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「リロの留守宅管理」リロケーション基礎知識 vol.113

マンションは貸す?それとも売る?転勤時の選択

転勤時に、マンションを“貸す”のか“売る”のかでお悩みの方も多いでしょう。それぞれに事情が異なるため、一概にどの判断が正しいとは言い切れません。そこで今回は、転勤時におけるマンションの売却と賃貸を比較しながら、おすすめの選択についてご紹介していきます。

売却と賃貸を考えるうえでのポイント

転勤中のマンションをどのように扱うかを考える際には、住宅ローンやランニングコスト、マンションの資産的価値、そしてご自身のライフプランについて見直さなくてはなりません。それぞれのポイントを解説します。

住宅ローンの残債

住宅ローンが残っている場合には、その返済と家賃とのバランスを考え、慎重な決断が求められます。また、借入先である金融機関に対して事前に相談しなくてはなりません。

一方、すでに住宅ローンを完済しているのであれば、賃貸は非常におすすめです。家賃収入が入れば、それがほぼそのまま手元に残ります。これはつまり、マンションが収益資産として稼働している状態です。また、最終的にマンションを売却すれば、その売却益も得られます。

今後のランニングコスト

マンションを所有していると、固定資産税や管理費、修繕積立金などの諸経費がかかります。もしもこれらの支払いに困っているような状況であれば、売却を検討するほうが賢明でしょう。賃貸による家賃収入でこれを補填するという考え方もありますが、万が一空室が続いた場合のリスクも想定しなくてはなりません。

一方、とくに支払いが問題なく、単に転勤でマンションを留守宅にしなくてはならなくなったという場合は、賃貸が選択肢に入ってきます。家賃収入を得られれば諸経費などの支出を補填でき、余剰分はそのまま収入になります。

周辺環境の変化

マンションの価値は立地や周辺環境次第で大きく変わります。たとえば最寄り駅周辺が再開発されたり、大規模な商業施設やオフィスビルが建ったりなどすると、エリアにおける不動産ニーズが高まります。需要が大きくなれば当然価値が高まるため、高く売れる・貸せるようになるのです。

売却の場合は、この売り時を慎重に見極める必要があります。とくに、地価が上がり続けているような状況であれば、売り急ぐのは損です。この場合はいったんマンションを賃貸しておき、最善のタイミングで売りに出すのがおすすめです。

自分たちのライフプラン

売却と賃貸を判断する際には、今後のライフプランについてもよく考える必要があります。たとえば、会社の方針で今後も転勤が頻繁に発生するようであれば、売却を検討してもよいでしょう。

一方、帰任した後はその土地にとどまり続けるであろうという場合には、賃貸がおすすめです。今後の住み替え予定や定年のタイミングなど、将来について一度じっくり考えてみましょう。

賃貸と売却のメリット・デメリット

次に、転勤中のマンションを売る・貸すことについて、それぞれのメリットとデメリットを確認していきましょう。

転勤時にマンションを売るメリット・デメリットは?

売却で考えられる最初のメリットは「現金化」です。資産が流動性の高い現金になることで、住宅ローンを完済したり、住まいの買い替え資金に充てたりといった使い方ができるようになります。なお、居住用物件は売却価格が高くなる傾向にあるため、その点もメリットといえるでしょう。そのほかにも、今後は固定資産税や都市計画税がかからなくなるため、ランニングコストの削減にもつながります。

ただし、売却時には仲介手数料や譲渡所得税といった支出が発生します。また、買主様がなかなか見つからない場合は売却期間が長期化し、値下げの検討を余儀なくされる可能性もデメリットとして捉えておきましょう。

転勤時にマンションを貸すメリット・デメリットは?

賃貸の最大のメリットは、転勤期間中に家賃収入を得られることです。入居者募集や入居期間が安定すれば、転勤先での居住費や住宅ローンの支払いを補填できる可能性があります。引き続き管理費や修繕積立金などのランニングコストはかかり続けますが、確定申告の際にこれらを経費として申請すれば、所得税の節税が可能です。

一方、空室リスクや確定申告の手間といったデメリットについても忘れてはいけません。なお、帰任時に入居者様との間でマンションの明け渡しトラブルが発生する可能性がありますが、これは後述するリロケーションで解決が可能です。

賃貸を選ぶ方におすすめなのはリロケーション

転勤中のマンションを貸すのであれば、リロケーションがおすすめです。とくに当社が提供するサービスでは、一時使用賃貸借契約という形式の賃貸契約がお選びいただけます。この契約では、期間満了時に入居者様との契約が終了します。そのため、入居者様が居住権などを持ち出してマンションの明け渡しを拒むといったことがありません。

また、一時使用賃貸借契約では解約通知を送るのが最短で契約終了日3カ月前までになります。これはマンションに戻るタイミングを選びやすいということに加え、赴任期間が延びたとしてもその期間中ずっとマンションを貸し出せるということ。つまり、よりフレキシブルなマンションの賃貸が実現できます。

まとめ

転勤時にマンションを売るのか貸すのか、その決断は簡単ではありません。それぞれの事情によって、決断の理由は異なるでしょう。判断に迷った場合やリロケーションに興味をお持ちになられた場合は気軽に当社にご相談ください。