海外赴任・駐在が決まった人へ│持ち家はどうするのがベスト？損しない選び方を徹底解説
海外赴任・駐在が決まったら、持ち家をどうするかの選択肢として、
売る・貸す・空き家の3つの方法があり、
本記事ではそれぞれのメリット・デメリットを解説します。
海外赴任・駐在におすすめの活用方法「リロケーション」の注意点や
住宅ローン中の手続きについても触れています。
この記事を読めば、ご自身の状況に合った「損しない選択肢」が明確になります。
海外赴任、持ち家はどうする？
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目次
1. 海外赴任・駐在が決まったら持ち家はどうする？
家族をマイホームに残して単身赴任という選択肢もありますが、やはり新しい土地でも家族と一緒に暮らしたいものです。
その場合、持ち家については「売却」「賃貸」などの選択肢が考えられます。
また「空き家」として残す方法もあります。
海外赴任中持ち家をどうするかは、
赴任期間が2年以上であるかと自宅に戻る意思があるかが大きなポイントになります。
赴任期間が2年未満であれば、単身赴任または家族帯同でも空き家として持ち家を維持管理していくのがよいでしょう。
赴任期間が2年以上であり、帰任時に持ち家に戻りたいと考えている場合は、赴任期間中の持ち家を賃貸で活用しながら維持管理していくのがよいでしょう。
赴任期間終了後に別の赴任先へ向かう、持ち家に戻る予定がないという場合は、売却してしまうことで資金を新たな用途に充てることができます。
それぞれの選択肢のメリット・デメリットについて解説していきます。
2. 空き家として残す
持ち家を空き家のままにすることは海外赴任時の選択として、愛着のある持ち家を手放したくない、他人にも使われたくない場合の選択肢となります。
2-1. 持ち家を空き家として残すメリット
持ち家を空き家として残す場合は、次のようなメリットがあります。
- 一時帰国の際に住み慣れた家で過ごせる
- 家具や荷物をそのまま保管できる
- 帰任後の住居を確保できる
まず帰国した際に宿泊施設を探す必要がありません。これが最大のメリットと言えるでしょう。また、赴任先に持っていかない荷物をそのまま保管しておくことができるうえに、海外赴任が終わり、日本に完全帰国する場合にも住居が確保されているという安心感があります。
2-2. 持ち家を空き家として残すデメリット
持ち家を空き家として残す場合は、次のデメリットがあることを把握しておかなければいけません。
- 適切な管理をしないと経年劣化が進み、資産価値が下がってしまう
- 空き巣や放火などの犯罪リスクが高まる
- 固定資産税や住宅ローンなどの支払いが継続する
高温多湿の日本では、空き家で閉めっぱなしにしておくと、湿気などで大切な家が傷んでしまいます。キッチンやお風呂、トイレなどの設備も、長期間使われない状態が続くと劣化してしまい、適切な管理をしていないと、海外赴任から戻った際に住めなくなってしまいます。
また、人が住んでいない家は、不法侵入や放火など、犯罪にあいやすくなります。戸建の場合は防犯カメラを設置するなど、防犯対策をしっかり行いましょう。
固定資産税は家を所有している限り、支払い続けなければなりません。住宅ローンが残っている場合は、住居費が赴任先の家賃と二重の支払いになる可能性があります。海外赴任中は住宅ローン控除が受けられないため、家計の状況によっては支払いが重荷となるでしょう。
2-3. 持ち家を空き家として残すのがおすすめな人
- 海外赴任が2年未満の短期間で終わる人
- 赴任中も一時帰国の予定がある人
- 荷物を残していきたい人
- 帰国後も同じ家で生活したい人
赴任期間が短ければ短いほど、管理費を安くすませられます。さらに、住宅ローンの支払いが終わっていれば、二重支払いを避けられるので、低コストで家を維持できます。
また、赴任中に定期的な一時帰国の予定がある場合も、空き家のままにしておくのが良いでしょう。一時帰国の際に住み慣れた家で過ごすことができ、帰国後も赴任前の生活にスムーズに戻ることができます。
2-4. 持ち家を空き家として残すときの注意点
- 空き家を適切に管理するためには管理コストがかかる
空き家を維持するためには適切な管理が必要です。月に1回程度、通水や換気などを行い、雨漏りなどがないかも確認し、劣化を抑制します。親戚や知人などに頼む、または不動産会社などが提供する空き家管理サービスを利用する方法がありますが、いずれにしても管理費用を支払う必要があるでしょう。
