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「リロの留守宅管理」リロケーション基礎知識 vol.151

空き家は手放す・手放さない?持ち家の活用方法を紹介

急な転勤や引っ越しなどの理由で持ち家が空き家になってしまう場合、売却して手放すべきなのか、手放さずに誰かに貸し出すべきなのか、悩むことも多いでしょう。実際のところ、売却することにも貸し出すことにも、よい効果と注意点があるため、単純にどちらがよいとは言い切れません。一方で、空き家のまま放置しておくリスクもあるため注意しましょう。住宅ローンや収入の状況など、それぞれの事情を考慮したうえで最適な決断をすることが大切です。

そこでこの記事では、空き家の売却や貸し出しで得られる効果や注意点、空き家のままにする際に覚えておきたいポイントなどを解説します。自分に合った空き家の活用方法を選ぶために、ぜひ参考にしてください。

1.空き家を売却する

持ち家が空き家になったときの活用方法として、最初に思いつくのが売却かもしれません。持ち家を売却してしまえば、固定資産税などの税金や維持費がかからなくなり、精神的な負担も減るでしょう。ただし、売却を行うことが最善かを検討する際には、仲介手数料などの諸費用の発生、持ち家が当初よりも価値が下がってしまっているというケースも想定しておきましょう。ここでは、売却による効果や注意点を解説しますので、順番に確認していきましょう。

空き家売却で得られる3つの効果

(1)固定資産税や維持費がかからなくなる

さまざまな費用の負担が減ることは、空き家売却で得られる効果のひとつです。固定資産税は土地や建物にかかる税金で、一戸建てやマンションなどの不動産を所有している人には支払いの義務があります。持ち家を売却してしまえば、当然、その持ち家分の固定資産税の支払い義務はなくなるので、税金の負担は減るでしょう。

売却をしやすくするために、費用をかけて持ち家に何かしらの必要な手をかけるかといった検討は要るかも知れませんが、売却が済んでしまえば、今後キッチンやトイレといった設備を更新する費用、老朽化による壁紙や床の貼り替え費用、外壁や屋根の塗装費用などの維持費もかからなくなります。家が何かしらの被害に遭うリスクも気にする必要がなくなるため、その備えである火災保険や地震保険に加入する必要もなくなります。マンションを所有している場合は、主には共用部の保守やマンションの住人のためのサービスに関わる、管理費や修繕積立金といった費用を支払う必要もなくなるでしょう。

(2)心理的負担から解放される

心理的負担から解放されることも、空き家売却で得られる効果といえるでしょう。個人が抱える資産の中で現金の価値が増減することで大きなストレスを感じる方は一部の方だと思われますが、それ以外の形で保持している様々な形ある資産については、それぞれ現金にしたときにいくらになるかという心配を持っている方が多いものと思われます。

特に不動産は個人の持ち物の中で高額の資産になりやすく、環境の変化や災害の影響だけでなく、しっかりと所有者が管理していけるかといったことでも、価値が増減する資産です。毎日意識するようなことではありませんが、空き家を保持するということは、「今後価値(用途・賃料・売却益)を生み出せるかも知れない」という期待と引き換えに、「価値を失っていくかも知れない」「価値を保とうとしなければならない」という心配や不安を所有者に与え続けるものです。ローンが残っているような場合は、金利を支払うことや借金を抱えていることに対するストレスも存在します。

また、前述のとおり、仮に空き家であっても家を所有しているだけで固定資産税の支払い義務が発生しますし、マンションであれば専有部の劣化や損傷を気にしなければならないだけでなく、共有部の修繕積立金は毎月支払わなければなりません。人によっては手間的にも経済的にも大きな問題とは感じられない場合もあるかも知れませんが、恐らくは多くの人にとって、使っていない家のために多額の費用をわざわざ支払うこと自体がストレスになっていることと思われます。空き家を持っていることに対して期待よりも不安が大きいのであれば、その空き家を売却してしまうことで生活の中から心配の種を一つ取り除くことができ、もっと別の大切なことに気を回し易くなるなど、気持ちのゆとりや日々の充実感、快適な暮らしへとつながっていくようなことが効果として考えられます。

