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「リロの留守宅管理」リロケーション基礎知識 vol.141
転勤になったら家はどうする?
貸す、売るおすすめの管理方法について

転勤には、ある程度それが想定できているようなものももちろんありますが、会社員として働いている以上、避け難く、不意に転勤となってしまうようなこともあります。 もしかしたら転勤があるかもしれないと思っていても、実際に転勤の辞令を受けたときの衝撃は大きなものです。 特に、すでにマイホームを購入している状況での転勤は、本人にとっても家族にとっても大きな出来事となり、せっかく購入した持ち家をどうすればいいのかという問題に頭を悩ますことが十分あり得ます。

持ち家が購入される頃の年齢は、ちょうど働き盛りということも多く、同時に、中堅社員として責任のある仕事を任せられるような時期でもあります。会社としては、十分な経験とノウハウを持ったこの層の社員に期待を寄せる部分は大きく、新たな拠点において、さらなる成長を遂げてほしいと願うタイミングでもあるので、持ち家がある方の転勤というのは、珍しいことではありません。 しかし、転勤を命じられたら購入した持ち家はどうすれば良いのでしょうか?いくつかのパターンに分けて、おすすめの活用方法・管理方法をご紹介します。

家の活用・管理方法は、転勤期間と家族の状況で考える

家の活用方法・管理方法は大きく分けて4つ

転勤期間中の家をどうするか、方法として、主な4つの選択肢を挙げると、1つ目は単身赴任をして家族は家に残る方法、2つ目は空き家としてそのまま保持、維持管理のみを行う方法、3つ目は転勤期間中だけ家を貸す方法、そして4つ目は転勤を機に家を売却する方法といった辺りが挙げられます。 どの管理方法がベストな選択肢となるのかは、転勤期間の長さ、家族の現状、転勤後の生活のイメージといったことに合わせて考える必要があります。 転勤が決まったら、今後の生活について、家族と話し合いながら決めていくことも多いと思いますが、 家族と転勤後の生活について話し合うときに、最初に考えることの中では、転勤に家族も帯同するのか、単身赴任をするのかという点が特に重要になってくると思われます。

共働き世帯の場合

共働き世帯であると、家族も自身の仕事をどうしていいのかを同時に悩まなければならない場合が多いと思われます。互いの仕事と家族の生活の、どの部分を残して、どの部分を変えていくか、改めて価値観を確認し合わなければならない機会かも知れません。 転勤先に合わせて、家族が勤務地を変更できるような場合は、一緒に来てもらうことで、共働きを継続することも、比較的スムーズかも知れません。

しかし、都合よく家族の会社の支店があることや、タイミング良く異動が認められるとも限らないため、家族が転勤に帯同したいと思っても、その家族は会社を辞めるか休職するかを選ばざるを得ない状況というのも少なくありません。 その場合は、「行きたい」「一緒にいたい」といった気持ちの問題だけでなく、世帯収入が減ることで、住宅ローン返済の負担が大きくなることなど、今後の生活に支障が出ないかといった現実的、経済的なことまで考慮に入れて、家族の今後を決めていかなければなりません。

子供の学校や経験への影響

家族に子供が居る場合。子供が学校に入る前など、小さいうちの方が、一緒に暮らすことを優先して、家族全員で転勤に帯同する決断も行い易いものです。 しかし、子供の年齢が大きくなり学年が上がるにつれて、受験を控えている場合や、受験を経て入学したばかりのタイミングなどでは特に、子供を転校させてまで転勤に帯同させるべきかどうかといったことに関しては、慎重に考えるべきことが増えていきます。 子供も成長するにつれて、大切なものや自分の考えといったことが増えていきます。親が子供と一緒の生活を望んだとしても、努力の末に合格した学校を辞めなければならなくなることや、仲の良い友達と離れて知らない土地に移ることに、子供の側はためらいを感じることがあるかも知れません。

転勤にあたって、家族帯同か単身赴任か。共働きのケースでは、互いの気持ちと、家やローンといった現実的な問題について、大人同士でよく話し合っておくことで、夫婦ともに納得のいく答えを見つけられるに越したことはありません。子供に関しては、年齢や成長の度合いによって、すべての考えを対等に聞き入れるわけにはいかないかも知れませんが、子供の意見にも耳を傾けておくことで、意外なことに気づけることや、あるいは、そこでの意見交換が子供の成長のためになることもあるかも知れません。転勤の仕方は子供の経験にも影響します。 「どうすることが絶対に良い」という判断が難しいことだからこそ、家族が互いの将来に向けたどのような希望を持っているかについて、忙しい中でもしっかりとしたコミュニケーションをとっておいた方がきっと良い答えにたどり着けるはずです。