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3. 売却する
海外赴任の期間が長期化する場合は、家の売却も検討しましょう。
3-1. 持ち家を売却するメリット
持ち家を売却するメリットは次の通りです。
- まとまった現金を得られる
- 管理の手間とコストが必要なくなる
- 固定資産税などのランニングコストがなくなる
- 帰任後に持ち家に縛られない
買主が決まり、家が売却できればまとまった現金を得られ、住宅ローンの返済や赴任先での生活費に充てることができます。
さらに空き家や賃貸にした場合と異なり、売却後は持ち家を管理する必要がなくなり、固定資産税などの管理コストもなくなるため、余計な出費に頭を悩ませる必要がなくなります。
3-2. 持ち家を売却するデメリット
持ち家を売却する場合、次のようなデメリットが発生します。
- 住宅ローンを完済しなければならない
- 仲介手数料などの諸費用がかかる
- 同じ家を買い戻すことは難しい
- 売却により利益が発生した場合、確定申告を行い、所得税を支払わなければならない
売却時に得たお金で住宅ローンを完済できれば問題ありませんが、住宅ローンが残ってしまった場合は、持ち家の売却はできません。それでも売却したい場合は、抵当権を設定している金融機関の了承のもと、任意売却をするか、競売にかけることになるでしょう。
売却を不動産会社に依頼する場合、契約成立時に仲介手数料が発生します。取引額によって異なりますが「売買価格×3%+6万円+消費税」となることが一般的です。加えて、持ち家の売却によって利益が得られた場合には所得税が課せられます。確定申告が必要になりますので、忘れずに行いましょう。
なお、一度持ち家を売却してしまうと、同じ家を買い戻すことは非常に難しくなります。人気の地域であれば、似たような物件を見つけることも難しいでしょう。
3-3. 持ち家を売却するのがおすすめの人
- 長期赴任が決まっている/帰任予定のない人
- 住宅ローンの残債が少ない/売却金額で完済できる見込みのある人
- 持ち家の不動産価格の上昇の見込みがない人
- 資産を現金化しておきたい人
長期にわたる海外赴任が確定している方で、帰国後は別の土地で生活を望んでいる場合は、持ち家の売却がおすすめです。
新居を購入する資金として売却を行うことは自然な流れといえます。
赴任期間が長期化するほど、管理費がかさむため、長期赴任が決まっている人ほど売却のメリットを享受しやすいでしょう。
また、住宅ローン残債が多く残っている状況で、早期に完済したい場合も、売却費用を完済の足しにできるため、ローン完済を実現できる可能性があります。
加えて、海外赴任中は持ち家の維持管理が重荷になります。ご自宅の手入れや固定資産税の支払いなど、定期的に発生する費用があり経済的・手間の両面で負担が発生し続けます。
特に家族構成の変化が見込まれる場合は、元の家では手狭に感じ、帰任後に結局売却するというケースも考えられます。
帰国後に新居を探すことになるのであれば、赴任と同時に売却しておけば無駄な管理費がかかることを避けられます。また、帰任予定がない場合も、売却して現金化することで、赴任先での新居購入などの費用に充てることができます。
このような場合、売却は最適解となり得ます。
3-4. 持ち家を売却するときの注意点
持ち家を売却する際には、次のような注意点も把握しておきましょう。
- 買主が見つかるとは限らない
- 不動産市場の状況によっては損をしてしまう
売却の条件が揃っていたとしても買主がすぐに見つかるとは限りません。代理人を立てれば赴任先からでも売却は可能ですが、手続きが煩雑になるため、売却すると決めた場合は赴任までに売れるようすぐにでも行動に移しましょう。
また、不動産市場の状況によっては、売却時に損をしてしまうこともあります。まず、新築で購入したばかりの物件は、売却の際は中古扱いとなり、価値が大幅に下がってしまいます。一方で、持ち家のある地域の不動産価格が上昇傾向にある場合は、数年後により高く売却できる可能性や、売却して買い直す際に売却額よりも高い価格で購入しなければならない可能性もあるでしょう。
4. 賃貸に出す
海外赴任をきっかけに持ち家を賃貸として、他人に貸し出すのも1つの手です。賃貸にする場合は、次のような契約方法があります。
