現在も増加傾向にあるとされる空き家。社会問題としても捉えられており、ゴミ屋敷化した家屋がニュースで取り上げられるようなことも少なくありません。こうした事態を受けて、平成26年11月に国から公布されたのが平成二十六年法律第百二十七号「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家等対策特別措置法）」です。こちらでは、オーナーが知っておくべき本法の概要から、措置の内容、特定空家等に指定されることのデメリットについて、詳しく解説をしていきます。
| 空き家数（万戸） | 空き家率（％） | 総住宅数（万戸） | |
|---|---|---|---|
| 平成5年 | 448 | 9.8% | 4588 |
| 平成10年 | 576 | 11.5% | 5025 |
| 平成15年 | 659 | 12.2% | 5389 |
| 平成20年 | 757 | 13.1% | 5759 |
| 平成25年 | 820 | 13.5% | 6063 |
| 平成30年 | 846 | 13.6% | 6242 |
上記の表は、平成5年から平成30年にかけての空き家の数を総務省が集計した調査結果です。空き家数だけを見れば、平成5年から25年の間におよそ1.9倍の増加が伺えます。総住宅数が1.4倍ほどに増えたことも起因していると思われるものの、空き家の占める割合も確かに増えており、空き家が増加した戸数は決して少ない数とは言えません。
こうした背景を受けて成立したのが「空家等対策特別措置法」です。本法では、例えば以下のような内容が定められています。
これはつまり、空き家問題を解決するために、自治体が空き家について場所や所有者を把握し、所有者による管理が不適切なものについては、ペナルティも含んだ段階的な措置を行っていくというものです。
空家等対策特別措置法のなかでは、国土交通大臣及び総務大臣が定めた基本指針に即した形で、それぞれの市区町村が区域内で「空家等対策」を総合的かつ計画的に実施するための「空家等対策計画」を策定することが求められています。これは、各市区町村における状況の違いに配慮しながら、適切な空き家対策を実施するためです。
この計画が策定されなければ、空家等対策特別措置法を用いた地域の空き家対策は行えないことになります。それを踏まえた上で、平成31年3月31日時点における策定状況を見てみましょう。
| 市区町村数 | 比率 | |
|---|---|---|
| 策定済み | 1,051 | 60% |
| 策定予定あり | 498 | 30% |
| 策定予定なし | 171 | 10% |
泉水健宏（国土交通委員会調査室）『空き家対策の現状と課題 ―空家等対策特別措置法の施行状況を中心とした概況―』(2019年)
策定が完了している市区町村は1,051。これは、全市区町村のおよそ6割に当たる数です。空き家問題の深刻度は地域によって異なりますが、残り4割の市区町村では対策を実行するための準備が整っていないことになります。なお、計画が策定できていない市区町村の中には、その理由として人員・時間不足のほか、「状況把握のための調査の実施方法が分からない」といったものを挙げている市区町村があり、こうした根本的な課題が解決できないことには、いつまでも対策を実行できない地域が残ってしまいそうです。
空家等対策特別措置法では、空き家のオーナーに対して段階的な措置（助言・指導、勧告、略式代執行、命令、行政代執行）が行われます。以下は、国土交通省・総務省調査による「特定空家等に対する措置状況」の集計です。
| H27 | H28 | H29 | H30 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 助言・指導 | 2,890 | 3,515 | 4,271 | 4,910 | 15,586 |
| 勧告 | 57 | 210 | 285 | 370 | 922 |
| 命令 | 4 | 19 | 47 | 41 | 111 |
| 行政代執行 | 1 | 10 | 12 | 18 | 41 |
| 略式代執行 | 8 | 27 | 40 | 49 | 124 |
