を求めたいところです。適切な賃料を見定めるための知識や情報も重要ですが、集客手段や集客ルートの違いにも着目しましょう。

・希望する条件での管理実績が豊富であり、提供業務の幅が広い会社であるか

ひとくちに賃貸管理といっても、投資用ワンルームマンションから3LDKのファミリータイプ分譲マンションまで、扱う物件は様々です。ターゲットとなる層が異なるため、入居者募集時のアプローチも異なります。自分のマンションと似たような物件を取り扱っている賃貸管理会社に依頼しましょう。

また、転勤中の自宅を貸し出す「リロケーション」など期間を限定して貸し出す場合、専門的な知識や対応が必要です。これらを希望する場合は、取り扱い実績が豊富な会社を選びましょう。

管理会社によってサービスの内容は異なります。必要なサービスが受けられるか、事前に確認しておきましょう。

それぞれを詳しく説明した、関連記事もご覧ください。

複数社に相談をすることをおすすめしますが、相談する社数が増えるにつれて、応対する時間や手間も増えます。2～3社の話を聞いた時点で、サービスの共通点や違いがある程度見えてくるかと思います。いくつかの会社の話を聞いてみることで、「一般的な賃貸管理サービスの内容」、「会社ごとのサービスの特徴」を理解し、相性がいいサービスを選択しましょう。

マンションを貸すか、売るか決めきれない時の考え方

マンションを貸すか、売るかを判断する場合に、まずは「実現困難な選択肢」がないかを確認しましょう。難しい、現実的ではない選択があれば、消去法で判断できることがあります。

「貸す」と「売る」のどちらも現実的な選択肢として残る場合には、具体的な手間と収支について理解することが有効です。

本当にマンションを手放して問題ないか

転勤などで一時的に空けるマンションの話であれば、帰任時には元のマンションで暮らすことを考える人が多数を占め、あえて売ることを選ぶ人は少ないでしょう。

しかし、それ以外の理由で空いているマンションを所持している場合でも、その家を再取得することはほぼ不可であると留意した上での判断が要ります。同じ家ではなく似た物件だとしても、再取得は容易ではありません。

今はマンションが不要と考えていても、後々振り返ってほかより住みやすかったと感じたり、家族構成が変わったりしたときに、あれば都合がよかったということが考えられます。いくつかの想定を行い、何かしらの懸念が残るようであれば、現段階での売却を選択肢から排除することが考えられます。

住宅ローンの状況次第では売ることが難しくなる

マンションを売るためには、現在の住宅ローンを返す必要があります。残債に比べ、期待できる売却金額が小さい場合、売ることのハードルは上がるでしょう。売却額とあわせて自己資金を用意しても返済が難しい状況では、物件を売ることがより困難となります。

将来売却するためにも、維持費を支払い、価値を保ちつつ、計画的にローンの支払いを進めていく必要があり、賃料に期待して貸すことを検討したいところです。

物件の条件や状態が貸し出しづらい

賃料を安くしても需要を生み出せないほどに老朽化が進んでいる、交通の便が悪い、一部の人しか快適に暮らせないといった物件は、リフォームで補うなどしても、期待できる賃料と費用の釣り合いが取れないことがあります。物件によって貸すことが難しい場合です。

ある程度自由に「貸す」ことも「売る」ことも選べる場合

「貸す」と「売る」を選ぶべき状況として次のようなことが想定されます

1. ・積極的な動機「無駄を避け、利益を生み出したい」
2. ・積極的な動機「選ばないリスクを急いでなくしたい」

前者の判断で重要になるのは収支の試算、後者の判断で重要になるのはどちらが楽で解決まで速いかという手順の確認でしょう。もちろん前者も楽な方が良く、後者にも収支は重要です。重視する傾向の違いは考えられますが、いずれも判断には収支の予測と手間や手続きへの理解が要ります。これらは、個々や家々によって大きく事情が変わるため、調べてみなければどちらが良いかわかりません。

収支については、査定を行えば賃料や売却額がわかります。加えて、必要なサービスにかかる費用、税金について調べます。手間や手続きについても同様に、サービスに任せること、自分で行うことは何なのかを、賃貸と売買の場合それぞれで知る必要があります。

賃貸については賃貸管理会社に、売買については売買仲介を取り扱う不動産会社に相談することで、収支とサービスの概要が見えてきます。税金については税理士に相談することも考えられますが、インターネットでおよそのことを調べられます。

収支や実現までの流れが分かると、「貸す」か「売る」について、価値観や将来設計に合う選択肢が見えてくるでしょう。調べる中で、例えば予算が高額過ぎるなどして一方の不可が定まるかもしれません。

両方が選択肢として残っていて選べないという時に、まずは情報収集です。どちらからでも問い合わせてみてはいかがでしょうか。決断に向けた行動の動機付けとなる期待もあります。

まとめ

マンションを「貸す」か「売る」か、どちらが最適な選択肢であるかは、マンションや状況によって異なります。

ひとくちに「貸す」といっても、期間を限定した契約や一時的な賃貸を目的とした契約方法もあり、空いている期間だけ有効活用することも可能です。賃貸中の管理の手間は、賃貸管理会社を利用することで減らすことができ、転勤中の自宅を賃貸できるサービスもあります。住宅ローンを利用している場合は、原則貸すことはできませんが、転勤などのやむを得ない事由であれば柔軟に対応してくれる金融機関もあるようです。

また、「売る」場合も、不動産市場で購入者を探す仲介と不動産会社に買い取ってもらう買取の2種類があり、仲介の方がマンションの売却金額が高く、買取の方が早くマンションを現金化できます。いずれにしても、ローンが残っている場合は、ローンを完済しなければ売却できないため、売却金額でローンの残債がまかなえるか、足りない場合は自己資金を用意できるか、計算してみるとよいでしょう。

マンションを「貸す」か「売る」か、検討するポイントは大きく次の3つです。

1. ・本当にマンションを手放して問題ないか
2. ・住宅ローンの状況
3. ・マンションの状態や周辺環境など物件の特徴

これでも決められない場合は、賃貸と売却を同時に募集し、より条件の良い方で契約してみるのもよいでしょう。