転勤には予想できないものもあります。会社から転勤を命じられたときには「購入した自宅をどうすればいいか」で悩む人も多くいます。家族で家を数年間も空けなければならないときに、資産を守るためにやらなければならないことは何なのか。転勤者は難しい判断をしなければなりません。
ここでは、「家を貸す」「家を売る」「家を貸すことも売ることもしない」というそれぞれの選択肢について「どういう場面ではどのようにしていくのが有効か」を解説します。転勤に向けた自宅の活用方法・管理方法について、ぜひ参考にしてください。
目次
1. 【空き家・賃貸・売却】転勤時に「家をどうするか」の判断基準
転勤時に家をどうすれば良いかは、転勤がどれくらい続きそうであるかと、その後の家をどうできれば良いかという想定によって、およその方向性を決めることができます。具体的には次の方法があります。
- 空き家としてそのまま保持、維持管理のみを行う方法
- 転勤期間中だけ家を貸す方法
- 転勤を機に家を売却する方法
転勤期間の伸び縮みや、未来の予定がどれほどはっきりしているかによっては、複数の選択肢が残ることもあるので、それぞれのメリットやリスクについて比較検討を進めると良いでしょう。ここからは各選択肢について、特徴を踏まえて「どういう状況でおすすめできるか」を順に解説していきます。
1-1. 2年未満の転勤の場合は「空き家」
転勤の期間が2年未満に決まっている場合は、賃貸に出すことも売却もせずに「空き家」のままにしておくことをおすすめします。空き家のままにしたほうが良い理由は「期間が短いと借り手がつきにくい」ことと「短期間の賃貸では利益が出にくい」ことがあげられます。
転勤期間が短い場合は借りる人が少ない
2年より短い期間で借りたい人が少ないため、一般的に2年未満の転勤では賃貸を行うことが難しくなります。
家を借りた人が引越しをするには手間も費用もかかります。引っ越すからには、しばらく留まりたいことの方が多く、短期間の賃貸は「家を改築する間だけ住む場所をさがしている」など一部の需要があるのみです。短くとも2～3年は住みたいと考える賃貸需要が多いため、それより短い期間で借りてもらうことは難しくなります。
「公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会」の調査（日管協短観（2022年度データ-第27回）では、賃貸住宅の平均居住期間は、単身者で3年3か月、ファミリー層で5年2か月ほどのようです。
結果的に長く住むということもあるため、最初から長期の契約をする人ばかりではありませんが、物件探しの段階でも住み良さそうなら短くとも2～3年は住みたいと考える人は多く、それより短い期間で借りてもらうことは難しくなります。
参考：第27回賃貸住宅市場景況感調査[2022年4月～2023年3月]『8.平均居住期間（p.16）』）
短期間の賃貸は利益を生みづらい
自宅を貸し出すためには準備も必要です。
家の中を空にして、ハウスクリーニングを行うためのコストが発生します。貸し出せる期間が長ければコストの回収期間も伸びるため、それだけ利益を生み出し易くなりますが、期間が短ければコストの回収が見込めなくなるでしょう。
ただでさえ限られた転勤期間の中で中に賃貸に出すのに、入居者を見つけるのが長引いてしまえば、それだけ収入も減ってしまいます。需要が少ない2年未満の期間では入居者を見つけることは難しいので、賃貸以外の手段で物件の管理を行い、「空き家」を保守するのがおすすめです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
・手間がかからない ・家具をおいていけるので引っ越しの負担が少ない ・いつでも帰宅できる |
・通風や通水ができないので家全体の劣化が進みやすい ・不法侵入などの犯罪リスクがある ・草木の繁茂や害虫の繁殖が起きやすく近隣に迷惑となる ・転勤先の家賃と住宅ローンの二重負担となる |
1-2. 2年以上の転勤の場合は「賃貸」
転勤が2年以上と長期間になることがわかっている場合は、自宅を空き家にしておくのはもったいないです。売却も選択肢に入りますが、いずれは住み慣れた環境に戻ってきたいという方は「賃貸」に出すことをおすすめします。