| 普通借家契約 | 定期借家契約 | 一時使用賃貸借契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約期間 | 基本的に1年以上の期間を設定（※1） | 契約時に契約期間を設定 | 一時使用の目的を果たすまでの期間 |
| 契約の更新 | 可 | 不可 | 不可 |
| 貸主からの解約申し出 | 正当事由がない限り不可 | 期間満了をもって解約可（※2） | 一時使用の目的を果たすことにより解約可（※3） |
| 契約方法 | 口頭でも書面でも可 | 書面（または電磁的記録）でのみ可 | 口頭でも書面でも可 |
| 賃料 | 賃貸市場の相場 | 普通借家契約の8～9割 | 普通借家契約の8～9割 |
| 用途 | 対象の家に住まず永続的に貸し出す場合 | 転勤などの場合 | 転勤などの場合 |
海外赴任で持ち家を賃貸に出す場合は、契約期間が帰任するまで、かつ3か月前までに予告すれば中途解約が可能な一時使用賃貸借契約が特におすすめです。
4-1. 持ち家を賃貸に出すメリット
- 家賃収入を得られる
- 入居者が生活することで持ち家が維持管理される
- 入居者がいることで、火事、泥棒など防犯上のリスクが軽減できる
- 帰任後に住む家を確保できる
住宅ローンが残っている場合は継続して支払いが必要ですが、賃貸に出す場合は家賃収入を得られるため、住宅ローンの返済に充てることができます。家を所有している以上、固定資産税などが発生しますが、これらの負担も家賃収入でまかなうことができます。
賃貸に出した際に発生する費用も確定申告をすることで、還付金があるので節税にもつながります。
また、入居者がいることで空き家にしておくより家の劣化が抑えられます。
空き家の場合、設備の故障や雨漏りなどの不具合を早期に発見し、すぐに対応できるのもメリットといえます。さらに、人が住むことによって、日常的な換気や水道の使用で湿気やカビの発生を防ぎ、建物の劣化を抑制できるというメリットもあります。
加えて、賃貸に出すことで防犯面のメリットが見込めます。
海外赴任中に空き家のまま放置すると、不法侵入や放火など犯罪の温床となる可能性が高まりますが、入居者がいれば事件、事故の発生率が大きく下げられます。
このように海外赴任中に家を貸すメリットは多くあります。
経済的な部分以外に、資産価値の維持や防犯など多岐に渡るメリットを享受できます。
4-2. 持ち家を賃貸に出すデメリット
海外赴任中に持ち家を賃貸に出す際には、次のデメリットが発生することを頭に入れておかなければいけません。加えて物理的な距離の問題から、自身で対処することが難しいといえます。
- 入居者による破損や汚れが発生するリスクがある
- 入居者が生活できるように修繕等を行わなければならない
- トラブル発生時など入居者対応の手間がかかる
賃貸に出す場合、入居者が持ち主と同じくらい家を丁寧に使ってくれるとは限りません。小さな子どもがいる場合やペットを飼育している場合などは、破損や汚れによる修繕リスクが高まります。
また、家賃の滞納や設備の故障といった入居者からの問合せに対応しなければなりません。経年劣化など通常の生活での使用による故障であれば、貸主に修繕義務があるため、修繕コストもかかります。
こうしたデメリットを最小限に抑えるためには、賃貸管理会社に持ち家の管理を委託するのが良いでしょう。契約内容にもよりますが、設備故障時の対応から家賃滞納時の督促まで任せることができます。また、一定額までの修繕費用を賃貸管理会社に負担してもらえる保証サービスなどを利用すれば、急な出費を抑えることができます。賃貸管理会社に委託することで管理費用が発生しますが、デメリットの大半が軽減でき、賃貸運営のほとんどを自分がやらなくても、家賃収入を得ることが可能になります。
4-3. 持ち家を賃貸に出すのがおすすめの人
持ち家を賃貸に出すのがおすすめの人の特徴は次のとおりです。
- ある程度赴任期間が決まっている人（赴任期間2年以上）
- 帰任時に自宅に戻りたい人
- 住宅ローンの残債がある人
赴任期間が2年以上であり、ある程度決まっていて、帰任後に子どもの学校の関係や住み慣れた環境に戻りたいといった理由で、自宅に戻る意思がある場合は賃貸がおすすめです。賃貸でも特にリロケーション（定期借家契約、一時使用賃貸借契約）を選択すれば、帰任後もスムーズに日本の家に戻れます。