単身赴任のメリットとデメリット

家族との話し合いを経るなどして、単身赴任をすると決めた場合には、家族は家に残ることになります。 転勤の期間によって程度は異なりますが、家族帯同で家を空けてしまうような場合、その家を空けたまま放置しておくことはリスクを伴います。物件オーナーにとって、家族帯同の場合と状況が変わることで得られる単身赴任最大のメリットは、持ち家の管理方法を新たな問題として考え直す必要がなくなることではないでしょうか。 また、持ち家に残る家族にとって、仕事や学校といったことも含め、これまでと生活環境を大きく変える必要がないことが、一般的には重要なメリットとなるでしょう。

しかし、それら大きなメリットの代償としてデメリットも存在します。単身赴任先で家具や家電を今の自宅とは別に揃えるための初期費用、自宅と行き来する際の交通費、あるいは光熱費などの生活費も、家族と暮らしていたことで節約されていた分が、それぞれで暮らすと余分にかかってきます。そうした出費がかさんでしまうことは、「コミュニケーション」や「気持ち」といった問題以外でも生じる、家族との距離が離れてしまうことによる単身赴任においては見逃すことのできないデメリットです。

転勤期間によって管理方法を考える

では、家族帯同で家を空けてしまうような場合、空き家となってしまう持ち家は、どのように管理や活用といったことをしていけば良いのでしょうか。転勤期間が長期にわたるものなのか、または短期間で終了するものなのかによっても、家の取扱いにどのような選択肢があるか、管理方法・活用方法は変わってきます。 今回の転勤が終わればその後は転勤を命じられる可能性はないのか、それとも今後も別の土地への転勤の可能性があるのかといったことについても、予め考えておいた方が良いかも知れません。 転勤期間ごとにおすすめとなる、空けた家のその後の管理方法をご紹介します。

転勤期間が2年未満の場合は「空き家」のままで、家を維持する管理を行うのがおすすめ

転勤期間が短い場合は、賃貸に出しても借りる人が少ない

転勤期間が短い場合は、家を貸す期間も短くなってしまいます。 家を改築する間だけの住居を探している場合など、特別な事情がある人を除くと、短期間だけ住む住宅を探す人はそれほど多くないという賃貸市場の実態があります。 引越しには、手間も費用もかかります。 そのため、2年よりも短い期間で必ず再度引越しをしなければならないことが分かっている物件へ、積極的に入居したいと思う人は、なかなか現れづらいと言っていいでしょう。 したがって、転勤期間が2年未満の場合は、賃貸期限を2年未満として家を賃貸に出しても、入居者が見つかる可能性は低く、入居者を見つけるための期間も考慮に入れると、賃貸に出せる期間はさらに短くなるため、積極的に賃貸を検討するよりは、「空き家」になってしまっても、家の状態を保てるように管理することを考える方が、現実的で優先度が高いと言えます。

短期間の賃貸は、初期費用や手間に対して十分な恩恵を得ることが難しい

家を貸すためには、貸し出すための準備をしなければなりません。 家の中が汚れたまま貸し出そうとしても、借りる家を探している人に入居を決心してもらうことは難しいものです。引越しをして家を空けたら、ハウスクリーニングを実施する必要があります。ハウスクリーニングを行うことで、入居を希望する人が早く見つかり、そのことは結果的に賃貸によって賃料が得られる期間を長くする(収益を増やす)ことにつながります。

また、転勤先に運び込めない家具や荷物がある場合は、再び戻ってきたときに使うためにトランクルームを借りて荷物を預けなければなりません。不要になるものは買取という場合もありますが、廃棄しなければならないものもあるでしょう。 こうして賃貸では、賃貸の準備として、クリーニングの費用、トランクルームを借りる月々の利用料金、ものを処分するのにかかる費用といった初期費用と、それに伴う手間が多少なりともかかります。 短期間の賃貸でも、これらの手間や費用は、通常であればどれも発生するものなので、賃貸収入で得られるであろう金額と合わせて試算したときに、満足できるほどの恩恵が得られそうにないという結論がでるケースも往々にしてあるものです。 こうした事情から、2年未満の転勤期間であれば、賃貸を行うよりも、自宅は空き家として、管理のみを行うことをおすすめしていることが多いです。