ただし、賃貸といっても人が住んでいるわけなので、所有者の希望するタイミングで退居してもらうことはできません。戻って来る期間がある程度わかっている場合は「定期借家契約や一時使用賃貸借契約」を選択しましょう。
空き家にしておく場合は住宅ローンの負担が残りますが、賃貸であれば家賃収入で相殺できます。さらに住宅ローンの支払いより高い家賃で貸し出せれば、利益を生み出すことも可能です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
・家賃収入が得られる ・建物や設備の劣化を抑えられる ・帰任後に再び住める |
・家具を搬出する必要がある ・ハウスクリーニングなどの初期費用がかかる ・設備の修繕が求められる |
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1-3. いつ戻ってこれるかわからない場合は「売却」
転勤期間が非常に長期間にわたると想定される場合や、今後も戻ってくるかどうか「よく分からない」というような場合は、売却によって家を手放してしまうのも選択肢です。
ある程度の築年数が経っているなど家の状態を考慮し、大規模なリフォームが必要になることもあります。賃貸でも売却であっても、リフォームが必要な場合があるでしょう。
賃貸管理会社で概算の賃料査定を行い、賃貸収入で得られる収入と、建物や設備のリフォームにかかる費用を比較しましょう。賃貸収入よりも、リフォームなどの初期費用が大きくなるようであれば、空室リスクなどを考えて売ってしまう方が、資産の活用方法として有効ということもあり得ます。
中古の住宅やマンションであれば、好きなようにリノベーション工事をして入居したいと考える購入者もいるため、売却前に大きなリフォームをせずに済む場合もあります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
・住宅ローンの支払がなくなる ・管理コストが不要になる ・売却益が得られる可能性がある |
・売却活動の手間、時間がかかる ・売却時にも費用が発生する ・帰任後に再び家を探す必要がある |
2. 転転勤時に「空き家」のまま維持・管理を行うメリット・デメリット
短期間の転勤であれば「空き家」にしておくのがおすすめなケースが多いですが、個々の事情によってベストな選択肢は異なります。メリット・デメリットを理解した上で、どの方法が自身にあっているか検討しましょう。
2-1. メリット
転勤になった自宅を空き家にするメリットは次の通りです。
- 賃貸のために準備する手間がない
- 家具や設備を置いていくことができ、引っ越し時の荷物を減らせる
- 家は必ず空いているのでいつでも帰宅できる
- ハウスクリーニング代など、家を貸す際の初期投資が不要で、リスクを負わずに済む
転勤期間が一定以上にあるならば賃貸という選択肢が有力ですが、そうでないならば空き家をそのままにしておくことにも前述のようなメリットが考えられます。
ただし、空き家の状態が長期化する場合には新たな問題が生じます。それらを回避するには一定の管理が必要になります。
2-2. デメリット
転勤中に家を貸し出さないということは、誰も住まない期間が発生することになり長期間の放置には次のようなリスクがあります。
- 通風や通水が行われない家や設備は老朽化が早まり資産価値が低下する
- 長期間にわたり誰も住んでないと知られた家は侵入や悪用のリスクが高まる
- 老朽化、物件の悪用、草木の繁茂、害虫・害獣の増殖等で周囲に迷惑を及ぼす
- 転勤先での家賃、自宅の住宅ローンと支出が重なり（賃料収入がない中での）経済的負担が大きくなる
- 放置が周囲にも悪影響を及ぼしているような場合には、一定の手続きののちに罰金（過料）を科される
これらのリスクを避けるためにも空き家については一定の管理が必要です。
3. 転勤時に家を「貸す」メリット・デメリット
家を貸すメリット
- 家賃収入が得られる
- 通風・通水含め入居者による管理が行われ空き家にしておくよりも、建物や設備の劣化を抑えられる
- 家を手放すことがないので帰任後に自宅に住むことができる
家を貸すデメリット
- 貸し出すためには家を空にするため、家具等の置き残しができない
- ハウスクリーニングなどの初期費用がかかる
