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「リロの留守宅管理」リロケーション基礎知識 vol.113

マンションは貸す?それとも売る?転勤時の選択

転勤時に、マンションを“貸す”のか“売る”のかでお悩みの方も多いでしょう。それぞれに事情が異なるため、一概にどの判断が正しいとは言い切れません。そこで今回は、転勤時におけるマンションの売却と賃貸を比較しながら、おすすめの選択について紹介していきます。

売却と賃貸を考える上でのポイント

転勤中のマンションをどのように扱うかを考える際には、住宅ローンやその他のランニングコスト、マンションの資産価値、そしてご自身のライフプランについて見直さなくてはなりません。それぞれについて確認すべきポイントを解説します。

住宅ローンの残債

住宅ローンが残っている場合には、月々の返済と賃貸中の家賃や売却時に発生予定の収入といった、先々を含めた収支のバランスを考えた上で、慎重な決断が求められます。また、特に賃貸で家賃を得る場合に見落としがちで注意が必要なことですが、借入先である金融機関に対しては事前に相談しておく必要があります。

すでに住宅ローンを完済している方が転勤中のマンションの取り扱いを考えるのであれば、賃貸は特におすすめの手段となります。単純に、ローンの支払いなしに、家賃による収入が月々安定して得られれば、収入はほぼそのまま貯金として残しやすくなり、次に投資や運用を行うための資金にもできます。すぐに売ってしまうことに比べると、賃貸をしている間は築年数が経過してしまいますが、最終的にマンションを売却したときには売却益を得られるという未来の収入としての期待そのものがなくなってしまうわけではありません。また、住宅ローンを組んで自宅に住んでいる場合、所得税に住宅ローン控除が適用され、通常より少ない額の納税で済んでいるといった場合も多いため、転勤などで家を空けると、その間支払う額が元に戻り多くなるといったことも、ライフプランの中では考慮に入れておくべきことに含まれます。家の取り扱いという点では、固定資産税も関わってくるため、収支において税金をまるまる無視できる訳ではありませんが、既に住宅ローンの支払いを終えているのであれば、この控除の有無で生じる差額については気にしなくてもよくなります。

今後のランニングコスト

マンションを所有していると、ローンの支払いだけでなく、固定資産税や管理費、修繕積立金などの諸経費がかかります。もしもこれらのランニングコストの支払いに対して、賃料査定などで調べた見込みの家賃収入が釣り合わないか、ぎりぎりで釣り合うような状況であれば、その時は売却も積極的に検討してみると良いかも知れません。賃貸を選択する場合には、家賃収入が得られるだけではなく、賃貸運営を行うための費用というのも多少なりかかります。空室期間が発生するリスクということもある程度は考慮に入れておく必要があります。費用ばかりがかさみ、収入源としての期待が薄いのであれば、家を空けることが決まった時点で、これを契機として売却してしまうことで、持っているマンションを手放してしまうというのも選択肢の一つです。ただし、気に入ったマンションを一度手放してしまうと、転勤から帰ってきたときに似たような住環境を再現するのは難しいといった場合も十分に考えられます。オーナー個人や家族にとっての価値というのが市場の相場と同等や同程度とは限りません。実際に住んできた中での満足度を振り返り、転勤を終えたときのことを想像して、苦も無く代わりの住まいが探せるだろうと判断できたならば、マンションを売って手放してしまうことで、保持することによって課されるランニングコストも一緒に手放すことができます。一方、転勤でマンションを留守宅にしなくてはならなくなったという場合でも、改めて住むことを考えたい場合や、諸経費などの支出を超えて、賃料から余剰分の収益が十分に見込める場合であれば、賃貸が有力な選択肢となります。

周辺環境の変化

マンションの価値は立地や周辺環境次第で大きく変わります。たとえば最寄り駅周辺が再開発されたり、大規模な商業施設やオフィスビルが建ったりなどすると、エリアにおける不動産ニーズが高まります。需要が大きくなれば当然価値が高まるため、高く売れる・貸せるようになるのです。

売却の場合は、この売り時を慎重に見極める必要があります。とくに、地価が上がり続けているような状況であれば、家を空けるタイミングだからと言って売り急ぐのは損となる場合もあります。この場合は、例えば契約の中で貸せる期間を予め定めておくなどの方法もあるので、いったんマンションを賃貸に出しておき、改めて最善のタイミングと思われる場面が訪れたときに売りに出すのもおすすめです。

自分たちのライフプラン

売却と賃貸を判断する際には、今後のライフプランについてもよく考える必要があります。たとえば、自身や家族にとって住み続けるのに丁度良いマンションがあったとしても、会社の方針で今後も転勤が頻繁に発生することが予見されるなどするならば、売却を検討する意義は高まります。