(3)現金が得られる

一度に大きな現金が得られることは、空き家売却による大きな効果です。現金を受け取ることができれば、例えば当面の生活費や住宅ローンの返済、新しい住居を探すときの資金に充当できます。他の資産へと再び投資することも可能です。ただし、家の価値は使っていた期間や空けていた期間の分だけ、購入当時の価値から一般的には下がっていきます。空き家を売却する際に、必ずしも想定していた十分な金額を得られるとは限りません。また、その場所に固有の資産価値としての可能性や、今まで住み続けてきた大切な思い出の場所は失ってしまうことになるため、安易な判断とならないよう、調べた査定額によっては売却以外の選択肢も比較検討したうえで最終的な決断をしましょう。

2.空き家を売却するときの2つの注意点

(1)資産価値を事前に調べておく

空き家を売却することで住宅ローンを完済しようとしても、空き家の資産価値が購入当時よりも下がってしまったことで、売却益だけでは住宅ローンを完済できなくなってしまうケースがあります。

空き家売却を検討する前に、評価額を確認しておくことで、実際の売却時の金額の大まかな目安にすることができます。不動産の評価額には、「一物五価」と呼ばれるように、

・実勢価格(時価)
・公示地価
・基準地価
・相続税評価額(路線価)
・固定資産税評価額

という5つの評価額があります。

このうち、売買を目的に不動産価格を調べる際には実勢価格がとても参考になります。実勢価格は調べたい不動産そのものの評価とは異なりますが、実際に売買契約が成立した価格であり、国土交通省発表の「土地総合情報システム」で調べられます。エリアや広さが近い不動産の実績がいくつかあれば、それらの売却額を基準とすることで、購入者をスムーズに見つけて売却できそうな現実的な物件の価格を予想することができます。

住宅ローンを完済して持ち家を売却するには、別の融資を受けて住宅ローンを完済するといった方法もありますが、残債がまだたくさんあるにも関わらず資産価値が大幅に下がってしまっている場合には注意が必要です。持ち家売却の際には、ローンの残債が残っていればローンを返済する必要があります。住宅ローン完済の資金が足りない場合は、売却自体が難しくなってしまうという可能性を予め考慮に入れておいた方が良いかも知れません。

また、売却にあたっては諸費用がかかります。印紙税や不動産会社への仲介手数料、抵当権抹消登記費用などがそれらとして挙げられます。売却によって譲渡所得が発生した場合は所得税と住民税もその分が課税されます。

資産価値だけでなく、発生する費用も確認した上で、「本当に空き家を手放すべきか」「どうするのが得なのか」収支の計画を見比べて判断しましょう。

(2)空き家を手放すことで戻る家がなくなる

家を手放すということは大きな決断だと思います。空き家を手放す前に、その家がなくなるとできなくなることを一度振り返っておきましょう。

家を手放してしまうと、その家を誰かに貸すことで収入を得るということはできなくなってしまいます。「買えたら貸したい」と思われるような、賃貸市場でも十分な人気が得られる物件であれば、自ら貸した方が長期的には得になるということがあり得ます。今すぐ現金が要るということでないのなら、売却を考えているとしても、「貸したとしたらいくらになるか」という賃料の方も査定をしておくと、そのことから「いくらだったら売るべきではない」という線引きが行えるようになります。

家を手放すと、「その家をいつか売る」という未来の選択肢は当然なくなります。逆に言えば、そのときに家を売らなくても、将来売れなくなるわけではありません。もちろん、管理の状態が酷くて売りものにならなくなってしまったり、築年数や環境によって相場が下がってしまったり、ということは十分あり得ますが、貸すことを想定した場合と同様に、住みたいと思う人がたくさんいる家であれば、売ったときの価格も急には落ち込みません。売るという選択肢の中には「しばらく貸して賃料を得てから」ということや、価値の維持に必要な管理を続けて、「もっと価値がつくのを待ってから」ということも考えられるということです。もし売ろうとしている空き家が、所有を始めてからまだ5年とあまり経っていない家である場合は、短期譲渡所得と長期譲渡所得というものがあり所得税にも差がつくので、時期を検討するならば、そうしたことも考慮に入れておくと良さそうです。