- 設備等の修繕義務が生じる
家を貸すポイント
- 自宅の賃貸期間について、転勤期間に合わせて契約を締結する必要がある。
3-1. メリット
転勤期間が2年以上であれば、その間は家を貸し出すことができます。 賃貸を行えば次のようなメリットがあります。
・毎月、定期的な家賃収入を得ることができる
定期的な家賃収入を得ることができるので、住宅ローンを組んでいる場合は賃料収入をローンや他の支払い、生活費にに充てることができます。「空き家」のままにしておくよりも、貸し出しによる家賃を得られる分、経済的なメリットが大きい管理方法です。
・空き家にしておくよりも、建物や設備の劣化を抑えられる
家を貸している間は通気・通水が行われ、入居者による清掃も行われます。メンテナンスが自然に行われることで、建物や設備の老朽化を抑えることができます。
空き家の室内は、長期間通気が行われないことで湿度が上がり、結露も生じるようになります。このことはカビや害虫の増殖を促してしまい、畳や建材の傷みを進行させる要因となります。
また、配管に通水が行われないことで、配管の中にある封水が蒸発してしまいます。封水は害虫や害獣、臭気の侵入を防ぐためのものです。封水がなくなることで、侵入した害虫や害獣は増殖し、充満した臭気は部屋に染み付いてしまいます。
人が住まない空き家はより短い期間で資産価値を失ってしまう恐れがありますが、入居者が居住することでこうしたリスクを特別な手間や費用をかけずに防げることは賃貸のメリットです。
・家を手放すことがないので帰任後には自宅に住むことができる
売却してしまうと今後その家に住むことはできません。賃貸に出すことで「資産」として自宅を残せます。将来、資金が必要になったとき、売却して現金化することもできます。
3-2. デメリット
転勤時に家を貸すことのデメリットはどのようなものがあるか挙げていきます。
・貸し出すためには、家を空にするため家具等の置き残しができない
家を貸し出すためには、家を空けなければなりません。室内の家具等は処分をしたり、運び出したりする必要があります。貸倉庫を借りること、荷物を運び出すこと、不用品を処分に出すこと、譲渡すること、売却すること、賃貸をする場合、こうしたことに多少の手間や費用をかけなければなりません。
・ハウスクリーニングなどの初期費用がかかる
家具や荷物をどかしただけで部屋を貸し出せるとは限りません。家を貸すには、入居者が借りやすい状態に部屋を整える必要があります。リフォーム等の工事は必ずしも必要とはなりませんが、ハウスクリーニングと呼ばれる清掃業務は多くの場合で必要となります。賃貸管理会社を介すなどして清掃業者を手配し、床や壁面、水回りなどを清潔にしていきます。余計な費用をかけてしまったり、賃貸がうまくいかなかったりすると、なかなか出費を回収できず、損をしてしまう恐れがあります。
・賃貸中は設備等の修繕義務が生じる
入居者から設備（エアコンや給湯器）が壊れたと連絡があった場合、原因が入居者の側にある場合などを除けば、貸主は遅滞なく故障を直さなければなりません。空き家の設備がもし壊れていても、それをいつ直すかはその家の持ち主次第ですが、人に貸し出している家に関しては、設備も含めて問題なく使える状態に保たなければなりません。
参考：「第六百六条（賃貸人による修繕など）」[民法｜e-GOV 法令検索]
4. 転勤時に家を貸すときの注意点
転勤期間中だけ家を貸したい場合には、次の点に注意してください。
4-1. 転勤時に家を貸す際の契約方法
転勤のときは、賃貸期間を限定することができる定期借家契約、または一時使用賃貸借契約を契約として用いる必要があります。これらの契約では、入居者は賃貸期間終了までに必ず退去することが求められるため、帰任後にスムーズに自宅に戻ることができます。
注意点として、普通借家契約と異なり、賃貸が行われる期間を限定するため、家賃は普通借家契約の相場よりも、少し低めに設定することが一般的です。
普通借家契約は、貸主から契約解除や更新の拒否を原則的には行えないため、帰任のタイミングに合わせて自宅に戻ることは難しくなります。転勤で家を貸す場合は、予め明確な期限を定めておく定期借家契約か、転勤であれば用いることができ定期借家契約より柔軟に解約時期を調整できる一時使用賃貸借契約を選びましょう。
