転勤などで自宅マンションをリロケーションした場合、年間20万以上の不動産所得があった場合、確定申告が必要になります。この場合、海外赴任中であっても日本で所得税を納税します。
海外赴任中は現地の税制度に従って納税するのが原則ですが、日本で発生した家賃収入に関わる税金は日本で納税します。
申告しなかった場合ペナルティを課される可能性もあります。しかし海外赴任となると、税務署へ出向くことも難しくなるでしょう。
そこで今回は、海外赴任中に発生した不動産所得の確定申告について解説します。
目次
1. 海外赴任で持ち家を賃貸に出している場合に確定申告は必要？
海外赴任中に持ち家を賃貸に出しているケースで、賃貸収入が20万円を超えた場合には確定申告が必要です。
海外赴任期間が1年以上を経過した場合、当該者は「非居住者」と見なされます（公務員を除く）。非居住者とは「日本に住んでいない人」という意味であり、国外勤務で得た給与には所得税が課税されなくなります。ただし、日本国内で発生した所得については課税の対象です。
海外赴任に際し、国内に所有する持ち家を賃貸した場合の家賃収入は、不動産所得となるため所得税がかかり、日本で確定申告が必要です。ただし、確定申告が必要になるのは所得金額が20万円を超える場合で、20万円以下であれば確定申告は不要となります。
参考：No.1926 海外勤務中に不動産所得などがある場合[国税庁]
2. 海外赴任で持ち家を賃貸したら税金はいくら？
所得税額は、以下のように課税所得金額を計算し、税率をかけて控除額を差し引くことで算出可能です。
- （給与所得+不動産所得+その他総合課税の所得）-所得控除=課税所得金額
- 課税所得金額×税率-控除額=所得税額
不動産所得は、賃貸経営で得た収入から必要経費を差し引いて計算します。税率は、以下のように所得金額に応じて段階的に決められています。
| 所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円〜1,949,000円まで | 5％ | 0円 |
| 1,950,000円〜3,299,000円まで | 10％ | 97,500円 |
| 3,300,000円〜6,949,000円まで | 20％ | 427,500円 |
| 6,950,000円〜8,999,000円まで | 23％ | 636,000円 |
| 9,000,000円〜17,999,000円まで | 33％ | 1,536,000円 |
| 18,000,000円〜39,999,000円まで | 40％ | 2,796,000円 |
| 40,000,000円以上 | 45％ | 4,796,000円 |
出典：国税庁｜No.2260 所得税の税率
持ち家を賃貸した際の税金のモデルケースと総収入金額に該当する例、必要経費に該当する例を詳しく解説するので読み進めてみてください。
2-1. 持ち家を賃貸した際に課される税金のモデルケース
モデルケースとして、年間の家賃収入が240万円（月額20万円）、必要経費が100万円であった場合の所得税を計算してみます。給与所得やその他総合課税の所得は考慮しません。
不動産所得=240万円-100万円=140万円
課税所得金額=140万円-48万円（基礎控除）=92万円
所得税額=92万円×5%=46,000円
総収入の240万円から必要経費の100万円を差し引き、さらに基礎控除の48万円を引いた92万円が課税される所得金額になります。そして課税所得金額に所得税率の5%を乗じた46,000円が、実際に貸主が納税する所得税です。
また現在は、復興特別所得税として「46,000円×2.1%=966円」も支払わなければなりません。そのため、上記のケースで支払う税金は46,966円となります。
2-2. 総収入金額の例
賃貸経営における代表的な不動産収入は家賃です。しかし、それ以外にも入居者から受け取ったお金はすべて収入として見なされます。例を挙げると、以下のようなものが収入となります。
◆ 家賃
◆ 駐車場賃料
◆ 敷金（返還を要しない部分）、礼金、保証金、更新料、承諾料、名義書換料、権利金（返還しないお金）
◆ 共益費、管理費、水道光熱費
このように、“収入”となるお金はすべてが総収入金額に算入されます。確定申告の際に必要となるため、銀行口座への記帳や、領収書の控えの保管など、忘れないようにしましょう。
2-3. 必要経費の例
持ち家を賃貸する場合には、経費として申告可能なさまざまな支出について合計いくらになるかを計算する必要があります。対象となる支出の一例は以下のとおりです。
◆ 租税公課（固定資産税・都市計画税・印紙税）
◆ 物件管理にかかる費用（リロケーション会社へ支払う管理手数料なども）
