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「リロの留守宅管理」リロケーション基礎知識 vol.153

マンションを貸したいと思ったときに知っておくべき4つのポイント

マンションを購入した人たちの中には、もしも転勤などの理由で引っ越さなければならなくなったとき「マンションを空けている期間中に貸し出せたなら、買ったことを無駄にしないで済むだろう」と期待している方も、恐らく少なくはないでしょう。貸しづらいマンションや貸しづらい状況ということもあり得るので、「絶対に」ということではありませんが、しばらく空いてしまうマンションを「貸す」ということ自体は、保持した資産を活用するための現実的で有効な方法として十分に考えられます。そこでこの記事では、マンションを貸すことで得られる効果や、貸す前に知っておきたい注意点を紹介します。リスクを避けつつ資産を有効活用したい方は、このコラムをぜひ読んでみてください。

マンションを貸すことで得られる効果

貸し出すという選択肢を検討するに当たって、マンションをそのまま空けておいたり、売ってしまったりせずに、マンションを貸し出したときにはどういうことが変わってくるのか、得られる効果について少し整理しておきましょう。マンションを貸し出すと、帰れる家を所有したまま、家賃収入を手に入れられます。投資用でもともと利回りを期待して貸し出すために買ったマンションなどではなく、自宅の分譲マンションが空いてしまってどうしようかという状況であれば、単に賃貸(賃料を取って貸し出すこと)が実現できるかともう一つ、無事に丁度良いタイミングでの解約が行えるかどうかも重要なポイントになり易いことと思います。

家賃収入について

マンションを貸すことによる最大の恩恵は、家賃収入を得られることでしょう。安定した家賃収入を手に入れれば、本業による収入にプラスして副収入が得られるため、生活費などに余裕が生まれます。住宅ローンが残っている場合には、その返済資金としても活用できます。本業の収入だけで返済するよりも、余裕をもって残債を減らしていけます。

ただし、家賃収入を継続的に得るためには、適切な賃料を設定して、賃貸できる期間中、安定的に入居者がいる状態をつくらなければなりません。多くの家賃収入がほしいからといって、マンションのグレードに合わないような高い賃料に設定すると、入居者を確保できなくなり、結果的に家賃収入は得られなくなってしまいます。

適切な家賃を見定める際には、所有するマンションの築年数や間取り、共用設備の状況や周辺環境など、さまざまな要素を総合的に見て判断する必要があります。ただ、自分ひとりの力で適切な家賃を設定したり、入居者を確保したりといったことを実行しようとすると、方法が分からなかったり、不安を感じたりすることが多いと思います。そうしたときには、信頼できる賃貸管理会社に相談して、マンションの所在地や築年数に合った家賃相場を教えてもらうなど、賃料設定や入居者募集をサポートする「賃貸管理サービス」を利用することで簡単に賃貸を始められます。

売らなければ必要に応じて帰ってくることができる

マンションを売却することでも収入は得られますが、マンションを売却してしまうと当然ながら、再び住みたいと思ったときに帰ってくることができません。すでに新しい家を購入している場合や、絶対に帰ってくることがない場合は、マンションを売却してしまっていい場合もありますが、転勤などで一時的に離れる場合であれば、売却よりも貸し出しを検討する方が手軽で現実的です。

ただし、マンションを貸し出すときの契約方法には注意が必要です。契約方法によっては入居者側の住む権利が強く保護されるため、住む必要が出てきたからといって、そう簡単には退去してもらえなくなってしまいます。契約方法に関する注意点については、次の項目で詳しく解説します。ぜひご参考にしてください。

マンションを貸すときの注意点

マンションを貸すと家賃収入が得られる等のメリットがある一方で、気をつけるべきポイントもあります。ここでは、特に注意が必要なこととして、賃貸借契約にはルールが異なる制度が複数存在することについて、住宅ローンが残っている場合の対応について、そして適切な家賃と入居条件の設定について順番に解説していきます。

賃貸借契約の種類に注意する

マンションを貸し出したいと考えたときには、どういう契約内容にするかがとても重要です。まずはその中でも、どういう特徴を持った賃貸借契約の制度を用いるかに注意しなければなりません。賃貸借契約には「普通借家契約」「定期借家契約」「一時使用賃貸借契約」の3つがあります。各契約の特徴は以下のとおりです。

(1)普通借家契約

普通借家契約は入居者側の住む権利が強く守られる契約方法です。普通借家契約を結ぶ場合、契約期間を1~2年などと決めることが一般的です。その期間中にマンションの所有者側から契約を解除することは基本的に不可能です。貸しているマンションに再び自分で住みたいと思っても、契約が続く限り入居者に出ていってもらうことはできません。