長期間不在となるため、維持管理に手間や費用を負担に感じる方も、賃貸を選ぶ理由になります。
借主が住むことで、定期的な家の点検や清掃といった手間が省け不具合があった場合は修繕をすることで資産価値の維持にもつながります。
加えて、帰国後同じ地域に住む予定がなく、将来的に売却や移住を検討している方にも賃貸はおすすめです。
長期的に持ち家を賃貸活用することで、資産を無駄なく有効活用ができるからです。
賃貸に出す際は、物件の状態や環境も重要です。
家賃収入がどれくらいになりそうかは、管理会社へ賃料査定を依頼することで、大まかな金額を把握できます。海外赴任であれば、リロケーションに強そうな賃貸管理会社を中心に、賃貸実績が多い大手の賃貸管理会社にも合わせて査定依頼をしつつ、注意点なども確認しましょう。
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4-4. 持ち家を賃貸に出すときの注意点
海外赴任時に持ち家を賃貸に出す際には、次の注意点にも気をつけましょう。
- 賃貸借契約の種類に気を付ける
- 住宅ローンが継続できない可能性もある
- 納税管理人を選任する
賃貸借契約の種類に気を付ける
賃貸借契約には、「普通借家契約」「定期借家契約」「一時使用賃貸借契約」の3つがあります。
定期借家契約や一時使用賃貸借契約であれば、事前に契約期間を決められるので帰任にあわせて持ち家を返還してもらえます。
住宅ローンが継続できない可能性もある
住宅ローンを利用している場合、原則として賃貸に出すことが認められていません。
転勤であれば、住宅ローンのまま賃貸に出すことが認められる場合もあるので、必ず事前に金融機関に相談しましょう。金利の高い賃貸ローンに借り換えが必要となることもあります。
納税管理人を選任する
注意点の最後は、海外赴任の際は納税管理人を選任することです。
国内の持ち家を賃貸して家賃収入を得た場合、日本での確定申告が必要になります。
しかし、海外赴任中にわざわざ日本に戻って申告するのは現実的ではありません。
そこで、確定申告を代わりに行う「納税管理人」を選任する必要があります。
納税管理人は誰でも選任できますが、不動産賃貸の確定申告には専門的な知識が必要なため、信頼できる専門家に依頼することが重要です。
弊社では、賃貸管理をご依頼いただいているオーナー様を対象に、
弊社が納税管理人となり海外赴任中の確定申告手続きを代行する「特定確定申告サポートサービス」を提供しています。
賃貸管理と確定申告を一括してお任せいただけるため、海外赴任中も安心して不動産運用を続けることができます。
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5. 海外赴任で持ち家を賃貸に出すならリロケーションがおすすめ
海外赴任の間、持ち家を賃貸に出す場合は、リロケーションがおすすめです。
リロケーションとは、転勤や海外赴任など一時的な不在期間に限定して、
ご自宅を貸し出すサービスのことです。
不在期間に家賃収入を得られるほか、入居者が生活することで
空き家による建物の劣化を防ぎ、良好な状態を保つことができます。
リロケーションは普通借家契約とは異なり、契約期間は貸主が決められるうえに、
基本的には更新もありません。
そのため、帰任後はスムーズに自宅に戻れます。
リロケーションを行う流れは次のとおりです。
- リロケーション会社を選ぶ
- ハウスクリーニングを行う（必要に応じてリフォームも行う）
- 入居者を募集する
- 賃貸借契約を結び、リロケーション開始
リロケーションを行う際は、まずリロケーション会社を選ぶ必要があります。
会社によって提供されるサービスや対応が異なるため、リロケーションを行う場合は
早めにリロケーション会社の比較を行いましょう。
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リロケーションとは？特別な契約方法や掛かる費用、注意点を詳しく解説
「リロの留守宅管理」はリロケーション会社として40年以上の賃貸管理実績があります。
リロケーションの専用プランをはじめ、用途に応じたプランもご用意しておりますので、
海外赴任時に賃貸に出す際は、お気軽にご相談ください。
6. 住宅ローン返済中に海外赴任する際の必要な手続き
住宅ローンを返済中に海外赴任となった場合、まずは借入先の金融機関に相談しましょう。海外赴任であれば、所定の手続きを行うことで住宅ローンを継続できる金融機関もあります。
