マンションを購入したのに、自宅から離れた場所への転勤を告げられたら、自宅マンションをどうすればよいのか悩む方も多いでしょう。
転勤時に空き家となってしまうマンションの扱い方には、「貸す」、「空き家のまま維持する」、「売却する」の3パターンです。
この中の「貸す」を選択して転勤期間中にマンションを貸すと、家賃収入を得ることができ、帰任後にまた住めるというメリットがあります。
今回は、転勤中だけマンションを貸す場合の流れや転勤時の賃貸におススメの契約方法を解説します。また、転勤中の自宅マンションを貸した方がよいか、空き家のまま維持した方がよいか、売却した方がよいか、迷った際の判断のポイントについてもご説明しますので、ぜひ最後までご一読ください。
転勤が決まったけれど、自宅マンションにはまだ住宅ローンの返済が残っているというケースもあるでしょう。住宅ローンを利用していないマンションの場合は、何の問題もなく貸し出すことができますが、住宅ローンを返済中のマンションは原則として、貸し出すことはできません。
しかし、転勤の場合は例外的に住宅ローン利用中でもマンションを貸せる可能性があります。
住宅ローン利用中のマンションを貸せない理由と、住宅ローンを継続したまま貸せるケースについてご説明します。
住宅ローンは、ローンの契約者やその家族が住むための家を購入する際の購入資金を対象に、金融機関が融資を行うものです。したがって、ローン契約者が居住しない不動産は住宅ローンの対象外となります。
住宅ローンは、ローンの対象となる不動産を担保に設定します。住宅ローンの支払いができなくなってしまった場合は、金融機関は対象マンションを売却して、住宅ローンの残額を回収します。自宅を失ってしまうリスクを考えれば、多くの人は住宅ローンの返済を優先するでしょう。このような事情から、住宅ローンによる貸し倒れのリスクは低いとされ、事業用ローンなどと比較して、金利が低めに設定されています。
しかし、自宅として取得したマンションを賃貸に出すと自己居住用のマンションではなくなります。そのため、通常は住宅ローンを利用したまま、マンションを賃貸に出すことはできず、金利の高い事業用ローンへの借り換えが必要です。
住宅ローンは居住用の住宅を対象とした融資であるとご説明しましたが、転勤という、やむを得ない事情の場合は、住宅ローンを継続したまま賃貸に出せる可能性があります。転勤期間中だけ自宅マンションを貸し出したい場合は、「転勤による一時的な貸し出しであり、帰任後はまた居住する予定である」ということを金融機関に伝え、住宅ローンの継続が可能かどうかを相談してみましょう。
住宅ローンを返済中のマンションを賃貸することは契約違反です。金融機関に無断でマンションを貸し出し、あとから発覚した場合、事業用ローンへの借り換えや、最悪の場合には残債の一括返済を求められる可能性があります。
前述したように、事情によっては認められる場合もあるので、必ず金融機関の承諾を得てから賃貸を行うようにしましょう。
転勤中にマンションを貸すための手順は、一般的なマンションの貸し出しの時と大きく変わることはありません。しかし、マンション経営や不動産投資などをしていなければ、ほとんどの方はマンションを貸すこと自体が初めてなのではないでしょうか。マンションを貸すときの手順は次のようになります。
まず初めに、マンションの入居者募集と賃貸中の管理を委託する賃貸管理会社を選びます。転勤の間だけマンションを貸す場合は貸主自身で賃貸管理を行うことは難しいため、転勤中の留守宅の賃貸管理に特化したリロケーションサービスを専門的に扱っている会社を選ぶと安心です。
家賃や敷金、礼金などの金銭的な条件や賃貸借契約の方法、賃貸期間など、入居者を募集するにあたっての条件を決定します。家賃は賃貸管理会社と相談のうえ、近隣の家賃相場や貸出期間などを考慮した金額に設定するとよいでしょう。
募集条件が決まったら賃貸物件情報サイトや不動産会社の専門サイトなどに情報が掲載され、入居者募集の活動がスタートします。入居希望者が内見をして入居申し込みが行われたら、入居審査を行います。
入居審査を行い、目立った問題がなければ、賃貸借契約に進みます。契約内容については賃貸管理会社と相談しながら決定し、マンション独自のルールなどについても入居者に伝えておきましょう。
入居日が決定したら、入居者に鍵を引き渡して貸し出しがスタートとなります。
＜マンションを貸す流れ＞
初めてマンションを貸すときには分からないことも多く、マンションのオーナーとして何をするべきなのか、家賃はどのくらいに設定できるものなのか、入居者は見つかるのかなど、自宅マンションを貸すことに不安を感じる方も多いはずです。
賃貸管理会社を選ぶときには、複数の会社から話を聞き、提供している賃貸管理プランの内容はもちろん、疑問や質問に対しても丁寧に回答をしてもらえるかも確認したうえで、信頼できる賃貸管理会社に管理を委託することが大切です。