さらに重要なこととして、契約の更新時にも入居者側の意向が優先されます。入居者に住み続けたいという意向があれば、基本的にその契約は更新されます。入居者が契約に違反する行為をしたなど、正当とされる理由(貸し借りを行う両者の事情を考えたときに、借主の方が退去する必要性が高いと判断されるような理由=正当事由)があれば契約を解除できますが、住む必要が出てきたから明け渡してほしいというだけの理由では、契約は解除できません。再び住む可能性がある場合や、転勤などで一時的に貸し出したい場合であれば、普通借家契約では思い通りにいかない見込みが高いため、他の契約を用いた方が無難です。

(2)定期借家契約

定期借家契約は所有者側の解約希望日を予め契約内容に盛り込むことができる契約方法です。定期借家契約であれば、契約期間の設定を行い、その期間が終了したタイミングでの退去を求めることが可能になります。解約期限の直前になってから解約を伝えて、いきなり出ていってもらうことはできず、半年以上前の時点で事前の通知をしなければならない点には注意が必要ですが、再契約しない旨を入居者へ事前に通知することで、契約期間の終了時には確実に退去してもらえるという点で、普通借家契約と大きく異なります。

設定する契約期間は基本的に任意ですが、かなり短い期間(1年未満など)で設定した場合、「またすぐに引っ越しになっても仕方がない」と考えるような一部のニッチな借りる事情にしか応えられないので、入居者を探すことが非常に難しくなります。そのため、「どの程度までなら賃貸の期間として設けても支障がないか」ということについて、所有者側の意向と借りる側のおおよその希望とのバランスを考え、双方が納得できるラインを探ることも大切です。

定期借家契約は、マンションを一定の期間しか貸し出せない場合や、期限を迎えた頃には賃貸を中断したくなるかも知れないときに活用できる賃貸借契約です。再契約をしなければ、契約を終えて家を取り戻すことができますし、入居者に住み続けたい意向があったならば、再契約により引き続き家賃収入を得ることも選択可能です。

(3)一時使用賃貸借契約

一時使用賃貸借契約は、転勤中だけ貸し出したいなど、期間を「貸すべき目的のために必要な期間」に限定した賃貸を行うための契約方法です。一時使用賃貸借契約には「そのマンションを貸すべき目的」というのが必要です。この「目的」はなんでも良いというわけではなく、転勤などの限られた場合でしか用いることができない契約です。しかし契約時に定めた貸し出す目的が無事に果たされたときには、そのマンションは入居者から所有者へ返却されます。

先述の定期借家契約において半年以上前に通知が必要であったように、<時使用賃貸借契約の場合も解約前には事前の通知が必要ですが、一時使用賃貸借契約の場合も解約前には事前の通知が必要ですが、 一時使用賃貸借契約の場合には、通知を行ってから3か月後に退去してもらうことができます。

また、一時使用賃貸借契約の場合、定期借家契約のように、事前に「何年何カ月」や「何月何日まで」といった契約の期限を設けずとも契約を結ぶことができるので、そのまま賃貸を止めてしまうか、次の賃貸契約に向けて交渉を進めるかといった判断をしなければならない場面が、満了日(の半年前)に向けて迫ってくるという状態になりません。所有者の側から「(転勤であれば帰任など)貸さなければならない状態ではなくなったので、3か月後には返してほしい」と伝えると、そのマンションを返してもらえることになり、それまでの間は契約が継続します。ただし、これだけだと入居者はいつまで住めるかがまったく分からないことになってしまい、そのような条件では入居者を確保することが難しいので、転勤などで一時的に貸し出す場合は、「2年経過以降、転勤終了時まで」というように、しばらく暮らせる期間を契約期間として保証した条件で入居者を募集することが一般的です。この場合、契約開始から2年が経過した後は、転勤終了が決まった時点で通知を行うことで、3か月後の解約が行えるので、帰任後スムーズに帰宅できます。一時使用賃貸借契約を結んでおけば、転勤が長くなっても短くなっても帰ってくる場所がなくなるという心配がありません。

住宅ローンが残っている場合は金融機関に相談する

マンションを貸したいと思ったときに、住宅ローンが残っている場合には、事前に金融機関への相談が必要になることが多いです。一般的な住宅ローンは、本人が住む場所を確保することを目的とした利用が前提に金利が設定されているローンであるため、そのままの契約内容ではマンションを貸し出せないのが原則です。しかし、住宅ローンが残っている状態から賃貸を始めることは、多くの場合で実現可能です。