平成29年から平成30年にかけての命令の件数を除いて、どの措置も件数が年々右肩上がりで増えていることが分かります。前述のように対策の準備ができていない市区町村がある一方で、準備が整っている市区町村もでてきており、着々と具体的な対策の取り組みを行う機会が増えていっていることがうかがえます。
ここからは、不動産オーナーが知っておくべき空家等対策特別措置法のポイントについて掘り下げていきましょう。はじめに、空家等対策特別措置法で定められている内容について、改めて概要を整理してみます。
記載されている中で主な登場人物は以下のようになります。
それぞれの登場人物について、役割や義務といったことの要点を抜粋してまとめると以下のようになります。
|
国 及び 都道府県 |
・第十五条（財政上の措置及び税制上の措置等）―対策の実施に資するため必要な財政上・税制上の措置を講ずる |
|
国土交通大臣 及び 総理大臣 |
・第五条（基本指針）―施策を総合的・計画的に実施するための「基本指針」を定める |
|
都道府県知事 |
・第六条（空家等対策計画）―「計画」の作成、変更に関し、【市町村】から情報提供、技術的助言など援助を求められる ・第八条（都道府県による援助）―「計画」の作成、変更、実施、市町村が講ずる措置について、 情報提供、技術的助言、市町村相互間の連絡調整など【市町村】に対する援助をしなければならない ・第十四条（特定空家等に対する措置）―特定空家等に対する措置に関し、適切な実施を図るための指針など必要事項を定めることができる |
|
市町村長 |
・第九条（立入調査等）―空家等の所在及び所有者把握のため、立入調査などの調査を行える ・第十条（空家等の所有者等に関する情報の利用等）―他の事務のために取得した情報もこの法律の施行のために必要であれば利用できる 法律の施行に関係する地方公共団体（【市町村】など）に必要な情報の提供を求められる ・第十四条（特定空家等に対する措置）―【特定空家等の所有者】に周辺の生活環境を保全するために必要な措置をとるよう助言又は指導できる 改善がないときは勧告できる、措置がとられない場合は措置をとることを命じられる 命ぜられた措置が十分に履行されない場合は行政代執行法に従い措置を代行できる |
|
市町村 （特別区を含む) |
・第四条（市町村の責務）―対策の「計画」を作成・実施し、必要な措置を講じなければならない ・第六条（空家等対策計画）―「基本指針」に即して、対策を総合的・計画的に実施するための「計画」を定められる 「計画」の作成、変更に関し、【都道府県知事】に情報提供、技術的助言など援助を求められる ・第七条（協議会）―「計画」の作成・実施のために、協議会を組織できる ・第八条（都道府県による援助）―「計画」の作成、変更、実施、市町村が講ずる措置について、 情報提供、技術的助言、市町村相互間の連絡調整など【都道府県知事】からの援助を受けられる ・第十条（空家等の所有者等に関する情報の利用等）―【市町村長】から法律の施行に必要な情報の提供を求められる ・第十一条（空家等に関するデータベースの整備等）―データベースの整備など、空家等に関して正確に情報を把握するための措置を講じなければならない ・第十二条（所有者等による空家等の適切な管理の促進）―【所有者等】に空家等管理のための情報提供、助言などの援助をしなければならない ・第十三条（空家等及び空家等の跡地の活用等）―情報提供などの形で空家等・空家等跡地の活用のために必要な対策を講じなければならない ・第十五条（財政上の措置及び税制上の措置等）―対策の実施に資するため必要な税制上の措置を講ずる |
|
特定空家等の所有者 |
・第十四条（特定空家等に対する措置）―【市町村長】から周辺の生活環境を保全するために必要な措置をとるよう助言又は指導を受ける 改善がないときは勧告を受ける、措置をとらなかった場合は措置をとることを命じられる 命ぜられた措置を十分に履行しなかった場合は行政代執行法に従い措置を代行される ・第十六条（過料）―第十四条の命令に違反した場合、五十万円以下の過料に処される |
|
所有者等 （空家等の所有者又は管理者） |
・第三条（空家等の所有者等の責務）―家を適切に管理しなければならない ・第十二条（所有者等による空家等の適切な管理の促進）―【市町村】から空家等管理のための情報提供、助言などの援助が提供される ・第十六条（過料）―第九条の立入調査を拒み、妨げ、又は忌避した場合、二十万円以下の過料に処される |