住宅ローンは契約者本人またはその家族が住む家を購入するためのローンであることから、家族を伴い海外赴任をする場合、契約条件に違反するとみなされ、ローン残債の一括返済を求められる可能性があります。そのため、必ず海外赴任前に金融機関へ相談
しましょう。
6-1. 海外赴任中に住宅ローン控除は受けられるか
住宅ローン控除を利用している場合は、出国した年から控除を受けられません。
帰国して再び入居した際に控除の適用期間が残っていれば、再度適用できます。
単身赴任で家族が引き続き住み続ける場合は、赴任中も控除の適用が可能です。
家族帯同で海外赴任しリロケーションを行った年は
住宅ローン控除を受けることができません。
ただし帰任後に控除期間が残っていれば再度適用可能です。
海外赴任の際の住宅ローン控除については、下記の記事で詳しく解説しています。
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6-2. 住宅ローンの返済中にリロケーションを行う際の注意点
住宅ローンを継続できない場合、不動産投資ローンへの借り換えが必要になるため注意が必要です
住宅ローンは家族を含む自己居住を前提としたローンであるため、
収益物件として賃貸に出すことは認められていません。
ただし、海外赴任・駐在のようなやむを得ない事情の場合、
帰任後、元の家に再入居することを条件に住宅ローンを継続したまま賃貸に出せることがあります。
参考：Q.返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。（フラット35）
参考：【住宅ローン】海外転勤が決まりました。どうしたらいいですか。（PayPay銀行）
金融機関ごとに取り決めが異なるため、転勤・海外赴任いずれの場合も必ず事前に
契約書を確認のうえ、金融機関の承諾を取りましょう。
無断で賃貸に出すことは契約違反となり残債の一括返済を求められるなどのリスクがあります。
関連記事
【住宅ローンでも賃貸に出せる】転勤時に持ち家を賃貸する方法｜金融機関への伝え方、注意点を解説
7. 海外赴任中にリロケーションを行った場合の確定申告
海外赴任中に国内の持ち家をリロケーションで賃貸した場合の家賃収入は、不動産所得となり所得税がかかるため、確定申告が必要です。課税対象額は、次の計算式で求められます。
不動産所得=総収入金-必要経費
1年以上の海外赴任の場合、1年以上日本に住所を有していない「非居住者」として扱われます。そのため、海外赴任中の確定申告は代わりに確定申告をしてもらう「納税管理人」を選任し、納税義務者に代わって一切の手続き（納税通知書の作成・受領・納税・還付通知の受領・還付金の受領など）を行ってもらいます。納税管理人の専任は必須で、個人法人を問いません。
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8. 損しない選び方とまとめ│あなたに合う選択肢はこれ！
海外赴任・駐在が決まった際の持ち家の選択肢は、
赴任期間と「帰任後に戻るかどうか」の2軸で決まります。
迷った場合は、以下を判断の目安にしてください。
赴任期間が2年未満
└→ 空き家のまま維持がおすすめ
赴任期間が2年以上 × 帰任後も同じ家に戻りたい
└→ リロケーション（賃貸）がおすすめ
赴任期間が2年以上 × 帰任後に戻る予定がない
└→ 売却がおすすめ
なかでも、帰任後に自宅へ戻りたい方には
リロケーションが最も損のない選択肢です。
家賃収入を得ながら、住宅ローンの負担を軽減し、
帰任後はスムーズに自宅へ戻ることができます。
住宅ローン中の相談、海外赴任・駐在の場合は納税管理人の引き受けや確定申告の代行まで
まとめてお任せいただける、
「リロの留守宅管理」にまずはご相談ください。
（株）リロケーション・ジャパンは東証プライム上場企業 株式会社リログループのグループ企業です。
提携企業1万社超の法人ネットワークを活用し、転勤ニーズなど多様な入居者をスムーズに確保！
「賃貸支払保証」「施設賠償責任保険付保」「明渡し保証」など、40年以上の実績に基づいた豊富なサービスをご用意しています
弊社が納税管理人となり、確定申告手続きも代行！日本にいなくても、帰任まで任せられる体制でサポートします
目的に合わせた契約形態で、将来の住み戻りも見据えた活用方法をご提案