一方、帰任した後はその土地にとどまり続けられるであろうという概ねの見込みが立つならば賃貸の方がおすすめです。マンションのことを考えるのと合わせて、家族や親族も含めた今後の住み替え予定や、仕事の定年のタイミングなど、将来についても一度じっくりと考え、少しずつ優先順位を定めることや、検討のポイントを絞っていくことを行っていきましょう。

賃貸と売却のメリット・デメリット

次に、転勤中のマンションを売る・貸すことについて、それぞれのメリットとデメリットを確認していきましょう。

転勤時にマンションを売るメリット

売却で考えられる最初のメリットは「現金化」です。不動産という大きな資産が支払いに使いやすい現金へと一度に姿を変えることで、住宅ローンを完済したり、住まいの買い替え資金に充てたりといった様々なことが行えるようになります。火災保険料や住宅ローンの保証会社に支払った保証料は、ローンを完済することで一部が返金される場合もあります。また、利回りを用いて売却価格が決定される投資用不動産と比較し、過去の取引事例などから売却価格を算出する居住用物件として売却する方が、売却価格が高くなる傾向にあるため、その点もメリットといえるでしょう。また、マンションを手放したことで、その分の固定資産税や都市計画税はかからなくなるため、ランニングコストを削減できます。

転勤時にマンションを売るデメリット

賃貸を行う際も、手数料や所得税といった支出がありますが、売却時にも同様に、仲介手数料や譲渡所得税のような、サービスの対価として支払う費用のほか、納税による支出が発生します。賃貸運営では毎月や毎年のように、ランニングで支払う費用がいくつかありますが、売却を行う場合は、一度にまとまった収入が得られる分、支出も一度にまとまった費用の支払いが発生します。また、住宅ローンを完済しておらず、売却代金が住宅ローンの残債よりも低くなってしまう場合には、基本的には差額を支払うことで抵当権を抹消する必要があるため、そのための資金を用意しておく必要があります。また、マンションの価値は時期により変動します。年数の経過などにより、次第に価値が下がっていく場合も多いですが、立地や社会の変化といった影響によっては、後に物件価格が上昇することもあり得ます。数年後も十数年後も変わらない価値で売却できそうな要因が予想できるのであれば、その間賃料を得ていた方がメリットとして大きくなるということもあります。転勤で空けるからと急いで売却を選択することで損をしてしまうことも、可能性の一方としてではありますが、デメリットとして認識しておきましょう。

転勤時にマンションを貸すメリット

賃貸の最大のメリットは、転勤期間中に月々の家賃収入を得られることです。売却できたときのように一度にまとまった現金を得ることはできませんが、入居者獲得や入居期間が安定すれば、転勤先での居住費や住宅ローンといった毎月の必要な支払いを家賃収入によって補填できます。また、転勤期間中、売却を行わずに家を保持するような場合、そのまま家を空けたままにしておくのとは異なり、入居者に住居として利用してもらうことで、建物の経年劣化を抑制することができます。転勤からの帰任後に再びそのマンションに住みたいと考えている場合は、売却を行わないだけではなく、転勤中は空き家にはせずに賃貸運営を行うことをおすすめします。状況によって注意すべきことはあるものの、賃貸契約の切れたタイミングや賃貸期間中に改めてマンションの売却を検討することも可能です。マンションを賃貸に出すに当たって、将来の売買も視野に入れて検討したい場合、当社が提供している「リロの留守宅管理」のような賃貸管理サービスを利用するならばサービスを提供している賃貸管理会社というように、賃貸や売買を取り扱っている不動産会社に予め相談しておくことで、どういったタイミングでどういう方法で売却できるかといったことを聞いておくと安心です。

転勤時にマンションを貸すデメリット

売却によってマンションを手放した場合とは異なり、固定資産税や修繕積立金などのランニングコストが維持費としてかかります。また、賃貸を行うことで不動産所得が発生し、所得税が課税され、確定申告が必要となります。マンション売却時には売却日の翌年まとめて売却額に応じた譲渡所得税を支払いますが、賃貸運営を行う場合、得られた家賃収入が所得に加わることで、賃貸運営を行っている間の納付すべき税額が高くなります。管理費や修繕積立金などのランニングコストの一部については、確定申告の際にこれらを経費として申請することで節税が可能となります。そうすることで税金による負担を軽減することができます。また、確実に必要となる維持費だけでなく、賃貸運営を行うことによって発生し得るリスクというものが、手間と費用についてそれぞれいくつか存在します。例えば入居中であれば、家賃滞納や家の設備に関する不具合への対応、帰任時に起こり得ることとしては、入居者との間で生じるマンションの明け渡しに関するトラブルなどが想定されます。これらの手間や費用に関するリスクは、賃貸運営を検討する上では把握しておくべきことですが、後述するリロケーションサービスによって、あるいは、転貸契約による契約や各種の保証サービスを活用することで大幅に軽減することも可能です。