ここから先は、特定空家等の定義や措置の内容、特定空家等に指定されてしまうことのデメリットについて、より詳しく見ていきましょう。
まずは空家等対策特別措置法における「空家等」とはどのようなものなのか、その定義から見てみましょう。
|
建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。 （空家等対策の推進に関する特別措置法第2条1項） |
まず、「建築物又はこれに附属する工作物」と書かれていますが、建物だけでなくて、門や塀、あるいはもう少し大がかりな、トンネル、煙突のような人が作ったものがもしあれば、それらも含まれているということです。「立木その他の～」というように、土地に定着していれば人工物とも限らないということが書き加えられており、敷地内のほとんどすべてが「空家等」に含まれ得る範囲だと分かります。「常態」というのは非常時や一時的ではない普段の状態です。大まかに「空家等」を説明すると、「少なくとも普段は居住などで使用されていない建物と附属物に、その敷地となっている土地を含めて空家等」ということです。「使用されていないことが常態の家」というものは、たとえば年に数回だけ訪れる別荘なども該当します。空家等対策特別措置法において、「空家等」は市町村が行う調査の対象ですが、オーナーの持ち家が「空家等」であること自体は特に問題にはなりません。
しかし、市町村がそれらの空き家について状態を把握していく中で、十分な管理が行われておらず、周囲に危険や悪影響を及ぼすような「特定空家等」と呼ばれる条件に当てはまる空き家が見つかることがあります。この「特定空家等」は、前述第十四条にあるように、市町村がとるべき対処の対象となる家であり、オーナーには「空家等」が「特定空家等」にならないように適切に管理する責務があると定められています。
空家等対策特別措置法の「第二条（定義）」では、上記のような空き家を「特定空家等」として定義しています。持っている空き家がこれらに当てはまり、特定空家等に指定されると、前述「市区町村による特定空家等への措置の状況」にもあるような、その状態を解決するために必要な措置が取られたり、ペナルティが課せられたりする可能性があるので注意が必要です。
持ち家が特定空家等になると、オーナーは、除却、修繕、立木竹の伐採といった様々な処置の中で、適切な管理のために必要な対応を行わなければなりません。市町村長は、それらの対応が問題解決に十分な形で実施されるように、「助言・指導」「勧告」「命令」といった措置を定められた手順に従って行っていきます。また、市町村長は所定の手続きを踏むことで、それらの措置に関する行政代執行といったことも可能です。
■空き家の放置を続けることで措置が厳しくなっていく
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市町村長からの助言とは、空き家管理を適切に行えていないオーナーに対して、解決方法の提示を行うアドバイスのことです。たとえば、「庭の草木が伸び放題なので除草してくださいね」といったことが伝えられます。助言の段階では強い強制力はありません。しかし、市町村長から助言がなされるということは、空き家について、客観的に見て問題が顕在化していることの表れです。既に近隣住民から苦情が寄せられているといった可能性もあります。
市町村長から指導が行われた場合、状況がより深刻である可能性があります。発生している苦情ももしかすると複数届いているようなことがあり得ます。単に助言という以上に、より具体的な内容で、目的や解決に向けた方向性を伝えられるので、次の勧告のステップに至る前に早期の対応が望まれます。
市町村長からの助言・指導がなされているにもかかわらず、オーナーが改善をしない場合は「勧告」が行われます。この時点になると、空き家を十分に管理できていないことによって、直接的で具体的なデメリットが発生するようになります。