◆ 賃借人募集にかかった広告宣伝費
◆ 減価償却費
◆ 収入印紙代
◆ リフォーム・メンテナンス費用、修繕費
◆ 損害保険料
◆ マンション管理会社に対して支払う管理費、駐車場賃料
◆ 借入金の利息（住宅ローン等）
上記以外にも、賃貸経営に関連して支払った支出は経費として認められる場合があります。確定申告の際に経費を正しく申告できることで、課される税金を抑えることができます。領収書などは必ず保管しておきましょう。
2-3. 必要経費の例
持ち家を賃貸する場合には、経費として申告可能なさまざまな支出について合計いくらになるかを計算する必要があります。対象となる支出の一例は以下のとおりです。
◆ 租税公課（固定資産税・都市計画税・印紙税）
◆ 物件管理にかかる費用（リロケーション会社へ支払う管理手数料なども）
◆ 賃借人募集にかかった広告宣伝費
◆ 減価償却費
◆ 収入印紙代
◆ リフォーム・メンテナンス費用、修繕費
◆ 損害保険料
◆ マンション管理会社に対して支払う管理費、駐車場賃料
◆ 借入金の利息（住宅ローン等）上記以外にも、賃貸経営に関連して支払った支出は経費として認められる場合があります。確定申告の際に経費を正しく申告できることで、課される税金を抑えることができます。領収書などは必ず保管しておきましょう。
3. 海外赴任中の確定申告は納税管理人に依頼する
国内で所有する持ち家を賃貸して家賃収入を得た場合は、日本での確定申告が必要になります。しかし、海外赴任で外国にいる場合、わざわざ日本に戻って確定申告をするのは現実的ではありません。そこで、海外赴任中に日本で発生した所得税の確定申告をするために確定申告を代わりにしてもらう「納税管理人」を選任します。
納税管理人とは、納税義務者に代わって一切の手続き（納税通知書の作成・受領・納税・還付通知の受領・還付金の受領など）をする人のことをいい、納税管理人は個人でも法人でも構いませんが選任は必須です。
3-1. 納税管理人の選任、申告方法
納税管理人は、できる限り納税者の納税地を所轄する税務署の管轄域内に住所等を有する者から選任することになっています。
参考：納税管理人の選任
納税管理人を申告するには、納税地を所轄する税務署に対して納税管理人を定めた時、または出国の日までに「所得税の納税管理人の届出書」を提出します。納税管理人の届出書は国税庁のホームページから「所得税・消費税の納税管理人の届出書（提出用・控用）」をダウンロードが可能です。
納税管理人になる人に特別な資格は要りません。ただし、納税者本人が作った確定申告書を代わりに提出してもらうだけではなく、代わりに作成してもらう場合には税理士に依頼する必要があります。確定申告書の作成等は税理士資格を持つ人の独占業務と定められているため、有資格者以外は対応することができません。
ちなみに、リロの留守宅管理では海外赴任中の貸主に変わって所得税の納税管理人となり、還付申告手続きを代行する特定確定申告サポートサービスも提供されています。
3-2. 確定申告のタイミング
海外赴任に伴う確定申告は、以下のように納税管理人の届出書を提出したタイミングによって異なります。
| 届出書の提出日 | 確定申告の方法 |
| 出国日までに納税管理人の届出書を税務署へ提出した場合 | 不動産所得が入った翌年の2月16日から3月15日までに、納税管理人経由で確定申告を行う |
| 出国日までに納税管理人の届出書を税務署へ提出できない場合 | 出国日までに自ら確定申告（準確定申告）を行う |
まずは出国日までに納税管理人の届出書を税務署へ提出した場合。不動産所得が入った翌年の2月16日から3月15日までに、納税管理人経由で確定申告を行います。なお、海外赴任に際してリロケーションを行う場合は、この例に該当します。
一方、出国日までに納税管理人の届出書を税務署へ提出できない場合は、出国日までにいったんご自身の手で確定申告（準確定申告）を行う必要があります。たとえば国内転勤などの関係で自宅をすでに賃貸していて、その後海外赴任が決まったという例では、出国前に不動産所得が発生していたことになります。そのため、その年の1月1日から出国日までに発生したすべての所得（源泉分離課税になるものを除く）を確定申告（準確定申告）しなくてはなりません。
また、1月1日から3月15日までの間に出国する場合も、前年分の所得に関わる確定申告をする必要があります。タイミング次第では、早めに確定申告の用意が必要ということです。
このように、納税管理人の届出書を出国日までに提出していないと、思わぬ手間が発生することになります。国内の持ち家を賃貸するのであれば、忘れない内に納税管理人の選定と届出書の提出準備を進めましょう。