「住宅ローンが残っているけれど、住めなくなったから貸したい」という場合はまず、ローンを組んでいる金融機関へ相談しましょう。

住宅ローンが残った状態で、金融機関に相談せずに賃貸経営を行うリスクは大きいと考えられます。あとで困らないように、残債がある場合はそれをどうするか、予めクリアにしておくと安心です。

ローンを組んだ当人が何かしらの事情によって、ローンで買った自宅に住めなくなるケースというのは多々あります。金融機関もそうした相談には慣れていると思いますので、およその状況を説明すれば、必要な手順や用意されている選択肢を案内してもらえることでしょう。事情を説明しつつ、マンションを貸し出すための交渉をおこなっていきます。

相談に対する金融機関の主な返答は、大きく分けて以下の二通りが考えられます。

(1)賃貸住宅向けローンへの変更

住宅ローンの契約書に「賃貸不可」という旨の記載がされており、金融機関に「残債があるけれど現在住んでいる物件で賃貸をしたい」という相談を持ちかけると、「他のローンへ借り換えてもらうことで賃貸が行える」という提案を受けることがあります。アパートローンとも呼ばれる賃貸住宅向けのローンへの借り換えです。自由にマンションを貸し出すことが可能なローンですが、契約中の住宅ローンとは金利や借入期間において違いがあることが一般的です。ローンを組んでいる人にとっては、提案されたローンの金利がどれくらいになるかによって、他の金融機関へ借り換えの相談を持ち掛ける機会になるかも知れません。

(2)住宅ローンの契約内容の一部変更、あるいはそのままでの貸し出しを認めてもらえる

住宅金融支援機構や銀行などの金融機関で住宅ローンを組んでいても、契約内容に大きな変更がないままでマンションの貸し出しを認めてもらえるケースもあります。契約によっては「このようなケースでは賃貸も可」という賃貸の可否に関する特例が予め書かれているようなこともあります。契約書上の記載が原則不可である場合も、事情を説明したうえで、特例として判断してもらえるかも知れません。利用している住宅ローンや金融機関によって判断は異なりますが、突然海外へ転勤することになった、家族の病気で住めなくなったなど「やむを得ない」事情であれば、柔軟な対応を検討してもらえることも多いようです。契約内容には「不可」と書かれているようなこともあるかも知れませんが、いずれにしてもまずは無理だと決めつけずに相談、あるいは交渉してみるのが良いと思います。

相談した結果「(契約内容どおり)アパートローン等に借り換えてほしい」となるか「(理由をふまえて)住宅ローンのままで良い」と判断されるかはケースバイケースですが、いずれにしても住宅ローンの返済中だからと言って、そのマンションを貸せないということにはなりません。

ただ、仮に無断でマンションを貸し出した場合、その後どうなるかは契約内容と金融機関の判断次第になりますが、予期せぬリスクが降りかかるということも考えられます。現在のローンでそのまま貸して大丈夫か分からないというような場合も、念のためローンを組んでいる金融機関に相談してみることをおすすめします。

適切な家賃設定や入居条件を決める必要がある

マンションを賃貸に出すならまず、入居者を効率的に集め、安定した家賃収入を得るための段取りが必要です。常に入居者を確保し、継続的に家賃収入を得るために、市場のニーズに合った家賃入居条件を設定しなければなりません。

高すぎる家賃を設定すると入居者が見つかりにくく、逆に安すぎると家賃収入が十分に得られません。マンションの仕様について、その物件と似たものをさまざまな面から比較したうえで判断するのが一般的です。借りる側の視点に立ったうえで、妥当な家賃設定にすることが肝要といえます。

また、家賃だけではなく、契約の種類・契約期間・敷金礼金・保証人・保険のほか、ペット飼育や喫煙の可否といった入居条件もしっかりと考えて設定しなければなりません。ただ、あまりに厳しい条件を付けると入居者を確保しにくくなってしまいます。「自分の希望」「借りる人の借りやすさ」の両面から検討し、適切な条件を設定しましょう。

マンションを貸したいと思ったら賃貸管理会社へ相談することが重要!

