転勤や親の施設入所などをきっかけに「数年間だけ家を貸したい」と考えるオーナーは少なくありません。
しかし、契約書に解約予告の定めがあっても、貸主都合の中途解約は原則としてできません。
帰任時期が変わっても困らないためには、契約形態の違いを理解したうえで、事前の対策まで考えておく必要があります。
本記事では、3つの契約形態の終了ルールと、賃貸期間が変わっても対応できる5つの対策を解説します。
まずは自宅がいくらで貸せるかを把握することが最初の一歩です。無料の賃料査定をご活用ください。
目次
1. 「解約予告期間」を定めても、期間限定の賃貸契約で貸主都合の中途解約はできない
期間限定で家を貸す場合「解約予告期間があるなら、その期間を守れば貸主から中途解約できるのではないか」と考える方は少なくありません。
特に、定期借家契約や一時使用賃貸借契約は、期間限定の賃貸で利用されることが多い契約形態であるため、そのような誤解が生じやすいといえます。
しかし、解約予告期間が定められていることと、
貸主が契約期間中に自由に解約できることは別の話です。
定期借家契約や一時使用賃貸借契約であっても、契約で期間を定めた以上、貸主がその都合だけで契約期間中に中途解約できるわけではありません。
これらの契約は、あくまで期間満了や契約の目的に沿って終了することを前提としており、解約予告期間があることだけで貸主に中途解約権が認められるわけではない点に注意が必要です。
解約予告期間の記載があることだけを理由に、貸主から期間内に解約できると判断するのは危険といえるでしょう。
【ワンポイントアドバイス】賃貸期間を限定する定期借家契約や一時使用賃貸借契約でも、契約期間中は法的な縛りがあります。
契約期間は守らなければいけません。解約予告期間内の通達とはいえ契約期間内に貸主から一方的に中途解約することはできません。
2. 3つの賃貸契約における「終了する方法」と「中途解約の可否」
期間限定で自宅を貸したい場合は、まずは契約形態ごとの終了ルールを整理しておくことが重要です。
同じ「家を貸す」契約でも「普通借家契約」「定期借家契約」「一時使用賃貸借契約」では、契約の終了の仕組みが大きく異なります。
特に「解約予告期間があれば貸主から途中で解約できるのではないか」と誤解しやすいため、まずは全体像を表で確認しておきましょう。
| 一時使用賃貸借契約 | 定期借家契約 | 普通借家契約 | |
|---|---|---|---|
| 一般的な 契約期間 |
転勤であれば 帰任するまで ※ただし「短くとも〇年間」という保証期間を2年以上で設ける |
「〇年間」というように期限となる日付を予め定める |
2年ごとに 契約の更新がある ※解約できるとは限らない |
| 契約の更新 | 可 |
不可 再契約は可 |
不可 再契約は可 |
| 契約完了の 仕組み |
借主からの解約申し出により終了 原則は契約満了ごとに契約を更新する。 |
契約期間満了により終了 ※期間満了の6ヶ月から1年前までの間に終了通知が必要 |
契約期間満了により終了 ※契約に定めがある場合は終了通知が必要（契約終了日の3ヶ月前までなど） |
| 期間限定の賃貸との 相性 |
不向き/td> | 向いている | 向いている（※転勤の場合）/td> |
定期借家契約や一時使用賃貸借契約は期間限定の運用に向いていますが、
どちらも「解約予告期間がある＝貸主から自由に中途解約できる」という意味ではない点に注意が必要です。
「どの契約を選ぶべきか」の判断基準
- 帰任時期がほぼ確定している： 定期借家契約
- 転勤のように帰任時期が流動的で数ヶ月単位で前後する可能性がある： 一時使用賃貸借契約
- 貸し出し期間を重視せず、借主を早く見つけたい： 普通借家契約（ただし、帰任時のリスクは最大）
以下では、それぞれの契約形態について、契約終了ルールの違いを見ていきます。
2-1. 普通借家契約
普通借家契約は、最も一般的な賃貸契約形態ですが、期間を区切って貸したいオーナーには基本的に不向きです。
契約期間を2年などと定めていても、期間満了後は更新を前提としており、
貸主の意向だけで契約を終わらせることはできません。
借地借家法第28条では、貸主から更新を拒絶するためには正当事由が必要とされており、普通借家契約は貸主の都合だけで終了させることは原則難しい契約です。
借主側は解約予告をすれば1ヶ月程度で退去できる一方、貸主側は同じようには解約できないため、
帰任時期が変わる可能性がある転勤者には使いにくい契約形態です。
期間限定で貸したいにもかかわらず普通借家契約を選んでしまうと、