4-2. 住宅ローンがある場合は完済・借り換えが必要
住宅ローンは、居住目的の住宅を取得する場合に限った融資です。住宅ローン対象の家に契約者本人（あるいは契約上で認められている家族など）が住まない場合、住宅ローンの完済または他のローンへの借り換えが原則必要になります。
ただし、転勤等のやむを得ない場合は元の条件をある程度引き継げる場合があります。この場合、融資元の金融機関やローンの契約内容によって変わるため、住宅ローンの残債が残る状態で家を貸したい場合には、契約を見返した上で金融機関にも相談しましょう。
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4-3. 確定申告が必要
家を貸し出し、家賃収入を得た場合、不動産所得に計上されます。
不動産所得が年間20万円を超える場合は、ご自身がお住まいの所轄の税務署に必要な書類を提出の上、不動産所得の所得税を納税しなければなりません。
納税期間は2月16日から3月15日で、前年の1月1日から12月31日までの1年間分の所得を計算します。
尚、海外に転勤の場合は、納税管理人を選定し納税します。
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5. 転勤時に家を「売る」メリット・デメリット
転勤から戻ってこられる時期がわからない場合は、自宅の「売却」を検討する方が多いです。一方で戻ってきたときに再び家を探す必要が出てくるなど、メリット・デメリットを理解して総合的に判断する必要があります。
5-1. メリット
転勤時に家を売却するメリットは次の通りです。
それぞれ解説します。
・資産が動かしやすくなる
不動産は言葉通りに動かしづらい資産です。「物理的に」ということもありますが、権利の移動や価値の変動についても言えることでしょう。一方で現金は人から人へ自由に動かし易い資産です。物品やサービスの支払いに使うことが可能であり、不動産に限らない他の資産とも交換しやすいものです。
家を売却して、予め資産を不動産から現金に変えておけば、何か必要な支払いがあったときに困りません。
・利息の支払いがなくなる
現金の貸し借りをすると金額や期間に応じた利息が発生します。
住宅ローン等で借金がある場合には、売却によって得られた現金で残債を減らし、利息の支払いも減らすことができますが、住宅ローンが残っている物件の売却は、ローンを組むときに設定された抵当権の抹消ができなければ難しくなります。
住宅ローンは売却に伴い完済することが一般的です。
・不動産を管理するためのコストが不要になる
現金の管理というと、入出金時や送金時の手間や手数料が考えられますが、不動産の管理には別途コストがかかります。マンションの場合は管理費や修繕積立金が維持費としてかかります。固定資産税や火災保険料を支払う必要もあります。家を売却すればそれらのコストは不要になります。
5-2. デメリット
転勤時に家を売却するデメリットは次の通りです。
デメリットもしっかりと理解しておきましょう。
・売却までの手間と費用がかかる
家の売却は、不動産会社に売却価格の査定を依頼することから始まります。家の売却が成立するまでには、不動産会社とのやりとりや媒介契約、売買契約の締結など、賃貸とは異なる目的で時間と手間が発生します。
賃貸管理を委託するための手数料のように継続的に払い続ける費用は不要となりますが、売却であっても不動産会社への仲介手数料は必要となり、司法書士への報酬等といった費用も別途発生します。リフォームにかかる費用の差と合わせて、これら手続き等で必要となる初期費用の違いも賃貸と比べておく必要があるでしょう。
・苦労して手に入れた自宅を手放すことになる
売却してしまうと帰任後に住む家を新たに見つけなければなりません。長期的に快適に過ごすための家を見つけようと思うと、慎重に決めたいと思いますが、それに伴い家探しの手間も増えていきます。 所有していたのが愛着のある地域の持ち家であるならば、転勤から戻ったときに、同じ地域や似た地域に、もう一度住みたくなるかも知れません。