空き家の管理方法

人によっては家の近くに親類や知人が住んでいるなどして、家の管理をお願いすることができるかも知れません。 管理をしてほしい箇所と内容を伝えて、通気や通水などの管理をお願いしておけば、帰任後に帰ってくる家を快適な状態に保てます。 近くに管理を依頼できるような人がいない場合は、そうした人が住んでいない空き家の管理を代行するサービスがあります。 リロケーション・インターナショナルでは、「空き家巡回管理サービス」としてサービスを提供しています。 定期的に物件を訪問し、通気、通水、室内清掃などを行い、巡回後には写真とレポートを提出するサービスとなっているため、転勤先からしばらく帰れない状況が続いていても、家の状態を確認できることで、心配や不安の種を取り除くことができます。費用はかかってしまいますが、管理が行われることで、大切な資産である家の劣化を抑えることができます。

転勤期間が2年以上の場合、家の管理方法は「貸す」がおすすめ

家を貸すメリット

転勤期間が2年以上となる場合は、家を貸すことをおすすめします。 定期的な家賃収入を得ることができるので、住宅ローンを組んでいる場合は賃料収入をローン返済に充てることができます。 また、入居者が家を使ってくれることで、通気・通水といったことは自然に行われ、空き家のままだと老朽化が進んでしまう建物や設備のメンテナンスを兼ねることができます。 「空き家」のままにしておくよりも、貸し出しによる家賃を得られる分、経済的なメリットが大きい管理方法です。 賃貸借契約には種類があり、契約の仕方によって解約のルールが異なるため注意が必要ですが、家を貸し出す期間を転勤終了に合わせられるように賃貸借契約を結んでおくことで、転勤期間終了後には、また自宅での生活に戻ることができます。

家を貸すデメリット

家を貸すことにはメリットだけではなくデメリットもあります。 入居者の使い方によっては、賃貸中に建具に傷が付いてしまうようなことや、壁紙や床の汚れができてしまうようなこともあり得ます。そのことに対して、入居者の解約時には原状回復のための費用を部分的に請求することや、敷金からの精算といったことが行われますが、元に戻す箇所や内容によってはオーナーの負担となる修繕もありますし、まったく元通りとはいかないようなものも、残ってしまうことがあるかも知れません。 また、転勤期間が当初予定されていた期間通りになるとは限りません。契約の仕方次第で軽減できるリスクでもあり、「可能性がある」という話ですが、家を空けている場合と異なり、賃貸期間中の帰任が決まって一時的な住まいが別に必要になるというようなリスクもあるということです。 その他、住宅ローンを利用していて住宅ローン控除の対象期間となっている場合であっても、賃貸期間中は控除対象外となってしまうことにも注意が必要です。 大切なマイホームを家族以外が使うことに対して、心理的な抵抗も多少なりあるかも知れません。

家を貸すときの注意点

転勤期間中だけ家を貸す場合には、賃貸期間を限定することができる定期借家契約、または一時使用賃貸借契約を契約として用いる必要があります。 これらの契約では、入居者は賃貸期間終了までに必ず退去することが求められるため、帰任後には自宅に戻ることができます。 ただし、一般的な賃貸借契約である普通借家契約と異なり、賃貸が行われる期間を限定するということは、入居者にとっては条件が悪いため、家賃は普通借家契約におけるその地域の相場よりも、少し低めに設定することが一般的です。 だからといって、一般的な賃貸借契約の方式である普通借家契約を用いた場合だと、貸主からの契約解除や更新の拒否を原則的には行えません。 この普通借家契約で、帰任のタイミングに合わせて自宅に戻ることは難しいため、転勤に伴うリロケーションでは、賃貸借契約として、予め明確な期限を定めておく定期借家契約か、転勤であれば用いることができる契約で、転勤期間に合わせてより柔軟に解約の時期を調整できる契約である一時使用賃貸借契約が用いられます。

家の管理を不要にする方法として「売る」がおすすめのケースは?