また、家を手放してしまったら、そこに再度住むことはできなくなってしまいます。これも、「もうこの空き家に住むこともないだろうから売ろう」と考えた人にとっては改めて考えるようなことではないかも知れませんが、もしもその空き家が転勤などによる一時的な留守宅であるならば、できれば帰任時の家を変えたくないという人も多いことと思います。一時的な賃貸については後述しますが、家を空ける期間がおよそ2年以上あるならば、賃貸は選択肢の中で有力な候補となり得ます。

転勤以外の場合でも、将来Uターンということが次第に考えやすくなってきているかも知れません。国立社会保障・人口問題研究所が2017年に発表した「第8回人口移動調査」の結果では、60?69歳 におけるUターン者の割合は28.2%と第6回よりも4.3ポイント増加。[注1]

2020年に入ってからは、新型コロナウイルス感染拡大の影響からリモートワークが普及してきており、全国どこからでも勤務できるような仕事も増えてきています。これに応じるかのようにUターン者に向けた補助制度を設けている自治体も出てきており、Uターンに対するハードルは次第に低くなっている傾向がうかがえます。

最近Uターンをした方々の中にも、「したかった人」、「してもよかった人」、「せざるを得なかった人」、いろいろな状況の方がいたことと思われますが、後悔を避ける意味で、もし自分が改めて住みたい場所に住みやすくなったときに今の空き家が候補になるかどうかを、手放す前に一度改めて想像しておくことはおすすめです。「当分考えられないけど、状況が変わった何年後なら」といったことはあるかも知れません。

[注1] 国立社会保障・人口問題研究所「第8回人口移動調査」

http://www.ipss.go.jp/ps-idou/j/migration/m08/ido8gaiyou.pdf

3.空き家を貸し出す

持ち家が空き家になったとき、売却せずに貸し出すことももう一つの代表的な活用方法です。空き家を貸し出せば家賃収入を得られますし、家を残しておくため、必要に応じてまた住むといったこともできます。ただし、持ち家を貸し出すと、入居者からのクレームやトラブルが発生したときには何かしらの対応が必要になったり、確定申告が必要になったり、賃貸運営を行う上でやらなければならないことがあるため、どういう手間が見込まれるかということについて、後悔しないように事前の注意が必要です。ここでは、空き家の貸し出しによる効果や注意点を解説しますので、順番にチェックしていきましょう。

空き家貸し出しで得られる2つの効果

(1)家賃収入が入る

毎月の家賃収入が入ることは空き家を貸し出すことで得られる大きな効果です。家賃収入を得られれば生活費やローンの返済資金として使えます。原則として、住宅ローンが残っている状況では貸し出せませんが、金融機関より自宅の賃貸が許可された場合は、給与のみでローンを返済していくよりも、経済的な負担を軽減できます(住宅ローンを組んでいる場合の注意点については後述)。

家賃収入を得るためには、適切な賃料を設定し、うまく入居者を募集しなければなりません。多くの家賃収入を得たいからといって、高すぎる賃料に設定すると入居希望者は集まりません。持ち家の築年数や間取り、周辺環境や駅からの距離など、さまざまな要素を考慮しながら適切な家賃を決めなければなりません。自分だけで家賃を決めたり入居者を募集したりするのは難しいため、信頼できる賃貸管理会社を見つけ、一般的な家賃相場なども聞きながら、賃料設定と入居者募集を行うことが重要です。

(2)家が残っているから必要に応じて帰ってこられる

空き家を売却せずに貸し出せば、必要に応じて帰ってくることも可能です。転勤などで一時的に自宅を離れるだけならば、売却してしまうよりも、貸し出すことを検討するとよいでしょう。

ただし、転勤が終わった後に再び自宅に住みたい場合は、契約方法には注意しなければなりません。持ち家を貸し出す場合の主な契約方法には、普通借家契約と定期借家契約の2つがありますが、転勤中に空き家を貸し出すのには一時使用賃貸借契約が適しています。

普通借家契約を結ぶと、入居者側の住む権利が強く保護されるため、自宅に帰ってこられない可能性があります。普通借家契約の場合は、解約に当たって、契約期間中はもちろん、契約の更新時にも入居者側の意向が優先されてしまうのです。特別な理由があれば契約を解除できるのですが、「転勤から帰ってきた」という理由では、基本的には入居者に退去してもらうことはできません。

