持ち家で賃貸経営！実は大変な自主管理のアレコレ

転勤時のマイホームを賃貸物件として活用しようという方は少なくありません。しかし、収益を重視するあまり「管理を自分でやろう」と考えるのはおすすめできません。今回は、遠方に住むオーナーが賃貸物件の自主管理を行うのがいかに大変なのか？　その内容を、いくつかご紹介します。

入居者の管理（プロパティマネジメント）

入居者と直接対峙し、スムーズな賃貸運営を行うための業務です。いわゆる“ソフト面”の管理であり、大小さまざまな対応が求められます。以下から、主な管理業務についてご紹介します。

入居者募集業務

当然ではありますが、空室状態のマンションや戸建ての場合、はじめに入居者を募集しなくてはなりません。その募集活動には戦略が必要ですし、少なくない広告費がかかります。全国的なネットワークを持つ不動産管理会社であれば効率的に募集をかけられますが、個人では限界があります。

また、空き家状態のまま放置すると建物や部屋が傷みやすいため、適切な管理も求められます。転勤によって遠方に引っ越してしまった場合はもちろん、移動圏内だったとしても、空き家管理のための時間を取られてしまいます。

入居・更新・解約などの契約関連

無事に入居者が見つかった後は、賃貸契約手続きを行います。その後発生するであろう更新・解約といった契約全般も、管理業務の一種です。ただし、契約書の作成などには専門の知識が必要です。ご自身でできないわけではありませんが、やはり不動産仲介会社に頼むか、もしくは不動産管理会社へ仲介の契約も含めた賃貸管理業務全般を任せるのが一般的です。

そのほか、入居希望者や入居者からの家賃交渉をはじめ、各種折衝にも対応しなくてはなりません。時には直接顔を合わせて交渉を行う必要が出る場合もあり、その度に現地へ出向く必要があります。

家賃管理や苦情対応

家賃管理は見た目以上に大変な業務です。家賃が入居者から正しく振り込まれているかを毎月確認。もしも滞納や不足があれば、その回収に動かなくてはなりません。すんなり支払いに応じてくれればよいですが、それが叶わないようであれば契約解除通知の発送や訴訟提起などの手続きを踏んで物件の明け渡しを求める必要があります。

そのほか、災害時の対応や設備トラブルの解決も、賃貸管理の一部です。入居者からの連絡はいつ来るか分かりませんし、適切な対応についても真剣に考えなくてはなりません。専業大家でもない限り、こうした問い合わせへ小まめに対応するのは難しいでしょう。

建物の管理（メンテナンス業務）

建物のメンテナンスといった、いわゆる“ハード面”の管理業務です。

築年数が浅い物件の場合、設備の機能維持などに必要となる経費率は比較的低くなります。また、日常的な清掃は入居者にお願いできるため、とくに意識する必要はありません。一方、外壁や屋根などの塗装は太陽光や雨風などで劣化していきます。これらの改修はオーナー側の負担です。そのほか、「通常範囲の摩耗」とされる室内設備の劣化や故障も、原則オーナー側の負担となります。

ただし、問題はこれらの費用よりも、修理の手配にかかる手間と言えるでしょう。とくに遠方へ転勤した場合は、そもそも現在の建物の状態はどうなっているのか？　何をどこまで修理すればいいのか？　これらの情報を得るために、現地へ足を運ぶ必要があります。その上で、適切な業者選びをしなくてはなりません。

転勤後の賃貸管理は簡単じゃない！

このように、自身で賃貸管理を行うのは専業大家であっても決して容易ではありません。遠方へ転勤した場合はなおさらです。入居者への対応もおざなりにならざるを得ませんし、建物のメンテナンスも行き届かず、資産価値を落としてしまう可能性もあるでしょう。

また、一度入居が決まっても、入居者から退去の申し出があった場合は、物件が再び空室になるおそれも。家賃収入がなくなり、固定資産税などのランニングコストのみが発生する状況に戻ってしまいます。再募集の検討もできますが、その際には前述のような募集・契約の手間が発生してしまうでしょう。

遠方の持ち家を活用するならリロケーションが最適

もしも遠方への転勤が決まっており、持ち家を賃貸に出そうと考えているのであれば、リロケーションというサービスが最適です。これは、転勤などによって空き家になってしまう持ち家を賃貸へ出す手法のこと。多くの場合、物件の管理はリロケーション会社が行います。時期は決まっていなくても、最終的に帰任してマイホームへと戻ってくる気持ちがあるのなら非常におすすめです。

リロケーション会社に物件の管理を依頼するため、自身で賃貸経営を行うよりも収益は減ってしまいます。しかし、管理のプロが物件管理をしてくれるため、その分の労力を考えれば結果的には得である、と言えるでしょう。

まとめ

転勤時にマイホームを賃貸に出すのは非常に有効な不動産活用方法です。しかし、今回ご紹介したとおり、自主管理を行うというのはさまざまな手間や労力が発生します。家賃収入は得られても、そのためにご自身の時間を奪われるのは本意ではないでしょう。そのため、転勤の際には記事の後半でご紹介したリロケーションなど、管理業務を委託できるサービスを検討してみてください。