勧告後は空き家の状況が改善されるまで、住宅用地にかかる固定資産税・都市計画税の優遇措置が不適用になり、これまで優遇措置を受けられていたオーナーにとっては、固定資産税・都市計画税の税率が大きく跳ね上がります。状況にもよりますが、固定資産税の場合、その額は従来のおよそ6倍です。物件によって課税額でどれくらいの差になるかは異なりますが、何の利用もしていない空き家に対して支払うランニングコストとしては、かなりの高額になることも考えられます。
このように大幅に高くなった税金を支払い続けることを避けるためには、できるだけ勧告を受ける前、勧告を受けた場合はできるだけ早いうちに市区町村の担当者に連絡をするようにしましょう。そして、その後の対策について、まずは相談してみましょう。
助言・指導、勧告を無視し続けたり、状況を放置し続けたりすると、市町村長からの「命令」が下ります。これに従わない場合は50万円以下の罰金が課せられてしまいます。
命令に従わない場合、市町村長が行政代執行を行うことも。これはつまり、空き家の改修や解体を行政がオーナーに代わって行うということです。このときの費用は通常オーナー負担です。どれだけ多額のコストがかかったとしても、その支払いを拒むことはできません。
特定空家等に指定されると、固定資産税や都市計画税の優遇措置が不適用になるほか、特定空家等だと認められない状態へと復旧するために行う改修・解体にかかる費用を負担しなければなりません。以下で、それぞれの詳しい金額等を見ていきましょう。
住宅用地とは「住宅（家やマンション）を建てるための土地」のことです。住宅用地は面積によって2つの種類に分けられます。
住宅用地には、店舗や工場などを建てるための非住宅用地にはない「住宅用地の優遇措置」があります。そのひとつが固定資産税の軽減です。1戸当たりの面積が200平方メートル以内のものは「小規模住宅用地」に該当します。それ以外のものは、「一般住宅用地」になります。小規模住宅用地の場合、固定資産税額が6分の1に軽減されます。また、一般住宅用地の場合、固定資産税額が3分の1に軽減されます。特定空家等に指定ことで、この優遇措置が受けられなくなります。
| 土地の状態 |
固定資産税 （空き家） |
固定資産税 （特定空家等） |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 課税標準額 × 6分の1 × 1.4% | 課税標準額 × 1.4% |
| 一般住宅用地 | 課税標準額 × 3分の1 × 1.4% | 課税標準額 × 1.4% |
試しに、課税標準額1,800万円の土地について、優遇措置がある場合とない場合の課税額を計算して比較してみましょう。土地面積は200平方メートル以内の小規模住宅用とします。
<小規模住宅用地の優遇措置が適用の場合>
<特定空家等指定で優遇措置が不適用の場合>
<優遇措置が適用の場合と不適用の場合の差>
25.2万円－4.2万円＝21万円
差額を見てみると、その差は21万円。この違いが毎年発生します。放置を続ける限りその差は年々開いていきます。
差額は課税標準額に対して、
1.4%×（6－1）／6＝35／3,000＝7／600≒1.17%
（上記例では1,800万円×1.17%＝21万円）
要するには、住宅用地の優遇措置が適用されなくなると、土地の価格に対して1%強程度の支払いの違いが出るわけですが、実際の金額で見てみると、思っていたよりも負担が大きいと感じられる方が多かったのではないでしょうか。
固定資産税額同様、都市計画税にも「住宅用地の優遇措置」があります。特定空家等に指定されると、この優遇措置も受けられなくなります。
| 土地の状態 |
都市計画税 （空き家） |
都市計画税 （特定空家等） |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 課税標準額 × 3分の1 × 0.3% | 課税標準額 × 0.3% |
| 一般住宅用地 | 課税標準額 × 3分の1 × 0.3% | 課税標準額 × 0.3% |
固定資産税のときと同じ条件（課税評価額1,800万円の土地）で、こちらも試算をしてみましょう。
<小規模住宅用地の優遇措置が適用の場合>
<特定空家等指定で優遇措置が不適用の場合>
こちらも3.6万円の差額が出ました。
ちなみに都市計画税の差額も固定資産税の場合と同様に課税標準額に対する割合について計算してみると、
0.3%×（3－1）／3＝6／3,000＝0.2%
