転勤中、留守にする自宅マンションを賃貸するのは、非常に有効な不動産の活用法です。しかし、いつか帰ってくるという前提の場合には、いくつかの明渡しのシチュエーションを想定しておかなければなりません。以下では、「予定どおり戻って来られた場合」「帰任が早まった場合」「帰任が遅くなった場合」の3パターンにおける対応や注意点を解説します。
まずはもっともシンプルなパターン。入居者への賃貸保証期間(定期借家契約の場合は契約期間)が満了となった後で帰任となる場合には、明渡しも非常にスムーズです。手続きとしては入居者に解約通知を送り、そこに記載された期日に退去をしてもらうだけ。オーナー様は、退去済みの家に戻るだけという、ごく自然なシチュエーションです。
上記のケースで一点だけ注意が必要となるのが、普通借家契約を結んでいた場合です。この契約は更新が前提となっているため、契約期間満了後に解約を拒否される可能性があります。この際、オーナー様が更新を拒否するためには、正当事由が求められます。また、立退料が必要になるケースも少なくありません。
こうした事態に備え、リロケーションの場合は一時使用賃貸借契約や定期借家契約が用いられます。これらの契約には普通借家契約の場合のような更新がなく、賃貸契約の期間満了時には必ず契約が終了します。解約拒否といった事態は起こらず、スムーズに明渡しが行われるので安心です。
もしも赴任期間が短くなり、まだ入居者への賃貸保証期間が残っているうちに帰任となってしまった場合、契約期間が満了になるまでは仮住まいで生活しなければならない可能性があります。ある程度費用がかかってしまいますが、不測の事態なのでやむを得ません。
こうしたシチュエーションでは、リロケーション会社に相談することで仮住まいを優先的に紹介してもらえる場合があります。解約通知を行う必要もあるので、仮住まいの紹介も含め、早めに担当者へ連絡をしましょう。
定期借家契約で契約期間が残っている場合も同様です。例えば帰任予定が12月で、その期間に合わせて契約期間を設定していた場合、もし帰任が11月に早まったとすると、1か月の仮住まいが必要となります。
一時使用賃貸借で契約し、帰任の時期は早まったものの、そのタイミングは保証期間より後だった場合、定期借家契約の例と同様に、12月の帰任予定が11月に早まったとするとどうでしょうか。
一時使用賃貸借契約の場合は、帰ってくるタイミングの3カ月前に解約通知を出せれば、その期日に明渡しをしてもらえます。今回のケースだと、最短で8月に通知を出すことで仮住まいが不要となります。
ちなみに、5年間の転勤予定が3年間になったというような場合でも、定期借家契約を5年間で結んでいれば、2年間分の仮住まいが必要になってしまいます。一方、一時使用賃貸借契約であれば3カ月前に通知を送れば問題ありません。
赴任期間が延長となった場合も、契約内容によって対応が異なります。
まずは定期借家契約の場合。契約期間満了後は、再度契約を結び直すかを、期間満了の半年前までに入居者と相談しなくてはなりません。ただし、再契約をしてから帰任が早まるといった可能性も考えると、判断は難しいところです。
もしも期間満了まで残り半年を切ってから赴任期間の延長が分かった場合は、改めて入居者に再契約の交渉を行って合意を得る必要があります。もしも再契約につながらなかった場合は、新規に入居者を募集するという方法もあります。ただし、赴任の延長期間が短い場合は再募集・再契約は難しくなるでしょう。当然、空室期間は賃料が入りません。
一方、一時使用賃貸借契約では、帰任に伴う解約通知を行わない限り、契約が継続する仕組みです。そのため、赴任期間が延長になった場合でも、定期借家契約のような心配はありません。また、空室期間ができて賃料が入らなくなる、再契約によって仮住まいが必要になるといった事態も回避しやすくなります。
上記のように、帰任のシチュエーションにはいくつかのパターンが考えられます。そこで注意したいのが契約内容です。
リロケーション会社は、一時使用賃貸借契約と定期借家契約のいずれか、もしくは両方に対応しています。しかし、帰任が早まった場合や遅くなった場合のことを考えると、一時使用賃貸借契約を結んでおいたほうが安心と言えるでしょう。
■契約方法による解約のタイミングの違い
（画像をタップで拡大）
なお、定期借家契約のみに対応するリロケーション会社では選択の幅が狭まる可能性があります。そのため、リロケーション会社を選ぶ際には、一時使用賃貸借契約も選べる会社に依頼するのがおすすめです。
帰任のタイミングが予定どおりとなれば、どのような契約であってもとくに問題はありません。しかし、予定はあくまで予定であり、会社の命令で変更になる可能性も十分に考えられます。その事態を想定するのであれば、一時使用賃貸借契約を結ぶのがおすすめです。当社では一時使用賃貸借契約によるリロケーションサービスをご提供しておりますので、ぜひご相談ください。
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