マイホームの再購入を検討するにせよ、賃貸住宅を探すにせよ、手放してしまった家と似たような条件の家を、探しているタイミングで都合よく見つけられるとは限りません。見つけた家に住むためには、仲介手数料、引越し費用がかかり、賃貸住宅であれば家賃もかかります。マイホームの再購入であれば、登記費用もまた必要となりますし、場合によっては、審査を受け直して住宅ローンを組み直す必要も出てきます。 これらの手間や費用は、売却の際には覚悟しておくべきデメリットとして、予め見込んでおくべきでしょう。
6. リロケーション・ジャパンなら転勤時の家をどうする場合でもサポート可能
リロケーション・ジャパンでは、転勤で空けることになった自宅の管理をサポートする以下のサービスを提供しています。
それぞれのサービス内容を解説します。
6-1. 空き家の管理
ここでは、転勤時の空き家の管理方法と当社サービスについて解説します。
・転勤時の家を空き家にするときの管理方法
- 空き家管理の代行サービスに委託する
- 友人や親類に空き家の管理を依頼する
家の管理を近所の知人や親類に頼めることもあるかもしれませんが、そうでない場合も多い空き家の管理を代行するサービスを利用しましょう。通気、通水、室内清掃などを行い、巡回後には写真とレポートを提出するサービスがあります。
転勤先からしばらく帰れない状況が続いていても、家の状態を確認できることで、心配や不安の種を取り除くことができます。費用はかかってしまいますが、管理が行われることで、大切な資産である家の劣化を抑えることができます。
・当社サービスにおける転勤時の空き家の管理方法
リロケーション・ジャパンでは、「空き家巡回管理サービス」を提供しています。定期的に物件を訪問し、通気、通水、室内清掃などを行い、巡回後には写真とレポートを提出するサービスとなっているため、転勤先からしばらく帰れない状況が続いていても、家の状態を確認できることで、心配や不安の種を取り除くことができます。費用はかかりますが、管理が行われることで、大切な資産である家の劣化を抑えられます。
6-2. 賃貸サポート
リロケーション・ジャパンでは、転勤などで不在になる住宅の賃貸運営をサポートする事業を行っています。賃貸に関する以下のような煩雑な業務を、一括して代行することが可能です。
- 入居者の募集
- 賃貸契約の締結
- 賃料収受や修繕
- 退去手続き
転勤時に留守になるお家の賃貸管理は1984年に当社が初めて開始したサービスであり、安心してお任せいただける実績があります。賃貸運営には入居者とのトラブル対応がつきものですが、面倒なやり取りも当社が全て代行するので安心です。ご自宅を賃貸に出すか検討するには、まず「どのくらいの家賃が取れるのか」を知ることが重要です。当社では賃料の無料査定も行っていますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
6-3. 売却サポート
リロケーション・ジャパンでは、賃料の３年分をまとめて前払いすることで、初期費用のリスクを抑えて賃貸を行えるようにするサービスとして「リロの空き家再生」というサービスもありますが、近い将来に大きな出費が見込まれている場合や、ほかの投資先を検討する目的など、早期に確実に現金化しておきたい事情があるならば売却がおすすめです。
リロケーション・ジャパンは、賃貸だけでなく売買も取り扱っているため、両方合わせて検討している場合の相談にも対応することができます。
「リロの空き家再生」について、詳しくはこちら
7. 転勤が決まったら確認すべき4つのポイント
突然の転勤が決まったとき、まず確認しておくべき以下の重要なポイントがあります。
特に持ち家がある場合は、経済的な影響や家族の生活環境の変化が大きいため、慎重な判断が求められます。ここで紹介するポイントを参考に、転勤の準備を進めてください。
7-1. 住宅ローン控除の影響
住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで住宅を取得した場合に受けられる税制優遇制度です。転勤によって引っ越す場合に住宅ローン控除を継続して受けるには、いくつかの条件があります。
単身赴任のケースでは、家族が引き続きその住宅に居住していれば控除は継続されます。住民票を転勤先に移す必要がある場合には、家族の居住実態を証明する書類が必要となるので注意しましょう。