3-3. 赤字の場合でも確定申告は必要
不動産所得は、収入が20万円を超えると確定申告義務が発生します。赤字の場合には課税金額がマイナスになるため、確定申告の義務はありません。しかし、給与所得やその他総合課税の所得など一定の所得がある場合、確定申告をすることで不動産所得のマイナス分をほかの所得から差し引けて、支払うべき所得税を減らせる可能性があります。
また、1年以上の海外赴任で持ち家を賃貸する際に借主が法人の場合には、賃料に対して20.42％の源泉徴収が課されます。確定申告を行うことで、源泉徴収額から不動産所得税を差し引いた分の還付を受けることが可能です。そのため、赤字の場合でも確定申告を行いましょう。
海外赴任時の税金に関して、以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
関連記事
海外赴任時の税金はどうなる？確定申告は必要？
4. 令和6年度の確定申告からは非居住者でもe-Taxの利用が可能
確定申告の提出方法には、オンラインで確定申告書を送信できる「e-Tax」や税務署への直接持ち込みがあります。海外からの確定申告において、令和5年度まではe-Taxが利用できませんでした。マイナンバーカードに組み込まれている電子証書を、e-Taxの本人確認証として利用します。しかし出国するとマイナンバーを失効することになり、電子証明書の確認がきないためe-Taxの利用が不可能でした。
しかし、2024年5月27日の改正マイナンバー法の施行により、非居住者になったとしても、所定の手続きをすることでマイナンバーカードが継続利用できるように変更されています。国外転出前に有効なマイナンバーカードを所持している人は、転出予定日の前日までに以下の4つの手続きをすることで、非居住者になったとしても継続してマイナンバーカードを利用可能です。
- 国外転出届出時に、マイナンバーカード及び個人番号カード国外継続利用申請書を提出する
- 市区町村が券面に「国外転出 ○年×月△日」と追記し、ICチップ内の住所の記録を変更する処理を行う
- 市区町村が国外転出者向けの電子証明書を発行する
- 返却された国外転出者向けマイナンバーカードは国外転出後も利用可能となる
出典：マイナンバーカード総合サイト｜マイナンバーカードを国外で利用する
これらの手続きを国外転出予定日の前日までに行わないまま出国をすると、マイナンバーカードは国外転出予定日に失効します。
5. 海外赴任中に確定申告をしなかったらどうなるか
海外赴任中であっても、期限内に確定申告をしなかった場合には「期限後申告」として本来の納税額以上の税金を支払う義務が課されます。ここでは、本来必要となる確定申告をしなかった場合に課される無申告加算税と延滞税などについて解説します。
5-1. 無申告加算税
無申告加算税は、確定申告の提出期限までに申告を行わなかった際に課されます。税務署からの調査後に確定申告をした場合と、調査前に自主的に期限後申告した場合で税率が変わります。調査後に確定申告をした場合、本来の税額が50万円までは15％、50万円超部分は20％、令和６年１月１日以後に法定申告期限が到来する国税については、300万円超の部分については30％が加算税としての徴収対象です。
調査を受ける前に自主的に申告した場合は、5％に軽減されます。
ただし、以下の場合は加算税の対象になりません。
- その期限後申告が、法定申告期限から1か月以内に自主的に行われていること。
- 期限内申告をする意思があったと認められる一定の場合に該当すること。
なお、一定の場合とは、次の（1）および（2）のいずれにも該当する場合をいいます。
（1） その期限後申告に係る納付すべき税額の全額を法定納期限（口座振替納付の手続をした場合は期限後申告書を提出した日）までに納付していること。
（2） その期限後申告書を提出した日の前日から起算して5年前までの間に、無申告加算税または重加算税を課されたことがなく、かつ、期限内申告をする意思があったと認められる場合の無申告加算税の不適用を受けていないこと。
参考：「No.2024 確定申告を忘れたとき」[国税庁]
なお、加算税の他に納付までの日数に応じて延滞税も追加徴収されますので、次でみていきましょう。
5-2. 延滞税
延滞税とは、税金の納付が期限に対して遅れることで課されます。金融機関の預金残高不足であっても、延滞税の対象になります。具体的には、本来納めるべき税額に定められた税率（年率）を乗じた金額が課されます。延滞の期間によって税率が変わり、期限後から納付するまでの日数が長引くほど金額が増えていきます。
納期限の翌日から2ヶ月を経過する日までの分：税率7.3％
