住宅ローンが残っているマンションを貸すことはできる？その場合の注意点は？

何らかの事情で自宅を離れなければならないときに、住宅ローンが残っているマンションを貸すことはできるのかと考えることはないでしょうか。住宅ローンはローンの契約者やその家族が住む家であることを前提に受けられる融資のため、原則として、住宅ローンが残っているマンションの貸し出しは難しいです。しかし、必要な手続きを踏めば、住宅ローンが残っているマンションでも貸し出せる場合があります。

今回は、住宅ローン利用中のマンションの貸し出しの可否やその場合の注意点などについてご説明します。

住宅ローン利用中は貸し出すことはできないのが原則

住宅ローンは、ローンの契約者本人やその家族が居住することを前提とした融資です。そのため、他のローンに比べて金利が優遇されており、住宅ローンを利用したままマンションを貸してしまうと契約違反になります。

契約に違反し、住宅ローンを利用しているマンションを賃貸に出したことが金融機関にバレてしまうと、違約金の支払いや残債の一括返済を求められる可能性があります。借り入れ先に相談なく、住宅ローン利用中のマンションを貸し出すことは避けましょう。

ただし、転勤などのやむを得ない事情で自宅マンションを一定期間離れる場合には、住宅ローン利用中であっても貸し出すことが認められるケースもあります。

住宅ローン返済中の持ち家を貸す場合の注意点については、こちらもご覧ください。

住宅ローンが残っているマンションを貸すためには

住宅ローンが残っているマンションを、そのまま貸すことは原則として認められないことをご紹介しました。では、住宅ローンの残ったマンションであっても貸し出したいという場合には、どのような手続きが必要になるのでしょうか。

ローンの借り換えを行う

住宅ローンは、居住目的の住宅を取得する場合に限った融資です。そのため、当初は居住目的であったマンションでも、賃貸目的に変更する場合は、ローンの借り換えが必要になります。

民間の金融機関から住宅ローンの融資を受けている場合は、事業用のローンへの借り換えが必要です。住宅金融支援機構の住宅ローンを利用している場合も、民間の金融機関の事業用ローンに借り換えなければなりません。

また、住宅ローンから事業用ローンへの借り換えは可能ですが、賃貸を終えて再居住したい場合、事業用ローンから再び住宅ローンに借り替えることは難しくなることも覚えておきましょう。

転勤が理由の場合は、住宅ローンを継続して利用できる場合も

住宅ローンが残っている自宅マンションでも、転勤などの理由で一時的に貸す場合には、住宅ローンを継続したまま貸し出せる可能性もあります。

また、フラット35を利用している場合も、転勤が理由で将来的にまた居住する予定があれば、住所変更の手続きだけで住宅ローン利用中でも自宅を貸し出せる場合があります。

いずれの場合でも、転勤を理由に自宅マンションを貸したい場合は金融機関に相談してください。

住宅ローンが残っているマンションを貸すときの注意点

住宅ローンが残っているマンションを貸すときには、次のような点に注意が必要です。

• 住宅ローン利用中のまま賃貸に出すと金融機関にバレる恐れ
• 事業用ローンに借り換えると金利は上がる
• 空室リスクに備えた対策が必要
• 住宅ローン控除の適用が受けられない

それでは、それぞれ詳しく説明していきます。

住宅ローン利用中のまま賃貸に出すと金融機関にバレる恐れ

住宅ローン利用中のマンションを賃貸に出すことは、契約違反です。金融機関に連絡をしないまま住宅ローン利用中のマンションを貸し出していることが知られると、急な住宅ローンの一括返済を求められたり、違約金の支払いを求められたりする可能性があります。

住宅ローン返済中のマンションを貸したい場合は、必ず銀行に相談をしましょう。

事業用ローンに借り換えると金利は上がる

一般的に事業用ローンの金利は、住宅ローンの金利に比べて高い傾向です。ローンの借り換えによって金利が上がれば、月々の返済額も高くなります。マンションを貸すときに得られる家賃と返済額のバランスを考えなければ、赤字になってしまう可能性もあります。加えて、ローンの借り換えには事務手数料や印紙税なども発生することを覚えておきましょう。

空室リスクに備えた対策が必要

自宅マンションを貸しても入居者がいなければ、家賃収入は得られません。空室期間中も事業用ローンの返済やマンション管理組合に支払う管理費・修繕積立金などのコスト負担は継続します。

マンションを貸すときには、集客に強い管理会社に入居者募集の業務を委託するなどの空室対策が必要です。

住宅ローン控除の適用が受けられない

住宅ローンから事業用ローンに借り替えをしたときはもちろん、住宅ローンのままマンションを貸せる場合であっても、貸し出し期間中は住宅ローン控除が適用されません。これは、住宅ローン控除はローンの契約者本人、または家族が居住している場合に適用される制度だからです。マンションを賃貸に出した場合、契約者や家族はそのマンションには居住していないということになるため、住宅ローン控除は適用にならないのです。

しかし、帰任後にまだ住宅ローン控除の適用期間が残っているようであれば、手続きを行うことで再度住宅ローン控除を利用することは可能です。ただし、賃貸を行っていた年は適用が受けられません。

転勤中の住宅ローン控除については、こちらの記事もご覧ください。

まとめ

住宅ローンの返済が残っているマンションをそのまま賃貸に出すことは、原則としてできません。住宅ローンが残っているマンションを貸す場合は、事業用ローンへの借り換えが必要です。

但し、転勤などのやむを得ない理由で一時的にマンションを貸す場合は、住宅ローンを継続したままマンションを貸し出せる場合もあります。転勤のために自宅マンションを貸したい場合は、まずは金融機関に相談し、転勤期間中の賃貸（リロケーション）に詳しい不動産会社に問い合わせをしてみてはいかがでしょうか。

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