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「リロの留守宅管理」リロケーション基礎知識 vol.122

賃貸管理にかかる費用は?転勤時に家を貸す場合の考え方

転勤に際し、現在の家を賃貸しようとお考えの方にとって気がかりなのがその費用です。そこで今回は、どのようなコストがかかり、最終的にいくらの収益が得られるのかについてご紹介します。加えて、転勤時に家を貸す場合の考え方についてもお伝えします。

結局のところ、いくらのお金が収益になる?

自宅を賃貸した場合の収益は、大まかに以下の式で求められます。

収益 = 家賃収入 - 管理会社への手数料 - そのほか必要経費

つまり、高く貸して安く管理してくれる不動産管理会社を使えば、それだけ収益が増える計算になります。

しかし、実際には家賃が高いと入居者様が見つかりにくくなり、空室リスクが高まります。また、不動産管理会社の手数料は安ければいいというわけではなく、その分オーナー様の手間や労力が増える可能性を考えなくてはなりません。

必要経費とは?

以下は、不動産管理会社への支払いとは別でかかる必要経費の代表例です。ある程度大きな金額になるものも少なくありませんので、実際の負担がどれくらいになるかは事前に把握しておきましょう。

◆ 損害保険料
◆ 修繕費(付属設備、機械装置、器具備品など)
◆ 各種税金
◆ マンションの場合は共用部分の光熱費や清掃費、大規模修繕積立金など
◆ 入居者様退去後の原状回復費(入居者負担分もあり)

管理会社への手数料はいくら?

必要経費のなかには不動産管理会社へ支払う手数料も含まれます。この料金は一件あたりいくらではなく、家賃に対して○%といった計算式で算出される傾向があります。たとえば10万円の家賃の物件で手数料が10%の場合は、毎月1万円の手数料がかかります。

手数料相場は会社によって異なる

賃貸管理の手数料は会社ごとに異なります。さらに言えば、管理方式によっても相場に差があります。

まずは「管理委託」と呼ばれる方式。一般的な賃貸物件に多く用いられており、賃貸管理を不動産管理会社に代行してもらう仕組みです。手数料相場は5%前後と比較的安価となる傾向にあります。

次に「転貸借方式」と呼ばれる方式。サービス総称としてのサブリースや、リロケーションなどで用いられています。手数料は10~20%が相場です。

一見すると管理委託方式がお得に見えますが、両者は単純に費用で比較できるものではありません。転貸借方式は、オーナー様と不動産会社との間で賃貸借契約が結ばれます。そして、不動産会社が貸主となり、入居者様との間で転貸借契約を結びます。

これは入居者様からすると「物件の所有権はオーナーにあるが、自分が契約をしているのは不動産会社」という図式になります。そのため、不動産会社は当事者として入居者様の対応を行わなくてはなりません。

結果として、賃貸管理でトラブルが発生した場合などの対応や賃料交渉といった業務は不動産会社の範疇となり、オーナー様の手間が大きく減ります。こうした部分を踏まえたうえで、どちらが費用対効果として高いかを検討することになります。

手数料以外の料金がかかる場合も

手数料とは別にシステム料や更新事務手数料といった費用が発生することがあります。また、管理業務の内容はそれぞれの会社が任意で決められます。そのため、受けたいサービスがオプションになっている場合は、追加料金がかかります。

このように、手数料が安いからと言って、総額が安くならない場合もある点には注意しなくてはなりません。トータルでかかる費用を踏まえたうえで、毎月いくらの支出があるのかを計算することが大切です。

転勤時の賃貸管理と費用の考え方

将来的に戻ってくる自宅を転勤に伴って賃貸する場合はリロケーションと呼ばれるサービスを利用することをおすすめします。

この場合、家賃収入で積極的に利益を獲得するという考え方は難しいと言えます。賃貸物件で最大の利益を出すのであれば、管理会社への手数料を抑えながら、かつ高い賃料で入居者を獲得しなければならないからです。

いつか帰ってくる自宅を貸し出す場合は、一時使用賃貸借契約か定期借家契約という契約を結ぶことが望まれます。これらは更新がなく、期間満了によって契約が終了するため、明け渡し時のトラブルなどを避けられるというメリットがあるからです。

一方で、“期間限定”というイメージがあることから、これらの契約は相場どおりの家賃だと入居者が決まりにくいというデメリットがあります。そのため、高い賃料での募集はさらにハードルを上げてしまう結果となってしまうのです。

また、管理会社への手数料を抑えるためには、ある程度オーナー様自身が大家仕事を行う必要があります。しかし、遠方への転勤の場合、細やかな対応は困難でしょう。賃貸管理のためにわざわざ遠くにある自宅方面まで移動するとなると、多大な手間や労力がかかってしまいます。

このように、リロケーションで得られる家賃収入で大きな利益を求めることは難しく、あくまで転勤時にかかるコストの補填と考えるのが一般的でしょう。

まとめ

賃貸管理でかかる費用はどの会社に頼むのか、どのような賃貸経営を望むのかによって異なります。そのため、まずは不動産管理会社に資料請求をしたり、問い合わせをしたりするのがおすすめです。