一方、一時使用賃貸借契約であれば正当事由なしに解約の申し入れができるうえ、契約期間を具体的に定めなくても転勤から帰ってきたことをきっかけに、入居者に退去してもらうことが可能です。

空き家を貸し出すときの3つの注意点

(1)確定申告をしなければならない

空き家を貸し出すことで得られる家賃収入は、不動産所得として申告しなければなりません。家賃収入の他に給与所得がある場合は、すべてを合算して確定申告をします。家賃収入を得ているにも関わらず確定申告を怠ると、脱税と見なされ罰則を受ける可能性もあるため十分に注意しましょう。

申告すべき収入は、家賃収入だけではありません。状況に応じて、駐車場の賃料、契約を更新する際の更新料、共益費や管理費、マンションを貸したことで得る礼金なども忘れずに計上することが重要です。また、持ち家を貸すことで発生した家賃収入により所得金額が増えた場合、所得税や住民税も増えます。火災保険料やリフォーム費用などはしっかりと経費として計上して、節税効果を得ることも重要です。

(2)貸し出しによって住宅ローンを利用できなくなることがある

住宅ローンを利用している間は基本的に持ち家を貸し出すことができません。住宅ローンは自分が居住する家を購入するためのものだからです。住宅ローンの返済が残っている状態で家を貸し出したい場合は、金融機関に相談する必要があります。相談することで、利用中の住宅ローンの契約内容のまま、あるいは契約内容の変更が可能となり貸し出せる場合があります。住宅ローンよりも金利が高い不動産投資用のローンに借り換えなければならない場合もあります。金融機関に無断で持ち家を貸し出すと契約違反となり、一括返済を求められる可能性もあるため、必ず相談するようにしましょう。

(3)賃貸中にトラブルへの対応が必要なケースがある

空き家を貸し出した場合、賃貸中に家の設備が経年劣化などによるトラブルを起こすことがあります。入居者が普通に生活していて壊れた設備は、入居者が生活している間、満足に機能するように賃貸人が直さなければならない責任があります。賃貸を行っていると、ほかにも入居者からのクレームや近隣とのトラブルといったことが稀にですがあり得ます。そうした、何かがあったときに、自ら適切な対応を考えて実行することは難しいことでもあるので、心配な場合は賃貸管理会社へ委託して賃貸運営を行うのがおすすめです。

賃貸管理会社に委託している場合、設備にトラブルが発生したときには、入居者へのヒアリングを委託先の賃貸管理会社が行い、費用を誰が負担するかの判断や(契約の保証内容によっては賃貸管理会社が負担してくれます)、業者への見積もり依頼や修繕の手配といったこと、状況の報告といったことを代行してもらえます。

もし入居者に関して解決が難しいトラブルが起きてしまった場合でも、賃貸管理会社がいると、報告と併せて対処の相談にのってもらえます。

4.空き家のままにする際に覚えておきたい6つのポイント

持ち家を売却したり貸し出したりせずに、空き家のままにしておけば、いつでも自分の使いたいときに利用できます。一方で、使っていない家でも、価値を保つためには修繕費用が発生し、固定資産税の支払いも必要です。不法侵入されてしまうリスクもあります。ここでは、空き家のままにしておくこ��の良い面と悪い面を紹介しま��ので参考にしてください。

【良い面】(1)いつでも利用できる家がある

持ち家を空き家のままの状態で保有しておけば、いつでも利用できる家があることで安心できるでしょう。空き家のままにしておけば、家族や親戚を住まわせる、荷物を置くスペースとして使う、趣味の空間にするといった選択もできます。

【悪い面】(2)維持費がかかる

一般的に人が住んでいない家は劣化が早くなるといわれています。劣化した家をそのままにしておくと、倒壊のリスクも発生してしまいます。そして、このような状態を放置していると、特定空き家に指定されてしまい、行政から撤去や修繕を命じられる恐れがあります。

このような状況にならないためには、たとえ空き家であっても、維持費をかける必要があります。台風や地震などの自然災害で建物が破損した場合は修繕費がかかってしまいますし、建物を所有していると固定資産税を支払わなければなりません。

