転勤中に、留守にするマンションを第三者へ貸すことは、立派な賃貸経営のひとつです。しかし、経営にはリスクがあって然るべき。注意しておかなくては、収支が大きくマイナスへ傾く可能性もあります。こうした状況を回避するための方法について、代表例をご紹介します。
賃貸経営を行ううえでもっとも代表的なリスクが「空室リスク」です。これは、賃貸の募集を出したものの入居が決まらず、部屋が空室になってしまう状態です。入居者がいなければ当然家賃は発生しません。そして、そのままの状態が続くとどんどん予定の収益から遠のきます。
また、入居者が決まっていたとしても、その人が賃貸契約期間の途中に退居してしまうと空室状態に戻ります。次の入居が決まるまでは家賃収入が得られないという点も空室リスクに数えておくべきでしょう。
空室リスクを低減するには、募集条件の見直しや初期費用を安くして入居ハードルを下げるといった方法が採られます。また、フリーレントなどが行われることもあります。このような、ある種“妥協”とも言える施策ではありますが、それによって空室が埋まればリスク回避に大きく役立ちます。具体的に、どのような施策が効果的かは、不動産管理会社などのアドバイスをもらいましょう。
前項の空室リスク対策を実施したとしてもなかなか入居が決まらない場合には、最終的に家賃の減額を検討する必要があります。しかし、家賃の減額は少額であったとしてもトータルで大幅に家賃収入を下げる原因になります。
たとえば5,000円の値下げは、一カ月でみるとたいしたことではありません。しかし、これが36カ月分続けば差額は18万円にもなります。また、少額の値下げだけで簡単に入居が決まるとは限りません。
家賃減額と合わせて考えたいのが、物件の魅力付けです。たとえば「ここに住んでみたい」と思ってもらえるようなリフォーム・リノベーションの実施は、その代表的な施策例でしょう。なお、リロケーションの場合は最終的に自分が帰ってくる家でもあります。その意味で、改修にかかる必要はマイホームへと投資と考えることもできるでしょう。
入居者が家賃滞納を常習化するような場合です。単に振込が漏れていたという場合もありますが、金銭的な事情によって滞納が続くようであれば問題です。なお、催促には大きな手間がかかるほか、最悪の場合は契約の解除に向けて動かなくてはなりません。
家賃滞納リスクを踏まえると、家賃回収までを行ってくれる賃貸管理サービスの利用が求められます。なお、リロケーションの場合は、基本的に家賃の回収をリロケーション会社が行ってくれるので手間がありません。また、滞納があった場合に、家賃を保証してくれるサービスがあるところも。たとえば当社の場合にも「家賃滞納保証」をご提供しています。
第三者に家を貸すということは、入居者が室内を損傷させたり、設備を故障させたりする可能性があるということです。「大切なわが家をそんなふうにしてほしくない……」。そのように考えてしまう方も多いのかも知れません。
しかし、最終的には入居者側の過失による損傷等の場合、それらの修繕費用については、入居者に対して請求ができます。
入居者の過失による修繕費用の請求ができるからといっても、その支払いがなされるかは不確定です。また、一度に大きな出費を強いられる可能性もあります。
こうした事態に備え、当社では「リロメンテフリーサービス」というオプションサービスを用意しています。これをご利用いただくと、同一箇所1回5万円までの修理費用を当社が負担させていただきますので、急な出費を避けられます。
最後にもっとも大きな問題として、明渡しトラブルについてもご紹介します。
たとえば一般的な賃貸契約で広く用いられている普通借家契約。しかし、将来戻ってくるマンションでこの契約を使ってしまうと、明け渡しの際に入居者から解約を拒否されることも。普通借家契約では借主が有利となるで、正当事由なしに貸主から更新の拒否は行えません。
このように、明渡しがスムーズにいかなければ家へと戻れなくなります。その場合、仮住まいの準備も必要になり、結果として費用も多くかかるでしょう。
上記のような場合を想定し、リロケーションで交わされる契約は一時使用賃貸借契約や定期借家契約など、契約期間満了によって必ず契約が終わるものが主流です。結果、家の明渡しトラブルに発展することはほとんどありません。
このように、マンションを賃貸に出す際にはいくつかのリスクを想定しなければなりません。しかし、いずれも適切な対処・準備を行っていれば、ある程度まではリスクをコントロール可能です。今回の記事を参考にしつつ、不動産会社やリロケーション会社にも相談しながら、最適な対応方法を見つけてください。
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