想定どおりに自宅へ戻れないため、次に解説する定期借家契約や一時使用賃貸借契約を検討することが重要です。
2-2. 定期借家契約
定期借家契約は、契約期間満了により更新なく終了する契約です。
普通借家契約と違い、あらかじめ定めた期間で確定的に終了するため、転勤期間中だけ自宅を貸したいオーナーと相性がよい契約形態といえます。
国土交通省も、定期建物賃貸借は期間満了によって更新なく終了する制度だと公式サイトのQ＆Aに明記しています。
参照：国土交通省｜定期建物賃貸借 Ｑ＆Ａ
この契約で重要なのは「いつ終わるか」が最初に決まっている点です。
たとえば3年契約で貸していて、2年10ヶ月目に帰任が決まったとしても、原則は期間満了まで契約を全うする必要があります。
つまり、終了通知と中途解約は別物です。
終了通知は、あくまで満了時に契約を終了させるための手続きであり、
解約予告期間内であっても途中で終わらせるための制度ではありません。
また、定期借家契約には厳格な手続きがあります。
契約締結時には、更新がなく期間満了で終了することを記載した書面を交付して事前説明を行う必要があり、この説明を怠ると普通借家契約とみなされるリスクがあります。
さらに、契約期間が1年以上の場合は、満了の1年前から6ヶ月前までの間に終了通知が必要です。
期間限定の賃貸に向いている一方で、形式を守らなければ想定どおりに運用できない契約だと理解しておく必要があります。
【ワンポイントアドバイス】
期間限定で貸す場合は、家賃相場よりも「契約形態を間違えないこと」の方が重要になるケースがあります。
思っていた時期に自宅へ戻れなくなるリスクを避けるためにも、契約手続きは慎重に進めましょう。
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2-3. 一時使用賃貸借契約
一時使用賃貸借契約は、転勤や建て替え、親の施設入所など「一時的に家を空ける客観的な理由」がある場合にのみ適用される特殊な契約形態です。
最大の注意点は、判例上、その理由がどれほど正当であるかの判断基準が非常に厳しいという点です。単に契約書に「一時使用」と明記するだけでは不十分で、
万が一実態が伴っていないと判断されると、強制的に「普通借家契約（貸主都合での解約がほぼ不可）」とみなされるリスクがあります。
また、一時使用であっても「契約期間中の貸主都合による解約」が自由にできるわけではない点にも注意が必要です。
民法上のルールに基づき、あらかじめ定めた期間中は貸主・借主双方が契約を全うする義務があります。
個別の事情が一時使用として認められるか、また急な帰任リスクにどう備えるべきかの判断には高度な専門性が求められます。
自己判断で進めるのではなく、まずはリロケーションの専門知識を持つ管理会社へ、実態に即した運用が可能か相談することをお勧めします。
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3. 賃貸期間が変わっても困らないために、事前に考えておくべき5つの対策
中途解約が考えられる場合、帰任後の住まいの確保や契約期間の見立て、帰任までの空室期間の扱いを考えておくことが重要です。
転勤の場合、期間が予定より短くなる（早期帰任）ケースと長くなる（赴任延長）ケースの両方が起こりえます。以下では、どちらのケースにも対応できる5つの対策を解説します。
検討すべき対策としては、主に以下の5つが考えられます。
- 会社の制度を確認しておく
- 転勤期間より短い契約期間を設定して早期帰任に備える
- 帰任までの空き期間は空き家管理を利用する
- 短期賃貸として再募集する
- 帰任後すぐに戻れない場合の仮住まいを事前に検討しておく
以下で、それぞれについて詳しく見ていきます。
3-1.会社の制度を確認しておく
帰任時期が早まる可能性があるなら、まず確認しておきたいのが社内の転勤制度です。
転勤が多い会社であれば、帰任後に社宅や借上社宅を利用できる場合があります。
帰任が早まったり、転勤が延長になった際に新たな賃貸借契約を締結していた場合、その契約期間の途中で帰任が前倒しになっても、同様に中途解約はできません。
『会社が一時的な住まいをどこまで手配してくれるか』を赴任前に確認しておけば、
帰任が前倒しになっても、中途解約をせずに一時的な住まいを確保できる可能性が高まります。
また、社宅制度がない場合でも、マンスリーマンションなどを利用する際に費用補助が出るのかは確認しておきたいところです。
帰任時の住まいをすべて自己負担で手配するのか、会社の支援があるかによって、帰任時の選択は大きく変わります。