転勤時にマンションを貸す際には、注意しておくべきことがいくつかあります。
マンションでは、ペットの飼育や喫煙の可否、共有部の使い方が管理規約で定められています。これらはマンションを利用する人すべてに適用されます。
入居者が管理規約を守らない場合、貸主として責任が問われる可能性があるので、マンションの規約で定められている禁止事項等は、入居者募集の条件に必ず設定し、入居者に伝えておきましょう。
マンションを貸すと家賃収入を得られ、家賃収入は不動産所得に該当します。不動産所得とは、家賃や礼金などの賃料収入から賃貸のためにかかった経費を差し引いた額であり、次の式で求められます。
不動産所得
＝不動産賃貸による収入－必要経費
マンションを貸すときに必要経費として計上できるものには、次のようなものがあります。
マンションを貸して家賃収入を得た場合、給与所得以外の年間所得が20万円を超えたら、確定申告を忘れないようにしましょう。
転勤時のリロケーションを専門に扱っている会社であれば、確定申告のサポートサービスも提供している可能性があります。1年以上の海外転勤の場合、確定申告を行うために納税管理人を設定しなければなりません。確定申告の経験がないために不安に感じる方や忙しくて確定申告の書類を準備する時間が取れるかわからないという方、海外赴任で納税管理人を設定する必要がある方は、確定申告サポートサービスのある管理会社を選ぶと安心です。
転勤などの理由で住宅ローンを利用しながら賃貸を行った場合、賃貸を行っていた年については、住宅ローン控除を適用することができません。
通常、自宅マンションに住まなくなっても、転勤等の理由であれば住宅ローン控除を再適用できます。この場合、再入居した年から再適用されます。しかし、6月まで自宅マンションを賃貸しており、8月から再入居したという場合は、この年の住宅ローン控除は適用できず、次年度からの適用となります。
1日でも賃貸されていれば適用外となってしまうため、定期借家契約を締結する際は契約終了日を設定する際に気をつけましょう。
マンションを貸すときには、賃貸借契約を結びます。賃貸借契約には3つの種類がありますが、その中の1つである「一時使用賃貸借契約」という方法をご存知でしょうか？一時使用賃貸借契約は転勤時に利用できる契約方法であり、転勤の方に寄り添った特別な契約方法です。転勤期間中のマンションの貸し出しを検討しているようであれば、ぜひ参考にしてください。
一時使用賃貸借契約の最大のメリットは、転勤の終了という理由によってスムーズに物件の明け渡しを求められる点にあります。借地借家法では、正当な事由がない限り、貸主から入居者に解約の申し出をすることができません。しかし、一時使用賃貸借契約では借地借家法が適用されないため、最低限の賃貸期間を定めて入居者を募集し、最初に定めた賃貸期間が終了すれば3か月前の解約予告をすることで、借地借家法で定められた正当な事由がなくとも契約を解除できるのです。
また、企業によっては転勤時の赴任期間を3年から5年といったように、幅を持たせた期間に設定するケースもあるでしょう。そのような場合は契約期間をいつまでにするか悩ましいところですが、一時使用賃貸借契約の場合は賃貸期間の延長も簡単にできます。そのため、当初は賃貸期間を3年とし、帰任に合わせて賃貸期間を延長していけば、転勤期間いっぱいまでマンションを貸すことが可能です。
一時使用賃貸借契約は、転勤する方が期間限定でマンションを貸し出す際に適した契約方法ですが、デメリットもあります。
その1つは、家賃が相場よりも安くなってしまう点です。一時使用賃貸借契約では、たとえ入居者が物件を気に入ったとしても、貸主から解約予告が届けば退去する必要があるなど、入居者側のメリットは大きくありません。そのため、入居者を獲得するためには、家賃を安く設定するなどの対策が必要になるのです。
もう一つは、転勤時には貸主は自宅マンションから離れたところで生活するため、賃貸中に何かトラブルが発生した場合にすぐにマンションに戻り、対応することはできません。そのため、転勤時に自宅を貸し出す場合は、賃貸管理に関わる業務のほとんどを管理会社に委託することになるでしょう。その分、管理会社が担当する業務が増えるため、一時使用賃貸借契約は管理手数料が少し高くなる可能性があります。
普通借家契約とは、契約更新が可能な最も一般的な契約方法です。賃貸借期間を1年以上とすることが定められています。貸主からの解約には厳しい正当事由が必要なため、原則として借主から解約の申し出をしない限り、同条件で更新が続きます。
定期借家契約とは、あらかじめ賃貸借期間を定め、賃貸借期間の終了をもって契約を終了とする契約方法です。契約を延長したい場合でも更新はできず、新たに契約をし直す必要があります。解約予告も解約日の1年～半年前の間に行わなければならないため、一時使用賃貸借契約に比べて柔軟性が劣ります。