転勤期間と家の状態を考慮する

転勤期間が非常に長期間にわたると想定される場合や、今後も戻ってくるかどうかすらも「よく分からない」というような場合は、売却によって家を手放してしまうのも選択肢です。 ある程度の築年数が経っている物件だと、賃貸に出して入居者を得るために、大規模なリフォームが必要になることもあります。売却であっても、購入者を得るためにリフォームが必要な場合はありますが、同程度の内容でリフォームが必要とは限りません。 賃貸収入で得られる収入と、建物や設備のリフォームにかかる費用を考えたときに、賃貸収入よりも、リフォームなどの初期費用が大きくなるようであれば、リスクのことを考えて、売ってしまうことを検討した方が、その後の管理の心配もなくなり、資産の活用方法として有効ということもあり得ます。 中古の住宅やマンションであれば、好きなようにリノベーション工事をして入居したいと考える購入者もいるため、売却前に大きなリフォームをせずに済む場合もあります。 リロケーション・インターナショナルでは、賃料の3年分をまとめて前払いすることで、初期費用のリスクを抑えて賃貸を行えるようにするサービスとして「リロの空き家再生」というサービスもありますが、近い将来に大きな出費が見込まれている場合や、ほかの投資先を検討する目的など、早期に確実に現金化しておきたい事情があるならば売却がおすすめです。リロケーション・インターナショナルは、賃貸だけでなく売買も取り扱っているため、両方合わせて検討しているような場合の相談にも対応することができます。

家を売却するメリット

家を貸すときには、月々の家賃収入が発生しますが、家を売るときには一度にまとまった額の現金を得ることができます。 家を賃貸に出す場合や空き家として維持する場合など、その家に住んでいない状況でも固定資産税、都市計画税、火災保険などの支出はあり、マンションの場合は管理費や修繕積立金も家という資産の維持費として加わります。これらの出費は、売却して手放してしまえば、支払わなくて良くなるものです。 また、賃貸に出す場合に必要となる入居者探しの手間を含めて、家の賃貸管理を委託する不動産管理会社へ支払う、管理料や事務手数料などの継続的に発生する費用も、売買においては不要となります。 所有していることで発生する費用が不要になることと合わせて、同じく所有していることで発生する、管理についての手間も、家を売ってしまうことでなくなります。

家を売却するデメリット

家の売却は、不動産会社に売却価格の査定を依頼することから始まります。 家の売却が成立するまでには、不動産会社とのやりとりや媒介契約、売買契約の締結など、賃貸とは異なる目的で時間と手間が発生します。賃貸を行う場合のように、賃貸管理を委託するための手数料のような、継続的に払い続ける費用は不要となりますが、売買であっても不動産会社への仲介手数料は必要となり、司法書士への報酬等といった費用も別途発生します。リフォームにかかる費用の差と合わせて、これら手続き等で必要となる初期費用の違いも見比べておく必要があるでしょう。

また、賃貸で貸し出しているだけの場合と異なり、帰任後に住む家は、新たに見つけなければなりません。転勤先の限られた期間だけ住むと思って家を探すのと異なり、より長期的に快適に過ごすための家を見つけたいと思うと、慎重に決めたいと思いますが、それに伴い家探しの手間も増えていきます。 所有していたのが愛着のある地域の持ち家であるならば、転勤から戻ったときに、同じ地域や似た地域に、もう一度住みたくなるかも知れません。マイホームの再購入を検討するにせよ、賃貸住宅を探すにせよ、手放してしまった家と似たような条件の家を、探しているタイミングで都合よく見つけられるとは限りません。見つけた家に住むためには、このときも仲介手数料、引越し費用がかかり、賃貸住宅であれば家賃もかかります。マイホームの再購入であれば、登記費用もまた必要となりますし、もともと住んでいた家の売却益などで十分な現金を確保できている場合もありますが、場合によっては、審査を受け直して住宅ローンを組みなおす必要も出てきます。 これらの手間や費用は、売却の際には覚悟しておくべきデメリットとして、予め見込んでおくべきでしょう。