継続するための条件や必要書類については、事前に税務署や金融機関に確認しておくことをおすすめします。なお転勤に伴い家を賃貸に出す場合は、住宅ローンの条件に抵触する可能性があるため、必ず金融機関へ相談しましょう。
住宅ローン控除の適用期間中に海外赴任となる場合については、以下の記事で詳細に解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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海外赴任の際「住宅ローン控除」はどうなる？損しないよう知っておくべきポイントを解説
7-2. 家庭の状況や家族の意思
転勤時には、家族全員の状況や意向を慎重に確認する必要があります。特に子どもが受験を控えていたり特別な教育プログラムに参加していたりする場合は、転校による影響を十分に考慮しましょう。
また、配偶者が仕事を持っている場合は、そのキャリアへの影響も重要な検討材料となります。さらに、家族の中に定期的な医療ケアが必要な人がいる場合は、転勤先の医療機関の質やアクセスも確認が必要です。これらの状況によっては、単身赴任という選択肢も視野に入れる必要があるでしょう。
家族全員での話し合いを持ち、それぞれの意見や希望を尊重することが、より良い決断につながります。特に子どもの教育環境については、現在の学校の先生にも相談して、転校のタイミングについてアドバイスをもらうことをおすすめします。
7-3. 転勤先での社宅や住宅補助の利用可否
会社の福利厚生制度は会社によって大きく異なるため、早めに確認しておきましょう。社宅の利用条件は役職や家族構成によって制限がある場合があり、空き状況によっては入居できないケースもあります。
また住宅補助についても「原則家賃の50%補助だが、単身赴任の場合は100%補助」といったように、ケースごとに条件が異なることがあります。特に転勤者の多い地域では社宅の空きが少なく、早めに申請しないと希望する物件に入居できない可能性もあります。
さらに、社宅や住宅補助の利用期間が制限されている場合もあるため、長期的な住居計画を立てる際には注意が必要です。これらの制度を早めに確認し、必要な手続きを進めることで、転勤後の見通しが立てやすくなります。
7-4. 火災・地震保険の契約内容
転勤に伴い、持ち家の火災保険や地震保険の契約内容を見直しましょう。空き家にする場合や賃貸に出す場合など、それぞれの状況に応じた補償内容への変更が必要となります。
ただし、空き家の場合は加入できる火災保険が限られているので注意が必要です。転勤などの事情がある場合に限り継続できるケースもあるため、事前に保険会社へ確認しておきましょう。また賃貸に出す場合は、入居者の過失による事故なども補償してもらえるよう、補償内容を拡充する必要があるかもしれません。
さらに、建物の築年数や立地によっては保険料が変動する可能性もあります。必要に応じて他の保険会社へも見積もりを依頼し、最適なプランを選択することをおすすめします。
8. まとめ
家を貸す、家を売る、空き家のままで管理のみ行うといった家の管理方法・活用方法をご紹介しました。
見通しが立ちづらい状況や、初期費用の負担が心配であるならば、売却もメリットがあります。また、転勤の期間が２年未満など短い場合は、賃貸を考えるより空き家にして管理を依頼することで、家を守ることができます。賃貸期間を２年以上確保できるのであれば、帰ってきたときに家の心配をしなくて良く、経済的なメリットも大きい、賃貸運用が活躍する場面は多いでしょう。「家の管理にもつながる」といった点でもおすすめです。
どの管理方法を選んでも、それぞれにメリットとデメリットがあります。 家族の状況や金銭的な面、様々な希望を踏まえた上で、一体どの管理方法が最も適しているのか、悩ましい場合には専門家の意見を聞くことも1つの手段です。
リロケーション・ジャパンでは、賃貸管理サービスの「リロの留守宅管理」を提供しているだけでなく、売買、空き家管理サービスも取り扱っており、無料でこれらのご相談を承っております。 これまでの経験に基づいた我々の話がヒントとなることがあるかもしれません。 お悩みの際にはどうぞお気軽にご相談ください。
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