ここまで、マンションを貸す際の注意点を紹介しましたが、自分だけでマンションを貸すためのすべての業務にあたることは難しいでしょう。仮に、マンション賃貸中の賃貸管理業務を自分で行うとしても、入居者募集は不動産仲介会社に相談することが一般的です。しかしながら、入居者募集だけでなく、マンション賃貸中の賃貸管理に関わる業務は多岐に渡ります。賃貸経営の経験がない場合は、入居者募集にプラスして管理業務も代行してくれる賃貸管理会社への依頼をおすすめします。

依頼をすれば賃貸管理会社から「長期的に貸し出したい」「転勤の期間だけ一時的に貸し出したい」など、マンションを貸す理由に合わせて適切な賃貸借契約の方法をはじめ、家賃や入居条件の設定サポート、そして所有するマンションの状態や周辺の家賃相場といったデータから、入居者を確保しやすい金額・条件の提案など、賃貸経営に必要な情報が提供されます

賃貸管理会社である当社は、リロケーション(転勤のため空いた物件の一時的賃貸)にも豊富な実績があります。個人のお客様に加え、企業を通して転勤者等の「貸したい」ニーズにも対応してきた実績と経験で、あらゆる賃貸物件の取り扱いが可能です。不動産運用の手間や費用を抑え、安心して賃貸経営をしていただけます。お気軽にお問い合わせください。

マンションを貸すことに不安を感じる方もいるかもしれませんが、賃貸管理会社に相談しながら、適切な方法で貸せばリスクは抑えられます。所有するマンションを有効活用するためにも、まずは相談してみましょう。

マンションを貸すために必要な費用

マンションを貸すためには、賃貸管理会社へ支払う委託費用、ハウスクリーニング費用等が必要に応じてかかります。ここでは、かかる費用の代表的なものについて簡単に解説しますので、チェックしておきましょう。

賃貸管理会社を利用する場合の委託費用

貸したマンションを自分で管理することも可能ですが、転勤などで遠くへ移動してしまうと、管理のために往復するのは難しいでしょう。また、近隣トラブルや家賃滞納といった問題にも自分で対応しなければならないため、専業の大家さんでない限り、賃貸管理会社の利用は必須といえます。

委託費用を払って賃貸管理会社へ依頼しておけば、多くの専門知識と経験に基づき、トラブルが起こったときに適切な対応やアドバイスをしてもらえます。家賃滞納保証など、オプションのサービスもありますので賃貸管理会社選びの際には保証の内容やサポートの範囲について事前に確認しておくことが必要です。

ハウスクリーニング費用

大がかりなリフォームが特に必要ないような場合も、ハウスクリーニングは行いましょう。部屋が汚れていると内見時の印象が悪くなり、入居に至らないケースもあるため、清掃業者に依頼して細かな部分まできれいにしておくことが重要です。

リフォーム費用

予算に余裕がある場合は、最低限必要なリフォームとあわせて、どれくらいの費用をかければ賃料にどれくらい差を出せるか改修によって賃貸中のメンテナンスなどのランニングコストをいくらか抑えられそうかという視点も備えておきたいところです。経験豊富な賃貸管理会社であれば、予算など相談してみることで、リフォームも含めたプランを提案してもらうことができます。

マンションを貸すときの流れ

最後に、実際にマンションを貸すときの一般的な流れを解説します。スムーズに貸し出せるようチェックしておきましょう。

賃貸管理会社を探す

賃貸管理会社はマンションを貸すうえで、頼れるパートナー的存在です。どういう会社を選ぶべきか、しっかりと見極めたいところですが、まずは賃料の相談と合わせて、サービス内容や他のサービスとの違いについて聞いてみることから始めましょう。

どういう賃貸管理会社があるのか」「賃貸管理サービスとはどういうものなのか」など、調べてみても初めは分かりにくいことが多いと思います。そこで、大手を含めた数社程度から話を聞いてみることで各社共通のサービスと、企業ごとのサービスの違いが見えてきます。例えば当社の場合、一時的な転勤への対応が特に実績が多く、そのため戸建てやマンションの戸別での賃貸管理のきめ細かさには定評があります。物件ごとの事情にあった賃貸管理は転勤をされる方から一般的な賃貸をされる方まで、ひろくご利用いただいています。そうした経験が「貸主の手間やリスクの軽減」「初めての方でも安心」といった、他社とは異なるサービスの特徴に反映されています。そのような、賃貸管理会社の個々の特色を知るためにも、まずは気になった会社へ問い合わせてみることから始めましょう。問い合わせのきっかけとしてちょうど良いのが無料の賃料査定です。

賃貸管理会社は各社とも、賃料査定を行っています。インターネット上で、簡単な情報を入力することでおおまかな賃料を算出する「簡易査定」と、実際に物件を訪問し、間取りや築年数だけでなく、周辺環境や設備を考慮した査定を行う「訪問査定」があります。

およその面積と築年数が分かっていれば、まずは気になった会社・サービスのサイトから賃料査定を申し込むのが手軽で簡単です。およそいくらで貸せそうかという答えと併せて、気になったことを質問することもできます。訪問査定の前の「簡易的な査定」といった意味合いで気軽に利用してみるとよいでしょう。