長期間の「空き家」放置をおすすめしない理由

空き家のデメリット

家は人が住むためのものであって、人の住んでいない家は劣化が早く進んでしまうと言われています。 人の出入りがない建物では、窓やドアが開けられないまま家の中に湿気が溜まりやすくなり、壁紙や床などにはカビが繁殖しやすくなります。 木造住宅では、同じく湿気によって柱などの木材が腐りやすくなることや、白アリを繁殖させる原因となる可能性があります。 水道管やガス管、排水管などの配管も、長時間使用しないと劣化の進行が早まってしまうため、放っておくと、帰任後にそのまま住むのが難しい状態となり得ます。 また、空き家には、空き巣が侵入しやすくなる、放火などの犯罪に巻き込まれやすくなるといった事件を呼び込むリスクもあります。 庭がある家の場合は、庭木や雑草が生い茂り、動物が住み着いてしまうことや、害虫が大量に発生してしまうことも考えられ、場合によっては、近所の方にまで迷惑をかけてしまう恐れがあります。 このように、長期間にわたって管理を行わずに空き家を放置しておくことには、多くのデメリットが見込まれます。

知人などに空き家管理を依頼する際に気を付けたいこと

人が住まない「空き家」として、家を維持管理したい場合には、親類・知人に管理を依頼するか、難しい場合は「空き家管理サービス」を利用することをおすすめしました。 誰かに空き家管理を依頼する場合には、漠然と「たまに見に来てほしい」などと頼むのではなく、依頼する箇所と管理の内容を明確にまとめて、例えば庭付きの一戸建てであれば、「庭木が育って隣の家にはみ出したり、屋根にぶつかったりしないように、毎月確認を行って、枝の長さをこの長さの範囲にとどめて置けるように、適宜刈っておいてほしい」というように、どこをどのように管理してほしいのかを伝えておきましょう。 転勤で空けている家が台風や暴風雨といった災害に遭うこともあり得ます。弱っていそうな箇所があれば事前に補強しておくなど、それらに備えた対策も準備しておいた方が良いかも知れません。

また、分譲マンションの場合は配水管清掃や消防設備点検の立ち合い、管理組合等の対応といったことが必要な場合もあります。事前にそれらについて確認しておいて、代理で対応が必要なものがもしあるならば、誰かに対応を頼んでおかなければなりません。 空き家管理サービスは、プロが空き家を管理するため、手間もかからず安心ですが、 空き家管理サービスを利用するには当然そのための利用料を払い続ける必要があります。 また、人が住んでいない空き家であっても、固定資産税や都市計画税などの税金は課せられます。 マンションであれば、修繕積立金や管理費などの支払いも続けなければなりません。 空き家の放置はリスクが高い以上、家の管理は何かしらの方法で行うべきですが、管理の手間やコストもありますし、何もしなくても所有に伴うコストは一定額かかり続けます。賃貸できる期間が確保できるのであれば、家の管理が行われつつ、賃貸収入を得て維持費の負担も軽減できる、賃貸に出すという選択が、より有効な手段となる状況はやはり多いです。

転勤期間と家族の状況に合わせて最適な家の管理方法を選びましょう

単身赴任で家族が家に住む、家を貸す、家を売る、空き家のままで管理のみ行うといった家の管理方法・活用方法をご紹介しました。 共働き・子供の年齢・学校といった家族の事情によって、「家に誰かが残るべきか」、「家族みんなで越すべきか」、世帯ごとに出される答えは異なります。話し合いの場を設けることで、家族の気持ち、将来への考え方、経済的な負担、それぞれの観点についての考えを家族で共有していきながら、納得できる答えに近づけていく提案をいたしました。そこでは、転勤中、家を空ける場合のベストな家の管理方法・活用方法は、転勤で家に住めなくなる期間をどのように想定しているかが重要でした。

見通しが立ちづらい状況や、初期費用の負担が心配であるならば、売買もメリットがあり検討しやすく、転勤の期間が2年未満など短い場合は、賃貸を考えるより、家の管理だけを行うことで、家を守ることができます。賃貸期間を2年以上確保できるのであれば、帰ってきたときに家の心配をしなくて良く、経済的なメリットも大きい、家の管理にもつながるといった点で、賃貸運用が活躍する場面は多いでしょう。どの管理方法を選んでも、それぞれにメリットとデメリットがあります。 家族の状況や金銭的な面、様々な希望を踏まえた上で、一体どの管理方法が最も適しているのか、悩ましい場合には専門家の意見を聞くことも1つの手段です。 リロケーション・インターナショナルでは、賃貸管理サービスの「リロの留守宅管理」を提供しているだけでなく、売買、空き家管理サービスも取り扱っており、無料でこれらのご相談を承っております。 これまでの経験に基づいた我々の話がヒントとなることがあるかもしれません。 お悩みの際にはどうぞお気軽にご相談ください。