（上記例では1,800万円×0.2%＝3.6万円）
都市計画税に優遇措置が適用されるかどうかによる差額は課税標準額の0.2%となります。
固定資産税に比べてさらに小さな割合ですが、課税標準額1,800万円の土地の場合、固定資産税の21万円と合わせると、毎年24.6万円もの違いになります。
このような法律が定められている以上、空き家について市町村長から必要な管理を行うように助言・指導・勧告を受けたら、そのままで平気などと思わずに、速やかにそのアドバイスや指示に従っておくことが望ましいと思われます。時間が経過し、状況が進行するほど、空き家の管理の状態も一層悪化し、それに対する措置の強制の度合いは強くなっていきます。選べる選択肢が狭まっていく前の早めの段階で、改修・解体、売却・賃貸といった中から納得できる適切な対処をオーナー自ら選んでいきましょう。
前述の通り、助言・指導・勧告を無視し続けた場合は命令が下ります。処置に必要となる費用は通常オーナー負担です。
解体費用は、広さあたりいくらというだけでなく、木造か鉄骨造か鉄筋コンクリート造か、何階建てか、向かいの道路に十分な幅があるかなど様々な要素の影響を受けて、ケースによって金額がかなり増減するので、簡単に坪あたりいくらくらいと断ずることが難しいのですが、仮にということで1坪5万円、延床面積30坪とすると、その場合の解体には150万円程度の費用が見込まれることになります。
市町村長から命令が下っても無視を続けた場合、最終的には行政代執行が行われるかも知れません。この場合、解体業者の選定などは行政（市町村長）が代わりに担うことになりますが、必ずしも低価格の料金で行ってくれる業者が選ばれるとは限りません。その結果、自分で調べて手配するよりも高額な工事費が請求されることも可能性として想定されます。
空家等対策特別措置法の施行以降、空き家の放置はより大きなリスクとなりました。特定空家等に指定されてしまうことで、大きな経済的損失を被る可能性があるのです。
これを避けるために、まずは放置をやめることが肝心です。既に特定空家等として指定されてしまっているようであれば、市区町村の担当者とも相談し、何かしらの手を加えて状況を改善することが最優先ですが、そうでない場合も、オーナーが自身で居住したり、管理の手を加えたりできないのであれば、売却を行うか、もしくはリロケーション会社などに賃貸管理を委託して家賃収入を得ることを検討してもよいでしょう。売却・賃貸・入居といった準備を進めつつ、そのときまで専門業者による空き家管理サービスを活用することで、必要な管理が行われている状態と資産価値を維持するのもおすすめです。
もしも持ち家が特定空家に指定されてしまった場合、助言・指導の段階で早めに対策を検討しましょう。放置による資産価値の低下も心配ですが、必要な措置を行うように「勧告」を受けると、税金（固定資産税・都市計画税）の支払いの面で直接的で経済的な負担が大きくなってしまいます。
空家等対策特別措置法ができたことで、空き家を放置するリスクが、オーナーにとって小さなものではなくなったことがお分かりいただけたかと思います。特定空家等に指定され、勧告や命令が下るまでになると、人によってはかなりの痛手となることが予想されます。とくに、行政代執行による強制的な解体に至った場合は、罰金を科されるだけでなく、解体など改善のための処置にかかる実費の面でも思わぬ損をしてしまう恐れがあります。
放置してしまっている空き家を持っているオーナーは、もしその空き家について、助言・指導など、市町村長からの何かしらの連絡を受けているようであれば、無視することなく、相談を持ち掛けることなど、何かしらの対応を行うようにしましょう。
まだ特に連絡を受けていないオーナーにとっても、空き家の放置は、資産価値を損なうことなどそれ自体が潜在的なリスクとなっています。売却によって手放すことを目指すか、あるいは賃貸運用などで何かしらの管理が行われている適切な状態を作ることで、より大きな損失を避けることができるかも知れません。選択肢が少ない厳しい状況になってしまう前に、今のうちから空き家対策について検討してみてはいかがでしょうか。
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