中途解約が必要な状況になってから慌てるのではなく、赴任前の段階で会社の制度を確認しておくことが重要です。
3-2. 転勤期間より短い契約期間を設定して早期帰任に備える
転勤期間が「3年程度」と言われている場合でも、契約期間を同じ3年に設定すると、予定変更があったときに対応しにくくなります。
たとえば2年程度で契約を締結し「再契約」をする方法であれば、帰任が早まった場合に自宅へ戻りやすくなります。
契約期間をあえて少し短めに設定する考え方は、貸主都合の中途解約トラブルを避けつつスムーズに自宅へ戻れるため有効なリスクヘッジです。
最初から余白を持たせておけば、帰任時期が不確定なほど
「何年貸すか」だけでなく、「いつまでに確実に空室するか」を逆算して期間を決めることが大切です。
何年貸せるか・いくらで貸せるかを把握してから契約期間を決めることが、
安全な期間限定賃貸の出発点です。まずは賃料査定で相場を確認しておきましょう。
3-3. 帰任までの空き期間は空き家管理を利用する
賃貸契約期間と転勤期間が必ずしも一致するとは限りません。
最初の入居者が予定どおり退去しても、帰任まで数ヶ月空くケースは十分に考えられます。
その間、自宅を空き家のまま放置すると、通風不足による劣化や防犯面での不安が大きくなります。
そのような場合は「空き家管理サービス」を利用することで、
帰任までの空白期間を安全に管理しやすくなります。
定期的な通風・通水や簡易清掃、設備確認などを行うことで、建物の劣化を防ぎながら、自宅の状態を維持できます。帰任時にすぐ住める状態を保てるのも大きな利点です。
特に、数ヶ月だけ空いてしまうケースでは、無理に再募集するより空き家管理へ切り替えた方が合理的な場合もあります。
再募集の手間や空室期間の読みづらさも踏まえ、自宅を維持する選択肢として検討しておくとよいでしょう。
3-4. 短期賃貸として再募集する
最初の入居者が退去した後も、帰任まで一定期間が残っている場合は、短期賃貸として再募集する方法もあります。
たとえば3ヶ月程度の短い期間であっても、建替えやリフォーム中の仮住まい需要に対応できる専門ルートを持つ管理会社であれば、安心して任せられるでしょう。
数ヶ月だけ住みたい借主に直接アプローチできるため、一般的な賃貸募集よりも効率的に入居者を見つけられる場合があります。
短期間だからといってすぐに諦めるのではなく、募集ルートによっては十分活用できる可能性があります。
帰任直前まで家賃収入を得ながら空室期間を短くできれば、
自宅を遊ばせる期間を最小限に抑えられるでしょう。
契約期間を短めに設定した後の次の一手として、短期賃貸の再募集は有力な選択肢の1つです。
【ワンポイントアドバイス】
数ヶ月しか貸せないからといって、すぐに再募集を諦める必要はありません。一般的な賃貸募集では難しい期間でも、仮住まい需要に強いルートを持つ管理会社なら、短期間の空きも埋められる可能性があります。
3-5. 帰任後すぐに戻れない場合の仮住まいを事前に検討しておく
転勤が予定より延び、契約期間が終了しても帰任できない場合は、短期間だけ別の住まいを確保する方法もあります。
数週間から1ヶ月程度であれば、マンスリーマンションを利用して一時的にしのぐ方法があります。
短期間の仮住まいを確保できれば、自宅の賃貸契約を無理に崩さずに済む可能性があります。
また、実家を一時的な住まいとして活用できるかどうかも、事前に確認しておきたいポイントです。
いざというときに頼れる選択肢があるだけでも、中途解約を無理に進める必要性は下がります。
ただし、家族の生活に関わる話なので、自分だけで決めるのではなく、
双方の家族と十分に話し合っておくことが大切です。
このように、帰任時期が当初の予定どおりに進むとは限らないため、
契約期間中に自宅へ戻れない場合も見据えて、「予定が変わったときに住まいをどのように確保するか」まで考えておく必要があります。
貸主都合による中途解約が難しいからこそ、契約前の備えが大きな差になります。
どの対策が自分の状況に合うか判断に迷う場合は、
期間限定賃貸に詳しい管理会社へ相談することで、状況に合った備え方を提案してもらえます。
4. 期間限定の賃貸で失敗しないために、管理会社に相談すべき理由
期間限定で自宅を貸す場合は、契約形態の選択や手続きの正確さに加えて、転勤期間の変動や帰任時期の変動にも対応できる管理体制が重要です。
特に、定期借家契約や一時使用賃貸借契約を扱う場合は一般的な賃貸管理とは異なる知識や実務対応が必要になるため、期間限定賃貸に強い管理会社へ委託する意義は大きいといえます。
ここでは、期間限定の賃貸契約に特化した管理会社に委託するメリットを具体的に解説します。
