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リロの留守宅管理 > リロケーション基礎知識 > 古い家は更地にしてから貸すほうがいい?

「リロの留守宅管理」リロケーション基礎知識 vol.136

古い家は更地にしてから貸すほうがいい?

築古の家は築浅に比べて不人気というのは事実としてあります。そのため、あえて更地にしてから売ったり貸したりするのがおすすめ、という声も聞かれます。ただし、これはあくまで条件付きであることを意識しなくてはなりません。今回は、古い家を解体することのメリット・デメリットをご紹介します。

更地にするメリットは?

建物を解体し更地にすることは、空き家が持つデメリットを軽減できるということにつながります。

放置された空き家には、景観・治安の悪化や犯罪リスクの増加といったデメリットがあります。これを回避するためには、ご自身や親族が定期的に空き家へ訪れお手入れをしたり、有料の空き家管理サービスなどを利用したりしなくてはなりません。

将来的にその家に住む予定がある、賃貸するつもりだ、ということなら、上記の方法も有効でしょう。しかし、空き家管理にかかる労力やコストは決して小さくはありません。建物を解体し更地にすることは、これらのデメリットを払拭し、管理にかかる労力・コストを軽減できる方法です。

貸し手・借り手の立場で考える更地のメリット

「更地は建物がない分、資産として価値が低下する」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。しかし実際には、人が住んでいないような築古の建物にはほとんど価値はありません。値段が付くのは、土地の部分がほとんどと言えます。賃貸として活用する場合も、基本的な考え方は同じです。むしろ、築古の建物がないことで見栄えがよくなり、借り手がつきやすくなる可能性すらあります。

また、築古の建物にはさまざまなトラブルも想定されます。そのため瑕疵担保の免責を特約として盛り込むなどの工夫が必要ですが、これは借り手にとって不利な条項です。そのせいで入居者が確保しにくくなる、という状況も想定されます。更地であれば、瑕疵担保に関してのリスクはほぼなくなると言えるでしょう。

加えて、「土地だけを借りてそこに家を建てたい」というニーズを持つ人にとって、更地は非常に魅力的な要素です。解体のための費用や手間、時間がかかりませんから、借り手側としては経済的に映るでしょう。

更地の賃貸例

更地には居住用だけでなく、さまざまな活用法があります。たとえば以下のような用途にも需要があり、そのための土地を探している人にとっては大きな魅力として映るでしょう。

● 駐車場(コインパーキング)
● トランクルーム
● 事業用地として賃貸
● 太陽光発電設置
● 資材置き場
● 賃貸物件建設・運営

ただし、コインパーキング業者などに運営を一任して土地だけを貸すという場合は、初期費用が安い分、利益も少なくなってしまいます。また、後述する固定資産税も、居住用地に比べて高くなってしまいます。こうした活用法を模索する場合は、近隣の需要などを把握した上で、トータルの収支を意識しながら決断をしましょう。

更地にすることのデメリットは?

建物を更地にする場合、もっとも大きなデメリットは固定資産税です。そもそも、住宅用地が建っている土地には固定資産税の特例が認められており、更地に比べて税額が1/6まで抑えられています。長い目で見た場合のランニングコストで言えば、家を建てておいたほうが得とも言えるでしょう。またコスト面で言えば、解体時の費用もある程度見ておかなくてはなりません。

また、最終的にその更地を自分で使おうとする場合にも注意が必要です。土地のみを賃貸する場合は、借地借家法の「借地」として見なされます。この場合、更新の最低期限が30年と非常に長期になり、途中で賃借人に立ち退いてもらうのが困難になります。もしも将来的にご自身が住む家を建てたり、売却をしたりという計画を建てている場合は、賃貸を避ける、もしくは建物を残しておくのが推奨されます。

築古物件は本当に賃貸に向かない?

古い家を所有しているのには、何らかの事情が考えられます。たとえば両親から受け継いだ実家に住んでいたものの、転勤などによってその地を離れなくてはならなくなってしまった場合などです。もしもその家に戻る可能性がないのであれば、売却が有力な選択肢でしょう。しかし、最終的には実家に戻りたい、受け継いできた実家を無くしたくないということなら、建物の解体は早計です。

「でも、古い家を借りてくれる人なんているだろうか?」と思われる方も多いでしょう。実際のところ、一戸建ては未だに人気の居住形態であり、賃貸ニーズ自体は決して少ないとは言えません。立地面なの需要を確認し、リフォームやリノベーションをすれば、十分に借り手は見つかるでしょう。

まとめ

改修工事には費用がかかるものの、最終的には自分たちが帰ってくる家だと思えば、“住まいへの投資”として捉えられます。所有する不動産を将来的にどう活用したいかを十分に考えたうえで、解体なのかリフォーム・リノベーションなのかを選択してください。