初めて賃貸を始めるときに、どこの会社に頼めばいいか分からない場合は、比較検討するためにも、いくつかの会社からサービスの説明を受けると少しずつ違いが見えてきます。

やり取りが煩雑になったり、混乱してしまったり、かえって時間がかかってしまったりしない程度で問い合わせを行い、選んだ数社から入居者募集や以降の管理を任せる会社を見極めましょう。

選んだ数社のうち、一社を見極める際には各社の「サービス内容の違い」に着目しましょう。主には「代行してくれることと、自力でやること」「何かおきたらどのような対応をしてくれるか」について、各社のサービスを見比べることが大事です。

たとえば「貸し方」ひとつをとっても今後ずっと貸す、とりあえず貸す、あるいは一時的に貸したい、といったニーズでサービスの選択肢は違ってきます。

貸し方以外にも「思い描いている賃貸」は貸主によって千差万別ですので、ご自分の希望を予めまとめておくと、最適なサービスの利用につながるでしょう。

サービスを見比べて、一番納得のいく賃貸管理会社が、貸したいマンションの賃貸経営にふさわしいパートナーといえるでしょう。

賃貸管理会社が決まったら、契約方法や家賃などを決めていきます。専門家がサポートしてくれますので、ご自分の希望・状況を相談しながら進めましょう。

契約の方法や家賃を決める

管理を依頼する賃貸管理会社を決めたら、契約の方法や家賃、入居条件などを設定しましょう。注意点の項目で紹介したとおり、マンションを貸し出すときの契約方法には「普通借家契約」「定期借家契約」「一時使用賃貸借契約」の3つがあります。長期的に貸し出したい、転勤などの理由で一時的に貸し出したい、といった自分の状況に合わせて、賃貸管理会社とも相談しながらどの契約方法にするか決めましょう。

一時使用賃貸借契約については、サービスとして取り扱っていない会社も多いので、転勤をきっかけに賃貸を始める場合、賃貸管理会社選びの際にも確認しておくことをおすすめします。

家賃や入居条件などについても、マンションの築年数や間取り、周辺の家賃相場などを考慮したうえで、賃貸管理会社にアドバイスをもらいながら設定します。家賃は賃貸管理会社で専門家による査定を受けると決めやすいでしょう。前述のとおり、査定には物件情報のみで査定される「簡易査定」と、実際に専門家が物件に赴いて行う「訪問査定」がありますが、不動産の賃貸を行う際に、いずれの査定もほとんどの物件で行われています。簡易査定でおおまかな賃料を把握したうえで訪問査定を受けることで「借り手がつきやすく、かつ安すぎない賃料」に近づけていきます。専門家が物件に足を運んで、所有物件と似た物件の家賃や、これまでの経験などを総合して提案がなされますので、賃貸経営に関する疑問などもたずねてみるとよいでしょう。

入居者を募集する

家賃や入居条件を決めたら入居者を募集します。賃貸管理会社と賃料の相談をしながら、マンションや周辺環境の魅力を伝えておきましょう。入居希望者へのアピール材料になるかも知れません。また、鍵は賃貸管理会社へ預けておき、入居希望者にマンションを内見してもらうのが一般的です。

入居者と契約を結ぶ

入居したいとの申込みがあった場合は、賃貸管理会社のサポートのもと、入居者の審査を行い、問題がなければ契約を結びます。賃貸管理会社が入居希望者の勤務先や年齢、収入状況、保証人の有無などをチェックしたうえで、マンション所有者が最終的な判断を下すのが一般的な流れです。

マンションを貸したいと思ったら信頼できる賃貸管理会社を見つけよう!

今回は、マンションを貸したいと思ったときに知っておきたい4つのポイントについて解説しました。空いているマンションを手放すことなく賃貸に使うことで、家賃収入を期待できます。貸し方に気を付ければ、いざというときに自分たちが暮らすために取り戻すこともできます。住宅ローンが残っていても賃貸を始められないわけではありませんので、その場合は金融機関に相談してみましょう。

この記事で挙げたような多くの注意点を知ってしまうと、マンションを貸すことが難しく思えてしまうかもしれません。

しかし、信頼できる賃貸管理会社を見つけ、しっかりと準備をしておけば、マンションの賃貸はそう難しいことではありません。

多くのマンションオーナーは、賃貸管理会社の適切なサポートで自宅の賃貸を成功させています。家賃設定や入居者募集など、賃貸にまつわる決め事は専門家が一緒なら、煩雑さを感じずスムーズに進められます。マンションを貸したいと思ったらまずは、信頼できる賃貸管理会社を探すことから始めましょう。