4-1. 煩雑な契約手続きの代行と、将来を見据えた最適な提案が受けられる
期間限定で自宅を貸す場合は、以下のような事情を踏まえて、契約形態を慎重に選ぶ必要があります。
- 転勤期間
- 帰任時期の見込み
- 将来の売却予定
- 自己使用の可能性
普通借家契約・定期借家契約・一時使用賃貸借契約にはそれぞれ特徴があり、
選択を誤ると「思っていたタイミングで自宅に戻れない」といった問題につながりかねません。
期間限定賃貸に詳しい管理会社であれば、オーナーの事情を丁寧に聞いたうえで、どの契約形態が最も適しているかをプロの視点で提案してもらえます。
また、定期借家契約に必要な書面交付や事前説明、一時使用賃貸借契約を適用できるかどうかの判断などは、専門知識がなければミスが起きやすい部分です。
自己判断で進めた結果、意図せず普通借家契約として扱われると、将来の帰任や売却計画に大きな影響が出るおそれがあります。
契約実務に慣れた管理会社へ委託すれば、煩雑な手続きを任せながら、将来を見据えた安全な貸し方を選びやすくなるでしょう。
【ワンポイントアドバイス】
期間限定の賃貸に詳しい管理会社であれば、契約手続きの代行だけでなく、転勤期間や帰任予定に合わせた貸し方まで提案してもらえます。
自分で判断に迷う場合ほど、早い段階で相談することが重要です。
4-2. 期間限定賃貸に特化した管理会社ならではのサポート体制
期間限定の賃貸も扱う管理会社では、一般的な賃貸管理とは異なる募集体制やサポート体制を整えていることがあります。
たとえば、企業の転勤者向け住宅として紹介できる法人提携ルートを持っていれば、
転勤族やファミリー層など、家族構成や居住ニーズが近い入居者を集めやすくなります。
こうしたネットワークを活用できる会社は、
期間限定賃貸でも入居者を確保しやすく、空室期間を抑えやすい点が強みです。
貸主都合の中途解約が原則認められない以上、「空室期間を最小限にする募集力」と「帰任に合わせた柔軟な契約設計」の2つが揃って初めて、安全な貸し出しが可能になります。
期間限定の賃貸を成功させるには、一般的な賃貸管理業務とは異なる専門的な視点が欠かせません。
たとえば、帰任時期に合わせた柔軟な運用ができる「一時使用賃貸借契約」は、
法的な判断基準が厳しく、実務経験の少ない不動産会社では取り扱いを避けられるケースも少なくありません。
リロの留守宅管理は、日本で初めてリロケーションを事業化したパイオニアとして、
40年以上の実績と1万社を超える法人ネットワークを蓄積してきました。
単に入居者を募集するだけでなく、オーナー様一人ひとりの「帰任スケジュール」や「将来の売却予定」に合わせ、どの契約形態が最もリスクなく利益を最大化できるかをアドバイスできるのが強みです。
さらに、海外赴任者向けの特定確定申告サポートなど、
転勤者特有の煩雑な手続きをワンストップで支援する体制も整っています。
「自分の帰任予定に合わせた貸し出しが、可能なのか」 「無理なく、かつ確実に自宅へ戻るためのプランはどれか」
迷われている方は、まずはリロケーションの専門知識を持つパートナーとして、
当社の賃料査定とあわせて具体的な賃貸プランをご相談ください。
【ワンポイントアドバイス】
期間限定賃貸では、管理会社の違いが「入居者が決まる速さ」や「想定どおりに運用できるか」に直結します。
一般的な管理実績だけでなく、転勤者向け契約や法人ルートの有無まで確認しておくと安心です。
5. まとめ
期間限定で自宅を貸す場合は、定期借家契約や一時使用賃貸借契約を選べば、貸主から柔軟に中途解約できると考えがちです。
しかし実際には、解約予告期間があることと、貸主が契約期間中に自由に解約できることは別の話です。契約で期間を定めた以上、貸主も借主もその内容を守る必要があり、
帰任時期が早まったからといって当然に中途解約できるわけではありません。
そのため、期間限定で貸す際は、契約形態の違いを理解したうえで、
転勤期間より短めの契約期間を設定する、空き家管理や短期賃貸の再募集を組み合わせるなど、事前に対策を考えておくことが重要です。
契約手続きや運用方法を誤ると、想定どおりに自宅へ戻れないリスクもあるため、自己判断だけで進めるのは危険です。
期間限定の賃貸は、契約の仕組みを理解し、将来のライフプランに合わせて設計することではじめて安全に運用できます。
帰任時期が読みにくい転勤者の方や、どの契約形態が自分に合うか迷っている方は、転勤など期間限定の賃貸に詳しい管理会社へ早めに相談することをおすすめします。
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