転勤期間中だけマンションを貸すときには、マンションを貸すことで得られるメリットを最大限にしたいものです。そのためには、事前のシミュレーション、一時使用賃貸借契約が得意な管理会社選びがカギになります。詳しくご説明します。
マンションの購入に際して金融機関からローンを借りている場合、マンションが担保となっていることがほとんどです。そのため、マンションを賃貸に出す場合は、金融機関の承認を得ておきましょう。
特に住宅ローン利用中に金融機関に無断でマンションの貸し出しをすると、契約違反行為となり金融機関との間でトラブルに発展する可能性もあります。住宅ローン返済中のマンションを貸す場合は、必ず事前に金融機関の承諾を得るようにしましょう。
転勤でマンションを貸す場合には、マンションを貸すことでどのくらいの収益を得られるか事前にシミュレーションをしておくとよいでしょう。家賃収入を得られれば、住宅ローンの返済やマンションの管理費・修繕積立金などの支払いに充てることも可能です。収支を事前に把握できれば、転勤先でのライフプランも立てやすくなるでしょう。
例えば、次のような設定で収支のシミュレーションをしてみましょう。
家賃収入によって1年間に得られる収入は、15万円×12か月＝180万円であり、3年間の家賃収入の合計は540万円となります。マンション管理組合へ支払う管理費や修繕積立金、固定資産税、賃貸管理会社への賃貸手数料など、年間維持費に90万円がかかるとすると、3年間の年間維持費は270万円です。
また、月々のローン返済額が11万円あるため、3年間のローン返済額の合計は396万円です。マンションを3年間所有していると、合計666万円の費用がかかることになります。本来、この666万円は全額、給与収入から返済しなければなりません。しかし、転勤中にマンションを貸し出せば540万円分は家賃収入を充当できるため、実際の負担額は3年間で126万円となります。月々の金額にすれば、毎月3万5,000円分だけを給与から支払うことになり、転勤期間中は家賃収入によって大幅に負担を軽減できることがわかるでしょう。
転勤の期間中だけマンションを貸す場合には、一時使用賃貸借契約の利用がおすすめです。しかし、一時使用賃貸借契約は、特殊な契約方法であるためすべての賃貸管理会社がこの契約方法を扱っているわけではありません。
また、一時使用賃貸借契約で貸し出す際には、一般の賃貸契約とは家賃の相場も異なるため、家賃の設定を見誤るとなかなか入居者を獲得できずに空室期間が長くなり、家賃を低く設定しすぎると入居者を獲得できても収益を上げられません。
家賃の設定一つとっても、一時使用賃貸借契約の場合は実績がものを言います。転勤の期間中だけ大切な自宅マンションを貸す場合には、一時使用賃貸借契約についてのノウハウを豊富に持っている管理会社、すなわち転勤時の自宅の貸し出し（リロケーション）を専門に扱っている会社を選びましょう。リロケーションの取り扱いに慣れた会社であれば、賃料査定はもちろん、一時使用賃貸借契約を使った契約方式などにも慣れているため、スムーズな手続きが可能になるでしょう。
貸し出す前の自宅の状態を写真や映像で必ず記録しておきましょう。入居前と退去時の状況を比較できれば、貸出期間中に生じた損傷などにも気が付きやすく、修繕費用をどちらが負担するかという点についても判断がしやすくなるでしょう。
転勤時に誰も住まなくなってしまうマンションをどのように扱うかを決める場合には、貸すという選択肢のほかに、空き家のまま維持する方法や売却してしまう方法もあります。
愛着のある我が家であり、どの方法を選択すべきか、その決断は簡単ではないでしょう。また、家族と一緒に赴任先に向かうか、家族と離れて単身赴任をするかという選択肢もあるでしょう。
貸すか、空き家にするか、売却するか、さらには単身赴任をすべきか迷った場合、それぞれの選択肢に適した状況をご紹介します。
転勤中にマンションを貸す場合の流れや注意点、おススメの契約方法である一時使用賃貸借契約の特徴、貸すか、空き家にするか、売却するかのポイントについてご紹介しました。
一時使用賃貸借契約は、転勤が終了するタイミングに合わせてマンションの明け渡しを求められるなど、転勤時のマンションの賃貸に適した契約方法です。しかしながら、一時使用賃貸借契約を扱っている賃貸管理会社は多くありません。転勤中にマンションを貸す場合は、一時使用賃貸借契約の取り扱いに慣れており、転勤時の自宅の賃貸を行うリロケーションサービスを専門にしている管理会社に管理を委託することが大切です
当社は、転勤中マンションの賃貸に最適な一時使用賃貸借契約の取引実績を豊富にもつリロケーションサービス会社です。転勤中のマンションの貸し出しをご検討中の方は、実績豊富な当社にぜひご相談ください。
カテゴリ：マンションを貸す 関連記事
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