また、空き家をそのままにしておくと維持費がかかるだけでなく収益も生まれません。将来的に利用する予定がないのであれば、維持費が無駄になってしまうため、早めに売却することを検討してもよいでしょう。また、維持費をかけて空き家を保有しておくならば、誰かに貸し出すこともよい選択です。自分が住んでいたときと同じように、入居者によって通気や通水が行われることで、畳や配管の傷みが抑制されます。

【悪い面】(3)不法侵入などの犯罪リスクがある

空き家のままにしている間は、不法侵入などの犯罪リスクがあります。空き家であることは、郵便受けの状態などから簡単にバレてしまう恐れがあり、そのせいで侵入されて物を盗まれたり、設備を壊されたりしてしまうケースや、最悪の場合、詐欺グループなどの犯罪グループの拠点として使われてしまう可能性も存在します。

【悪い面】(4)建物の劣化が進みやすい

「(2)」でも少し触れたことですが、持ち家を空き家のままにしておくと、劣化が進みやすいことにも注意しましょう。空けてしまった家は、使っていないからといって、いつまでもきれいな状態を維持できるわけではありません。むしろ、劣化が進んでしまうケースもあるので、価値を保つためには定期的なメンテナンスが行われるように注意しておく必要があります。例えば、人がなかなか訪れない空き家で雨漏りが発生すると、その後長期間気付けない場合も多く、その影響で屋根や壁、内装などが早く劣化してしまうといった可能性があります。寒い地域では、凍結で水道管に亀裂が入ってしまうようなケースも考えられます。家を長持ちさせたい場合は、空き家のまま放置せずに、定期的な巡回が行われる空き家管理のサービスを利用するか、そうでなければ貸し出すことで誰かに家に住んでいてもらうのがおすすめです。

【悪い面】(5)近隣住民からのクレームが発生する可能性もある

空き家のままにしておくことで近隣住民からのクレームや近隣トラブルが発生する可能性があることも、空き家のオーナーがその家の管理を検討する際に心に留めておくべきポイントです。管理が行き届かずに劣化が進んだことで、屋根材や外壁材などが破損すると、それが原因で近隣住民の家や車を損傷させたり、通行人にけがをさせたりする可能性もあります。最悪の場合、損害賠償請求をされる可能性もあるため、目が届かないからと言ってそうしたことが起こらなくなるような処置を継続的に行わなければなりません。

また、空き家として放置しておくと、庭の雑草が伸びて隣の庭に侵入したり、ゴミを不法に捨てられたりする可能性もあります。ゴミの悪臭や雑草の繁殖が原因で、近隣住民に迷惑がかかるケースもあるため、そうしたことも防げるように管理を持続しなければなりません。

【悪い面】(6)火災保険料が高くなるケースもある

空き家の場合でも、自然災害による破損や盗難などが発生する可能性はあるため、火災保険に加入しておくのが一般的です。ただし、空き家の場合は、通常の住宅用の火災保険に加入できないケースもあります。火災や盗難などが発生するリスクが高いと判断されるためです。

住宅用の火災保険に加入できない場合は、店舗や事務所用などでも利用されている火災保険に加入することになりますが、保険料が高くなるケースが多いため事前にいくら高くなるかを確認し収支として見込めるようにしましょう。住宅用の火災保険に加入できるかどうかは、空き家の状態などによっても異なるため、保険会社に相談してみることが大切です。

5.空き家の活用方法は専門家に相談してみよう!

持ち家が空き家になってしまう場合の活用方法について解説しました。転勤で一時的に遠くへ行く、親から相続したものの使い道がない、利便性のよい場所に家を買い替えるなど、さまざまな要因によって自宅が空き家になる可能性があります。

空き家になった持ち家について、売却して手放す、手放さずに貸し出す、そのままにしておく、といった対応方法がありますが、どの方法にも得られる効果と注意点があるため選択に悩むことも多いでしょう。今まで住んできた持ち家であれば愛着も強いかも知れません。住宅ローンを含め、今後の収支を考慮し、金融機関や賃貸管理会社などの専門家とも相談することで、自分の思い描く未来に合った活用方法を選択しましょう。