マンションを貸すときの手順

転勤の際に、マンションを貸すか、売るか、細かく見ていくとそれぞれに多数のメリットとデメリットがありますが、直接の収支の額という観点に絞って大まかに考えるならば、「この時点で売却してしまうことで得られる確かな収益」に対して、「数年間など賃貸運営を行った期間で得られると思われる未定の収益」+「数年後などの将来賃貸を終えて売却をして得られると思われる未定の収益」、これらそれぞれをどのように評価するかということについての検討になると思われます。ですが、実際に検討の対象となる要素はこれだけではありません。収支の額だけでなく、収入が一度に得られるか、少しずつ得られるかが重要な場合もあります。また、前述した内容でもありますが、マンションの価値については、「オーナーにとって」と「市場の相場」が必ずしも等しいとは限りません。自分にとって住み良いと思って購入したマンションであれば、やはり帰ってきたあとも、まだまだ住み続けたいといった方も多いのではないでしょうか。加えて、転勤というきっかけが訪れた際に、多くの方は、考えることが多く慌ただしい中で決断を迫られているものと思われます。実際に細かな収支や将来の可能性を丁寧に検討するなどして、売却を決断することは難しい場面も多いと思われます。ここでは「まとめ」へと移る前に、マンションを貸すときの大まかな手順について紹介します。

リロケーションサービスの申し込み

賃貸運営には自主管理という方法もありますが、転勤中の賃貸運営において、集金やトラブル対応といった業務を自分で行うことは難しいため、リロケーション会社の賃貸管理サービスを利用することをおすすめします。入居者の募集から契約手続き、入居中の管理まで、必要となる業務の大部分は任せてしまうことができ、遠方へ転勤中の方や忙しい方でも手間なく安心して賃貸運営が行えます。リロケーションサービスを提供している会社にまずは賃料査定を頼んでみましょう。マンションを貸し出したとして、月々の賃料としてどれくらいの収入が期待できるかを調べてもらうことができ、賃貸管理ではどのようなことが行われるかなど、提供されるサービスについての説明を受けることができます。サービスの内容を理解したところでサービス利用の申し込みを行い、次は担当者と入居者募集について相談していきます。

入居者の募集

入居者の募集を開始するにあたって、募集賃料の設定や契約期間などの条件を決めていきます。いつ頃からどれくらいの期間の転勤を想定しているか、家から持ち出すことや処分することが難しいものはあるか、ペットの可否など、募集条件に関わる要望を整理していくことで、リロケーション会社の担当者からは、類似物件の賃料などの過去実績を踏まえた募集条件の提案が行われます。賃料が高いと月々の収入は当然上がります。ですが一方で、賃料が安いと入居者が決まりやすく出ていきにくくなるため、賃料を長く得やすくなります。分からないことなどは担当者に確認を行いながら、募集開始時の条件を決定しましょう。

賃貸借契約の締結

募集を開始すると、マンションの情報が色々な人の目に入るようになり、マンションを借りたい人が物件を見に来るようになります。見に来た人たちの中で、条件に納得をして入居を希望する人が現れたら、オーナーがこれを承諾、契約を締結することで入居者が決定します。賃貸借契約には種類があります。帰任時に自宅に戻ることを希望する場合は、賃貸契約期間を限定できる「定期借家契約」もしくは「一時使用賃貸借契約」による契約を結びます。入居開始日が決まり、実際に入居者が住み始め、賃料収入が入るようになります。

入居中の管理

入居者入居後は、リロケーション会社による賃貸管理が行われます。賃貸管理の内容は家賃の回収やトラブル対応などがあります。会社によって、提供するサービスの範囲、賃貸中や賃貸終了に際して起こった問題に対して保証を行う範囲、手数料の金額など、サービスの内容がそれぞれ異なります。

賃貸を選ぶ方におすすめなのはリロケーション

転勤中のマンションを貸すのであれば、リロケーションがおすすめです。とくに当社が提供するサービスでは、一時使用賃貸借契約という形式の賃貸借契約がお選びいただけます。この契約では、帰任の時期に合わせて入居者との契約を終えられます。入居者が借家権を理由にマンションの明け渡しを拒むといったことがありません。

また、一時使用賃貸借契約では解約通知を送るのが最短で契約終了日3カ月前までになります。これはマンションに戻るタイミングを選びやすいということに加え、赴任期間が延びたとしてもその期間中ずっとマンションを貸し出せるということ。つまり、よりフレキシブルなマンションの賃貸が実現できます。

まとめ

転勤時にマンションを売るのか貸すのか、その決断は簡単ではありません。それぞれの事情によって、決断の理由は異なるでしょう。判断に迷った場合やリロケーションに興味をお持ちになられた場合は気軽に当社にご相談ください。