納期限の翌日から2ヶ月を経過した日以降の分：税率14.6％
参考：「No.9205 延滞税について」[国税庁]
税率は年率のため、下記のように計算します。
2か月以内の延滞分は下記(1)のとおり計算します。
(1) 本来支払うべき税額 × 7.3% × 延滞期間（完納までの日数） ÷ 365
2か月を超えて延滞した場合は(1)に下記(2)で算出した金額が加算される。
(2) 本来支払うべき税額 × 14.6% × 2か月経過以降の延滞期間（日数） ÷ 365
なお、特例基準割合というものが設けられており、状況によっては「7.3%」や「14.6%」より軽減される場合があります。詳細については国税庁のページでご確認ください。
参考：「延滞税の計算方法」[国税庁]
確定申告をしなかった場合は、上記のようにペナルティが課される他、意図的と判断された場合は、さらに税率が35～40％の「重加算税」を課されます。滞納が続くと持ち家や財産の差押えをされる可能性もあり、悪質な場合は刑事事件にも発展するケースもあります。確定申告を忘れてしまった場合、遅れた場合は速やかに確定申告を行いましょう。
6.海外赴任中に持ち家を貸す場合の確定申告や税金に関してよくある質問
海外赴任中に持ち家を賃貸にした場合の確定申告や税金に関して、以下のような質問があげられます。
- 住宅ローン減税は使えますか？
- 源泉徴収されていれば確定申告は不要ですか？
それぞれ詳しく解説します。
6-1.住宅ローン減税は使えますか？
住宅ローン減税制度は、持ち家の所有者自身が居住することを前提とした税制優遇制度です。海外赴任により住居を賃貸に出す場合、たとえ一時的な転居であっても、制度の適用条件である「居住用」を満たさなくなるため、減税措置を受けられません。
住宅ローン控除が適用されないと、所得税と住民税を合わせて年間で最大40万円の控除が受けられなくなります。海外赴任前には、税理士やファイナンシャルプランナーに相談し、減税が受けられなくなることによる具体的な影響額を試算してもらうのがおすすめです。
また、賃貸住宅にする前には必ず融資元の金融機関へ相談しましょう。無断で賃貸したことが発覚すると、理由に関わらず一括返済を求められるリスクがあります。そのようなケースでは、必要に応じて不動産投資用ローンへの借り換えを行います。
海外赴任時の住宅ローン控除に関しては、以下の記事で詳しく解説しているのでぜひ参考にしてみてください。
関連記事
海外赴任の際「住宅ローン控除」はどうなる？損しないよう知っておくべきポイントを解説
6-2.源泉徴収されていれば確定申告は不要ですか？
源泉徴収されている場合でも、確定申告は必要です。法人が借主になると、賃料の20.42% （所得税と復興特別所得税）が源泉徴収されます。確定申告することで、源泉徴収から不動産所得税を差し引いた金額が手元に戻りますが、確定申告をしなければ還付を受けられません。
7.リロケーション・ジャパンなら海外赴任の際に安心の「確定申告代行サービス」を利用できる
海外赴任で一時的に持ち家を賃貸したい人には、リロケーション・ジャパンの「リロの留守宅管理」がおすすめです。初めて確定申告をする人にとっては、必要書類の準備や申請が面倒に感じるかもしれません。また、1年以上の海外赴任で「非居住者」になると、納税管理人を決める必要があり手間がかかります。
不動産所得が20万円以上あるにもかかわらず、確定申告をしない場合は、加算税や延滞税をペナルティとして課される可能性もあります。弊社の「特定確定申告サポートサービス」であれば、オーナーの納税管理人として申告手続きの代行が可能です。また、過去5年間まで遡って納めすぎた源泉徴収税を取り戻すこともできます。
自ら納税管理人を探す手間が省ける上に、過去の源泉徴収税の還付サポートも受けられるので、多くの海外赴任者に好評をいただいています。リロケーション・ジャパンであれば、海外赴任中の賃貸経営について、賃貸管理から確定申告までサポート可能です。これから海外赴任の予定がある人は、ぜひお問い合わせください。
8. まとめ
海外赴任に際して持ち家を賃貸に出すのであれば、早めに納税管理人を選定することが大切です。加えて、確定申告に必要となる書類も確実に保管しておきましょう。未申告で損をしないためにも、必ず確定申告を行ってください。
リロケーション・ジャパンは、賃貸管理サービスご利用時のオプションとして、海外赴任中の貸主に代わって納税管理人となり、還付申告手続きを代行するサービス―「特定確定申告サポートサービス」もご用意しております。海外赴任中の賃貸をご検討されている方は是非ご活用ください。
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